中國REITs操作手冊 pdf epub mobi txt 電子書下載 2025

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林華著

圖書標籤:

REITs
基礎設施REITs
不動産投資
投資
金融
房地産
資産管理
信托
中國經濟
政策解讀

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你會得到大驚喜!!

齣版社：中信齣版集團

ISBN：9787508685106

版次：1

商品編碼：12300138

品牌：中信齣版

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2018-01-01

用紙：純質紙

頁數：536

字數：410000

具體描述

産品特色

編輯推薦

1. 一本*且前沿性中國版REITs落地實操手冊。REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者新藍海，持續成為房地産市場以及資本市場投資熱點。

2. 這本書從整個行業的角度對REITs各個環節和主體進行瞭全麵而且頗具前瞻性的探討，對産品交易結構、稅務籌劃、評級要素、法律關鍵，以及會計處理都進行瞭詳細的介紹和分析。這是一本專業機構和投資者係統瞭解REITs實操不可或缺的參考書。

3.市場同類書偏理論，這本書為具體産品操作實踐，對業務操作過程中存在的要點、難點進行瞭深入的分析，並輔以大量國內外案例作為經驗藉鑒，介紹瞭REITs産品的創新曆程，對實際操作有很強的指導意義。

4. 蔡鄂生主席、邢早忠社長作序推薦，孟曉蘇、魏革軍、王俊峰、劉紹統、瀋炳熙、毛振華、王少波、李南青老師聯袂推薦，以及中國資産證券化研究院院長林華教授領銜的*專業的翻譯團隊，提升業內影響力。

內容簡介

一本*且前沿性中國版REITs落地實操指南。

《中國REITs操作手冊》介紹REITs的前沿理論和國際經驗之外，也細緻地講解瞭在中國的宏觀環境下推行REITs項目的關鍵要素和實際操作流程。

《中國REITs操作手冊》涵蓋瞭REITs市場的國際經驗藉鑒、産品的基本原理、交易結構、産品設計、業務創新、物業評估、信用評級、法律法規、案例分析、會計稅務以及基礎設施REITs等內容，是一本係統而務實的REITs産品操作手冊。

REITs是一種以發行收益憑證的方式，募集不特定投資者的資金，由專門投資機構進行不動産投資經營與管理，並將投資綜閤收益按比例分配給投資者的一種産業投資基金。2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯閤發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再次提到鼓勵以REITs拓寬租賃住房資金來源。政策不斷鼓勵通過長期運營管理提升自持物業質量，數十萬億級彆的租賃市場將被催生，從開發嚮租賃和居住功能的轉變，可以說是中國經濟轉型的縮影。我們已經進入瞭“存量地産” 與“租夠並舉”的新時代，能夠發揮盤活存量和經濟去杠杆功能的REITs市場值得期待！

作者簡介

林　華

　　特許金融分析師、美國注冊會計師、注冊風險管理師。

　　現任中國資産證券化研究院院長，上海和逸金融董事長（cn-abs.com、fundadmin.com.cn），國傢發改委、財政部PPP定嚮邀請入庫專傢，中國證券投資基金業協會資産證券化業務專業委員會專傢顧問，興業銀行獨立董事，中意資産獨立董事。

　　國閤—耶魯全球領導力項目導師，南開大學與西南財經大學兼職教授，廈門國傢會計學院客座教授，央行《金融會計》編委，區塊鏈聯閤發展組織輪值理事長。

著有《金融新格局：資産證券化的突破與創新》《中國資産證券化操作手冊》《PPP與資産證券化》《FinTech與資産證券化》，譯有《全球REITs投資手冊》《區塊鏈：技術驅動金融》《商業區塊鏈：開啓加密經濟新時代》《FOF投資手冊》《基金事務管理指南》《對衝基金管理指南》《REITs投資指南》《被人工智能操控的金融業》。

許餘潔，中國人民大學數量經濟學博士，現任鼎諾（北京）投資管理有限公司總經理。對外經貿大學金融學院和國際商學院兩院校外導師，西南財經大學特聘研究員，中國資産證券化研究院首席研究員。曾供職於聯閤信用評級、中國證監會研究中心和公司債券監管部、國開證券以及北京市金融局。

羅桂連，清華大學PPP研究中心特聘高級專傢，國傢發改委PPP專傢庫定嚮邀請專傢，中國資産證券化研究院PPP專業委員會主任委員, 中國銀行間市場交易商協會法律專業委員會委員,中國水網特約評論員。清華大學管理學博士，倫敦政治經濟學院訪問學者，注冊會計師。

彭　超，北京大學經濟學碩士，現任天風證券資産證券化總部總經理。國傢發改委PPP專傢庫專傢，中國資産證券化研究院REITs專傢委員會主任委員。曾供職於中信金石基金及中信證券，全程參與瞭國內首單私募REIT——中信啓航的發起設立。獲得介甫奬“2016—2017年度風雲人物”。

精彩書評

經過多年的發展，我國大量基礎設施資産和存量不動産已經十分龐大。REITs無疑是盤活存量資産*科學的金融工具。推動中國版REITs市場發展，不但有利於打破“固定資産不能直接流入資本市場”的傳統思維，還能夠化解我國長期以來居高不下的債務問題。由林華教授牽頭組織撰寫的這本書，除瞭介紹REITs的前沿理論和國際經驗之外，也細緻地講解瞭在中國的宏觀環境下推行REITs項目的關鍵要素和實際操作流程。

孟曉蘇/中房集團理事長

REITs是一種金融投資産品，通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。住建部及金融部委都明確錶示過要推進REITs試點，落實*報告中“租購並舉”的要求。此外，這本書對業務操作過程中存在的要點、難點進行瞭深入的分析，並輔以大量國內外案例作為經驗藉鑒，介紹瞭REITs産品的創新曆程。對於政策製定者而言，也具有相當高的參考價值。

魏革軍/《中國金融》主編

REITs有利於促進住房租賃市場發展，有利於解決企業的融資渠道，有利於增加中小投資者的投資渠道。在房地産“去庫存”成為主基調，存量市場占據主導地位的市場環境下，REITs勢必迎來大規模增長。這本書涵蓋瞭REITs産品的基本原理、交易籌劃、産品設計、業務創新、案例分析等內容。該書作為一本係統而務實的REITs産品工作手冊，值得推薦給所有相關從業人員。

王俊峰/全國政協委員、金杜律師事務所創始人

作為不動産證券化的一種特殊方式，REITs對公租房、長租公寓、基礎設施建設等諸多方麵具有重要的意義，尤其有助於住房租賃市場拓寬融資渠道、提高融資效率，更為疏導投資需求、熨平不動産市場價格以及避免非理性繁榮提供瞭方嚮。這本書用直觀的語言闡述瞭我國REITs業務實務運作流程、方法，是值得從業人員一讀的操作指南。

劉紹統/上海證券交易所副總經理

《中國REITs操作手冊》一書展現瞭各位作者對於REITs業務的深刻理解與豐富經驗，從整個行業的角度對REITs各個環節和主體進行瞭全麵而且頗具前瞻性的探討，對産品交易結構、稅務籌劃、評級要素、法律關鍵，以及會計處理都進行瞭詳細的介紹和分析。在國內REITs市場即將蓬勃發展之際，我相信這本書對於各類REITs業務的從業人員、相關專業學生乃至監管機關，都有很大的參考價值。

瀋炳熙/中國人民銀行原金融市場司巡視員

隨著我國住房製度改革節奏的加快，建設房地産長效機製日益成為社會經濟中要著力抓好的重點工作。金融方麵，國內首單住房租賃REIT也已經成功落地，預計住房租賃市場開展資産證券化將會加快步伐。林華教授團隊的這本*新著作，對REITs進行瞭全麵而細緻的介紹，推薦給相關人士研讀。

毛振華/中國誠信公司創始人、董事長、CEO

REITs可以將房地産、公共基礎設施和公共服務等項目資産所産生的穩定現金流進行證券化，在為城市建設融資的同時，為全民共享經濟發展成果提供理想的投資工具。該書結構清晰，邏輯嚴謹，配閤各位作者多年實務經驗的傳授，是廣大讀者瞭解我國REITs産品的學習手冊。

王少波/聯閤信用管理有限公司總裁

推行REITs是一項重大的金融創新，在鼓勵住房租賃市場發展的政策導嚮下，對於盤活存量資産、改善金融資本供給效率、促進多層次資本市場體係的建設具有重要意義。該書結閤國內*新政策與市場動態，對REITs産品的具體操作實務進行瞭詳細的係統介紹，是一本難得的佳作。

李南青/微眾銀行行長

前言/序言

序一

蔡鄂生

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地産投資信托基金，是以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集特定多數投資者的資金，交由專門投資機構進行投資經營管理，並將投資綜閤收益按比例分配給投資者的一種金融投資産品。

我認為，在中國發展REITs市場，意義重大並且正當其時。

首先，REITs市場有利於落實“三去一降一補”的宏觀經濟政策，加快我國經濟結構的轉型，整體有利於房地産市場去庫存、去杠杆、降成本，控製行業風險，推動不動産行業産業升級和盈利模式的轉變。其次，REITs符閤國傢鼓勵住房租賃市場發展的政策導嚮，有助於盤活存量地産、樹立閤理價值標杆，推動房地産行業供給側結構性改革。再次，REITs的齣現也會使得房地産投資從傳統的重資産、不動産投資直接轉化為證券投資，有利於疏導不動産投資需求、熨平商業地産價格非理性波動的衝擊。這是因為，REITs本身作為一種長期、低波動性的投資工具，對於跨周期資産配置、分散風險也具有重要意義。最後，將REITs引入基礎設施建設、公租房、養老醫療等公共領域，為政府投資降杠杆提供新思路，尤其是PPP項目與REITs結閤，能有效降低成本，推動重要民生領域和基建領域的投資建設，推動社會整體的“輕資産化”。盡管我國REITs起步較晚，但目前已經進入發展的快車道。根據中國資産證券化分析網數據統計，自2014年4月國內首單私募REIT産品“中信啓航專項資産管理計劃”發行以來，截至2017年11月20日，已有26單私募REITs在上海/深圳證券交易所以及機構間私募産品報價與服務係統上市，規模總計606��69億元。政策方麵，2014年，中國人民銀行發布的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中提到積極穩妥開展房地産投資信托基金試點。此後，國傢大力支持REITs發展，2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯閤發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，又提到鼓勵以REITs等産品作為多種方式和渠道拓寬租賃住房來源。同時，證監會也正在加緊研究製定REITs立法相關的政策法規。中國REITs市場正麵臨著巨大的發展機遇，市場規模的不斷壯大和政策法規的陸續齣颱，都印證瞭市場對REITs的巨大需求空間。考慮到我國房地産存量規模已經超過200萬億元，以及未來基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長規模，北京大學光華管理學院測算我國未來標準REITs市場的潛在規模應在4萬億至12萬億元之間，這還是一個相對保守的估計。

然而，目前國內環境依然存在著製約REITs市場發展的諸多因素。突齣錶現在：

首先，法律框架有待完善。美國的REITs形式包括公司型和契約型，並以公司型為主。而在我國，采取何種法律框架設立REITs仍然值得探討。成立公司型或契約型REITs，無論在《證券法》還是《證券投資基金法》框架下，都存在很多障礙需要突破，更需要時間去研究和討論。

其次，稅收政策的製約。在美國，REITs是典型的稅收優惠驅動型産品，在信托層麵免稅，避免瞭雙重徵稅問題。而在我國，房地産行業本身稅負較高，涉及交易環節和持有環節兩類稅收。交易環節涉及土地增值稅，這一特殊稅種適用超額纍進稅率，導緻持有時間越長、增值空間越大的資産發行REITs的成本反而越高。持有環節的增值稅、所得稅等多重稅收纍加導緻實際稅率過高，直接拉低瞭物業估值，進一步壓縮瞭證券化的空間。

再次，在實際操作過程中需要考慮資産、結構、會計、稅務等各方麵問題。在資産重組方麵，關於底層資産的權屬問題往往比較復雜，在設計成標準化的産品的過程中，往往需要對項目公司和底層資産的情況進行重組；常見的重組手段包括債權債務無償劃轉、以不動産齣資、分立等。在基礎資産選擇上，要考慮對於資産支持專項計劃的SPV的選擇，包括信托收益權、私募基金份額、項目公司股權等。在證券設計過程中，要考慮證券的分層設計（優先級和次級的杠杆比例）、增信設計和含權設計等問題。在會計的處理上，主要關注點在於是否齣錶，即主要考慮是否保留資産的控製權，是否對資産進行真實齣售的處理。在稅務籌劃過程中，可能會麵臨土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅等稅種，在産品設計的過程中，必須考慮交易方案的最優性，降低交易的總體稅負成本。

總而言之，推齣REITs産品並不容易，在我國，任何一項金融創新都需要嘗試的勇氣，也需要研究的支持。放在我麵前的這本書，就是林教授團隊為上述問題所做齣的解答，該書以REITs産品的不同業務環節劃分章節，從參與機構的角度對REITs業務的完整流程進行瞭詳細的敘述，是目前關於我國REITs業務最全麵的操作手冊。作者們對證券公司、發起企業、律師、會計師、評級機構、評估機構的實務操作，都提供瞭REITs市場的國際經驗總結與國內業務操作指引，在深入挖掘REITs投資價值的同時，也為投資者提供瞭可供參考與藉鑒的建議。

如何進一步推動REITs的健康發展，是政府部門、從業人員、投資人和所有讀者需要冷靜思考的問題。這本書從中國REITs産品的實務操作入手，闡釋瞭REITs的基本原理，藉鑒國外成熟市場的有益經驗，結閤中國市場現狀，對REITs産品的操作流程、法律要點、價值評估、會計和稅務處理要點、信用評級、投資與交易等一係列關鍵環節進行瞭具體的介紹和深入的分析，為從業人員的實務操作提供瞭指南，也對我國REITs的製度設計具有重要的參考價值。基於對林華院長團隊辛勤工作的贊賞，以及對REITs在中國金融市場發展前景的期許，欣然作序推薦。

蔡鄂生

中國銀監會原副主席

序二

邢早忠

2017年10月，當習總書記在*報告中明確指齣“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”這一點時，人民大會堂全場長時間響起熱烈掌聲。總書記提到“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居”，“住有所居”這四個字話音剛落，人民大會堂內再次響起掌聲。“房住不炒”是2016年年底的中央經濟工作會議上就已經明確瞭的命題，可以說，“房住不炒”將成為相當長時間內黨和政府解決我國城鎮住房問題、建立房地産市場健康穩定發展長效機製的核心指導思想。深化供給側改革，已成為未來我國住房製度改革的重點突破方嚮。相比十八大報告中所提齣的“建立市場配置和政府保障相結閤的住房製度”，*報告中用的是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度”的全新提法。為改善住房市場在租售結構上的失衡，這幾年來政府在住房市場方麵大力推進和提倡“租購並舉”，其本質思路正是從調節住房供應結構入手，通過化解供給側結構性矛盾，實現住房市場的有序健康發展。“租購並舉”將是未來我國房地産發展的主基調，未來5年甚至更長時間內，租賃將逐漸成為我國住房體係的重要組成部分。

這本書的主要議題是REITs。在國際市場上，REITs是一種通行的房地産金融投資工具，以證券化方式盤活存量不動産，為廣大投資者提供房地産資産相關穩定收益的投資機會。從國際經驗來看，社會資本投入占比提升、市場化供應為主體是住房租賃市場發展的必然方嚮。當前中國經濟處於轉型過程中，一定意義上進入瞭存量時代，這在房地産行業和基礎設施領域錶現得尤為明顯。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場和基礎設施領域，可以多渠道增加住房租賃房源供應和為保障房融資。通過REITs市場，引導租賃企業、開發商等多方投資參與租賃市場，一方麵，可以解決我國保障住房供給不足、緩解政府財政壓力；另一方麵，能夠通過市場化手段有效滿足不同人群的居住需求，完善房地産供給側改革，有利於行業中長期發展。因此，可以認為，REITs是實現“租購並舉”這一目標需要運用的金融模式。住建部及金融管理部門都明確錶示過要推進REITs試點，落實*報告中“租購並舉”的要求。隨著租賃市場規範化、增量房源供給、租售同權等政策的落實，住房租賃REITs也將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。

實際上，國內REITs的探索與推動由來已久，無論是政策製定者還是地産、金融相關從業人員，都看到瞭這個市場的重要功能和作用。早在2004年，國內就已經開展瞭比較正式、成體係的REITs研究。當時，日本、新加坡、中國香港等地紛紛推齣REITs，引起瞭國內市場機構及政策層麵的關注。監管層對REITs産品的正式推動是從2006年開始的，至今已經超過10個年頭。整體而言，我國REITs市場上的探索主要分為如下三大階段：

第一階段從2006年到2010年，是研究及政策試點的第一次探索。這一時期，央行牽頭成立11部委的試點工作小組推進政策落地。2007年，中國人民銀行、證監會與銀監會的REITs專題研究小組成立。2008年金融危機爆發後，國傢齣颱4萬億元經濟刺激計劃，“金融30條”“房地産13條”陸續齣颱，把REITs從幕後推嚮瞭前颱，REITs總體架構逐漸形成。

第二階段從2010年至2012年，是第二次探索。由於房價快速上漲，2010年，政府齣颱一係列行政乾預手段促使行業恢復平穩發展。該時期REITs以支持保障房融資為主要方嚮，同時嚮除瞭保障性住房以外的大類不動産拓展，比如基礎設施、能源基建等，推進方嚮更注重REITs盤活資産對於實體經濟的支撐作用。

第三階段從2014年至今，是REITs的新發展階段。隨著《證券投資基金法》的修改和我國資産證券化市場的重啓，私募REITs開始運營，第一單私募REIT中信啓航項目上報證監會，2013年8月獲得無異議函，並於2014年4月正式發行。這標誌著中國私募REITs市場的發展開始。截至2017年11月20日，已有26單私募REITs在上海/深圳證券交易所及機構間私募産品報價與服務係統上市，規模總計606��69億元。近期長租公寓項目受到市場熱捧，比如已於2017年10月11日正式獲批發行的“新派長租公寓”類REITs産品就是市場順應供給側改革、落實國傢鼓勵住房租賃市場政策，對持有型物業進行資産證券化的一次“破冰”式創新與嘗試。業內普遍認為，私募REITs市場的發展積纍瞭大量市場經驗，使市場對新産品有瞭深層次的認識，培育瞭機構投資人，長租公寓REITs項目為國內住房租賃市場開展資産證券化和REITs的全麵啓動起到重要的示範作用，預計未來公募REITs將進入有望突破發展的實質探索期。

可以看到，REITs這項國際上先進的不動産金融工具，在我國的有關理論探索和實踐也一直在進行著，由於涉及的有住房體係、商業地産、金融行業、基礎設施領域，還有財政稅收等問題，其復雜性毋庸置疑。我國要發展REITs還麵臨如房地産市場自身的問題、法律製度不完善、金融市場不成熟、稅收環境約束等諸多的睏難和障礙，我們一方麵要適當藉鑒國外市場的成熟經驗，另一方麵也要考慮國內市場的具體情況。

擺在大傢麵前的這本操作手冊，正是中國資産證券化研究院林華院長對於這個領域的最新思考和認識。我和林院長相識多年，他對於我國資産證券化市場發展“三大決定要素”的理論和觀點，我是非常認同的。2013年，他在央行組織的乾部培訓會議上，正式提齣中國資産證券化能否大規模發展取決於三個要素——一是與資産證券化相關的硬技術，主要是指資産證券化中的現金流模型技術；二是市場需求，即資産證券化産品買方和賣方的需求；三是資産證券化的軟環境，主要是法律法規和監管。這三大要素中，硬技術可以藉鑒國外經驗，相對較易學習；而軟環境與我國法律、會計、稅務體係有關，需要配套改革。和資産證券化一樣，未來我國的REITs市場發展更多也是要解決麵臨的軟環境問題。基於以上認識，林院長帶領的專業團隊在資産證券化領域做瞭係統性研究。

林華院長組織的行業專傢團隊對於REITs業務有著深刻理解與豐富經驗，對REITs各個環節和主體做瞭全麵而且頗具前瞻性的探討，對國內外市場發展曆史經驗、産品交易結構、信用評級、法律法規以及會計稅務處理都進行瞭詳細的介紹和分析，並輔以大量國內外案例。通過閱讀本書書稿，結閤我個人對中央“房住不炒”政策所錶達的堅定信念的認識，我相信，我國住房租賃市場與REITs模式的結閤，將會水到渠成、相輔相成。我希望中國資産證券化研究院能與具有社會責任感、擁有強大專業能力和豐富實操經驗的市場機構一起促進中國REITs發展，提供長遠發展的思想動力。這些都有利於我國現代金融市場體係的建設和發展。

邢早忠

中國資産證券化研究院理事長、《金融時報》社長

前言

REITs是一種以發行受益憑證的方式，公開或非公開匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營與管理，並將投資綜閤收益按比例分配給投資者的一種産業投資基金。REITs是不動産金融投資産品的一種，本質上是將成熟或者說存量不動産在資本市場進行證券化，投資者可以交易轉讓。因此它既具有金融屬性，又具有不動産屬性。其金融屬性體現在：REITs是被公認為能夠幫助投資者拓寬不動産投資渠道的最好方式之一，通過證券化的形式，將流動性較差的不動産資産轉化為流動性強的REITs份額，提高瞭不動産資産的變現能力，有利於拓展資本機製，可通過並購、融資等資本運作實現規模擴張。REITs的不動産屬性則體現在：REITs專注投資於可産生定期租金收入的成熟不動産資産，可少量投資於土地和在建工程等，具有專業的不動産管理團隊，有助於提升物業價值，實現長期穩定的迴報。

在國際資本市場上，REITs具有公開募集、流動性好、稅收中性、財務穩健（杠杆率通常不超過50%）和分紅穩定（每年經營收益90%以上用於現金分紅）等特點。從20世紀60年代在美國推齣以來，市場規模逐漸壯大，參與的國傢和地區也越來越多。截至2016年年底，全球範圍內共有36個國傢或地區建立瞭REITs市場，總市值超過1.8萬億美元。其中，美國是全球最大的REITs市場，上市REITs數量221隻，總市值超過1萬億美元，亞洲較大的REITs市場主要包括日本（總市值超過1 000億美元）、新加坡（總市值超過500億美元）和中國香港（總市值接近1億美元）。北京大學光華管理學院近期公布的REITs報告明確指齣，考慮到我國城市化人口數量、不動産總量和固定資産投資明顯超過美國，我國REITs市場進入成熟階段後，會超過美國市場規模。按照偏保守的估計，我國公募REITs市場規模將在4萬億到12萬億元之間。

國內外很多研究從各種不同角度論述瞭發展REITs的意義，比如REITs流動性好、成長性強、分散投資、對應穩定而較高的收益迴報，REITs可以通過發行債券、CMBS和股票，實現地産開發階段機構資金在成熟階段的退齣，以及收購兼並時期的進入。我認為，除瞭上述普遍意義上的好處外，在我國發展REITs市場有幾點更為獨特的內涵。

首先，REITs可以在盤活存量的同時幫助經濟去杠杆。經過多年的發展，我國大量基礎設施資産和存量不動産已經十分龐大，REITs無疑是盤活存量資産最科學的金融工具。REITs不但有利於打破“固定資産不能直接流入資本市場”的傳統思維，還能夠以權益型投資的方式化解我國長期以來居高不下的債務問題，因為是股權而非保本固定收益的債券型，可以直接幫助實體經濟和金融體係降杠杆。從這個角度來說，REITs的麵世與有序發展，未來可以緩和金融和房地産市場的波動。這也是孟曉蘇老師近20年來一直呼籲推動中國版REITs市場發展的主要原因。

其次，發展REITs市場可以降低財政與經濟周期共振風險。我之前和業內專傢閤作完成《PPP與資産證券化》一書時就已經意識到，如果單純依賴於債券型資産證券化為PPP項目融資，基礎設施再融資的高成本與經濟周期會産生共振效應，即在利率上行時，經濟很可能處於下行階段，債務成本的上升會加劇經濟下行周期；利率下行時，經濟如果處於上行周期，債務則會齣現擴張，迅速積纍經濟中的非理性繁榮與杠杆風險。因此，推動基礎設施REITs市場發展，降低財政與經濟周期共振風險。

再次，有利於金融體係落實政府對於房地産長效機製的建設。住建部及金融部委都明確錶示過要推進REITs試點，落實*報告中“租購並舉”的要求。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。同時，REITs以優質成熟的長租公寓等典型商業地産為主要載體，從建設、融資、管理、運營等多個環節引導資金進入地産的建設運營階段，可以避免地産投資過於側重住宅地産造成的過熱現象。

最後，REITs還有利於我國資本市場走嚮理性，轉變投資者行為。REITs是一種金融投資産品，REITs的發展將投資者的注意力重新吸引到長期租金收益，以減少短期投資的過度投機行為。發展REITs市場尤其是未來推齣公募型REITs，可以使普通居民個人通過資本市場參與房地産投資，盤活存量資産，加快去庫存進程，特彆是對於個人難以單獨投資的商場、工業園區、倉儲基地、醫療保健用房等，疏導資金進入多元化的地産投資領域，追求長期限、穩定的租金迴報收益，而非短期的價值提升，引導資金脫虛入實、服務實體經濟發展。未來吸引公眾投資者（散戶）離開中國股市的最好市場是REITs市場，政府要以稅收政策來推動。

綜上，可以認為，在我國發展REITs市場意義重大。基於以上思考，我再次組織業內實務專傢提筆撰寫《中國REITs操作手冊》。2014年年初，和資産證券化領域的朋友們一起閤作編寫《中國資産證券化手冊》時，我國資産證券化市場剛剛重啓。隨後市場處於蓬勃發展的浪潮中，我們的作品得到瞭很多監管領導和市場專傢、朋友們的關注，我們作為參與者與見證者，深感榮幸。在這個過程中，我深深地感到，和資産證券化市場一樣，未來我國REITs市場的健康發展需要更多專業的機構和組織積極參與。

在此，我首先要感謝基金業協會洪磊會長的大力支持，洪磊會長在整體校稿的基礎上提齣瞭許多真知灼見，有利於我們對中國未來REITs市場發展的理解。感謝中國銀監會原副主席蔡鄂生先生，中國資産證券化研究院理事長、《金融時報》社長邢早忠先生不辭辛苦，親自提筆為這本書作推薦序。感謝中房集團理事長孟曉蘇先生、《中國金融》主編魏革軍先生、全國政協委員及金杜律師事務所創始人王俊峰先生、上海證券交易所副總經理劉紹統先生、中國人民銀行原金融市場司巡視員瀋炳熙先生、中國誠信公司董事長毛振華先生、聯閤信用管理有限公司總裁王少波先生、微眾銀行李南青行長先生的傾情推薦，感謝您們對我們的鼓勵和支持。

本書從動筆開始，曆時接近兩年時間。感謝參與本書撰寫的每一位作者。具體的寫作分工如下：

本書共分為13章。第一章由許餘潔、彭超主筆；第二章由賀銳驍、洪浩主筆；第三章由彭超、黃長清主筆；第四章由彭超主筆；第五章由彭超、許餘潔主筆；第六章由方榕、王爻主筆；第七章由鬍峰、李峰主筆；第八章由黃哲君、王顥完成；第九章由張連娜、曹樅主筆；第十章由李耀光、賴嘉淩主筆；第十一章由羅桂連、許餘潔主筆；第十二章由許餘潔、劉洪光主筆；第十三章由洪浩、張湜主筆。我、許餘潔博士和彭超先生確定瞭本書的章節架構和整體思路，統籌瞭全書最初的整體規劃與寫作安排，並統一校對瞭全書初稿，對整本書做齣多次修改。許餘潔博士還多次與齣版社老師們對接書稿的最後內容。同時還要感謝天風證券的張凡、郭永，戴德梁行的楊枝、王天會、於紅、張秀娟、張諾貝、梁琦等朋友，他們在本書寫作過程中提供瞭重要資料。此外，遠在美國的朋友鬱冰峰和硃江博士，也從華爾街實務專傢的視角，對書稿提齣瞭很多寶貴的修訂意見和建議，在此一並感謝。

由於作者自身水平有限，中國標準REITs相關政策還沒有推齣，市場還處於培育和探索階段，書中難免存在紕漏甚至很多不足之處，還請讀者多多批評指正，希望通過這本書加強REITs理論以及業務實踐方麵的交流。最後，我還要衷心感謝中信齣版社編輯，她們進行瞭負責任的編校，本書能夠如此順利與讀者見麵，離不開編輯老師精益求精的努力。再次感謝讀者們的厚愛與支持，希望本書的齣版能夠推動中國REITs市場的長遠健康發展。

林華