土地增值收益分配悖论 理论、实践与改革 [Land appreciate apportion in China from theory to practice] 下载 mobi epub pdf 电子书 2024

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内容简介

　　《土地增值收益分配悖论: 理论、实践与改革》针对土地增值及其收益分配的理论问题与实践矛盾，通过对土地增值产生与分配的基本理论关系进行梳理，建立了土地增值收益分析的理论框架。进而通过对土地增值收益分配实践进行定量化测算与分析，归纳了土地增值收益分配的实践特征，梳理与分析了土地增值分配矛盾及产生的根源。提出改革的重点，一是集体土地制度改革与征地制度改革，解决土地增值收益分配的市场机制问题，实现效率；二是税制体系改革，解决收益再分配问题，保障公平。

目录

目录
序
前言
第一部分 理论分析 1
1 引言 3
1.1 土地增值研究的背景 3
1.2 土地增值及其分配问题的主要争议 6
1.3 土地增值及其分配研究涉及的主要问题 7
1.4 本书的研究框架和出发点 10
2 土地增值与土地收益 12
2.1 土地增值的概念 12
2.2 土地增值收益 14
2.3 土地增值收益分配/分享 14
2.4 涨价归谁——土地增值分配的争论 15
2.5 土地发展权与土地增值 18
3 土地增值的产生机理 21
3.1 土地的特殊性决定其增值的特殊性 22
3.2 土地增值的产生 23
3.3 土地增值因素的理论分析 27
3.4 基于地租理论的土地增值分配 32
3.5 土地增值的利与弊 33
4 土地增值收益分配的分析框架 36
4.1 土地增值收益分配的制度背景 36
4.2 土地增值收益产生的环节剖析 39
4.3 基于公共利益征地的增值分析 45
4.4 集体建设用地流转的增值分析 46
4.5 分析过程涉及的基本概念 47
第二部分 实证研究 51
5 实证分析的框架及要回答的问题 53
5.1 实证分析框架 53
5.2 实证研究需回答的问题 55
6 基于省级及城市面板数据的测算与分析 57
6.1 研究方法与数据 57
6.2 土地增值收益分配关系的总体特征 60
6.3 土地增值收益分配关系的空间特征 63
6.4 土地增值收益分配关系的时间特征 68
6.5 结论与讨论 74
7 基于城市土地收购储备样本的测算与分析 77
7.1 基于收购储备项目的土地增值收益实现过程 78
7.2 征地拆迁阶段的土地增值Ⅰ测算与分析 83
7.3 土地出让阶段的土地增值Ⅱ测算与分析 87
7.4 房产开发租售阶段的土地增值Ⅲ测算与分析 90
7.5 土地增值收益分配特征 95
7.6 土地增值收益的市场承受能力分析 102
7.7 结论与讨论 112
8 基于土地征收样本的测算与分析 115
8.1 测算区域及样本概况 115
8.2 测算方案及相关指标说明 122
8.3 测算结果分析 126
8.4 研究结论 134
9 集体土地入市流转增值收益测算与分析 137
9.1 集体经营性建设用地入市交易分析 138
9.2 集体土地增值分配之收益调节金 141
9.3 传统征购模式与集体土地流转模式的收益分配比较 143
9.4 结论与讨论 153
10 地票交易模式及其收益分配关系 157
10.1 重庆地票的产生背景及其交易本质 158
10.2 地票交易价格及其增值 160
10.3 地票收益分配主体及分配关系 163
10.4 结论与讨论 166
11 政府之间的土地收益分配 168
11.1 中央与地方政府土地收益分配政策变迁 169
11.2 土地出让收益分配博弈产生的原因 171
11.3 委托-代理的土地产权关系特点 172
11.4 中央与地方政府土地收益分配机制的理论模型 175
11.5 研究结论 177
第三部分 研究结论与政策建议 179
12 土地增值收益分配的实践特征 181
12.1 现阶段土地增值收益分配的主要特征 182
12.2 关于土地增值收益分配关系的基本结论 185
13 土地增值收益分配悖论 191
13.1 土地增值收益分配实践的主要矛盾 192
13.2 引起土地增值收益分配矛盾的根源 198
13.3 土地增值收益分配悖论 204
14 一些似是而非的观点讨论 210
14.1 征地/拆迁补偿太低 211
14.2 限制农村土地市场化流转是对农村的不公平 219
14.3 要让农民享受更多土地财产收益 221
14.4 地价推高房价?或房价推高地价 222
14.5 土地“招拍挂” 出让推高地价与房价 227
15 解决土地增值收益分配问题的理论逻辑 233
15.1 土地增值收益分配表象是经济问题，实质是制度问题 233
15.2 土地制度改革必须从体制和机制上“解套” 236
15.3 真正处理好政府与市场的关系 239
15.4 必须防止土地过度资本化 242
15.5 土地增值的理论归属是合理分配的唯一依据 245
16 土地制度改革路径 247
16.1 基于土地增值合理调节的制度改革框架 248
16.2 征地制度改革 249
16.3 集体土地制度改革 253
16.4 建立并完善不动产税制体系 260
后记 264

精彩书摘

　　《土地增值收益分配悖论 理论、实践与改革》：
　　1 引言
　　民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。：《孟子滕文公上》
　　土地本身作为自然资源，是自然的产物，却在人类的生产生活过程中，转变为经济资产，并因所在经济领域的不同、供求关系的差异、宏观经济环境的变化等而发生价值变化，从而给土地产权拥有者、使用者等带来经济收益的变化，土地价值的这种变化及其归属关系，既涉及经济学问题，又涉及法律和制度问题，需要在研究其经济机制的基础上，探讨问题的本质与诱因，寻找解决问题的路径。
　　1.1 土地增值研究的背景
　　土地增值及其收益分配关系问题研究，长期以来得到理论界和实践工作者的普遍关注，究其原因，一是自国家实行土地有偿使用制度以来，土地市场快速发展，土地价值得以充分显化，土地增值及其收益分配关系自然成为各相关利益主体关注的对象，二是在土地市场快速发展的同期，也是我国城镇化、工业化快速发展的时期，在这一过程中大量的新增建设用地是产生土地增值最明显的领域，其收益分配关系问题也就自然成为相关利益主体关心的重点，也是理论界研究的焦点，三是这一时期还是房地产市场高歌猛进的时期，房地产价格快速、持续上涨，为土地不断增值，甚至跳跃式上升，提供了可能，所引起的土地增值分配问题更是激化了收益分配各方的矛盾。
　　但是，这些都是表象，更值得关注的问题是，从理论上，土地增值及其分配关系所反映的本质究竟是什么，又如何从理论上去认识土地增值及其分配关系所反映的产权经济关系，以及其对土地资源可持续利用的影响，进一步如何构建满足土地资源可持续利用要求的土地增值及其分配的产权经济机制，这是《土地增值收益分配悖论 理论、实践与改革》试图要研究和回答的问题。
　　追根溯源，我国自20世纪80年代开始推行城市土地有偿使用制度改革以来，土地市场逐步发育成熟，土地资产价值日益显示出其在资源配置中的基础性作用，既促进了土地资源优化配置，也极大地促进了城市建设进程和区域社会经济发展，但是，随着改革的深化，土地收益分配体制在运行中存在的产权结构、体系结构及使用制度等方面的诸多问题也逐渐显露出来，地方政府过度依赖土地出让收益解决财政不足问题，征地过程中农民集体与政府冲突不断，集体建设用地流转过程中收益分配与产权关系问题不断引起社会矛盾等，有时甚至比较尖锐。
　　从当前来看，由土地收益分配问题所引起的矛盾主要表现在土地出让收益分配、征地与农转用增值收益分配和集体建设用地流转收益分配等方面，关于土地出让收益分配，主要表现在地方政府作为土地出让方所取得的土地出让收益不断增加，且存在地方政府过度卖地，乃至扰乱正常的土地市场?房地产市场等问题，尤其近十余年来，地价、房价持续快速上涨，而地方政府的土地出让收益也大幅度增加，引起社会的广泛关注，进而引起对“土地财政”的讨论，但社会关注更多的是地方政府获取巨额土地出让收入的驱动机制问题，从我国实际来看，“土地财政”主要是依靠增量建设用地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求，实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、不动产税等方式实现财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入，而且主观上也会促使政府平抑地价，而不是千方百计抬高地价①，问题进一步延伸，土地出让收益分配还涉及中央与地方政府之间的关系。
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