中国法院2013年度案例（4）：房屋买卖合同纠纷 下载 mobi epub pdf 电子书 2024

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编辑推荐

　　汇集全国各地法院审结的典型案例，分卷分类编排
　　高度提炼案情和裁判要旨，突出争议焦点，剔除无效信息
　　主审法官撰写“法官后语”，展现法律适用方法和裁判思路
　　1.作者
　　国家法官学院案例开发研究中心持续20年编辑了享誉海内外的《中国审判案例要览》丛书，自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。
　　2.规模强大
　　今年推出15本，含传统和新近的所有热点纠纷，这些案例是从全国各地法院收集到的上一年度审结的近万件典型案例中挑选出来的，具有广泛的选编基础和较强的代表性。
　　3.内容独特
　　不再有繁杂的案情，高度提炼案情和裁判要旨，突出争议焦点问题。
　　不再有冗长的分析，主审法官撰写“法官后语”，展现裁判思路方法。
　　《中国法院2012年度案例系列》、《中国法院2013年度案例系列》包含分册：1.婚姻家庭与继承纠纷；2.物权纠纷；3.土地纠纷；4.房屋买卖合同纠纷；5.合同纠纷；6.买卖合同纠纷；7.借款担保纠纷；8.民间借贷纠纷；9.侵权赔偿纠纷；10.道路交通纠纷；11.雇员受害赔偿纠纷（含帮工损害赔偿纠纷）；12.人格权纠纷（含生命、健康、身体、姓名、肖像、名誉权纠纷）；13.劳动纠纷（含社会保险纠纷）；14.公司纠纷；15.保险纠纷。

内容简介

　　《中国法院2013年度案例（4）：房屋买卖合同纠纷》汇集全国各地法院新审结的典型案例，分卷分类编排。高度提炼案情和裁判要旨，突出争议焦点，剔除无效信息。主审法官撰写“法官后语”，展现法律适用方法和裁判思路。不论您是法官、律师，还是案件当事人，《中国法院2013年度案例（4）：房屋买卖合同纠纷》力争大限度地为您节约查找和阅读案例的时间，使您获得真正有用的信息。

内页插图

目录

一、商品房预售

1�痹な凵唐贩吭傩凶�让的合同是否有效

——岑雪清诉黄锡彬房屋买卖合同案

2�币蛳喽匀斯�错相信代理权存在致表见代理不成立

——林明强诉福建省平潭县兴容房地产有限公司等商品房预售合同案

3�苯ㄖ�物区分所有权中车库约定不明情况下的归属问题

——冯晓伶诉北京海城房地产开发集团有限公司商品房预售合同案

4�惫赜谖ピ荚鹑蔚脑级ㄊ欠翊嬖诳沙废�的情形

——梁渝生、李显华诉重庆骏伟置业有限公司商品房买卖合同案

5�惫郝虻纳唐贩客ǖ朗茏枘芊袢啡衔�开发商违约责任

——李锦萍诉宁德东方伟业商用置业有限公司商品房预售合同案

6�币蚍康夭�限购政策导致商品房买卖合同目的无法实现的风险应由买卖何方承担

——吴錞錞、奚宝华诉泉舜集团（厦门）房地产股份有限公司商品房预售合同案

7�笨�发商“未告知”买受人未取得商品房预售许可证，是否构成“故意隐瞒未取得预售许可证明的事实”

——宋钰莹诉威海华油置业有限公司商品房预售合同案

8�庇馄诎熘のピ荚鹑蔚娜隙�

——张某诉中集公司商品房预售合同案

9�狈坎�新政下如何更好地保护购房人利益

——北京北亚华欣置业有限公司诉刘红商品房预售合同案

10�闭�府部门拆迁延误能否成为延期交房的理由

——杨其梅诉厦门皇家房地产开发有限公司商品房预售合同案

11�毙姓�行为在民事诉讼中的认定

——刘文诉北京正圆世嘉房地产开发有限公司商品房预售合同案

12�背雎羧宋慈〉蒙唐贩吭な坌砜芍っ饔肼蚴苋硕┝⒌纳唐贩吭な酆贤�无效，已取得财产应返还，并根据双方过错承担责任

——董文林诉仪征市中宏基房地产开发有限公司商品房预售合同案

13�彼逞庸て谔焓�如何认定

——黄燕春诉南宁嘉士城物业投资有限公司商品房预售合同案

二、商品房销售

14�笔欠裼Φ蓖嘶股纤呷酥Ц兜墓悍孔�让金

——丁进禄诉杨德江商品房买卖合同案

15�痹ぴ己贤�的识别以及未能订立本合同的法律后果

——张永亮诉骆宏耀房屋买卖合同案

16�卑慈绽奂频奈ピ冀鹎肭笕ㄋ咚鲜毙Ш问逼鹚�

——曾丽娟、李智杰诉广州市龙湾实业集团股份有限公司、广州市龙湾实业集团股份有限公司第一分公司商品房销售合同案

17�痹谝�求违约方继续履行合同的情况下能否同时适用定金罚则

——高利兴等诉福建德久能源实业发展有限公司房屋买卖合同案

18�薄敖杳�买房”合同的有效性

——王莉岩诉裴松涛、福建邦盛房地产开发有限公司商品房销售合同案

19�背雎羧吮匾�的说明、告知义务

——熊彬诉北京银座兴业房地产经纪有限公司房屋买卖合同案

20�苯桓对砍椎娜掌谑欠褚欢ㄗ魑�交房义务履行日期

——苏静诉北京达华庄园房地产开发有限公司房屋买卖合同案

21�币院戏ㄐ问窖诟欠欠�目的的担保物权行为不能对抗合法的债权行为

——中国建设银行股份有限公司天津河东支行诉天津市鸿轩房地产开发有限公司房屋买卖合同案

22�焙贤�解除权的形成及行使程序

——天津松江花样年置业有限公司诉李丽房屋买卖合同案

23�倍晕磁�露委托人的商品房买卖合同的效力如何认定

——徐均、季建锋诉南通北方置业有限公司商品房买卖合同案

24�币蚬�家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法履行，当事人能否解除合同

——李玉贤诉盘锦天川房地产开发有限公司房屋买卖合同案

25�鄙唐贩柯蚵艉贤�预告登记的法律程序分析

——束必俊诉大丰市宝利置业发展有限公司等房屋买卖合同案

三、二手房买卖

26�鄙形窗炖聿�权证的房屋买卖案件中违约的判断及同时履行抗辩权的适用

——郑小拉诉高瑞金房屋买卖合同案

27�蔽淳�共有人书面同意合同是否有效

——周跃进诉谢清水等房屋买卖合同案

28�泵�为房屋买卖实为民间借贷之证据困境

——詹玉琦诉张福气等房屋买卖合同案

29�狈腔�于法律行为的物权变动不必遵循一般公示原则

——李丁地诉黄璇铭等房屋买卖合同案

30�惫�证书在房屋买卖中的效力应如何认定

——顾国龙诉沈善玉等房屋买卖合同案

31�薄抖ń鸷贤�》的性质判定问题

——颜朝枝诉林梅如房屋买卖合同案

32�迸�儿购买父亲房产是否适用善意取得制度

——袁洪文诉谢宁房屋买卖合同案

33�甭蚍咳艘老薰核咔蠼庠嫉拇�理

——冷国伟诉申荣爱等房屋买卖合同案

34�蔽�托人出售被查封的房产，合同无效的后果应由谁承担，中介机构承担何种责任

——陈争龙诉赵文森、包世武、厦门鑫万邦公司房屋买卖合同案

35�蔽奕ùΨ中形�与善意取得权利的判定

——黄春娥诉吴振舟等房屋买卖合同案

36�币焉枇⒌１Ｎ锶ǚ坎�买卖合同效力的认定

——王启敬诉郑庆失、杨吓华房屋买卖合同案

37�痹谌〉梅课葜�前当事人口头约定转让购房资格的效力认定

——陈恩民、张留环诉陈联民、苗风兰房屋买卖案

38�被�拨土地房产转让的合同效力及违约事实认定的问题

——康聪成诉董荣辉、肖白瑜房屋买卖合同案

39�被楹蠊餐�还款方对婚前购买房屋方主张婚前购买房屋方的单方售房合同无效

——陈希安诉滕召海房屋买卖合同案

40�倍�手房买卖中“阴阳合同”的效力问题

——杨卫东、王青诉崔卫华房屋买卖合同案

41�背雎羧宋薰示懿涣炜钍蔽ピ荚鹑蔚娜隙�

——王敏华诉余训育房屋买卖合同案

42�惫赜诜课萋蚵糁蟹蚱薰餐�意思表示的推定

——浦亚军诉高艳芬、陈必文房屋买卖合同案

43�笔率低贫ㄔ诔闪⑸埔夤郝虺『系挠τ�

——厦门市荣圣兴工贸有限公司诉陈良地房屋买卖合同案

四、经济适用房转让

44�甭蚵舯Ｕ闲宰》康暮贤�效力问题

——许俊雪诉李燕林房屋买卖合同案

45�蔽淳�房屋管理部门表示回购的政策性住房不能上市交易

——崔京会诉王俊法、北京合力创展房地产经纪有限公司房屋买卖合同案

五、农村房屋买卖

46�背钦蚓用衲懿荒芄郝蚺┐寰用竦姆课�

——林泗宝诉李广伟房屋买卖合同案

47�比绾畏乐苟褚馑咚先送ü�法院裁判实现其不当利益

——李立娟诉刘秀芳房屋买卖合同案

48�迸┐宸课萋蚵艉贤�是否有效

——卢长海诉张才山房屋买卖合同案

49�辈煌�农村集体经济组织成员间房屋买卖行为有效

——傅征兵诉李加良、文翠莲房屋买卖合同案

50�迸┐宸课萋蚵艟婪装讣�的效力分析

——沈梦信诉韩振华、沈振文房屋买卖合同案

51�鄙婕巴恋芈蚵艄叵档牟糠治扌�是否影响合同其它部分的效力

——韦文灵、韦卫红诉石景祥房屋买卖合同案

52�蓖�村不同组村民是否属于同一农村集体经济组织成员的认定

——汪增恒诉贺显贵房屋买卖合同案

53�惫悍咳四芊裉崞鹑啡现�诉要求确认房屋买卖协议书有效

——江建光诉郑培力等房屋买卖合同案

六、拆迁安置房买卖

54�背雎羧讼侣洳幻靼炖矸课莨�户手续如何处理

——黄贤诉朱建忠房屋买卖合同案

七、公房转让

55�币曰�拨方式取得土地使用权的房屋可否自由买卖

——福建省闽清县第一中学诉刘希强房屋买卖合同案

八、集资房买卖

56�敝肮そ�其参与所在单位集资修建房屋的指标转让给他人的行为是否合法有效

——袁华锋诉易旭初房屋买卖合同案

57�倍褚獯�通致第三人利益受损之合同无效

——周雪芹诉李小泉等房屋买卖合同案

精彩书摘

前言/序言

　　序
　　《中国法院年度案例》丛书，是国家法官学院于2012年开始编辑出版的一套大型案例丛书，以后每年初定期出版，由国家法官学院案例开发研究中心具体承担编辑工作。此前，该中心已经坚持20年不辍连续编辑出版了《中国审判案例要览》丛书，凡80卷，分中文版和英文版在海内外发行，颇有口碑，享有赞誉。现在该中心又编辑出版《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。该丛书2012年首次出版以后，受到读者的广泛好评，并迅速售罄，国家法官学院案例开发研究中心及时编撰推出《中国法院2013年度案例》系列。
　　总的说来，当前市面的案例丛书大多“不好读”，存在篇幅长、无效信息多、案例情节杂、缺乏深加工等不足。《中国法院年度案例》丛书试图把案例书籍变得“好读有用”，故在编辑中坚持以下方法：一是高度提炼案例内容，控制案例篇幅，每个案例基本在3000字以内；二是突出争议焦点，削除无效信息，尽可能在有限篇幅内为读者提供有效、有益的信息；三是注重对案件裁判文书的再加工，大多数案例由案件的主审法官撰写“法官后语”，高度提炼、总结案例的指导价值。
　　同时，本丛书还有以下特色：一是信息量大。国家法官学院案例开发研究中心平均每年从全国各地法院收集到的上一年度审结的典型案例超过10000件，《中国法院年度案例》有广泛的选编基础，可提供给读者新近发生的全国各地的代表性案例。二是方便检索。为节约读者选取案例的时间，丛书分卷细化，每卷下还将案例分类编排，每个案例用一句话概括焦点问题作为主标题，让读者一目了然，迅速发现需要的案例。
　　总之，编辑《中国法院年度案例》就是为了让案例类书籍简便、易用，这既是本丛书的特点，也是编辑出版这套丛书的理由。当然，案例作者和编辑在编写过程中也不能一步到位实现最初的编写愿望，可能会存在各种不足，甚至错误，欢迎读者批评指正，我们愿意承担责任，并不断改进。
　　在信息社会，流行快餐文化，纸质类媒介往往输给数字化媒介。在此情景下，中国法制出版社全力支持《中国法院年度案例》的出版，给了作者和编辑们巨大的鼓励。我们在此谨表谢忱，并希望通过共同努力，逐步完善，做得更好，真正探索出一条编辑案例书籍的新路，更好地服务于学习、研究法律的读者，服务于社会，服务于国家的法治建设。
　　……
　　购买的商品房通道受阻能否确认为开发商违约责任
　　——李锦萍诉宁德东方伟业商用置业有限公司商品房预售合同案
　　【案件基本信息】
　　1�辈门惺樽趾�
　　福建省宁德市蕉城区人民法院（2011）民字第93号民事判决书
　　2�卑赣桑荷唐贩吭な酆贤�纠纷
　　3�钡笔氯�
　　原告：李锦萍
　　被告：宁德东方伟业商用置业有限公司【基本案情】2010年9月30日，原、被告签订东方伟业广场-1-1157号《商品房买卖合同》一份，双方约定被告将坐落于宁德东方伟业广场第一幢楼第一层的A号商业店面（其建筑面积43��35平方米，套内面积25��54平方米，分摊面积17��81平方米，单价21560元/平方米，总房价934626元）预售给原告。合同签订后，原告已依约交付房价款474626元，余款已依约办理按揭。被告违反合同附件一约定的商场平面布局，在原告所购店面前的商场通道的位置，分别加以拦截堵塞，将设计为开放的各店封闭作连体商场。原告认为该行为将大大降低原告店面的经营效益，严重违背了原告签订合同时对合同利益所作的判断。故诉至法院请求判令被告履行合同约定的交付条件，拆除违约围堵于讼争通道处的障碍物，恢复合同标示的通道原状。【案件焦点】本案双方争议的焦点问题是：被告是否存在违约；如果被告存在违约行为，应如何承担责任；被告应否对第三人的占道行为向原告承担违约责任。【法院裁判要旨】福建省宁德市蕉城区人民法院经审理认为：原、被告双方于2010年9月30日签订的东方伟业广场-1-1157号《商品房买卖合同》内容并不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，属于合法有效的合同，应受我国法律保护。双方在该合同第八、十三、十七条及合同附件一、三中对上述讼争通道设计布局等均有约定，虽然约定内容不十分明确具体，但是结合蕉城法院调取的宁德东方伟业广场一层平面竣工图、宁德山水测绘有限公司的测绘图、被告预售广告及本院现场勘验图等证据，可以认定上述讼争通道按规划设计要求的约定较为明确。而被告即期交付给原告使用的上述讼争通道（特别是主争通道）与合同约定的交付条件明显不符，被告存在明显的即期违约行为，被告应对此承担违约责任。根据我国《合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百二十一条的规定，原告有权自由选择追究被告何种违约责任，本案原告优先选择了双方在合同第十三条中的违约责任约定，并要求被告对讼争通道进行重作，理由充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十二条第（一）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十一条、第一百二十一条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第八十四条第二款，参照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、被告宁德东方伟业商用置业有限公司应于本判决生效之日起将坐落于宁德东方伟业广场第一幢楼第一层的A号店面前的讼争通道在现有商场公共通道基础上按照宁德山水测绘有限公司的测绘图等测绘规格标准重作并拆除其占道设施；其中主争通道高度标准应与该商场其它公共通道高度一致，主争通道地面铺设标准应改为玻化砖铺设，该地面玻化砖及其吊顶装修规格布局应与该商场其它公共通道的装修规格布局相一致。二、第三人福建省三福百货有限公司应于本判决生效之日协助被告宁德东方伟业商用置业有限公司履行上述第一项重作义务。
　　如果未按本判决指定的期间履行上述重作义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，应当支付迟延履行金。【法官后语】1�痹�告与被告签订的该《商品房买卖合同》系双方自愿协商订立，是双方的真实意思表示，且不违反我国法律的强制性规定，该商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定全面、正确地履行自己的合同义务。作为商品房公共配套设施的通道、走廊、楼梯等，属于各购房户购买的商品房的必要组成部分，商品房出卖人在交付合格的商品房的同时也应当按照约定的规划设计要求标准完成。显然，本案中被告交付给原告的店面与合同约定的原设计要求标准、状况均不符，被告存在明显的即期违约行为；即使违约原因诸多，包括因第三人侵权等原因造成，也不因此免除被告的违约责任，这已被我国《合同法》第一百二十一条所明确规定。
　　2�北桓嬖诮桓陡玫昝媸保�作为店面必要组成部分的该讼争公共通道不符合约定要求，原告有权依法要求被告按照合同约定的标准继续履行、采取补救措施和承担相应的违约责任。双方在购房合同中约定违约金的支付数额，并不当然免除违约方继续承担上述履约义务，违约方有此履约能力的，仍应继续履行或采取一些补救措施等。
　　3�贝釉�、被告在该合同第八条第一款第（三）项的约定中可以看出，“小区内部道路”通常是指大楼外小区内用于公共通行的道路，而非指大楼内双方讼争的通道、梯道、走廊等。因此，被告在本案中的违约责任，并不适用该合同第八条第二款中对违约金的约定。退一步说，如果“小区内部道路”包括大楼内的通道、梯道、走廊等，那么该第八条第二款的违约责任约定，进一步证明了双方约定的讼争通道布局、长宽尺度标准是规划设计标准。被告除了要按照约定的标准继续履行合同义务或采取补救措施外，还应当支付约定的违约金。法院确定被告承担按约定的设计标准重作上述讼争通道及拆除占道设施的违约责任，有事实和法律依据。
　　该案一审宣判后，双方及第三人均表示服判，均未提起上诉，目前该案一审已生效。
　　上述案例在现实生活中大量存在，特别是一些房地产不法商与第三人暗中勾结或者明目张胆的违约行为，对购房者造成了一定的侵害，因此，开发商应承担相应的违约责任，该民事判决结果在商品房买卖过程中具有普遍性、典型性和指导性。
　　编写人：福建省宁德市蕉城区人民法院刘永其林辉福

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　　在信息社会，流行快餐文化，纸质类媒介往往输给数字化媒介。在此情景下，中国法制出版社全力支持《中国法院年度案例》的出版，给了作者和编辑们巨大的鼓励。我们在此谨表谢忱，并希望通过共同努力，逐步完善，做得更好，真正探索出一条编辑案例书籍的新路，更好地服务于学习、研究法律的读者，服务于社会，服务于国家的法治建设。

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　　经济适用房合同是指经济适用房所有者将经济适用房所有权给他人，他人支付价款的合同。经济适用房是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性住房。购买经济适用房实行申请、审批和公示制度。经济适用房在取得房屋所有权证和土地使用权证一定年限后，方可按市场价上市出售;出售时，应当按照届时同地段普通商品房与经济适用房差价的一定比例向政府交纳收益。个人购买的经济适用房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

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