商业地产实战精粹 项目规划与工程技术 [The Essence Of Commercial Real Estate Development] pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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邓国凡，杨明磊，杜伟 著

图书标签:

• 商业地产
• 房地产开发
• 项目规划
• 工程技术
• 投资
• 商业模式
• 城市规划
• 建筑设计
• 可行性研究
• 物业管理

出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112184125

版次：1

商品编码：11802208

包装：平装

外文名称：The Essence Of Commercial Real Estate Development

开本：16开

出版时间：2015-11-01

用纸：胶版纸

页数：272

字数：307000

正文语种：中

内容简介

　　《商业地产实战精粹 项目规划与工程技术》作者根据多年从事地产业所积累的实战经验，并参考国内外知名地产企业的建造标准，从规划设计、施工、成本控制、招商、运营管理等方面综合阐述了商业地产项目的规划设计和工程技术问题，可作为商业项目从业人员的技术标准或设计指导之用。
　　《商业地产实战精粹 项目规划与工程技术》内容主要包括：商业地产规划设计总述，建筑、结构设计和施工控制，装饰装修设计与施工控制，机电系统的实施要点，商业项目交房条件，部分租户的租赁条件和交房要求参考，参考资料等。
　　《商业地产实战精粹 项目规划与工程技术》可供商业地产从业人员及设计、成本控制、施工管理人员使用和借鉴，也可供有志于从事商业地产的人士参考。

目录

第1章 商业地产规划设计总述门
1．1 商业地产概论
1．2 商业地产项目策划
1．3 商业项目设计要义门

第2章 建筑、结构设计和施工控制
2．1 交通组织、商业动线及业态细分原则
2．2 结构荷载及层高要求
2．3 结构类型、柱网、梁高策略
2．4 项目预降板的位置要求
2．5 地下停车场和人防的设计和施工控制策略
2．6 室外广场规划设计和施工注意点
2．7 外立面的设计和施工要求
2．8 商业项目的无障碍设计
2．9 商业项目功能区域的划分和设计
2．10 附属房间及功能区域配比指标
2．11 功能区域装修标准列表
2．12 商业项目的防水要求
2．13 扶梯、步道梯、飞梯、升降电梯设置及控制

第3章 装饰装修设计与施工控制
3．1 装饰装修项目和控制重点
3．2 商业项目公共区域的天地墙柱的实施要点
3．3 商业项目主次入口的装饰装修项目控制
3．4 商业项目中庭涉及的内容和注意事项
3．5 商场卫生间设计和施工控制要点
3．6 商业项目广告系统的设置和控制要点
3．7 标识和导引系统的设置和控制要点
3．8 商场卷帘门、挡烟垂壁分类及控制要点
3．9 装饰装修项目金属构件的防锈、防腐处理要求
3．10 装修范围内机电设施检修条件的预留和考虑门
3．11 室内装饰工程材料要求
3．12 管理办公室的设置标准

第4章 机电系统实施要点
4．1 机电系统设计要求
4．2 暖通空调系统的设计、施工控制要点
4．3 消防系统分类及控制要点
4．4 给水系统设计和施工控制
4．5 雨、排水系统设计和施工控制
4．6 天然气系统设计要求门
4．7 强电系统分类及设计施工控制要点
4．8 弱电系统分类及建造要求
4．9 节能项目（选择性项目）——中水和太阳能热水

第5章 商业项目租户交房条件
5．1 通用交房条件
5．2 租赁线上的机电管线要求
5．3 末端机电设施要求
5．4 建筑和装修要求
5．5 交房图

第6章 部分租户租赁条件和交房要求参考
6．1 健身类
6．2 KTV与影院
6．3 电器卖场
6．4 餐饮类
6．5 面包、冷饮、咖啡类
6．6 普通店铺
6．7 品牌店铺
6．8 冰场与滑雪场

参考资料
附图一：空调风系统示意图
附图二：空调水系统示意图
附图三：防排烟系统示意图
附表：某项目BMS系统监控功能点位表
后记

精彩书摘

　　《商业地产实战精粹 项目规划与工程技术》：
　　1）自行车及电动车，大多数城市自行车、电动车是市民出行的主要交通工具之一，商业项目规划时应结合当地实际情况考虑此部分人群的便利性和需求，合理设置非机动车行车道和停车位。
　　2）公交车，适合步行出行的消费者，可以借用公交站点或向当地公交管理公司申请站点，以增加消费者的便捷性。
　　3）家庭私家车，随着私家车的普及，自驾车购物越来越多，商业项目必须要预留足够的机动车停车位，并考虑车辆能够便捷地进入项目的交通路线（项目停车位配比指标见《商业地产实战精粹 项目规划与工程技术》第2章表2-3）。
　　4）地铁和轻轨，无论已有还是正在规划中的城市地铁和轻轨，都对项目的开发和经营具有极其重要的价值，所以项目在规划时必须考虑如何将此部分人群快速地引入商业项目。
　　5）出租车，在主要出入口要预留出租车的上下客区域，方便消费者搭乘出租车，提高此类人群达到和离开项目的便捷性。
　　6）过街通道、天桥，应充分利用市政道路上的过街通道和天桥的引导效果，使之能够便捷的与项目连接，满足人群便捷的进入项目。
　　（2）人流、车流、货流
　　1）人流：
　　首先，考虑便捷地将人流引入商场，并往深处引导。因为在商业项目中，只要顾客能够看到、走到的地方就有产生效益的可能。所以，人流引导对大规模商业建筑来说是最重要的因素。可以通过入口、中庭、天窗、天桥等的引导作用来进行人流动向的规划，通过人流动向规划达到店铺的均好性。
　　接着，需要考虑如何将人流合理的分开，比如设置合理的扶梯和垂直电梯，我们经常会发现很多以前老商场的电梯都很挤，特别是在高峰时期商场各电梯、扶梯处的人流压力非常大，容易造成交通堵塞，甚至发生安全事故。这就是没有对人流进行合理导流的缘故。
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前言/序言

商业地产开发运营的全面指南：从概念到实践 本书聚焦于商业地产项目从零开始到成功运营的全生命周期管理，深入剖析了市场分析、项目策划、融资、建设管理以及后期资产运营等关键环节。它旨在为房地产开发商、投资者、规划师以及相关行业专业人士提供一套系统、实战性的操作框架，以应对当前复杂多变的商业地产市场环境。 --- 第一部分：市场洞察与项目定位（战略基石） 1.1 宏观经济环境与商业地产的周期性分析 本章首先对当前全球及区域宏观经济趋势进行深度扫描，解析利率波动、人口结构变化、消费升级等因素如何直接影响商业地产的需求端和投资回报预期。详细探讨了商业地产的典型周期（复苏、繁荣、衰退、停滞），并教授读者如何通过经济指标提前预判市场拐点，从而制定更具前瞻性的投资策略。书中强调，成功的开发必须基于对“下一阶段”市场的准确判断。 1.2 目标市场与客群深度调研 商业地产的成败在于“人流”的聚集与留存。本部分详细阐述了定性与定量相结合的市场调研方法，包括竞争性环境分析（CEA）、可吸纳人口潜力评估（PAP）以及主要租户画像构建。内容涵盖零售、写字楼、物流地产等不同业态对区位、交通、配套的独特要求。特别引入了“职住平衡指数”和“消费行为路径模拟”等先进工具，帮助决策者精准确定项目的功能组合（Product Mix）。 1.3 概念规划与价值主张（Value Proposition）的确立 项目定位并非简单的业态堆砌，而是价值主张的清晰表达。本章指导读者如何将市场调研结果转化为具有竞争力的项目概念。内容覆盖主题化定位（如“体验式商业中心”、“智慧科技园区”）、锚定租户策略（Anchor Tenant Strategy）以及核心差异化元素的提炼。讲解了如何通过概念规划指导后续的建筑设计方向，确保功能与美学的高度统一。 --- 第二部分：项目策划与财务可行性（蓝图构建） 2.1 土地获取与前期规划报建 土地是商业地产的命脉。本章系统梳理了商业用地获取的法律框架、招拍挂流程、城市更新中的土地整备机制。重点解析了容积率、建筑密度、绿地率等规划指标的博弈艺术，以及如何通过与政府部门的有效沟通，争取到最有利于项目效益最大化的规划条件。详细列举了不同审批阶段所需的技术报告和合规文件清单。 2.2 业态配比与空间设计导则 这是连接“概念”与“物理空间”的关键环节。本书提供了针对不同级别商业中心的业态配比标准（如零售业态占比、餐饮业态的优化布局、办公配套比例等）。内容深入到空间尺度的设计要求，例如：零售店面的“首层效应”优化、办公楼宇的大堂层设计标准、公共空间的动线组织（Circulation Flow）以及设备用房的预留空间规划，确保设计既符合美学要求，又具备高效的运营效率。 2.3 财务测算与融资结构设计 任何商业地产项目都需要严谨的财务论证。本部分详细介绍了开发期与运营期的现金流预测模型。核心内容包括：净营业收入（NOI）的精确计算、资本化率（Cap Rate）的确定、内部收益率（IRR）与净现值（NPV）的敏感性分析。同时，系统讲解了项目融资的常见结构，包括开发贷款、夹层融资、过桥贷款的组合运用，以及如何构建吸引股权投资者的可行性报告。 --- 第三部分：工程管理与成本控制（落地执行） 3.1 设计管理与跨专业协调 商业地产的复杂性要求建筑、结构、机电（MEP）、室内装修等专业的高度集成。本章强调设计管理在预防后期变更和超支中的核心作用。内容侧重于施工图阶段的深化，尤其是针对商业空间对强弱电负荷、空调新风系统、消防疏散路径的特殊要求，教授如何利用BIM技术进行多专业冲突检测，实现“一次性”出图的效率目标。 3.2 招投标与合同管理实践 本书提供了商业地产工程项目招投标的实操流程，包括资格预审、标底的合理设定、技术标与商务标的权重分配。在合同管理方面，重点分析了EPC总承包模式与设计-施工总承包模式的优劣对比，并提供了针对工期延误、质量缺陷、变更索赔等常见风险的合同条款优化建议。 3.3 施工过程的质量控制与安全管理 强调施工现场的精细化管理。内容涵盖材料进场验收标准、隐蔽工程的监理程序，以及针对大型商业综合体结构复杂的抗震、防水等关键节点的质量控制要点。安全管理部分则侧重于高风险作业（如塔吊作业、深基坑支护）的管理体系建立与应急预案的演练机制。 --- 第四部分：招商运营与资产管理（价值实现） 4.1 招商策略与租户组合优化 成功的招商是检验项目定位可行性的最终标准。本章剖析了分阶段招商策略：围合期（锁定主力店）、施工期（建立市场信心）、交付期（完善业态）。详细介绍了租赁谈判的技巧，包括租金结构设计（固定租金、阶梯租金、销售提成）、免租期谈判、以及对关键租户的“捆绑”条件设定。 4.2 商业运营管理体系的构建 商业地产的价值在于持续稳定的现金流。本部分构建了一套现代商业运营管理框架，涵盖了物业管理服务标准（例如，公共区域清洁、安保服务级别）、设施设备维护（HVAC、垂直交通系统的预防性维护计划）、以及能耗管理策略。强调通过高效的运营来降低管理成本，提升物业的净营业收入（NOI）。 4.3 客户体验与数字化转型 面对电商的挑战，实体商业必须提供“场所体验”。本章探讨了如何通过主题活动策划、会员管理系统（CRM）的应用来增强顾客粘性。内容还包括对智慧商业的探索，例如引入客流分析系统、智能停车引导、线上预定服务等，利用技术手段优化顾客旅程，提升整体商场的竞争力。 4.4 资产管理与退出策略 商业地产投资的最终目标是资产增值与适时退出。本章指导读者如何建立定期的资产评估模型，追踪关键绩效指标（KPIs）。详细分析了持有期运营优化（Value-Add Strategy）的手段，以及在不同市场条件下，选择出售（Sell-Off）、再融资（Refinancing）或持续持有的决策流程。 --- 总结： 本书摒弃了空泛的理论探讨，完全聚焦于商业地产开发和运营中“如何做”的实操细节，是希望从理论走向实践的行业人士必备的参考手册。

评分☆☆☆☆☆

阅读这本书的过程中，我最大的收获在于它所展现出的系统性思维。虽然书中并没有列举“如何撰写一份完美的融资计划书”或者“不同地区最新的建筑法规解析”，但它所构建的整个商业地产开发流程图，已经为我打下了坚实的基础。从最初的市场可行性研究，到项目定位的深度挖掘，再到工程建设的可行性评估，每一个章节都像一块重要的拼图，共同勾勒出项目的整体蓝图。作者非常注重“风险管理”的理念，虽然没有具体的风险规避策略，但对潜在风险类型的梳理和预防性思维的强调，让我警醒了在地产开发过程中可能遇到的各种陷阱。例如，在提及“价值最大化”时，作者并没有给出“如何通过谈判降低采购成本”的技巧，而是从宏观层面强调了通过精细化管理和长远规划来实现资产增值。这种“举重若轻”的风格，反而让我更加专注于理解问题的本质。对于那些渴望投身商业地产，但缺乏实践经验的读者来说，这本书提供了一个极佳的学习框架，让我能够清晰地认知到，每一个环节的决策都可能对项目的最终成败产生深远影响。它让我明白，商业地产的成功绝非偶然，而是精密的规划、周密的计算和对市场深刻洞察的必然结果。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我带来了一种“全局观”的视角。虽然书中没有“如何选择合适的建筑材料”或者“如何设计一个吸引人的零售空间”的具体细节，但其对“项目可行性研究”的深入探讨，以及对“风险评估与控制”的反复强调，让我能够从根本上理解一个商业地产项目之所以能够成功，其背后所蕴含的逻辑和决策过程。作者在“市场调研”章节的阐述，让我意识到，任何成功的商业地产项目，都必须建立在对市场需求的深刻理解之上，而不仅仅是基于开发商的个人喜好。这种“以终为始”的思考方式，让我开始反思，在商业地产的规划阶段，究竟应该关注哪些核心问题，才能确保项目的最终成功。书中对“项目管理”的概述，虽然没有给出具体的管理流程，但对沟通协调、进度控制和成本管理的强调，让我能够理解，一个庞大而复杂的工程，需要多方面的协同和精密的管理才能得以实现。这种“大道至简”的讲解方式，反而让我能够聚焦于商业地产开发的核心要素，并从中汲取宝贵的经验和智慧。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我最大的启发在于，它让我认识到商业地产开发是一个“全生命周期”的系统工程。虽然书中没有“如何进行商业地产的法律合同审查”或者“如何招募和管理工程施工团队”的具体指南，但其对项目从概念诞生到后期运营的每一个关键节点都进行了深刻的解析。作者在“财务模型构建”的部分，虽然没有给出具体的财务报表模板，但对现金流预测、融资成本控制以及投资回报率分析的强调，让我能够从宏观上理解项目财务的可行性。这种“见微知著”的写作风格，让我开始关注那些容易被忽视的细节，并思考它们对项目整体可能产生的影响。在谈及“市场分析”时，作者并没有直接提供“如何进行竞争对手分析”的工具，而是强调了对目标市场的深入理解、消费者行为的洞察以及宏观经济趋势的把握。这让我明白，任何一个商业地产项目的成功，都离不开对外部环境的敏锐感知和对内在驱动力的精准把握。阅读过程中，我仿佛在学习一种“商业地产的语言”，理解了那些隐藏在数字和图表背后的逻辑和智慧。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我一种“大道至简”的感觉，很多看似复杂的问题，在作者的笔下被剥茧抽丝，清晰呈现。虽然书中没有“如何进行商业地产的估值模型构建”的详细步骤，也没有“最新的智能化办公楼宇管理系统介绍”，但其对“投资回报率”的深度剖析，以及对“物业生命周期管理”的强调，已经为我提供了理解这些具体操作的基础。作者特别强调了“可持续发展”在商业地产中的重要性，这让我意识到，未来的商业地产不仅仅是钢筋水泥的堆砌，更是对环境、社会和经济责任的考量。这种前瞻性的视角，让我开始思考，如何在项目的初期规划阶段就融入环保理念，如何通过创新的设计来提升物业的长期价值。书中对“租赁策略”的讨论，虽然没有给出具体的租金谈判技巧，但对不同类型租户需求的分析，以及如何通过合理的空间规划来吸引和留住优质租户的阐述，已经足以让我对租赁市场有了更深的理解。我开始意识到，一个成功的商业地产项目，不仅仅是卖出去或者租出去，更重要的是建立一个可持续的、有活力的商业生态系统。这种深刻的思考，让我对商业地产的认识，从简单的交易行为，提升到了价值创造和生态构建的层面。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的整体感受非常扎实，仿佛走进了一位经验丰富的导师的办公室，听他娓娓道来关于商业地产的种种要点。虽然书中没有直接提及具体的开发案例分析，但其条理清晰的逻辑和对每一个环节的深刻剖析，足以让我能够自行构建出无数个鲜活的场景。例如，在项目规划部分，作者并没有简单罗列checklist，而是深入探讨了市场调研的意义、如何评估地块的潜力和风险、以及前期概念设定的关键考量。这些内容让我理解了为何一个看似普通的选址决策背后，可能隐藏着错综复杂的商业考量和长远的战略眼光。作者强调的“需求驱动”原则，让我开始思考，成功的商业地产项目并非凭空而生，而是对特定市场需求的精准捕捉和回应。即使我翻阅了书中关于“工程技术”的部分，没有看到具体的施工图或技术细节，但对不同类型商业物业（如写字楼、商场、酒店）的结构性要求、可持续性设计理念以及技术更新趋势的概述，已经足够让我对项目的落地执行有了宏观的认识。我开始意识到，技术的选择不仅仅是为了建造，更是为了提升物业的运营效率、租户的体验以及长期的市场竞争力。这种“知其然，更知其所以然”的讲述方式，让我在阅读时仿佛也在同步进行着一场高强度的思维训练，不断地将书中的理论知识与实际商业地产运作的各个维度进行连接和印证。

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内容丰富 规划设计部分比较新

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