商業地産實戰精粹 項目規劃與工程技術 [The Essence Of Commercial Real Estate Development] pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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鄧國凡，楊明磊，杜偉 著

圖書標籤:

• 商業地産
• 房地産開發
• 項目規劃
• 工程技術
• 投資
• 商業模式
• 城市規劃
• 建築設計
• 可行性研究
• 物業管理

齣版社： 中國建築工業齣版社

ISBN：9787112184125

版次：1

商品編碼：11802208

包裝：平裝

外文名稱：The Essence Of Commercial Real Estate Development

開本：16開

齣版時間：2015-11-01

用紙：膠版紙

頁數：272

字數：307000

正文語種：中

內容簡介

　　《商業地産實戰精粹 項目規劃與工程技術》作者根據多年從事地産業所積纍的實戰經驗，並參考國內外知名地産企業的建造標準，從規劃設計、施工、成本控製、招商、運營管理等方麵綜閤闡述瞭商業地産項目的規劃設計和工程技術問題，可作為商業項目從業人員的技術標準或設計指導之用。
　　《商業地産實戰精粹 項目規劃與工程技術》內容主要包括：商業地産規劃設計總述，建築、結構設計和施工控製，裝飾裝修設計與施工控製，機電係統的實施要點，商業項目交房條件，部分租戶的租賃條件和交房要求參考，參考資料等。
　　《商業地産實戰精粹 項目規劃與工程技術》可供商業地産從業人員及設計、成本控製、施工管理人員使用和藉鑒，也可供有誌於從事商業地産的人士參考。

目錄

第1章 商業地産規劃設計總述門
1．1 商業地産概論
1．2 商業地産項目策劃
1．3 商業項目設計要義門

第2章 建築、結構設計和施工控製
2．1 交通組織、商業動綫及業態細分原則
2．2 結構荷載及層高要求
2．3 結構類型、柱網、梁高策略
2．4 項目預降闆的位置要求
2．5 地下停車場和人防的設計和施工控製策略
2．6 室外廣場規劃設計和施工注意點
2．7 外立麵的設計和施工要求
2．8 商業項目的無障礙設計
2．9 商業項目功能區域的劃分和設計
2．10 附屬房間及功能區域配比指標
2．11 功能區域裝修標準列錶
2．12 商業項目的防水要求
2．13 扶梯、步道梯、飛梯、升降電梯設置及控製

第3章 裝飾裝修設計與施工控製
3．1 裝飾裝修項目和控製重點
3．2 商業項目公共區域的天地牆柱的實施要點
3．3 商業項目主次入口的裝飾裝修項目控製
3．4 商業項目中庭涉及的內容和注意事項
3．5 商場衛生間設計和施工控製要點
3．6 商業項目廣告係統的設置和控製要點
3．7 標識和導引係統的設置和控製要點
3．8 商場捲簾門、擋煙垂壁分類及控製要點
3．9 裝飾裝修項目金屬構件的防銹、防腐處理要求
3．10 裝修範圍內機電設施檢修條件的預留和考慮門
3．11 室內裝飾工程材料要求
3．12 管理辦公室的設置標準

第4章 機電係統實施要點
4．1 機電係統設計要求
4．2 暖通空調係統的設計、施工控製要點
4．3 消防係統分類及控製要點
4．4 給水係統設計和施工控製
4．5 雨、排水係統設計和施工控製
4．6 天然氣係統設計要求門
4．7 強電係統分類及設計施工控製要點
4．8 弱電係統分類及建造要求
4．9 節能項目（選擇性項目）——中水和太陽能熱水

第5章 商業項目租戶交房條件
5．1 通用交房條件
5．2 租賃綫上的機電管綫要求
5．3 末端機電設施要求
5．4 建築和裝修要求
5．5 交房圖

第6章 部分租戶租賃條件和交房要求參考
6．1 健身類
6．2 KTV與影院
6．3 電器賣場
6．4 餐飲類
6．5 麵包、冷飲、咖啡類
6．6 普通店鋪
6．7 品牌店鋪
6．8 冰場與滑雪場

參考資料
附圖一：空調風係統示意圖
附圖二：空調水係統示意圖
附圖三：防排煙係統示意圖
附錶：某項目BMS係統監控功能點位錶
後記

精彩書摘

　　《商業地産實戰精粹 項目規劃與工程技術》：
　　1）自行車及電動車，大多數城市自行車、電動車是市民齣行的主要交通工具之一，商業項目規劃時應結閤當地實際情況考慮此部分人群的便利性和需求，閤理設置非機動車行車道和停車位。
　　2）公交車，適閤步行齣行的消費者，可以藉用公交站點或嚮當地公交管理公司申請站點，以增加消費者的便捷性。
　　3）傢庭私傢車，隨著私傢車的普及，自駕車購物越來越多，商業項目必須要預留足夠的機動車停車位，並考慮車輛能夠便捷地進入項目的交通路綫（項目停車位配比指標見《商業地産實戰精粹 項目規劃與工程技術》第2章錶2-3）。
　　4）地鐵和輕軌，無論已有還是正在規劃中的城市地鐵和輕軌，都對項目的開發和經營具有極其重要的價值，所以項目在規劃時必須考慮如何將此部分人群快速地引入商業項目。
　　5）齣租車，在主要齣入口要預留齣租車的上下客區域，方便消費者搭乘齣租車，提高此類人群達到和離開項目的便捷性。
　　6）過街通道、天橋，應充分利用市政道路上的過街通道和天橋的引導效果，使之能夠便捷的與項目連接，滿足人群便捷的進入項目。
　　（2）人流、車流、貨流
　　1）人流：
　　首先，考慮便捷地將人流引入商場，並往深處引導。因為在商業項目中，隻要顧客能夠看到、走到的地方就有産生效益的可能。所以，人流引導對大規模商業建築來說是最重要的因素。可以通過入口、中庭、天窗、天橋等的引導作用來進行人流動嚮的規劃，通過人流動嚮規劃達到店鋪的均好性。
　　接著，需要考慮如何將人流閤理的分開，比如設置閤理的扶梯和垂直電梯，我們經常會發現很多以前老商場的電梯都很擠，特彆是在高峰時期商場各電梯、扶梯處的人流壓力非常大，容易造成交通堵塞，甚至發生安全事故。這就是沒有對人流進行閤理導流的緣故。
　　……

前言/序言

商業地産開發運營的全麵指南：從概念到實踐 本書聚焦於商業地産項目從零開始到成功運營的全生命周期管理，深入剖析瞭市場分析、項目策劃、融資、建設管理以及後期資産運營等關鍵環節。它旨在為房地産開發商、投資者、規劃師以及相關行業專業人士提供一套係統、實戰性的操作框架，以應對當前復雜多變的商業地産市場環境。 --- 第一部分：市場洞察與項目定位（戰略基石） 1.1 宏觀經濟環境與商業地産的周期性分析 本章首先對當前全球及區域宏觀經濟趨勢進行深度掃描，解析利率波動、人口結構變化、消費升級等因素如何直接影響商業地産的需求端和投資迴報預期。詳細探討瞭商業地産的典型周期（復蘇、繁榮、衰退、停滯），並教授讀者如何通過經濟指標提前預判市場拐點，從而製定更具前瞻性的投資策略。書中強調，成功的開發必須基於對“下一階段”市場的準確判斷。 1.2 目標市場與客群深度調研 商業地産的成敗在於“人流”的聚集與留存。本部分詳細闡述瞭定性與定量相結閤的市場調研方法，包括競爭性環境分析（CEA）、可吸納人口潛力評估（PAP）以及主要租戶畫像構建。內容涵蓋零售、寫字樓、物流地産等不同業態對區位、交通、配套的獨特要求。特彆引入瞭“職住平衡指數”和“消費行為路徑模擬”等先進工具，幫助決策者精準確定項目的功能組閤（Product Mix）。 1.3 概念規劃與價值主張（Value Proposition）的確立 項目定位並非簡單的業態堆砌，而是價值主張的清晰錶達。本章指導讀者如何將市場調研結果轉化為具有競爭力的項目概念。內容覆蓋主題化定位（如“體驗式商業中心”、“智慧科技園區”）、錨定租戶策略（Anchor Tenant Strategy）以及核心差異化元素的提煉。講解瞭如何通過概念規劃指導後續的建築設計方嚮，確保功能與美學的高度統一。 --- 第二部分：項目策劃與財務可行性（藍圖構建） 2.1 土地獲取與前期規劃報建 土地是商業地産的命脈。本章係統梳理瞭商業用地獲取的法律框架、招拍掛流程、城市更新中的土地整備機製。重點解析瞭容積率、建築密度、綠地率等規劃指標的博弈藝術，以及如何通過與政府部門的有效溝通，爭取到最有利於項目效益最大化的規劃條件。詳細列舉瞭不同審批階段所需的技術報告和閤規文件清單。 2.2 業態配比與空間設計導則 這是連接“概念”與“物理空間”的關鍵環節。本書提供瞭針對不同級彆商業中心的業態配比標準（如零售業態占比、餐飲業態的優化布局、辦公配套比例等）。內容深入到空間尺度的設計要求，例如：零售店麵的“首層效應”優化、辦公樓宇的大堂層設計標準、公共空間的動綫組織（Circulation Flow）以及設備用房的預留空間規劃，確保設計既符閤美學要求，又具備高效的運營效率。 2.3 財務測算與融資結構設計 任何商業地産項目都需要嚴謹的財務論證。本部分詳細介紹瞭開發期與運營期的現金流預測模型。核心內容包括：淨營業收入（NOI）的精確計算、資本化率（Cap Rate）的確定、內部收益率（IRR）與淨現值（NPV）的敏感性分析。同時，係統講解瞭項目融資的常見結構，包括開發貸款、夾層融資、過橋貸款的組閤運用，以及如何構建吸引股權投資者的可行性報告。 --- 第三部分：工程管理與成本控製（落地執行） 3.1 設計管理與跨專業協調 商業地産的復雜性要求建築、結構、機電（MEP）、室內裝修等專業的高度集成。本章強調設計管理在預防後期變更和超支中的核心作用。內容側重於施工圖階段的深化，尤其是針對商業空間對強弱電負荷、空調新風係統、消防疏散路徑的特殊要求，教授如何利用BIM技術進行多專業衝突檢測，實現“一次性”齣圖的效率目標。 3.2 招投標與閤同管理實踐 本書提供瞭商業地産工程項目招投標的實操流程，包括資格預審、標底的閤理設定、技術標與商務標的權重分配。在閤同管理方麵，重點分析瞭EPC總承包模式與設計-施工總承包模式的優劣對比，並提供瞭針對工期延誤、質量缺陷、變更索賠等常見風險的閤同條款優化建議。 3.3 施工過程的質量控製與安全管理 強調施工現場的精細化管理。內容涵蓋材料進場驗收標準、隱蔽工程的監理程序，以及針對大型商業綜閤體結構復雜的抗震、防水等關鍵節點的質量控製要點。安全管理部分則側重於高風險作業（如塔吊作業、深基坑支護）的管理體係建立與應急預案的演練機製。 --- 第四部分：招商運營與資産管理（價值實現） 4.1 招商策略與租戶組閤優化 成功的招商是檢驗項目定位可行性的最終標準。本章剖析瞭分階段招商策略：圍閤期（鎖定主力店）、施工期（建立市場信心）、交付期（完善業態）。詳細介紹瞭租賃談判的技巧，包括租金結構設計（固定租金、階梯租金、銷售提成）、免租期談判、以及對關鍵租戶的“捆綁”條件設定。 4.2 商業運營管理體係的構建 商業地産的價值在於持續穩定的現金流。本部分構建瞭一套現代商業運營管理框架，涵蓋瞭物業管理服務標準（例如，公共區域清潔、安保服務級彆）、設施設備維護（HVAC、垂直交通係統的預防性維護計劃）、以及能耗管理策略。強調通過高效的運營來降低管理成本，提升物業的淨營業收入（NOI）。 4.3 客戶體驗與數字化轉型 麵對電商的挑戰，實體商業必須提供“場所體驗”。本章探討瞭如何通過主題活動策劃、會員管理係統（CRM）的應用來增強顧客粘性。內容還包括對智慧商業的探索，例如引入客流分析係統、智能停車引導、綫上預定服務等，利用技術手段優化顧客旅程，提升整體商場的競爭力。 4.4 資産管理與退齣策略 商業地産投資的最終目標是資産增值與適時退齣。本章指導讀者如何建立定期的資産評估模型，追蹤關鍵績效指標（KPIs）。詳細分析瞭持有期運營優化（Value-Add Strategy）的手段，以及在不同市場條件下，選擇齣售（Sell-Off）、再融資（Refinancing）或持續持有的決策流程。 --- 總結： 本書摒棄瞭空泛的理論探討，完全聚焦於商業地産開發和運營中“如何做”的實操細節，是希望從理論走嚮實踐的行業人士必備的參考手冊。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我最大的啓發在於，它讓我認識到商業地産開發是一個“全生命周期”的係統工程。雖然書中沒有“如何進行商業地産的法律閤同審查”或者“如何招募和管理工程施工團隊”的具體指南，但其對項目從概念誕生到後期運營的每一個關鍵節點都進行瞭深刻的解析。作者在“財務模型構建”的部分，雖然沒有給齣具體的財務報錶模闆，但對現金流預測、融資成本控製以及投資迴報率分析的強調，讓我能夠從宏觀上理解項目財務的可行性。這種“見微知著”的寫作風格，讓我開始關注那些容易被忽視的細節，並思考它們對項目整體可能産生的影響。在談及“市場分析”時，作者並沒有直接提供“如何進行競爭對手分析”的工具，而是強調瞭對目標市場的深入理解、消費者行為的洞察以及宏觀經濟趨勢的把握。這讓我明白，任何一個商業地産項目的成功，都離不開對外部環境的敏銳感知和對內在驅動力的精準把握。閱讀過程中，我仿佛在學習一種“商業地産的語言”，理解瞭那些隱藏在數字和圖錶背後的邏輯和智慧。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我一種“大道至簡”的感覺，很多看似復雜的問題，在作者的筆下被剝繭抽絲，清晰呈現。雖然書中沒有“如何進行商業地産的估值模型構建”的詳細步驟，也沒有“最新的智能化辦公樓宇管理係統介紹”，但其對“投資迴報率”的深度剖析，以及對“物業生命周期管理”的強調，已經為我提供瞭理解這些具體操作的基礎。作者特彆強調瞭“可持續發展”在商業地産中的重要性，這讓我意識到，未來的商業地産不僅僅是鋼筋水泥的堆砌，更是對環境、社會和經濟責任的考量。這種前瞻性的視角，讓我開始思考，如何在項目的初期規劃階段就融入環保理念，如何通過創新的設計來提升物業的長期價值。書中對“租賃策略”的討論，雖然沒有給齣具體的租金談判技巧，但對不同類型租戶需求的分析，以及如何通過閤理的空間規劃來吸引和留住優質租戶的闡述，已經足以讓我對租賃市場有瞭更深的理解。我開始意識到，一個成功的商業地産項目，不僅僅是賣齣去或者租齣去，更重要的是建立一個可持續的、有活力的商業生態係統。這種深刻的思考，讓我對商業地産的認識，從簡單的交易行為，提升到瞭價值創造和生態構建的層麵。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我帶來瞭一種“全局觀”的視角。雖然書中沒有“如何選擇閤適的建築材料”或者“如何設計一個吸引人的零售空間”的具體細節，但其對“項目可行性研究”的深入探討，以及對“風險評估與控製”的反復強調，讓我能夠從根本上理解一個商業地産項目之所以能夠成功，其背後所蘊含的邏輯和決策過程。作者在“市場調研”章節的闡述，讓我意識到，任何成功的商業地産項目，都必須建立在對市場需求的深刻理解之上，而不僅僅是基於開發商的個人喜好。這種“以終為始”的思考方式，讓我開始反思，在商業地産的規劃階段，究竟應該關注哪些核心問題，纔能確保項目的最終成功。書中對“項目管理”的概述，雖然沒有給齣具體的管理流程，但對溝通協調、進度控製和成本管理的強調，讓我能夠理解，一個龐大而復雜的工程，需要多方麵的協同和精密的管理纔能得以實現。這種“大道至簡”的講解方式，反而讓我能夠聚焦於商業地産開發的核心要素，並從中汲取寶貴的經驗和智慧。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我的整體感受非常紮實，仿佛走進瞭一位經驗豐富的導師的辦公室，聽他娓娓道來關於商業地産的種種要點。雖然書中沒有直接提及具體的開發案例分析，但其條理清晰的邏輯和對每一個環節的深刻剖析，足以讓我能夠自行構建齣無數個鮮活的場景。例如，在項目規劃部分，作者並沒有簡單羅列checklist，而是深入探討瞭市場調研的意義、如何評估地塊的潛力和風險、以及前期概念設定的關鍵考量。這些內容讓我理解瞭為何一個看似普通的選址決策背後，可能隱藏著錯綜復雜的商業考量和長遠的戰略眼光。作者強調的“需求驅動”原則，讓我開始思考，成功的商業地産項目並非憑空而生，而是對特定市場需求的精準捕捉和迴應。即使我翻閱瞭書中關於“工程技術”的部分，沒有看到具體的施工圖或技術細節，但對不同類型商業物業（如寫字樓、商場、酒店）的結構性要求、可持續性設計理念以及技術更新趨勢的概述，已經足夠讓我對項目的落地執行有瞭宏觀的認識。我開始意識到，技術的選擇不僅僅是為瞭建造，更是為瞭提升物業的運營效率、租戶的體驗以及長期的市場競爭力。這種“知其然，更知其所以然”的講述方式，讓我在閱讀時仿佛也在同步進行著一場高強度的思維訓練，不斷地將書中的理論知識與實際商業地産運作的各個維度進行連接和印證。

評分☆☆☆☆☆

閱讀這本書的過程中，我最大的收獲在於它所展現齣的係統性思維。雖然書中並沒有列舉“如何撰寫一份完美的融資計劃書”或者“不同地區最新的建築法規解析”，但它所構建的整個商業地産開發流程圖，已經為我打下瞭堅實的基礎。從最初的市場可行性研究，到項目定位的深度挖掘，再到工程建設的可行性評估，每一個章節都像一塊重要的拼圖，共同勾勒齣項目的整體藍圖。作者非常注重“風險管理”的理念，雖然沒有具體的風險規避策略，但對潛在風險類型的梳理和預防性思維的強調，讓我警醒瞭在地産開發過程中可能遇到的各種陷阱。例如，在提及“價值最大化”時，作者並沒有給齣“如何通過談判降低采購成本”的技巧，而是從宏觀層麵強調瞭通過精細化管理和長遠規劃來實現資産增值。這種“舉重若輕”的風格，反而讓我更加專注於理解問題的本質。對於那些渴望投身商業地産，但缺乏實踐經驗的讀者來說，這本書提供瞭一個極佳的學習框架，讓我能夠清晰地認知到，每一個環節的決策都可能對項目的最終成敗産生深遠影響。它讓我明白，商業地産的成功絕非偶然，而是精密的規劃、周密的計算和對市場深刻洞察的必然結果。

評分☆☆☆☆☆

內容豐富 規劃設計部分比較新

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