让房屋再生：来自日本的经验【国内首部研究日本城市更新政策的著作、链家研究院又一部房地产研究精品图书】 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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杨现领，陆卓玉，粟样丹 著

图书标签:

• 城市更新
• 日本经验
• 房地产
• 政策研究
• 链家研究院
• 住房
• 城市规划
• 社区营造
• 建筑
• 经济学

出版社： 厦门大学出版社

ISBN：9787561569061

版次：1

商品编码：12365632

包装：平装

开本：16开

出版时间：2018-05-01

用纸：胶版纸

页数：416

字数：323000

编辑推荐

本书全面而深入地介绍日本城市更新的政策内容、发展历程、政策效果和经验教训。

全面而深入了解日本二手房市场和租赁市场的必读书。

内容简介

房屋再生是住宅生命周期的奇点，更是由居住衍生的社会关系网络的重构，最终实现经济、社会、人文与自然的共生。

由于城市化进程、人口结构的演化和住宅市场主要矛盾的转变，日本对城市更新与住宅政策的认知和住宅消费观念持续进化，使得日本整个城市构建理念与住宅供应体系随之发生巨变，折射在城市更新、二手房市场与租赁市场的实践中，引发相关行业的新革命和新趋势，激活了一批新的崛起者。

本书总结日本城市更新与住宅再生的经验，发现哪些经验可为我们所用，从而摆脱传统的“衰败—改造”的路径，演绎出富有中国特色的房屋再生之路。

作者简介

杨现领，经济学博士、博士后，现任贝壳找房首席经济学家、链家研究院院长，先后从事宏观经济、房地产和互联网新产业的研究。曾在《国际经济评论》、《财贸经济》、《财政研究》、《宏观经济研究》、《中国金融》等期刊发表论文近20篇；参与近10项国家重点课题。在城镇化、房地产等领域已出版多本著作，获2015年中国青年金融学者奖。

陆卓玉，统计学硕士，链家研究院分析师。

粟样丹，金融学硕士，链家研究院分析师。

目录

第一篇 城市再生

第一章 城市再生的历史

一、 日本城市化发展变迁

二、 日本城市更新历程

第二章 城市更新的现状

一、日本城市更新的意义与目标

二、民间主导模式——都市再生紧急整备区域

三、官民合作模式——城市再生整备计划

四、政府主导模式——城市布局合理化制度

五、城市更新的其他支持

第三章 日本城市更新的特征

一、由政府发起并推动进行

二、以东京都为原点逐步向全国铺开

三、更新物业类型更加多样，更新内涵更加丰富

第二篇 二手房市场

第四章 日本二手房住宅市场现状分析

一、 日本二手房住宅市场的发展现状

二、 日本二手住宅交易量低于新房的原因

三、 建立可循环二手房市场体系的必要性与意义

第五章 不动产经纪行业监管体系

一、政府对房地产经纪公司与经纪人的监督管理

二、日本房地产经纪公司牌照的取得

三、日本经纪人资格考试制度

四、营业保证金制度以及指定保证机构

五、信息共享平台

六、信息共享平台的管理与运营

第六章 日本经纪行业概况

一、佣金规模测算

二、经纪行业特征

三、行业竞争环境

第七章 市场参与主体的作用

一、 让二手房流通更加安全

二、 让二手房流通更加快捷

三、 住宅再生提高存量住宅质量

第八章 日本政府促进二手房市场的政策与效果

一、日本政府改善住宅存量市场的政策

二、具体实施政策

三、政策效果

【附录】日本促进二手房流通具体政策实施经纬

第三篇 租赁市场

第九章 庞大而温和的日本租赁市场

一、千亿级市场规模

二、GMV背后的推动因素

三、十大市场特征

第10章 从开发到管理的日本租房产业链

一、租赁开发

二、中介市场

三、租赁住宅管理的轻资产管理模式

四、持有运营的重资产管理模式

第11章 日本租赁政策

一、完善的租赁立法

二、促进可循环利用的租赁政策

三、抓取重点的行业监管

四、纠纷解决机制

五、附录

第四篇 典型公司

第十一章 三大不动产综合开发商

一、多元化均衡发展——三井不动产

二、城市更新——三菱地所

三、住宅流通——住友不动产

第十二章 购入改建再售型住宅再生独立运营商

一、商业模式

二、财务表现对比

第十三章 轻资产扩展的大东建托

一、“建筑+托管”的商业模式

二、大东建托发展历程

三、核心竞争力

第十四章 深耕细分市场的Leopalace21

一、Leopalace21商业模式与市场表现

二、Leopalace21发展路径

三、Leopalace21的竞争优势

第十五章 肩负历史使命的UR

一、业务板块：开启城市未来的四把钥匙

二、发展历程：与城市建设并进的轨迹

三、经营状况：稳定的营收与减值的资产

四、发展趋势：不忘初心，老年住宅再生与城市更新

第五篇 经验借鉴

第十六章 日本城市更新的经验总结

一、日本城市再生的经验与教训

二、中日城市化发展阶段的异同性

三、 关于城市更新的经验借鉴

第十七章 日本二手房市场的经验借鉴

一、 经纪行业的经验借鉴

二、 经纪公司的启示

三、 二手房市场的政策借鉴

第十八章 日本租赁市场的经验借鉴

一、租赁行业的经验借鉴

二、租赁运营企业的启示

三、租赁市场政策借鉴

参考文献

精彩书摘

前言:构建可循环住房供应体系

房屋再生不仅是房屋物理结构的改造与居住功能的循环利用，更重要的在于由居住衍生的社会关系的重构。 房屋再生实现的不仅是房屋使用寿命的延长，更是居住品质的消费升级与居住关系的重组。

城市再生正是房屋物理、经济、文化与社会关系再生的综合外延。 因此，在城市再生的新阶段以及住房消费的新模式下，可循环住房供应体系区别于日本传统增量开发主导的住房供应体系，从开发环节建设可持续使用的品质优良住宅，着眼于存量房屋的循环利用，实现经济、文化、社会的多重目标。

城市化发展、经济结构转型、人口结构变化、住宅存量与住房消费方式变迁以及政策引导是城市再生与构建可循环住宅供应体系的驱动力。

人口持续流入大城市，城市化率不断提升，经济结构转型，社会不可避免地面临大城市老旧城区、原有中心城区功能老化以及人口流出城市公共功能不足的问题，原有规划与经济结构转型要求不符，城市再生也就应运而生。

不同年龄群体住房需求是不同的。 年轻人有活力而趋于流动，相较于房屋面积与设施，更偏好房屋区域位置、交通便利以及娱乐商业配套设施；中年人稳定，期望房屋面积大，具有收纳功能，配套教育、医疗、公园等公共资源；老年人安定，对于周边医疗、邻里关系、健身设施有着更高的需求。 随着日本日益加深的人口老龄化，城市更新与可循环住宅供应体系均以建设优美、安全舒适、富有活力的城市为目标，通过充分利用存量市场更好地满足老年人生活需要。

住房消费方式本身是人口、经济与社会的综合结果，承载着不同年代的住房消费观念。 住房供给短缺时代，人们住房消费倾向于住房的私有化，即拥有住宅是主旋律，对于住宅的结构、品质要求较低，表现为以家庭为单位的同质化、工业化、标准化的住宅消费，诸如东京都多摩新城为代表的标准化高层住宅小区；在住宅供给逐渐充裕时，住房消费转变为拥有多套住宅和追求品牌的倾向，将住宅赋予身份和品牌的含义，人们开始追求差异化居住，随着单身一族的崛起，单身公寓逐渐成为重要的住房消费品；在住房供给过剩的时代，全民单身化下，住房消费回归为“轻私有重共享”，表现为房屋DIY、房屋共享与合租公寓的兴起。 因此，正处于存量住宅过量、房屋空置率日益攀升时期的日本，住房消费开始追求经济、环保、品质、多样化，这与可循环住宅供应体系不谋而合。

政府政策引导是城市再生与构建可循环住宅供应体系的直接动因。 城市再生是一项系统性工程，是城市居住、交通、商业、工业多领域的功能再生，需要处理不同主体的产权利益关系，协调社会与自然的和谐发展，因而城市再生具有强的正外部性，是市场容易失灵的领域，需要政府政策加以引导。

所以说，可循环住宅供应体系是随着日本经济转型升级，日本主要住房矛盾由日益增长的居住需求与房屋供给不足的矛盾转变为当前房屋存量品质较差无法满足日益多元的品质居住需求矛盾的产物。

以2002年《都市再生特别措施法》为标志，城市再生正式登上日本的历史舞台，但自身可追溯至20世纪80年代城市住宅?发展工团开展的大城市都心再开发，并经历从被动再生到主动再生的新阶段，成为经济与社会转换期新的方向。 目前城市再生以政府与市场合作为主流模式，UR(都市再生机构)参与协调统筹，以共同构建富有经济活力、可持续发展、安心舒适的高品质生活的城市为目标。 目前，日本半数以上的地方政府加入了城市再生整备计划，累计实施2700个都市再生整备项目。

可循环住房供应体系是城市更新中住宅领域的最新实践与应用，是对房屋供给过剩与现有房屋供给与住房消费需求结构错配的改善，实现房屋再存续。

日本的可循环住房供应体系分为:开发环节，新建性能完善的住宅；使用环节，维护到位并附带房屋履历；流通环节，房屋价值可以得到市场认可并再次进入使用环节。 关键环节是“流通环节”，在流通环节中若房屋价值无法得到市场认可则房屋将要面临被拆除重建的风险，循环也就无从谈起。

进一步拆分，住宅的流通环节又可分为“所有权的流通”与“使用权的流通”，分别可以满足“长期安定的居住需求”与“短期灵活的居住需求”。 住宅所有权的流通形成了二手房市场，住宅使用权的流通则形成了租赁市场。 二手房市场与租赁市场的健康规范发展反过来又可以促进所有权与使用权的流通，二者相辅相成、协同发展，构成了住宅供应的可循环体系。

二手房市场能够满足不同人生阶段的居住需求，实现丰富的居住生活，在可循环住宅供应体系中的地位愈发重要。 然而由于可流通高品质的二手房数量少、地震频发以及社会普遍偏好新房等因素，日本二手房交易非常不活跃，二手房交易量仅占总住宅交易量的37.4％。 如何提高二手房住宅品质、减少重复拆建导致的资源浪费，住宅再生无疑是绝佳的解决方案，而且再生后的二手房品质不输新房。

实际上，住宅更新与再生在日本已自发形成超过20年的历史，但市场极其分散，仅有小部分是专业住宅再生企业，大部分是开发商旗下不动产经纪公司以及同时参与商业地产与住宅再生的企业。 目前住宅再生行业约有10家上市公司，最大的专业住宅再生企业SunFrontier市值440亿日元(折合人民币约24亿元)。 住宅再生的主要模式为面向个人“销售＋改建”一站式模式以及“购入＋改建＋再售”模式。

此外，日本政府通过认定优良品质住宅，构建一体化住宅存量信息系统，改变二手房评估体系，推动瑕疵保险，普及住宅履历信息， 实现了二手房交易品质的提升以及向可循环住宅供应体系迈出了坚实的一大步。

租赁市场作为可循环供应体系的一个重要有机部分，是住宅使用权在业主让渡下，不同租住者之间的循环使用，实现了房屋资源的高效配置，提供了更为灵活多样的居住方案。 在日本，租赁市场成为35％的租赁家庭解决居住的手段，其中54.7％为单身家庭，表明随着婚育年龄的推迟以及不婚主义的蔓延，越来越多的人走向租赁市场，并且停留更长的时间。

租赁市场能够作为日本可循环住宅供应体系的重要组成部分，与其行业生态丰富、参与者众多、租赁运营高度机构化不无关系。在日本，独特的社会环境培育出以租赁住宅管理为核心的行业生态，为业主提供租赁住宅“建筑＋中介＋管理”的一站式服务，向租客提供出租与租后服务，促成了租赁住宅形成“建筑—使用—再生—再使用—再建”完整的生命周期。

面对日本租赁房屋空置率高居不下和人口日益老龄化的现实，构建可循环租赁住宅市场有助于实现安全安心居住生活与满足不同层次人群的居住需求的目标。 因此，日本政府不断完善租赁立法，加强对租赁住宅管理行业的监管，推出活化空置住宅的租户DIY 装修新型契约，鼓励老年人将大户型住宅出租给育儿家庭，推动老年人住宅无障碍化并将其纳入立法，确立老年人附带医疗服务的居家养老模式，一系列实现可循环利用的租赁政策陆续落地。

中国特色社会主义建设进入新征程，城镇化进程进入关键时期，住房矛盾也由住宅总量不足的矛盾向日益增长的品质居住需求与住宅市场不平衡发展的矛盾转变，存量市场全国化趋势已经显现，置换改善性需求已成为主流，租赁市场正在崛起，构建可循环住宅供应体系将是解决供需错配的可能出路，围绕房屋再生的城市再生也许能够解决大城市与众多中小城市经济发展失衡的问题，促进资源优化配置。

对于人口持续流入的一线城市，老旧城区功能老化难以满足居民的居住、工作与出行等生活需求，理论上是最需要也是最有可能培育城市再生的地区，而其中建筑年代久远、格局不合理的住宅区是住宅再生的重点市Ⅴ　场。 因而培育和孵化城市再生行业，鼓励开发商和经纪公司进入专业住宅再生领域也就十分必要了。 但是，应当同时考虑经济、历史、文化的综合更新，界定政府参与城市更新的职能与作用，参与企业联合开发、重视合作。

建立可循环住宅供应体系，通过房屋再生增加优质二手房房源，满足不同人群的置换改善性需求，解决新增住宅供给放缓的问题；可循环租赁市场从开发环节增加租赁住宅的供给，推进专业化租赁运营机构化发展，改善租赁住宅供给不足、品质错配的现状。

参照日本多年的发展经验，鉴于中国制度背景的独特性，二手房环节领域，我国经纪企业应当推动经纪行业职业化，提供更加高品质的经纪服务，提供专业化住宅再生服务，改善存量住宅满足品质居住；政府加强建立完整的房屋信息系统，对二手房交易环节风险点设计诸如瑕疵保险等产品，加强行业监管，制定经纪行业相关法律法规，发挥经纪行业协会的自律作用。

租赁行业应推动租赁机构化，实现专业化租赁运营企业的轻资产运营，衍生租客筛查与租客征信行业，配套金融设施实现资产证券化；租赁运营企业应当修炼内功，在不断变化的需求中准确定位，采取差异化竞争策略，通过优质的产品与服务立足，提升关键的运营管理能力，重点关注人口持续流入的一、二线城市；政府应当完善租赁立法，以盘活存量住宅、提高房源品质为核心，鼓励租金支付、租期以及租赁产品的创新，明确行业定义，加强行业监管，并建立租赁市场纠纷解决机制。

前言/序言

房屋的涅槃：跨越时代的城市肌理重塑与未来图景 一部深度剖析全球视野下城市更新复杂性与实践智慧的力作 在当今世界，城市正以前所未有的速度经历着新陈代谢。高耸入云的摩天大楼与日渐斑驳的老旧街区并存，对城市管理者、规划师、建筑师乃至每一位市民而言，如何激活存量空间、延续城市文脉、平衡发展与保留，已成为刻不容缓的时代命题。本书汇集了全球范围内，特别是那些在应对城市老化、功能衰退、人口结构变化等方面积累了丰富经验的地区和城市的实践案例与理论探索，旨在提供一套多维度的、可操作性的城市更新方法论。 本书超越了单纯的建筑翻新或推倒重建的简单叙事，而是将视角聚焦于城市肌理的整体性再生。我们深入探讨了那些在历史沉淀中寻求突破的城市，它们如何通过精细化的介入，实现了经济活力、社会公平与生态可持续性的多重目标。 第一部分：理解城市衰变的底层逻辑与全球脉动 本部分着重于构建一个宏大的分析框架，用以理解城市更新的动因和复杂性。城市并非静止的实体，其衰退是多因素耦合的结果，包括工业结构的转型、人口的空间流动、基础设施的老化以及气候变化带来的新挑战。 我们首先审视了西方发达国家在战后重建与去工业化浪潮中积累的经验与教训。例如，对“文脉保护”的争议性讨论，从早期的粗暴拆除到后来的“最小干预”原则的形成。书中详细分析了欧洲多个历史名城，如何将严格的遗产保护法规融入到灵活的市场激励机制中，使老城区成为吸引创新产业和高端消费力的磁极。我们特别关注了“空间正义”的议题——如何确保城市更新的过程不是以牺牲弱势群体的居住权和生活质量为代价，而是成为促进社会融合的催化剂。 第二部分：激活存量空间的策略矩阵：从“硬干预”到“软赋能” 本卷是本书的实践核心，详细拆解了当前城市更新领域最前沿的介入策略。我们认为，成功的更新不再依赖单一的“大拆大建”模式，而是一个多层次、多主体的复杂系统工程。 1. 适应性再利用（Adaptive Reuse）的艺术与科学： 本章深入研究了工业遗产、闲置公共设施乃至废弃基础设施如何通过创新的功能置换，实现价值飞跃。案例涵盖了从老旧港口区的文化创意园区转型，到废弃铁路线改造的线性公园，重点阐述了在保护结构安全的前提下，如何平衡新旧功能之间的技术兼容性。我们讨论了“时间层次”的概念，即建筑应如何清晰地表达其历史演变，而不是被刻意“复古化”。 2. 精细化有机更新与微观介入： 针对高密度城市中难以进行大规模地块开发的现实，本书提出了“微观介入”的理论。这包括对老旧街区（如“城中村”或棚户区）进行渐进式、小尺度的基础设施升级、公共空间微改造以及对现有私有产权的复杂协调机制。书中提供了一套评估微观项目对社区影响的量化工具，强调公众参与的“共创”模式，确保干预措施能够精准回应居民的真实需求。 3. 韧性城市与气候适应性规划： 面对气候变化带来的洪涝风险、热岛效应等问题，城市更新不再仅仅是美学或经济问题，更是生存问题。本部分探讨了如何将绿色基础设施（如透水铺装、屋顶绿化、城市蓝道）系统地嵌入到存量空间的改造方案中，提高城市应对极端天气的韧性。我们分析了“海绵城市”理念在既有建成环境中的落地挑战与创新实践。 第三部分：政策、金融与治理的协同进化 再好的规划蓝图，也需要坚实的政策和金融工具支撑。本部分聚焦于驱动更新的制度保障。 1. 产权制度的复杂博弈： 城市更新的核心难点往往在于产权关系的理顺。本书比较了不同国家在处理历史建筑产权、集体土地使用权、以及多业主共同决定等复杂情境下的法律框架和谈判策略。我们探讨了如何运用“股份制改造”、“土地入股”等金融工具，平衡开发商的合理利润诉求与原住民的权益保障。 2. 创新型投融资模式的探索： 传统的政府主导或单一的开发商注资模式已难以为继。书中详述了公私合营（PPP/PFI）在更新项目中的应用，以及如何设计符合更新项目周期长、回报慢特点的专项债券、社会影响力投资（Social Impact Investment）等新型金融产品，引导社会资本进入那些短期内经济回报不明显的公共空间或保障性住房改善项目。 3. 社区驱动的治理模式： 成功的更新是治理模式的创新。本书倡导“权力下放”与“能力建设”相结合的社区治理模式。这不仅包括成立社区规划顾问团，更重要的是建立一个长期、持续的反馈与监督机制，确保更新成果真正服务于社区的长期福祉，避免项目完成后即“人去楼空”的现象。 结语：迈向共生共荣的未来城市 本书的最终目的，是引导读者从“解决问题”的线性思维，转向“培育生态”的系统思维。城市更新不是一次性的项目，而是一个永恒的、动态的、需要持续学习和适应的“过程”。它要求我们以历史的谦逊、科学的严谨和人本的关怀，去重新定义我们与居住环境的关系，共同塑造一个更具活力、更具包容性的城市未来。本书为所有致力于城市可持续发展的专业人士，提供了一份珍贵的、跨越地域限制的实践指南与理论支撑。

评分☆☆☆☆☆

这本《让房屋再生：来自日本的经验》我是一口气读完的，那种感觉就像是跟着一位经验丰富的向导，在日本错综复杂的城市肌理中穿梭，亲眼见证那些被时间遗忘的角落如何被重新唤醒。书里描绘的案例，并非简单的拆旧建新，而是充满了对历史的尊重和对社区情感的珍视。我印象最深的是书中关于如何处理老旧公寓楼的章节，不仅仅是技术层面的改造，更是如何协调住户意见，如何平衡商业利益与居民福祉。它让我意识到，房屋的“再生”不仅仅是物理空间的焕新，更是社区生命力的延续。书中提供的那些具体方法和政策解读，让我对“城市更新”这个概念有了更深刻的理解，它不再是冰冷的建筑术语，而是承载着无数家庭记忆和城市发展脉络的鲜活课题。我之前对日本的城市更新一直停留在一些碎片化的新闻报道里，总觉得遥不可及，但这本书就像一块敲门砖，让我窥见了其背后系统性的思考和实践的深度，简直是醍醐灌顶。

评分☆☆☆☆☆

《让房屋再生：来自日本的经验》这本书，如同一面镜子，映照出日本城市在发展过程中所面临的挑战，以及他们如何以一种审慎而富有远见的方式去应对。书中关于如何激活老旧商业街区，如何通过引入新兴业态来吸引人流，进而带动周边区域活力的案例，让我耳目一新。我尤其欣赏书里那种不回避问题的态度，坦诚地分析了日本在城市更新过程中遇到的种种困难，比如资金难题、法律法规的限制，以及如何与不同利益相关者达成共识。但更重要的是，它呈现了日本如何一步步地克服这些困难，最终找到适合自己的发展路径。我感觉这本书不仅仅是关于建筑和规划，更是关于一种城市治理的智慧，一种在动态变化中寻求平衡与可持续发展的哲学。读完之后，我对于“老建筑”的价值有了全新的认识，它们不再是需要被抛弃的负担，而是可以被赋予新生命的宝藏。

评分☆☆☆☆☆

《让房屋再生：来自日本的经验》这本书，就像是一位睿智的长者，分享着关于城市如何“老去”又如何“新生”的经验之谈。我尤其对书中关于如何处理城市空间过度饱和、如何在有限的土地上创造更多价值的讨论很感兴趣。它没有简单地提供“标准答案”，而是展示了日本在不同城市、不同时期所采取的多种策略，以及这些策略背后的考量和成效。书里对于那些被废弃的工业区、铁路沿线等“灰色地带”如何通过精心规划和改造，重新焕发出生机活力的描述，让我深感震撼。它让我明白，城市更新是一个持续演进的过程，需要不断地学习、调整和创新。我从这本书中汲取了许多关于“可持续发展”和“韧性城市”的理念，它们让我对未来的城市形态有了更清晰的想象，也让我更加期待看到我们自己的城市也能不断地“再生”，变得更加宜居、更加充满活力。

评分☆☆☆☆☆

我一直对那些能够触及城市灵魂深处的书籍非常感兴趣，而《让房屋再生：来自日本的经验》恰恰满足了我的这种期待。这本书的独特之处在于，它没有空泛的理论，而是紧密结合日本的实际案例，将复杂的政策和实践过程娓娓道来。我特别着迷于书中对“街区再生”的深入剖析，那些关于如何通过提升公共空间品质、鼓励在地商家合作、以及营造社区文化氛围的策略，都给我留下了深刻的印象。它让我看到，成功的城市更新，不仅仅是建筑师和开发商的事情，更需要城市居民的参与和共同创造。我发现，书中提出的许多方法，虽然是来自日本，但却有着普适性的价值，可以为我们解决当前城市发展中面临的诸多问题提供宝贵的借鉴。它让我意识到，我们应该以一种更加人文、更加精细化的方式来对待我们的城市。

评分☆☆☆☆☆

读完《让房屋再生：来自日本的经验》，我感觉自己像是打开了一个全新的视角来看待我们身边的城市。书里对日本在处理空置房屋、老龄化社会下的住宅问题，以及如何通过再开发激活沉睡资产的阐述，实在是太精彩了。我特别关注书中提到的那些“微更新”案例，它们往往不是大规模的项目，而是针对一些小型社区、老街区进行的精细化改造。这些改造不仅解决了实际的居住问题，更重要的是，它们重新点燃了社区的活力，让邻里关系变得更加融洽。这本书让我意识到，城市更新并非只有高大上的摩天大楼，那些充满烟火气的老街区，如果能得到恰当的“再生”，同样能焕发出迷人的光彩。我反复咀嚼书中的一些政策逻辑，发现其中蕴含的智慧，对于我们思考如何平衡城市发展与居民生活，如何避免“过度开发”带来的负面影响，有着非常重要的启示作用。