钱经：货币、黄金、房子 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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陈思进 著

图书标签:

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• 资产配置

出版社： 北京时代华文书局

ISBN：9787807693970

版次：1

商品编码：11443166

包装：平装

开本：16开

出版时间：2014-05-01

页数：144

正文语种：中文

编辑推荐

　　★ 真实的数据，专业的分析，中国房价到底会不会降？黄金还能否升值？
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　　★ 货币的本质到底是什么！继《读懂货币》《货币的逻辑》之后，陈思进又一重磅力作！
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内容简介

　　中国房价到底有多高？
　　中国房市是否已经面临拐点？
　　中国的黄金市场要持续疲软多久？
　　2014年是不是抄底黄金的好时机？
　　中国大妈去年被套的黄金何时才能解套？
　　……更多关于钱的问题，答案均在《钱经》
　　货币的本质到底是什么，人民币汇率要升到何时，本书既有基础知识，又有观点解析，知识性和实用性兼备。既普及了金融常识又指导读者该如何理财？
　　货币部分讲了货币的起源和本质等基础知识，并对人民币的走向和趋势做了预测，黄金部分同样讲述了黄金的本质等基础知识，并对黄金的市场做了预测。房子部分用各种指标分析了中国房价到底多高，预测中国房市的金融风险，指导老百姓何时抄底，何时买房子合适。

作者简介

陈思进，著名金融学家，理财专家，曾任美国银行证券集团副总裁，现任加拿大皇家银行资深，央视大型记录片〈华尔街〉总顾问，〈货币〉学术顾问。东方卫视〈思进观察〉主讲。第一财经、证券周刊等财经类媒体特邀专栏作家。著有〈货币的逻辑〉〈读懂货币〉等财经书，首部跨国金融商战小说〈心机〉等。

精彩书评

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　　在2006年中国博客界，李银河是一颗璀璨的明星，她以自己的专业能力和社会责任感，照亮了社会中一些被人忽略的角落，她本身也是不应该被人忽略的。
　　——《南方都市报》

目录

第一部分
货 币

导读：货币，金融问题的根本 / 003
贝币和石币时期 / 005

金属货币时期 / 008
青铜货币 / 008
秦朝第一次货币改革 / 012
黄金与白银 / 015

纸币的诞生 / 017
纸币回归到银本位 / 020
银本位的发展与衰落 / 023

纸币时代 / 026
英镑的崛起 / 026
美元独霸的黄金时代 / 028
美元的中年危机 / 031
美元特权：好处我独享，风险你买单 / 033
美元货币的贬值策略 / 036
美国故伎重演 / 038
中国转型迫在眉睫（出口业转型迫在眉睫）/ 041
人民币正走向国际 / 044
人民币升值最大的赢家——美国 / 047
量化宽松作用几许？ / 050
附：美元的量化宽松对人民币的影响 / 053


第二部分
黄 金

导读：我对黄金的关键观点 / 059
什么是黄金 / 061
世界各国的黄金储备 / 064
作为饰品与货币 / 066

黄金的魔力 / 068
黄金恐慌 / 068
黄金与大国关系 / 071
西班牙央行大量抛售黄金 / 071
吸取西班牙教训 / 073
击鼓传花的黄金游戏 / 078

投资与理财 / 081
现在投资黄金对不对 / 081
可在好价位买入实物黄金 / 083
“中国大妈”何时才能解套 ?/ 085
黄金为什么跌跌不休? / 089
纸币下跌，黄金为什么也下跌？ / 091
为什么乱世藏金 ? / 093
2014年金价继续下移 / 096
抄底黄金何时更靠谱 / 098


第三部分
房 子

导读 : 中国房价究竟有没有泡沫？ / 103
中国房市 / 105
收入比 / 106
租售比 / 109
二手房市 / 112
房价推高了通胀 / 114
房产税的作用 / 117
房价怎样才会下跌？ / 119
请别再热衷并纠结房价了 / 123

欧美房市 / 124
和地产经纪的对话 / 124
投资欧美房市是时候吗 ? / 128
底特律房地产市场抄底启示录 / 130
用中国外储投资美国楼市合适吗 / 133

精彩书摘

导读:中国房价究竟有没有泡沫？
近来，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价根本不存在泡沫，理由有两条：
第一条：“因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫……”
众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条是打在高房价的死穴上，这早已成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！
第二条：“由于供求关系，因为，造出来的房子都卖掉了，而且好些城市还都在限购。所以，中国房价不存在泡沫。”
对于这一观点，在此倒是可以好好儿地探讨一番。
首先，对人类来说基本有三种不同的需求：
空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能维持几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有，才能居住。因此把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！
其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险、以及基础教育，是人类的基本生活必需品。这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。
但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房姐”、“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”，便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中的追求利润的第三种贪婪欲望的需求。
可能有人会问何以见得？
因为，单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利；在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。
在过去的10年里，中国房价大幅飙升，北京平均房价从每平方4500元涨到近来的22000元。如果在10年前的最低点进入楼市，在现在的最高点抛掉，那么投资回报率超过380%，也难怪大家会为之疯狂排队抢房子了。
在这种情况下，无论多少经济学家、金融专家指出中国楼市有泡沫，而泡沫早晚必将是会破灭的，都没人愿意相信。因为大家坚信并预期，中国的楼市还有上涨空间，可以从中获利。而恰恰就是这种预期，使得泡沫越来越大！
据北京链家房地产经纪有限公司的数据看，2009年1月到9月底，自住房的买房者占60%，还属于多数；而2010年第一季度开始，自住房的买房者就降到了50%以下，所谓投资型购房成为房市的主流。随着政府调控力度不断加大，投资型购房者的比例越来越高。
2010年5月，国家电网曾公布一个数据：在全国660个城市中，共有6540万套住宅电表读数连续6个月为零。显然，这6540万套房子是空置房！独立学者刘植荣曾从一家自来水公司得到的数据，也佐证了中国住房空置率非常高这一判断：“某小区约400套房子，水表读数有变化的只有57套，住房空置率在80%以上。这虽然是个别小区的空置率，但从媒体不断披露的数据综合分析，全国城镇住房空置率不会低于30%。”
其实，一旦大量的房子从单纯的商品，异化为资产后，从金融的角度就可很容易地判断出中国房价是否有泡沫，如，计算出空置房的比例，有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。


中国房市
房价有没有泡沫，本来是个非常简单的问题，就像股价有没有泡沫，只要用P/E（市盈率）就能判断一样，只要用租售比（房价除以月租）就可衡量了，一旦超过200倍就有泡沫了。但这些年来，就是有无数的“专家”顾左右而言他，要么试图用解释高房价的原因来对泡沫的否定，如什么城市化、刚需、政府拿去了大头等等；要么试图用解决方案来取代对泡沫的判断，如“收入倍增”啦等等……
收入比

有的说楼价会涨，有的说楼价会跌，也有人说股市会因此受影响……而反映到市场上，出现了许多大城市排队抢房子的现象，依据经济学的供求关系，价格自然是走高的。
由此，中国日益高企的房价，已远远超出国际“房价收入比”（平均房价除以平均家庭年收入）的标准。在美国和北欧，房价收入比一般保持在2到3倍；其它西欧国家因人口密度较大，房价收入比常年维持在3到4倍之间。
但是，国内有些学者对此提出了质疑，认为“由于世界各国国情不一样，房价收入比”在中国根本无效，因为“安居乐业”是中国百姓根深蒂固的观念，拥有一套产权属于自己的房子，是人生的头等大事。
事实上，制定“房价收入比”的目的，正是基于世界各国家庭年收入的差异，才并未使用一个具体的数字来判断全球的合理房价，这恰恰是从“安居乐业”的因素来考量的。
举例来说。北美人的生活一般都非常按部就班：高中毕业之后上大学，然后恋爱、结婚、生子、养孩子、养狗、听歌剧、看电影、旅游、减肥、看病、吃药、付账……在他们的观念里，人生就该如此这般。
以一个年收入7万加元的家庭来说（按照2009年的统计结果，多伦多平均家庭年收入为66,790加元），假如想购房，精确地测量这个家庭是否有购房能力，银行通常会以“房屋负担能力指数”（Housing affordability index），一个被普遍接受的30%准则作为依据。
也就是说，一个家庭负担住房（包括按揭费用）支出的金额，不能超过家庭总收入的30%。在具体操作时，银行和贷款机构决不会将房贷的本金、利息、房产税和取暖费的住房成本，调高至家庭总收入的32%。否则的话，这个家庭的日子将会很难过。
因为还有25%要交个人所得税，另外25%到30%是日常开销，包括支付汽车贷款、汽车保险、度假旅游、娱乐和日常生活开支等等。剩下的15%到20%要存退休金、孩子的教育基金，以及不时之需等等。而近几年购房的大多数业主，现在又多出一项开支——按揭保险。
近年来，加拿大将利率不断下降到接近零利率，并且保持了多年，使得加拿大的房价大幅上涨，平均房价接近38万加元，超过了美国平均房价的一倍！而负债率（Debt to Income Ratio）则超过165%，远高于美国危机爆发前的157%，陷入希腊式的危机也为时不远了。
因此，加拿大“联邦银行法”规定，购房首付低于25%，需要购买按揭保险，以防美国式的次贷危机在加拿大重演。但是，据2005年加拿大商业杂志报道，在2004年的购房者中，有45%或50万的加拿大家庭，需要购买总价值16亿美元的抵押贷款按揭保险。如果利率稍微上调3个百分点（正常水平），这些家庭就不堪重负了。
而现在的加拿大人更是负债累累、如履薄冰，谈何“安居乐业”？
再来看中国。中国人可以不上馆子、不进影院、不去歌剧院、不买图书、不到体育馆看球赛、不出去旅游、不上健身房，一心一意除了买房就是买房，哪怕自己没钱，也要四下借钱买，有些家庭为了买套房子，竟然筹集了祖孙三代的钱。
正因为考虑到中国人的隐性收入，以及目前还未征收房地产税等因素，持房成本要低于欧美，因此“房价收入比”的标准比欧美设得高，可以提升至6倍。而一旦“房价收入比”超过6倍，对于百姓来说负担过重，那也就无安居乐业可言了。
目前，中国的住房自有率高达89%！远超世界各国。但从百姓（包括“房奴”们）抱怨高企的房价程度来观察，当大家向银行贷款买下房子之后，“房价收入比”往往超过6倍，用于房子上的开支显然影响了日常生活质量。那么“安居乐业”之“乐”在何方？
“安居乐业”是每一个百姓的梦想！但假如购买了高出自己支付能力的房子后，撇开影响生活质量不说，还将每时每刻提心吊胆利息上调，这就意味着每个月还款额的上涨。可见，购房超出房价收入比和宽松信贷之下所“圆的住房梦”，往往是噩梦！
因此，“房价收入比”是一个非常合理的标准，是衡量能否安居乐业的普世标准，不仅适用于欧美，也适合中国！
现在，越来越多的中国百姓为房子所困扰。不久前，有一位80后的男嘉宾，在“一站到底”的节目中说得好，“人不能为了房子而忘了自己的梦想。”他辞去做了5年的工作独自前往国外，靠自己的技能到处游历，并出书立说，实现了自己的梦想。

租售比
众所周知，当一种资产的价格脱离了基本的价值，泡沫就形成了！如果以房子作为投资品，其基本价值源于出租所产生的收入。而最简洁的衡量房价是否合理的方式，就是国际通用的租售比。
所谓的租售比，就是房价和月租金的比值（也可定义为房价和年租金之比）。比如一栋市值100万的房子，假如月租金为5000元，那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为：旧的公寓大楼是120倍（因为收取的管理等费用和楼龄成正比），新公寓是140倍，独立的别墅、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值，说明房价是合理的，而一旦超出这个比值，说明房价被高估，也就是说有泡沫之嫌了。
为什么房子租售比能够衡量房价是否有泡沫呢？
首先，由于房屋是普通百姓购买的最大宗商品，绝大多数家庭如不向银行贷款就根本买不了房子，因此在宽松的信贷环境下，只要有购房意愿，谁都能获得房贷。而越来越多的人将买房作为投资、甚至投机的时候，这一信贷消费模式其实是严重扭曲真正的供求关系的。结果，房价就会越来越高，使得泡沫不断变大！
而租房市场就不一样了，只要稍加留意便可发现一个有趣的现象，那就是在房价飞涨的地区，房租并不随之同步上涨。这是因为租房市场是一个“有效市场”。关于“有效市场”的假设，是认为市场在信息方面的有效性：已经把过去、现在，甚至将来事件的贴现值反映在了市场价格中，所以在任何时候，房租市场的价格都是合理的。
而从金融上来说，最关键的原因是房租不能借贷，必须以现金全款支付，房租必须依照真正的供求关系而定。也就是说，房租所反映出来的，才是百姓在房子这一商品上的真正承受力。一旦房租涨到房客租不起的时候，就真的租不起了！逃离北上广的人有各种原因，房租过于昂贵绝对是最大的原因之一。
举一个具体的实例：
在20世纪90年代初商品房刚刚兴起时，杭州一套70平米的公寓售价10来万，那时房子竟然还滞销。不难想像，中国百姓长期以来秉承传统的观念，赚到的钱起码存起来大半。他们省吃俭用过日子，从来不花不属于自己的钱——即借贷。
但是，当“用明天的钱圆今天的梦”之借贷消费观念，从美国被搬到中国之后，完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。这一笼头一放，便一发不可收。回头再看杭州的房价，一套70平米的公寓售价按当时普通民众的收入来计算，只是相当于普通家庭3年的收入。也就说说，一般家庭如果省吃俭用5、6年，不必借钱便能购买。
可是，欧美的借贷消费方式一被炒热，被国人接受，人们不愿意再等了，他们从谨慎观望到盲目跟风，一哄而上，好像要豁出去了。原本一套公寓售价为10多万，20年过去了，售价变成了100来万，相当于杭州普通家庭15、6年的收入！如果将其出租的话，在20年前，每月的房租是600元上下，目前则徘徊在1300-1400元之间。房租的增长率比通胀率还低，等于20年下来房租不涨反跌。
让我们再看看美国吧。
美国自1890年后的120年间，扣除通胀（平均每年2%）的因素，房价虽然有高有低，但平均价位始终徘徊在100这个点上。也就是一旦除去通胀因素，长期来看房价是不变的。 举一个具体的实例。这里有甲乙二君，他们看中了两套一模一样市值100万的房子，假设他们口袋里都有100万。甲君以100万买下了房子，乙君以6250一个月租了下来。以欧美每年平均2%的地产税来计算（按当年的房价征收），这儿为计算方便，房租的上升值和地税的上升值正好相抵，都忽略不计。在160个月之后，甲君拥有的房子升值了，但扣去所付的地产税、房子的维护费、保险费、管理费等等，他实际拥有的依然是100万。而乙君把100万拿去投资理财，他的投资（按欧美过去100年的保守的理财方式，平均回报至少8%）回报率，正好支付房租。
因此在租售比160的情况下，甲君和乙君在房子上最后所拥有的财富正好相等。这一例子说明从金融的角度来分析，当房价没有泡沫的时候，租房和买房没有优劣之分，只是选择不同的生活方式而已。这也正是为何欧美的大城市，长期以来租房和买房的比例一半一半，好些欧洲国家甚至租房者的比例远超50%！
不过，由于中国的特殊情况，比如目前还不用支付地产税等，所以租售比可以从欧美最高的160，大幅提高至200倍以上。再考虑一线大城市（如北京、上海）的特殊情况，租售比进一步提高到240倍。也就是说，如果以市值100万的房子为例的话，假如月租金超过4167元，从金融的角度来看，那么随便居住在中国的哪个城市，这一房价都不算存在泡沫，而一旦房租低于4167元，那这房价无论在哪个城市都被高估了！
但事实上，当今中国房子的租售比已经普遍超过240倍，特别像北上广那样的大都市，租售之比平均为500，超出800到1000的也随处可见。最近，我一个老朋友回国定居，在上海东方曼哈顿租了一套市价超过800万的高级公寓，每月租金竟然只有10000元，租售比超过了800倍！也就是说，这套房子的价值高估了4倍以上！
总之，房子租售比是衡量房价是否合理的精确标尺，特别是对于个人投资者来言，请放心选用！
二手房市
判断楼市是否有泡沫，除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外，二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆！
近来，自国务院正式批准设立上海自贸区以来，市场情绪普遍受鼓舞，自贸区以及周边的房地产市场二手房价格预期上扬。不过，涨幅并不高，9月非新兴城区整体上涨只有0.98%，几乎没涨。浦东涨幅虽然较高一点，如浦东临港新城、浦东外环、浦东曹路分别上涨2.05%、1.88%和1.31%。其它地区如奉贤、金山分别上涨1.73%、1.24%，但都不超过2%，和新房上涨的幅度不成比例。
上个月，我回国一次，在上海注意到，虽然新房楼市房价依然上升，但二手房价停止上升，二手房市更似乎有价无市。
判断楼市是否有泡沫，除了常用的租售比、房价收入比和空置率以外，二手房的是否上涨也是一个非常准确的标杆！一般来说，如果新房市场虽然上升，但二手房价不随之上涨的话，那也是楼市泡沫的另一显著特征。
自贸区的设立肯定会使得好些人觉得炒作“概念”的好时机到来了，或许能够大捞一票。但绝大多数炒家显然已经意识到了，当前这种房市的概念炒作与股市中的概念炒作一样，是不会长久的。因为目前的国际大环境，已不适合大家这么做了，影响房价和股市的低利率、宽松货币即将结束。10月22日，中国总理李克强在出席世界审计组织会议时提及：中国中央政府财政收入出现了多年未见的负增长，中国政府要“保持定力，坚持不扩大赤字，不放松也不收紧银根（也就是银根将继续偏紧）。”银行势必会提高贷款的条件，不敢乱借钱了。
而另一个世界最大的经济体美国，前不久因国债上限问题导致政府关闭大门数日，其根本问题是货币宽松政策走到了难以为继的地步。近来，两国领导人的频繁互动，应该是确认了从低利率、宽松货币——到低利率、收紧货币的政策转变。
而实际上，低利率和紧缩货币是互相矛盾的两种政策，但由于经过若干年的宽松货币，经济依然不见明显的好转，“货币放水”却明显出现了很多副作用（如美国和欧洲的债务危机），各国央行不得不维持低利率政策。
尽管央行依然推行低利率，但是商业银行的贷款利率却已上调。以加拿大为例，从今年8月开始加拿大五大银行陆续上调了按揭利率，TD银行从3.69%至3.79%，上调了10个基点。
由此可见，央行利率虽然低，但企业（或个人）的借贷成本却增加了，面对利差套利、股市虚高等问题，这种“利率剪刀差”现象，不久之后必将逼迫各国央行提高基准利率。
未来新一轮的利率上扬，不但将提高企业和个人的借贷成本，使借钱变得更加昂贵，而且将影响价格。如果一个企业的成本上升是因为借贷，那么一部分或全部的成本很可能会转嫁到消费者手中。而依靠按揭购房的家庭将因为利率上扬，面临持房成本的上升。同样，利用借贷资金炒房的成本也将增加。
此外，利率上升还将导致亚洲新兴市场（包括中国）的资本外流、本币汇率急跌、流动性吃紧、资产价格大幅缩水、甚至触发资产泡沫破灭。只需回顾金融历史400年，无一不是一个泡沫接着一个泡沫，以及一个泡沫破灭接着一个泡沫破灭的历史。比如2007年中国A股从6000多点下跌到1000多点。
前车之鉴，后事之师。希望意欲炒作“概念”房的人们提高警觉，避免在货币紧缩的大环境下，作出非理性的决策。
房价推高了通胀
人民币不断升值的直接后果，首先是出口导向型企业承受越来越沉重的汇兑贬值压力；其次，热钱的不断涌入，对国内的物价水平和资产价格将造成影响，比如房地产。
因为股市不振，金价又大跌，大家都把注意力放到了房子上，以为只有房子才能抗通胀。所以，出现各大城市争夺房子的现象，推高了房价。许多网友因此认为，是通胀推高了房价。
其实这是只见表象，忘却本源的本末倒置的说法！
在大多数情况下，一个国家经济的高通胀主要由两个原因所驱动：
首先，是相对供应商品的需求增加。当大家打破头抢购一种稀缺商品时，价格上升。比如，中国和印度近几十年发展迅猛，这意味着全球有限的铜、银、金、和其它大宗商品，被更大的潜在买家竞投后抬高了价格。过去只有极少数的工业化国家，如美国、加拿大、澳大利亚、英国、德国、法国、意大利、俄罗斯等需求石油或其它商品。现在，那个时代已经过去了；
其次，在一段时间内，商品和服务价格的总水平超过了经济增长，市场价格的总水平上升了，每个货币单位能够买到的商品和服务却减少了，这反映了对货币购买力的侵蚀。简单地说，是货币超发贬值了购买力。
众所周知，在通胀的年代借钱消费是明智之举。因为从银行借来的钱很值钱，偿还的却是贬值的钱，通胀侵蚀了钱的价值。举例来说，当你去银行签下一纸买房合约，银行似乎只能眼睁睁地看着他的购买力被稀释，而你却大获全胜，因为你够精明，懂得以负债来抗衡通胀。这也是银行一直以来所宣传的：用明天的钱圆今天的梦的借贷消费模式。
本来，中国百姓长期以来秉承着传统观念，赚十分起码存七分，视寅吃卯粮为败家子。上世纪九十年代初，当商品房刚刚兴起之时，杭州一套 70 平米的公寓只需十来万人民币，按目前房价来看简直是便宜的不可思议，可当时房子竟然还滞销，为什么呢，因为那时普通百姓还不习惯借贷买房。
然而，没不久，一个诱人的故事传进了中国大地：“某一天，一个美国老太和一个中国老太在天堂相遇，她们互相询问起人间的生活，美国老太自诩以借贷的方式，住着大房子开着大汽车，在人间潇洒地走了一回；中国老太听了之后，悔恨自己一辈子节衣缩食，临死前才刚刚存够买房子的钱，还没享受一天就进了天堂，简直冤死了。”
这个“美国老太”的消费方式，顿时令中国民众大开眼界，更羡慕不已。几千年来，中国百姓节俭过日子，日常生活围绕一个字——省，从不花费不属于自己的钱。现在“美国老太”的榜样放在眼前，一样的人生，不一样的生活，如果可以选择，为什么不呢？人们无可抑制地向往复制“美国老太”的消费模式，提前得到“美国老太”式的享受。于是，“用明天的钱圆今天的梦”这一诱人的口号，在这恰当的时候，堂而皇之响亮地呼喊起来，颇为迎合民众的口味，完全颠覆了中国人“量入为出”的古老传统。
观念的改变，立刻带来行动的变化。“美国老太”式的消费模式一出台，中国民众连五、六年都不愿再等了，他们逐渐放弃了以往的谨慎观望，从盲目跟从，到一哄而上，好像要豁出去了。
其实，“用明天的钱圆今天的梦”正是这三十年来大大小小泡沫产生的根源。为什么呢？其实非常简单。大家都知道，在市场经济中，物价由供求关系而定。如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系。而一旦人人都可以借贷了，当大家手中都有了“明天的钱”，这时人的购买力已经和他的实际收入脱离了，市场的供求关系立刻被扭曲。用尚不存在的明天的钱去购买房子时，那种不实的“求”便无限增大，房价自然急剧上升。
那么高房价为何能推高通胀呢？试想一下，你买房借来的贷款，即5倍到10倍的货币杠杆！而当大多数人都用贷款买房的话，贷款总额肯定超过原先的货币供给量——货币超发，这主要是来自银行的“货币乘数效应”（Money Multiplier，存款准备金的反比）。而房贷5到10倍的货币杠杆，正是导致中国近年来，M2加速成长的最主要的原因之一，房价越高，M2就越大！根据央行今年2月份最新公布的数据，中国M2余额达到99.86万亿元，全球排名第一，不推高通胀才怪呢！
而当高房价推高了通胀，大家以为买房能抗通胀，于是一旦能支付首付，便继续买房，哪怕空置着也要买，结果形成恶性循坏，房价越高——〉通胀越甚——〉越要买房——〉房价越高，这就是金融上的“狗追尾”现象：房价上涨时，推动土地价格上涨，而土地价格上涨再倒过来推动房价上涨，恶性循环，愈演愈烈。结果必然引发金融危机、甚至经济危机！
目前，中国的高房价显然已经出现了绑架实体经济迹象，阻碍了中国经济的可持续健康发展。怎么办呢？一句话，房价必须理性回归，摆脱“狗追尾”的窘境，进入和房价上涨时相反的良性循环。
房产税的作用
去年,一则“京版房产税要来了，起征面积或人均24平米”的消息，立刻搅乱了一池春水，使人们仿佛听到了房产税的脚步声，似有“山雨欲来风满楼”的意味。不过，北京市地方税务局官方微博回应称，“尚未接到上级部门有关工作部署的通知”。
在欧美，房地产税（Real estate taxes）通常被称为物业税（Property taxes）。而物业税可以分为两种类型：一种是不动产税（Real property taxes），对包括土地、改善结构或附属建筑等征收；而另一种是个人财产税（Personal property taxes），对不包括土地的房产、汽车、商业及工业设备等征收。
在这儿，不动产是一个民法概念，它所定义的是土地、及在土地之上的房屋等不可移动、有固定地址的建筑物；而在基尼斯系数中，物业，即房产（不包括土地）属于最奢侈的消费品之一。目前中国所指的房产税，就属于后者。
在美国，每个州对物业税和个人财产税都有详细的法律定义。通常由当地政府（市级或县级）对房产征收物业税，各州的税率也不尽相同，依照房产的价值大约在0.2%和4%之间。
而如何来确定物业的税率，包括了两个部分组成：改善结构或建筑的价值，以及土地或地段的价值。物业税主要用来支持当地的教育、警察/消防、地方政府、一些免费的医疗服务，以及地方的基础设施……
在中国，由于收入一次分配环节还不够公平，造成了巨大的贫富悬殊，最显著的体现就是不同的阶层，在房产占有上表现出财富的巨大差距，使大家的眼睛都盯在了房子上。
针对当前中国楼市的状况（比如房价过高），对是否应该征收房产税，以及如何征收，各方的争论相当激烈。我个人认为，房产税的政策如设计执行得当，可以使房价理性回归，并可促进中国经济可持续地健康发展。而如何抑制贫富差距过大的问题，税收是最温和的手段，也是妥协的产物。
因此，征收房产税应该以加重持房成本、遏制投机炒房为目的——逼出空置房，而不该加重房奴的负担。也就是说，对自住房不该征、或少征税；对拥有第二套以上、尤其是空置房，应该加大税率，以阶梯式征税的方法加大持房成本，逼着炒家要么卖出，增大房屋供应量，以降低房价；要么出租，加大租房市场的供应量来平抑房租。
比如，就前段时间被炒得沸沸扬扬的“房姐”事件来看，假如对“房姐”屯积的一万平方楼房加以征收房产税，如果按每平方米3万元、以每年2%的房产税来计算，每年就将缴税600万，“房姐”的持房成本将大幅提高。
不过许多人担忧，开征房产税会伤及普通百姓，比如房产税是否会提升房租，或提高房价。这种担忧是有道理的。不过，房产税和个人所得税一样，关键在于起征点。假如你的工资收入未到个税的起征点，个税根本和你无缘。而如果将房产税从第二套、甚至第三套房为起征点，并实施阶梯式税率，房子越多，税率越高。
事实上租房市场是个有效市场，只有供不应求房租才会上升。而实施房产税，恰恰可以增加住房拥有者的持有成本，逼出大量的空置房进入市场，或出租，或出售，不仅会迫使房价的理性回归，更会降低租房价格，能使普通百姓受惠！
另外，以欧美的经验，每年房租的涨幅都受到政府限制。比如多伦多，今年公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时，政府也能同时限制房租的涨幅，并将房产税的一部分用于廉租屋的建设，房租就更没有上涨的可能了！
事实上，中国政府早就意识到房产过热之弊端，宏观调控也已多年，但为何楼市泡沫一直挤不掉呢？我认为是调控手段不给力。而开征房产税是见效最快、也是最方便的操作调整方案：首先向空置房征收高额房产税，如此政府既可以快速获得大量税收，还可弥补因地价下跌带来的财政损失；以此杜绝投机抄房，根治高房价带来的各种弊病。
他山之石，可以攻玉。只要中国结合自己的特殊情况，巧用房产税，房价的理性回归是完全可能的！

前言/序言

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个人经济知识储备用，

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条：“由于供求关系，因为，造出来的房子都卖掉了，而且好些城市还都在限购。所以，中国房价不存在泡沫。”

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包装精致，质量不错，

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2.不要让孩子长时间对着书本，每天温习一段时间就足够了，只要他持之以恒，比长时间坐在书桌前更加有效。

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关允回到县委，一进秘书科，就察觉气氛不对。近来一段时间低调许多得王车军，一大早就神采飞扬，掩饰不住一脸的兴奋和得意，他有什么好事临门？ 而温琳在一旁低头乱翻报纸，翻报纸的速度比印报纸还快，她的招牌式生气的动作瞒不过关允，关允立刻就猜到七八分，多半发生了对他或是对温琳不利的事情。 “关允，你听说没有，刘宝家、雷镔力和李理昨天晚上因为打架斗殴被请进派出所。据说，今天一早要请他们的单位领导过去领人……”王车军的头发又开始梳理得油光锃亮了，他说话的时候，眼睛眨动的频率很快，显得他轻浮而挑衅。 “哦。”