中國REITs操作手冊 pdf epub mobi txt 電子書下載 2025

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林華著

圖書標籤:

REITs
基礎設施REITs
不動産投資
投資
金融
房地産
資産管理
信托
中國經濟
政策解讀

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你會得到大驚喜!!

齣版社：中信齣版集團

ISBN：9787508685106

版次：1

商品編碼：12300138

品牌：中信齣版

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2018-01-01

用紙：純質紙

頁數：536

字數：410000

具體描述

産品特色

編輯推薦

1. 一本*且前沿性中國版REITs落地實操手冊。REITs作為房地産行業變革的下一個機遇，投資者新藍海，持續成為房地産市場以及資本市場投資熱點。

2. 這本書從整個行業的角度對REITs各個環節和主體進行瞭全麵而且頗具前瞻性的探討，對産品交易結構、稅務籌劃、評級要素、法律關鍵，以及會計處理都進行瞭詳細的介紹和分析。這是一本專業機構和投資者係統瞭解REITs實操不可或缺的參考書。

3.市場同類書偏理論，這本書為具體産品操作實踐，對業務操作過程中存在的要點、難點進行瞭深入的分析，並輔以大量國內外案例作為經驗藉鑒，介紹瞭REITs産品的創新曆程，對實際操作有很強的指導意義。

4. 蔡鄂生主席、邢早忠社長作序推薦，孟曉蘇、魏革軍、王俊峰、劉紹統、瀋炳熙、毛振華、王少波、李南青老師聯袂推薦，以及中國資産證券化研究院院長林華教授領銜的*專業的翻譯團隊，提升業內影響力。

內容簡介

一本*且前沿性中國版REITs落地實操指南。

《中國REITs操作手冊》介紹REITs的前沿理論和國際經驗之外，也細緻地講解瞭在中國的宏觀環境下推行REITs項目的關鍵要素和實際操作流程。

《中國REITs操作手冊》涵蓋瞭REITs市場的國際經驗藉鑒、産品的基本原理、交易結構、産品設計、業務創新、物業評估、信用評級、法律法規、案例分析、會計稅務以及基礎設施REITs等內容，是一本係統而務實的REITs産品操作手冊。

REITs是一種以發行收益憑證的方式，募集不特定投資者的資金，由專門投資機構進行不動産投資經營與管理，並將投資綜閤收益按比例分配給投資者的一種産業投資基金。2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯閤發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，再次提到鼓勵以REITs拓寬租賃住房資金來源。政策不斷鼓勵通過長期運營管理提升自持物業質量，數十萬億級彆的租賃市場將被催生，從開發嚮租賃和居住功能的轉變，可以說是中國經濟轉型的縮影。我們已經進入瞭“存量地産” 與“租夠並舉”的新時代，能夠發揮盤活存量和經濟去杠杆功能的REITs市場值得期待！

作者簡介

林　華

　　特許金融分析師、美國注冊會計師、注冊風險管理師。

　　現任中國資産證券化研究院院長，上海和逸金融董事長（cn-abs.com、fundadmin.com.cn），國傢發改委、財政部PPP定嚮邀請入庫專傢，中國證券投資基金業協會資産證券化業務專業委員會專傢顧問，興業銀行獨立董事，中意資産獨立董事。

　　國閤—耶魯全球領導力項目導師，南開大學與西南財經大學兼職教授，廈門國傢會計學院客座教授，央行《金融會計》編委，區塊鏈聯閤發展組織輪值理事長。

著有《金融新格局：資産證券化的突破與創新》《中國資産證券化操作手冊》《PPP與資産證券化》《FinTech與資産證券化》，譯有《全球REITs投資手冊》《區塊鏈：技術驅動金融》《商業區塊鏈：開啓加密經濟新時代》《FOF投資手冊》《基金事務管理指南》《對衝基金管理指南》《REITs投資指南》《被人工智能操控的金融業》。

許餘潔，中國人民大學數量經濟學博士，現任鼎諾（北京）投資管理有限公司總經理。對外經貿大學金融學院和國際商學院兩院校外導師，西南財經大學特聘研究員，中國資産證券化研究院首席研究員。曾供職於聯閤信用評級、中國證監會研究中心和公司債券監管部、國開證券以及北京市金融局。

羅桂連，清華大學PPP研究中心特聘高級專傢，國傢發改委PPP專傢庫定嚮邀請專傢，中國資産證券化研究院PPP專業委員會主任委員, 中國銀行間市場交易商協會法律專業委員會委員,中國水網特約評論員。清華大學管理學博士，倫敦政治經濟學院訪問學者，注冊會計師。

彭　超，北京大學經濟學碩士，現任天風證券資産證券化總部總經理。國傢發改委PPP專傢庫專傢，中國資産證券化研究院REITs專傢委員會主任委員。曾供職於中信金石基金及中信證券，全程參與瞭國內首單私募REIT——中信啓航的發起設立。獲得介甫奬“2016—2017年度風雲人物”。

精彩書評

經過多年的發展，我國大量基礎設施資産和存量不動産已經十分龐大。REITs無疑是盤活存量資産*科學的金融工具。推動中國版REITs市場發展，不但有利於打破“固定資産不能直接流入資本市場”的傳統思維，還能夠化解我國長期以來居高不下的債務問題。由林華教授牽頭組織撰寫的這本書，除瞭介紹REITs的前沿理論和國際經驗之外，也細緻地講解瞭在中國的宏觀環境下推行REITs項目的關鍵要素和實際操作流程。

孟曉蘇/中房集團理事長

REITs是一種金融投資産品，通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。住建部及金融部委都明確錶示過要推進REITs試點，落實*報告中“租購並舉”的要求。此外，這本書對業務操作過程中存在的要點、難點進行瞭深入的分析，並輔以大量國內外案例作為經驗藉鑒，介紹瞭REITs産品的創新曆程。對於政策製定者而言，也具有相當高的參考價值。

魏革軍/《中國金融》主編

REITs有利於促進住房租賃市場發展，有利於解決企業的融資渠道，有利於增加中小投資者的投資渠道。在房地産“去庫存”成為主基調，存量市場占據主導地位的市場環境下，REITs勢必迎來大規模增長。這本書涵蓋瞭REITs産品的基本原理、交易籌劃、産品設計、業務創新、案例分析等內容。該書作為一本係統而務實的REITs産品工作手冊，值得推薦給所有相關從業人員。

王俊峰/全國政協委員、金杜律師事務所創始人

作為不動産證券化的一種特殊方式，REITs對公租房、長租公寓、基礎設施建設等諸多方麵具有重要的意義，尤其有助於住房租賃市場拓寬融資渠道、提高融資效率，更為疏導投資需求、熨平不動産市場價格以及避免非理性繁榮提供瞭方嚮。這本書用直觀的語言闡述瞭我國REITs業務實務運作流程、方法，是值得從業人員一讀的操作指南。

劉紹統/上海證券交易所副總經理

《中國REITs操作手冊》一書展現瞭各位作者對於REITs業務的深刻理解與豐富經驗，從整個行業的角度對REITs各個環節和主體進行瞭全麵而且頗具前瞻性的探討，對産品交易結構、稅務籌劃、評級要素、法律關鍵，以及會計處理都進行瞭詳細的介紹和分析。在國內REITs市場即將蓬勃發展之際，我相信這本書對於各類REITs業務的從業人員、相關專業學生乃至監管機關，都有很大的參考價值。

瀋炳熙/中國人民銀行原金融市場司巡視員

隨著我國住房製度改革節奏的加快，建設房地産長效機製日益成為社會經濟中要著力抓好的重點工作。金融方麵，國內首單住房租賃REIT也已經成功落地，預計住房租賃市場開展資産證券化將會加快步伐。林華教授團隊的這本*新著作，對REITs進行瞭全麵而細緻的介紹，推薦給相關人士研讀。

毛振華/中國誠信公司創始人、董事長、CEO

REITs可以將房地産、公共基礎設施和公共服務等項目資産所産生的穩定現金流進行證券化，在為城市建設融資的同時，為全民共享經濟發展成果提供理想的投資工具。該書結構清晰，邏輯嚴謹，配閤各位作者多年實務經驗的傳授，是廣大讀者瞭解我國REITs産品的學習手冊。

王少波/聯閤信用管理有限公司總裁

推行REITs是一項重大的金融創新，在鼓勵住房租賃市場發展的政策導嚮下，對於盤活存量資産、改善金融資本供給效率、促進多層次資本市場體係的建設具有重要意義。該書結閤國內*新政策與市場動態，對REITs産品的具體操作實務進行瞭詳細的係統介紹，是一本難得的佳作。

李南青/微眾銀行行長

前言/序言

序一

蔡鄂生

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地産投資信托基金，是以發行受益憑證的方式公開或非公開匯集特定多數投資者的資金，交由專門投資機構進行投資經營管理，並將投資綜閤收益按比例分配給投資者的一種金融投資産品。

我認為，在中國發展REITs市場，意義重大並且正當其時。

首先，REITs市場有利於落實“三去一降一補”的宏觀經濟政策，加快我國經濟結構的轉型，整體有利於房地産市場去庫存、去杠杆、降成本，控製行業風險，推動不動産行業産業升級和盈利模式的轉變。其次，REITs符閤國傢鼓勵住房租賃市場發展的政策導嚮，有助於盤活存量地産、樹立閤理價值標杆，推動房地産行業供給側結構性改革。再次，REITs的齣現也會使得房地産投資從傳統的重資産、不動産投資直接轉化為證券投資，有利於疏導不動産投資需求、熨平商業地産價格非理性波動的衝擊。這是因為，REITs本身作為一種長期、低波動性的投資工具，對於跨周期資産配置、分散風險也具有重要意義。最後，將REITs引入基礎設施建設、公租房、養老醫療等公共領域，為政府投資降杠杆提供新思路，尤其是PPP項目與REITs結閤，能有效降低成本，推動重要民生領域和基建領域的投資建設，推動社會整體的“輕資産化”。盡管我國REITs起步較晚，但目前已經進入發展的快車道。根據中國資産證券化分析網數據統計，自2014年4月國內首單私募REIT産品“中信啓航專項資産管理計劃”發行以來，截至2017年11月20日，已有26單私募REITs在上海/深圳證券交易所以及機構間私募産品報價與服務係統上市，規模總計606��69億元。政策方麵，2014年，中國人民銀行發布的《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中提到積極穩妥開展房地産投資信托基金試點。此後，國傢大力支持REITs發展，2017年7月，住建部、發改委、財政部等九部委聯閤發布《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》中，又提到鼓勵以REITs等産品作為多種方式和渠道拓寬租賃住房來源。同時，證監會也正在加緊研究製定REITs立法相關的政策法規。中國REITs市場正麵臨著巨大的發展機遇，市場規模的不斷壯大和政策法規的陸續齣颱，都印證瞭市場對REITs的巨大需求空間。考慮到我國房地産存量規模已經超過200萬億元，以及未來基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長規模，北京大學光華管理學院測算我國未來標準REITs市場的潛在規模應在4萬億至12萬億元之間，這還是一個相對保守的估計。

然而，目前國內環境依然存在著製約REITs市場發展的諸多因素。突齣錶現在：

首先，法律框架有待完善。美國的REITs形式包括公司型和契約型，並以公司型為主。而在我國，采取何種法律框架設立REITs仍然值得探討。成立公司型或契約型REITs，無論在《證券法》還是《證券投資基金法》框架下，都存在很多障礙需要突破，更需要時間去研究和討論。

其次，稅收政策的製約。在美國，REITs是典型的稅收優惠驅動型産品，在信托層麵免稅，避免瞭雙重徵稅問題。而在我國，房地産行業本身稅負較高，涉及交易環節和持有環節兩類稅收。交易環節涉及土地增值稅，這一特殊稅種適用超額纍進稅率，導緻持有時間越長、增值空間越大的資産發行REITs的成本反而越高。持有環節的增值稅、所得稅等多重稅收纍加導緻實際稅率過高，直接拉低瞭物業估值，進一步壓縮瞭證券化的空間。

再次，在實際操作過程中需要考慮資産、結構、會計、稅務等各方麵問題。在資産重組方麵，關於底層資産的權屬問題往往比較復雜，在設計成標準化的産品的過程中，往往需要對項目公司和底層資産的情況進行重組；常見的重組手段包括債權債務無償劃轉、以不動産齣資、分立等。在基礎資産選擇上，要考慮對於資産支持專項計劃的SPV的選擇，包括信托收益權、私募基金份額、項目公司股權等。在證券設計過程中，要考慮證券的分層設計（優先級和次級的杠杆比例）、增信設計和含權設計等問題。在會計的處理上，主要關注點在於是否齣錶，即主要考慮是否保留資産的控製權，是否對資産進行真實齣售的處理。在稅務籌劃過程中，可能會麵臨土地增值稅、增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅等稅種，在産品設計的過程中，必須考慮交易方案的最優性，降低交易的總體稅負成本。

總而言之，推齣REITs産品並不容易，在我國，任何一項金融創新都需要嘗試的勇氣，也需要研究的支持。放在我麵前的這本書，就是林教授團隊為上述問題所做齣的解答，該書以REITs産品的不同業務環節劃分章節，從參與機構的角度對REITs業務的完整流程進行瞭詳細的敘述，是目前關於我國REITs業務最全麵的操作手冊。作者們對證券公司、發起企業、律師、會計師、評級機構、評估機構的實務操作，都提供瞭REITs市場的國際經驗總結與國內業務操作指引，在深入挖掘REITs投資價值的同時，也為投資者提供瞭可供參考與藉鑒的建議。

如何進一步推動REITs的健康發展，是政府部門、從業人員、投資人和所有讀者需要冷靜思考的問題。這本書從中國REITs産品的實務操作入手，闡釋瞭REITs的基本原理，藉鑒國外成熟市場的有益經驗，結閤中國市場現狀，對REITs産品的操作流程、法律要點、價值評估、會計和稅務處理要點、信用評級、投資與交易等一係列關鍵環節進行瞭具體的介紹和深入的分析，為從業人員的實務操作提供瞭指南，也對我國REITs的製度設計具有重要的參考價值。基於對林華院長團隊辛勤工作的贊賞，以及對REITs在中國金融市場發展前景的期許，欣然作序推薦。

蔡鄂生

中國銀監會原副主席

序二

邢早忠

2017年10月，當習總書記在*報告中明確指齣“堅持‘房子是用來住的、不是用來炒的’定位”這一點時，人民大會堂全場長時間響起熱烈掌聲。總書記提到“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度，讓全體人民住有所居”，“住有所居”這四個字話音剛落，人民大會堂內再次響起掌聲。“房住不炒”是2016年年底的中央經濟工作會議上就已經明確瞭的命題，可以說，“房住不炒”將成為相當長時間內黨和政府解決我國城鎮住房問題、建立房地産市場健康穩定發展長效機製的核心指導思想。深化供給側改革，已成為未來我國住房製度改革的重點突破方嚮。相比十八大報告中所提齣的“建立市場配置和政府保障相結閤的住房製度”，*報告中用的是“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度”的全新提法。為改善住房市場在租售結構上的失衡，這幾年來政府在住房市場方麵大力推進和提倡“租購並舉”，其本質思路正是從調節住房供應結構入手，通過化解供給側結構性矛盾，實現住房市場的有序健康發展。“租購並舉”將是未來我國房地産發展的主基調，未來5年甚至更長時間內，租賃將逐漸成為我國住房體係的重要組成部分。

這本書的主要議題是REITs。在國際市場上，REITs是一種通行的房地産金融投資工具，以證券化方式盤活存量不動産，為廣大投資者提供房地産資産相關穩定收益的投資機會。從國際經驗來看，社會資本投入占比提升、市場化供應為主體是住房租賃市場發展的必然方嚮。當前中國經濟處於轉型過程中，一定意義上進入瞭存量時代，這在房地産行業和基礎設施領域錶現得尤為明顯。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場和基礎設施領域，可以多渠道增加住房租賃房源供應和為保障房融資。通過REITs市場，引導租賃企業、開發商等多方投資參與租賃市場，一方麵，可以解決我國保障住房供給不足、緩解政府財政壓力；另一方麵，能夠通過市場化手段有效滿足不同人群的居住需求，完善房地産供給側改革，有利於行業中長期發展。因此，可以認為，REITs是實現“租購並舉”這一目標需要運用的金融模式。住建部及金融管理部門都明確錶示過要推進REITs試點，落實*報告中“租購並舉”的要求。隨著租賃市場規範化、增量房源供給、租售同權等政策的落實，住房租賃REITs也將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。

實際上，國內REITs的探索與推動由來已久，無論是政策製定者還是地産、金融相關從業人員，都看到瞭這個市場的重要功能和作用。早在2004年，國內就已經開展瞭比較正式、成體係的REITs研究。當時，日本、新加坡、中國香港等地紛紛推齣REITs，引起瞭國內市場機構及政策層麵的關注。監管層對REITs産品的正式推動是從2006年開始的，至今已經超過10個年頭。整體而言，我國REITs市場上的探索主要分為如下三大階段：

第一階段從2006年到2010年，是研究及政策試點的第一次探索。這一時期，央行牽頭成立11部委的試點工作小組推進政策落地。2007年，中國人民銀行、證監會與銀監會的REITs專題研究小組成立。2008年金融危機爆發後，國傢齣颱4萬億元經濟刺激計劃，“金融30條”“房地産13條”陸續齣颱，把REITs從幕後推嚮瞭前颱，REITs總體架構逐漸形成。

第二階段從2010年至2012年，是第二次探索。由於房價快速上漲，2010年，政府齣颱一係列行政乾預手段促使行業恢復平穩發展。該時期REITs以支持保障房融資為主要方嚮，同時嚮除瞭保障性住房以外的大類不動産拓展，比如基礎設施、能源基建等，推進方嚮更注重REITs盤活資産對於實體經濟的支撐作用。

第三階段從2014年至今，是REITs的新發展階段。隨著《證券投資基金法》的修改和我國資産證券化市場的重啓，私募REITs開始運營，第一單私募REIT中信啓航項目上報證監會，2013年8月獲得無異議函，並於2014年4月正式發行。這標誌著中國私募REITs市場的發展開始。截至2017年11月20日，已有26單私募REITs在上海/深圳證券交易所及機構間私募産品報價與服務係統上市，規模總計606��69億元。近期長租公寓項目受到市場熱捧，比如已於2017年10月11日正式獲批發行的“新派長租公寓”類REITs産品就是市場順應供給側改革、落實國傢鼓勵住房租賃市場政策，對持有型物業進行資産證券化的一次“破冰”式創新與嘗試。業內普遍認為，私募REITs市場的發展積纍瞭大量市場經驗，使市場對新産品有瞭深層次的認識，培育瞭機構投資人，長租公寓REITs項目為國內住房租賃市場開展資産證券化和REITs的全麵啓動起到重要的示範作用，預計未來公募REITs將進入有望突破發展的實質探索期。

可以看到，REITs這項國際上先進的不動産金融工具，在我國的有關理論探索和實踐也一直在進行著，由於涉及的有住房體係、商業地産、金融行業、基礎設施領域，還有財政稅收等問題，其復雜性毋庸置疑。我國要發展REITs還麵臨如房地産市場自身的問題、法律製度不完善、金融市場不成熟、稅收環境約束等諸多的睏難和障礙，我們一方麵要適當藉鑒國外市場的成熟經驗，另一方麵也要考慮國內市場的具體情況。

擺在大傢麵前的這本操作手冊，正是中國資産證券化研究院林華院長對於這個領域的最新思考和認識。我和林院長相識多年，他對於我國資産證券化市場發展“三大決定要素”的理論和觀點，我是非常認同的。2013年，他在央行組織的乾部培訓會議上，正式提齣中國資産證券化能否大規模發展取決於三個要素——一是與資産證券化相關的硬技術，主要是指資産證券化中的現金流模型技術；二是市場需求，即資産證券化産品買方和賣方的需求；三是資産證券化的軟環境，主要是法律法規和監管。這三大要素中，硬技術可以藉鑒國外經驗，相對較易學習；而軟環境與我國法律、會計、稅務體係有關，需要配套改革。和資産證券化一樣，未來我國的REITs市場發展更多也是要解決麵臨的軟環境問題。基於以上認識，林院長帶領的專業團隊在資産證券化領域做瞭係統性研究。

林華院長組織的行業專傢團隊對於REITs業務有著深刻理解與豐富經驗，對REITs各個環節和主體做瞭全麵而且頗具前瞻性的探討，對國內外市場發展曆史經驗、産品交易結構、信用評級、法律法規以及會計稅務處理都進行瞭詳細的介紹和分析，並輔以大量國內外案例。通過閱讀本書書稿，結閤我個人對中央“房住不炒”政策所錶達的堅定信念的認識，我相信，我國住房租賃市場與REITs模式的結閤，將會水到渠成、相輔相成。我希望中國資産證券化研究院能與具有社會責任感、擁有強大專業能力和豐富實操經驗的市場機構一起促進中國REITs發展，提供長遠發展的思想動力。這些都有利於我國現代金融市場體係的建設和發展。

邢早忠

中國資産證券化研究院理事長、《金融時報》社長

前言

REITs是一種以發行受益憑證的方式，公開或非公開匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營與管理，並將投資綜閤收益按比例分配給投資者的一種産業投資基金。REITs是不動産金融投資産品的一種，本質上是將成熟或者說存量不動産在資本市場進行證券化，投資者可以交易轉讓。因此它既具有金融屬性，又具有不動産屬性。其金融屬性體現在：REITs是被公認為能夠幫助投資者拓寬不動産投資渠道的最好方式之一，通過證券化的形式，將流動性較差的不動産資産轉化為流動性強的REITs份額，提高瞭不動産資産的變現能力，有利於拓展資本機製，可通過並購、融資等資本運作實現規模擴張。REITs的不動産屬性則體現在：REITs專注投資於可産生定期租金收入的成熟不動産資産，可少量投資於土地和在建工程等，具有專業的不動産管理團隊，有助於提升物業價值，實現長期穩定的迴報。

在國際資本市場上，REITs具有公開募集、流動性好、稅收中性、財務穩健（杠杆率通常不超過50%）和分紅穩定（每年經營收益90%以上用於現金分紅）等特點。從20世紀60年代在美國推齣以來，市場規模逐漸壯大，參與的國傢和地區也越來越多。截至2016年年底，全球範圍內共有36個國傢或地區建立瞭REITs市場，總市值超過1.8萬億美元。其中，美國是全球最大的REITs市場，上市REITs數量221隻，總市值超過1萬億美元，亞洲較大的REITs市場主要包括日本（總市值超過1 000億美元）、新加坡（總市值超過500億美元）和中國香港（總市值接近1億美元）。北京大學光華管理學院近期公布的REITs報告明確指齣，考慮到我國城市化人口數量、不動産總量和固定資産投資明顯超過美國，我國REITs市場進入成熟階段後，會超過美國市場規模。按照偏保守的估計，我國公募REITs市場規模將在4萬億到12萬億元之間。

國內外很多研究從各種不同角度論述瞭發展REITs的意義，比如REITs流動性好、成長性強、分散投資、對應穩定而較高的收益迴報，REITs可以通過發行債券、CMBS和股票，實現地産開發階段機構資金在成熟階段的退齣，以及收購兼並時期的進入。我認為，除瞭上述普遍意義上的好處外，在我國發展REITs市場有幾點更為獨特的內涵。

首先，REITs可以在盤活存量的同時幫助經濟去杠杆。經過多年的發展，我國大量基礎設施資産和存量不動産已經十分龐大，REITs無疑是盤活存量資産最科學的金融工具。REITs不但有利於打破“固定資産不能直接流入資本市場”的傳統思維，還能夠以權益型投資的方式化解我國長期以來居高不下的債務問題，因為是股權而非保本固定收益的債券型，可以直接幫助實體經濟和金融體係降杠杆。從這個角度來說，REITs的麵世與有序發展，未來可以緩和金融和房地産市場的波動。這也是孟曉蘇老師近20年來一直呼籲推動中國版REITs市場發展的主要原因。

其次，發展REITs市場可以降低財政與經濟周期共振風險。我之前和業內專傢閤作完成《PPP與資産證券化》一書時就已經意識到，如果單純依賴於債券型資産證券化為PPP項目融資，基礎設施再融資的高成本與經濟周期會産生共振效應，即在利率上行時，經濟很可能處於下行階段，債務成本的上升會加劇經濟下行周期；利率下行時，經濟如果處於上行周期，債務則會齣現擴張，迅速積纍經濟中的非理性繁榮與杠杆風險。因此，推動基礎設施REITs市場發展，降低財政與經濟周期共振風險。

再次，有利於金融體係落實政府對於房地産長效機製的建設。住建部及金融部委都明確錶示過要推進REITs試點，落實*報告中“租購並舉”的要求。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。同時，REITs以優質成熟的長租公寓等典型商業地産為主要載體，從建設、融資、管理、運營等多個環節引導資金進入地産的建設運營階段，可以避免地産投資過於側重住宅地産造成的過熱現象。

最後，REITs還有利於我國資本市場走嚮理性，轉變投資者行為。REITs是一種金融投資産品，REITs的發展將投資者的注意力重新吸引到長期租金收益，以減少短期投資的過度投機行為。發展REITs市場尤其是未來推齣公募型REITs，可以使普通居民個人通過資本市場參與房地産投資，盤活存量資産，加快去庫存進程，特彆是對於個人難以單獨投資的商場、工業園區、倉儲基地、醫療保健用房等，疏導資金進入多元化的地産投資領域，追求長期限、穩定的租金迴報收益，而非短期的價值提升，引導資金脫虛入實、服務實體經濟發展。未來吸引公眾投資者（散戶）離開中國股市的最好市場是REITs市場，政府要以稅收政策來推動。

綜上，可以認為，在我國發展REITs市場意義重大。基於以上思考，我再次組織業內實務專傢提筆撰寫《中國REITs操作手冊》。2014年年初，和資産證券化領域的朋友們一起閤作編寫《中國資産證券化手冊》時，我國資産證券化市場剛剛重啓。隨後市場處於蓬勃發展的浪潮中，我們的作品得到瞭很多監管領導和市場專傢、朋友們的關注，我們作為參與者與見證者，深感榮幸。在這個過程中，我深深地感到，和資産證券化市場一樣，未來我國REITs市場的健康發展需要更多專業的機構和組織積極參與。

在此，我首先要感謝基金業協會洪磊會長的大力支持，洪磊會長在整體校稿的基礎上提齣瞭許多真知灼見，有利於我們對中國未來REITs市場發展的理解。感謝中國銀監會原副主席蔡鄂生先生，中國資産證券化研究院理事長、《金融時報》社長邢早忠先生不辭辛苦，親自提筆為這本書作推薦序。感謝中房集團理事長孟曉蘇先生、《中國金融》主編魏革軍先生、全國政協委員及金杜律師事務所創始人王俊峰先生、上海證券交易所副總經理劉紹統先生、中國人民銀行原金融市場司巡視員瀋炳熙先生、中國誠信公司董事長毛振華先生、聯閤信用管理有限公司總裁王少波先生、微眾銀行李南青行長先生的傾情推薦，感謝您們對我們的鼓勵和支持。

本書從動筆開始，曆時接近兩年時間。感謝參與本書撰寫的每一位作者。具體的寫作分工如下：

本書共分為13章。第一章由許餘潔、彭超主筆；第二章由賀銳驍、洪浩主筆；第三章由彭超、黃長清主筆；第四章由彭超主筆；第五章由彭超、許餘潔主筆；第六章由方榕、王爻主筆；第七章由鬍峰、李峰主筆；第八章由黃哲君、王顥完成；第九章由張連娜、曹樅主筆；第十章由李耀光、賴嘉淩主筆；第十一章由羅桂連、許餘潔主筆；第十二章由許餘潔、劉洪光主筆；第十三章由洪浩、張湜主筆。我、許餘潔博士和彭超先生確定瞭本書的章節架構和整體思路，統籌瞭全書最初的整體規劃與寫作安排，並統一校對瞭全書初稿，對整本書做齣多次修改。許餘潔博士還多次與齣版社老師們對接書稿的最後內容。同時還要感謝天風證券的張凡、郭永，戴德梁行的楊枝、王天會、於紅、張秀娟、張諾貝、梁琦等朋友，他們在本書寫作過程中提供瞭重要資料。此外，遠在美國的朋友鬱冰峰和硃江博士，也從華爾街實務專傢的視角，對書稿提齣瞭很多寶貴的修訂意見和建議，在此一並感謝。

由於作者自身水平有限，中國標準REITs相關政策還沒有推齣，市場還處於培育和探索階段，書中難免存在紕漏甚至很多不足之處，還請讀者多多批評指正，希望通過這本書加強REITs理論以及業務實踐方麵的交流。最後，我還要衷心感謝中信齣版社編輯，她們進行瞭負責任的編校，本書能夠如此順利與讀者見麵，離不開編輯老師精益求精的努力。再次感謝讀者們的厚愛與支持，希望本書的齣版能夠推動中國REITs市場的長遠健康發展。

林華

中國REITs操作手冊：解讀中國房地産投資信托基金（REITs）的市場機製與實務操作本書並非一本詳盡闡述中國房地産投資信托基金（REITs）市場現狀、發展曆程、法律法規、政策導嚮，或是對現有REITs産品進行深入分析評測的著作。它也未深入探討REITs在宏觀經濟周期中的錶現、與其他投資類彆的比較優勢，或是對特定投資策略進行係統性的梳理。本書將聚焦於“操作”層麵，旨在為參與中國REITs市場的各類主體提供一套清晰、實用的實操指南。我們將目光投嚮構成REITs交易和管理鏈條上的每一個關鍵環節，從項目發行前的準備工作，到上市後的日常運營，再到退齣機製的設計，都將進行細緻的分解和闡述。誰適閤閱讀這本書？潛在的REITs基金管理人：如果您正計劃組建或管理一隻REITs基金，本書將為您梳理從基金設立、資産選擇、盡職調查、募集發行到基金日常管理、信息披露等一係列必不可少的流程和注意事項。我們將探討如何構建穩健的治理結構，如何製定有效的投資策略，以及如何確保基金的閤規運作。希望將優質資産注入REITs的原始權益人：對於擁有符閤條件的房地産資産，並希望通過REITs實現資産證券化、盤活存量、拓寬融資渠道的企業而言，本書將為您詳細解析資産的篩選標準、資産的價值評估、資産的重組與整閤、以及最終將資産注入REITs基金的具體操作步驟。我們將重點關注資産的閤規性、收益的穩定性和增長潛力如何最大化，以吸引投資者。對REITs市場感興趣的機構投資者和高淨值個人：如果您希望深入理解REITs産品的“幕後故事”，瞭解基金經理是如何進行投資決策、如何管理資産、如何處理風險，以及如何通過二級市場進行交易，本書將為您揭示其中的運作邏輯。我們將側重於實操層麵的分析，幫助您更好地評估REITs産品的內在價值和潛在風險。為REITs市場提供服務的專業人士：包括律師、會計師、評估師、券商等，本書將為您提供一個整閤性的操作視角，幫助您在各自的專業領域內，更精準地理解REITs項目的需求和操作要點，從而提供更具價值的服務。本書的內容將圍繞以下核心操作模塊展開：第一部分：REITs基金設立與募集操作基金法律架構搭建：探討不同法律框架下REITs基金的設立模式，以及在中國當前監管環境下，哪種架構更具操作性。這包括基金管理人、托管人、投資顧問等關鍵角色的選聘與職責界定。資産篩選與盡職調查實務：提供一套係統性的資産盡職調查框架，涵蓋法律、財務、稅務、工程、環保等多個維度，確保所選資産的閤規性、穩定性和盈利能力。我們將重點解析如何識彆潛在風險，並製定相應的規避措施。資産注入與估值操作：詳細闡述資産注入REITs基金的具體流程，包括資産的評估方法、交易結構的搭建、以及稅務籌劃等環節。我們將重點關注如何通過閤理的估值，實現資産價值的最大化，並保證投資者利益。産品設計與發行上市操作：講解REITs産品的結構化設計，包括份額的劃分、收益分配機製、風險控製措施等。並詳細介紹在中國資本市場發行REITs的流程，包括申報材料的準備、與監管機構的溝通、以及投資者推介等環節。第二部分：REITs基金運營與資産管理操作投資組閤管理與再投資操作：基金成立後，如何根據既定的投資策略，進行主動或被動的投資組閤管理。我們將探討新資産的篩選、收購，以及現有資産的優化升級等實操技巧。日常運營與物業管理操作：重點關注REITs基金名下物業的日常運營，包括租金收取、租戶關係維護、物業維修與保養、成本控製等。我們將分析如何通過精細化管理，提升物業的經營效益和資産價值。財務報告與信息披露操作：詳細說明REITs基金在信息披露方麵的具體要求，包括定期報告、臨時報告的編製與提交。我們將聚焦於如何做到信息披露的及時、準確、完整，以維護市場信心。投資者關係管理操作：探討如何與廣大投資者建立有效溝通，定期嚮投資者匯報基金的經營情況、投資進展以及未來展望。我們將側重於如何通過透明、真誠的溝通，增強投資者對基金的信任度。第三部分：REITs基金退齣與價值實現操作退齣機製設計與操作：分析REITs基金可能存在的各種退齣方式，如整體齣售、分拆齣售、上市交易等，並探討在不同市場環境下，如何設計最優的退齣策略，以實現投資迴報的最大化。交易與清算操作：詳細闡述REITs份額在二級市場的交易規則和操作流程。同時，對於基金整體退齣的清算環節，也將進行細緻的步驟說明。本書的核心價值在於其“操作性”。我們摒棄瞭空泛的理論探討，轉而聚焦於每一個操作步驟背後的具體方法、技術要點和潛在風險。通過大量的案例分析和流程梳理，我們力求為讀者提供一套可復製、可藉鑒的實操模闆。我們不提供對未來市場走勢的預測，也不做具體的投資建議。相反，本書緻力於賦能讀者，讓您掌握在中國REITs市場中進行實際操作的必備知識和技能。無論是希望發起一隻REITs基金，還是希望將您的優質資産實現證券化，亦或是希望更深入地理解REITs産品的運作細節，本書都將是您不可或缺的實踐指南。讓我們一同打開這份“中國REITs操作手冊”，開始一段務實的探索之旅。

用戶評價

評分☆☆☆☆☆

《中國REITs操作手冊》的齣現，對我而言，仿佛是黑夜中的一盞明燈，照亮瞭我對中國REITs市場探索的道路。作為一名對資産配置多元化有著強烈追求的投資者，我早已關注到REITs這一類可以提供穩定現金流的投資工具，但礙於信息的不對稱和對操作細節的不瞭解，我一直未能真正踏足這一領域。我迫切需要一本能夠真正“落地”的書籍，來幫助我理解REITs的實質，以及在中國這個特定市場中的具體操作。我希望這本書能夠清晰地闡述REITs的種類，例如基礎設施REITs、商業REITs，以及它們在中國分彆有哪些代錶性的項目和發展潛力。我期待它能夠深入講解REITs的結構設計，包括基金管理人、托管人、資産服務機構等的角色和職責，以及它們之間如何協同運作，確保基金的穩健運行。此外，我非常關注REITs的估值方法，希望書中能夠提供一些實用的估值模型和分析工具，幫助我判斷一個REITs是否被低估或高估。同時，我也希望這本書能夠詳細介紹REITs的稅務處理，以及其在投資組閤中的稅收優勢。總而言之，我期待這本書能夠成為我理解中國REITs的“百科全書”和“操作指南”，讓我在投資決策上更加遊刃有餘。

評分☆☆☆☆☆

《中國REITs操作手冊》這個書名，讓我立刻聯想到一本能夠指導實踐、解決實際問題的寶典。作為一名積極關注中國經濟發展和資本市場動嚮的普通讀者，我深知REITs在中國的發展是盤活存量資産、支持基礎設施建設的重要途徑。然而，對於大多數普通投資者而言，REITs的概念依然相對陌生，其運作機製更是復雜難懂。我期待這本書能夠以一種清晰、易懂的方式，嚮我介紹REITs的基本概念，解釋它是如何運作的，以及它與傳統的股票、債券等投資産品有何不同。我希望它能夠詳細講解REITs是如何産生收益的，收益的來源有哪些，以及投資者如何分享這些收益。更重要的是，我期待這本書能夠提供實操層麵的指導，比如如何選擇一款適閤自己的REITs産品，在購買前需要關注哪些信息，以及在持有期間需要注意些什麼。我希望書中能夠包含一些真實的案例分析，展示成功的REITs項目是如何運作的，以及投資REITs能夠為普通投資者帶來哪些實際的好處。這本書應該能夠幫助我消除對REITs的疑慮，讓我能夠更自信地參與到這項新興的投資活動中來，分享中國經濟發展的紅利。

評分☆☆☆☆☆

我拿到《中國REITs操作手冊》時，內心湧動著一種探索未知的興奮。我一直以來都對那些能夠穩定産生現金流的投資工具非常感興趣，而REITs，憑藉其“以租金收益為基礎”的特點，自然而然地吸引瞭我的目光。然而，中國REITs市場相對年輕，信息碎片化，對於像我這樣的非專業投資者來說，要從中梳理齣一條清晰的投資路徑並非易事。我迫切需要一本能夠提供係統性、條理性的指導書籍，來幫助我理解REITs的運作邏輯。我希望這本書能夠從宏觀層麵，闡述中國REITs發展的大背景、國傢政策導嚮以及市場前景，讓我對這個行業的未來有一個整體的把握。接著，我期待它能夠深入到微觀層麵，詳細講解REITs的發行流程，包括資産的篩選、估值、信托設立、募集資金等每一個細緻的步驟。更重要的是，我希望這本書能夠提供實操層麵的指導，比如如何分析REITs的資産質量，如何評估其管理團隊的能力，如何理解不同類型的REITs（如基礎設施REITs、商業地産REITs等）的差異，以及如何進行投資組閤的構建和風險控製。我期待這本書能夠用通俗易懂的語言，輔以豐富的案例分析，讓我能夠真正理解REITs的投資價值，並具備獨立判斷和投資的能力。它應該不僅僅是一本教科書，更應該是一位循循善誘的老師，指引我在這片新興的投資領域中，穩健前行，收獲成長。

評分☆☆☆☆☆

當我拿到《中國REITs操作手冊》時，一種探索中國金融市場新領域的興奮感油然而生。我一直以來都對能夠産生穩定現金流的投資工具非常感興趣，而REITs，作為一種將房地産資産證券化的創新金融産品，恰好滿足瞭我的需求。然而，對於在中國市場剛剛起步的REITs，我對其運作機製和投資機會感到十分好奇，但缺乏係統性的信息來源。我希望這本書能夠成為一本“接地氣”的操作指南，幫助我深入瞭解中國REITs市場的現狀和發展趨勢。我期待它能夠詳細講解REITs的發行流程，包括資産的篩選、評估、設立信托、募集資金等每一個步驟，讓我理解REITs是如何從現實中的資産轉化為金融産品。在投資層麵，我希望書中能夠提供關於如何評估REITs價值的實用方法，例如如何分析其底層資産的質量、租金收入的穩定性、管理團隊的能力等，幫助我做齣更明智的投資決策。同時，我也非常關心REITs的收益分配機製，希望書中能夠清晰地解釋收益是如何分配給投資者的，以及是否存在稅收優惠政策。這本書應該能夠成為我理解中國REITs、開啓REITs投資之旅的“領路人”。

評分☆☆☆☆☆

當我翻開《中國REITs操作手冊》時，我立刻被其嚴謹的編排和清晰的邏輯所吸引。我一直認為，任何一個新興的金融市場，其發展壯大都離不開詳實的操作指南和豐富的實踐案例。而REITs，作為一種旨在將不動産投資證券化的金融工具，其在中國的發展更是需要一個能夠指導實踐、規範操作的“操作手冊”。我期待這本書能夠不僅僅停留在理論層麵，而是能夠真正地“操作”起來。我希望它能夠詳細地解析中國REITs的發行機製，包括如何選擇閤適的底層資産，如何進行有效的盡職調查，以及如何設計閤理的收益分配方案。同時，我也期待這本書能夠深入探討REITs的二級市場交易，包括交易規則、市場參與者、流動性管理等方麵。更重要的是，我希望它能提供關於REITs的風險管理策略，比如如何識彆和評估市場風險、信用風險、流動性風險以及操作風險，並提齣相應的應對措施。我希望這本書能夠成為我進行REITs投資決策的可靠依據，能夠幫助我在復雜多變的金融市場中，做齣更明智的選擇。它的內容應該能夠涵蓋從産品設計到投資退齣，從理論構建到實踐操作的整個鏈條，為讀者提供一條完整的、可操作的投資路徑。

評分☆☆☆☆☆

當我捧起《中國REITs操作手冊》時，心中湧動著一種對專業知識的渴望。作為一名在金融領域工作多年的從業者，我深知一個成熟的資本市場需要完善的法律法規和詳細的操作細則作為支撐。中國REITs市場雖然發展迅速，但對於許多投資者，尤其是機構投資者而言，仍存在著信息不對稱和操作理解的障礙。我希望這本書能夠提供一套係統化的、具有前瞻性的REITs操作框架。我期待它能夠深入剖析中國REITs的監管體係，包括相關的法律法規、政策文件以及監管機構的指導意見，為投資者提供閤規操作的指引。更重要的是，我希望它能詳細解析REITs的發行過程，包括資産注入、份額發行、市場推廣等關鍵環節，並重點關注項目閤規性、風險評估和盡職調查的重要性。在交易層麵，我期待書中能夠探討REITs的流動性管理，包括做市商製度、交易量分析以及二級市場交易策略。此外，我希望這本書能夠提供關於REITs估值和定價的深入分析，並結閤中國市場的實際情況，給齣具有參考價值的估值模型和分析方法。這本書應該能夠成為我理解中國REITs市場運作機製、進行投資決策以及風險管理的權威參考。

評分☆☆☆☆☆

當我拿到《中國REITs操作手冊》時，一種對金融工具深度瞭解的渴望油然而生。作為一名對投資有興趣的年輕人，我一直在尋找能夠幫助我理解和掌握新興投資工具的書籍。REITs，以其獨特的資産類彆和收益模式，吸引瞭我的注意，但我對它在中國市場的具體運作方式知之甚少。我希望這本書能夠從最基礎的層麵開始，嚮我解釋什麼是REITs，它的起源和發展曆程，以及它在中國是如何被引入和發展的。我期待它能夠詳細講解REITs的發行和交易過程，包括發行主體、發行方式、上市交易規則等等，讓我對整個流程有一個清晰的認識。此外，我也非常關注REITs的風險管理，希望書中能夠分析REITs可能麵臨的各種風險，並提供相應的規避方法，幫助我做齣更審慎的投資決策。我特彆期待書中能夠提供一些關於REITs的投資策略，例如如何構建多元化的REITs投資組閤，如何進行長期持有或短期交易，以及如何根據市場變化調整投資策略。這本書應該能夠成為我踏入REITs投資領域的一本“啓濛書”和“指南針”。

評分☆☆☆☆☆

《中國REITs操作手冊》的齣現，讓我看到瞭深入理解中國REITs市場的希望。作為一名對金融創新和資産配置充滿熱情的研究者，我一直關注著REITs在全球的發展，並對其在中國市場的落地充滿期待。我深知，REITs的成功發展，離不開一套完善的規則和操作體係。《中國REITs操作手冊》這個書名，正是我所期盼的。我希望這本書能夠從宏觀的政策導嚮齣發，深入剖析中國REITs市場的發展邏輯和未來前景，為投資者提供一個清晰的宏觀視野。在微觀層麵，我期待它能夠詳細闡述REITs的發行、交易、管理和退齣等全流程操作，包括資産的閤規性審查、估值模型的建立、基金份額的發行與定價、二級市場的交易規則以及投資者退齣機製等。我尤其關注書中關於REITs風險管理的內容，希望能夠看到詳細的風險識彆、評估和控製策略，以及應對市場波動和監管變化的建議。這本書應該能夠成為中國REITs領域的“操作寶典”，為業內人士和廣大投資者提供極具價值的參考，助力中國REITs市場的健康發展。

評分☆☆☆☆☆

《中國REITs操作手冊》這本書名，讓我直觀地感受到其內容的高度專業性和實用性。作為一名對房地産金融領域有著濃厚興趣的投資者，我一直密切關注著中國REITs市場的發展動態。我深知，REITs作為一種能夠將不動産資産證券化的金融工具，在中國具有巨大的發展潛力，但其復雜的運作機製和投資邏輯，對於普通投資者而言，仍然存在一定的門檻。我希望這本書能夠填補我在這方麵的知識空白，提供一套係統性的、操作性的指導。我期待它能夠深入剖析中國REITs的發行機製，包括資産的選擇標準、估值方法、發行流程等關鍵環節，並詳細講解不同類型REITs（如基礎設施REITs、商業地産REITs）的特點和投資價值。在交易層麵，我希望書中能夠探討REITs的流動性問題，以及如何通過閤理的交易策略來優化投資迴報。更重要的是，我期待這本書能夠提供關於REITs風險控製的詳細建議，包括如何識彆和評估市場風險、信用風險、操作風險等，並提供相應的應對措施。這本書應該能夠成為我理解中國REITs市場、進行投資決策的可靠參考。

評分☆☆☆☆☆

一本厚重的書籍擺在我的書桌上，書名醒目——《中國REITs操作手冊》。我毫不猶豫地翻開它，迫不及待地想要一探中國房地産投資信托基金（REITs）的究竟。作為一名對新興投資領域充滿好奇心的普通投資者，我一直渴望找到一本能夠係統性地解讀REITs運作機製，並提供實操指導的讀物。我深知，投資任何一種金融産品，深入的瞭解和紮實的知識儲備是規避風險、抓住機遇的基石。而REITs，作為一種舶來品，在中國尚處於發展初期，相關的理論研究和實踐經驗都顯得尤為珍貴。這本書的名字傳遞齣一種專業、實用的信號，仿佛一位經驗豐富的嚮導，將帶領我穿越REITs這片新興的投資沃土。我期待它能夠清晰地解釋REITs的基本概念、曆史沿革、在中國的發展現狀，更重要的是，能夠深入淺齣地剖析其運作模式，包括發行、交易、管理、收益分配等關鍵環節。我希望這本書能夠讓我理解REITs的投資邏輯，如何篩選優質REITs産品，如何評估其潛在風險與迴報，以及在實際操作中需要注意的細節。此外，作為一名關注中國經濟發展的普通民眾，我也想瞭解REITs在中國經濟轉型升級中扮演的角色，它如何能夠盤活存量資産，促進基礎設施建設，並為投資者提供一種新的資産配置選擇。這本書的厚度本身就預示著其內容的豐富性和深度，我希望它能填補我在REITs領域的知識空白，讓我能夠更有信心地參與到這項激動人心的投資中去。

評分☆☆☆☆☆

十分想閱讀的一本書，受益匪淺

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此用戶未及時填寫評價內容，係統默認好評！

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物流不是很快

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評價拿京豆。評價拿京豆。評價拿京豆。

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感謝政府部門感謝政府部門感謝政府部門感謝政府部門。

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物流快，態度好，很好看，比較方便，準備推薦朋友還買