房地产企业财税操作技巧（第4版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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刘玉章 著

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• 房地产
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• 技巧
• 税务
• 会计
• 财务
• 第4版
• 实务

出版社： 机械工业出版社

ISBN：9787111490388

版次：4

商品编码：11648053

品牌：机工出版

包装：精装

开本：16开

出版时间：2015-01-01

用纸：胶版纸

页数：636

字数：795000

正文语种：中文

编辑推荐

　　建筑业、房地产业的“营改增”将在2015年完成。房地产行业面临的问题是,在新税制下:
　　怎样解析房地产企业诸税种
　　怎样协调会计核算与税收差异
　　可借鉴的纳税筹划典型案例
　　怎样合规、合理有效地进行财税操作,来提高房地产企业的经济效益
　　财税研究员刘玉章一一写在本书中

内容简介

　　不断深化的财税制度改革和严格的税收征管对房地产企业的财税操作提出新的、更高的要求。本书将房地产开发经营业务流程与会计核算、纳税操作实务融为一体，按照投资决策、前期准备、开发建设、竣工销售等四大阶段，结合房地产企业涉及的诸税种讲解财税知识、操作实务和纳税筹划技巧，是房地产企业老板、财务总监、财务人员必备工具书，也是税务人员的参考书，还可以作为房地产企业财税专业的培训教材。

作者简介

　　刘玉章，财税专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会（*国）财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，北京刘玉章财税顾问有限公司总裁。

　　长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实务工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累，良好的税企沟通能力。曾经参与我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法规具有独到见解，被誉为我国房地产业界纳税筹划的领军人物。出版有《房地产企业财税操作技巧》《土地增值税清算大成》、《企业所得税汇算清缴指南》《流转税改革与纳税操作实务》、《*国税制》等多部财税专著。

目录

上篇会计核算实务
第一章房地产企业会计核算
第一节会计基本假设与会计基础
第二节会计信息的质量要求
第三节会计要素及其确认与计量原则
第四节会计科目与财务报告
第二章房地产企业初设阶段的会计核算
第一节房地产企业设立阶段的会计核算
第二节开发准备阶段的会计核算
第三章房地产企业负债的会计核算
第一节流动负债的会计核算
第二节非流动负债的会计核算
第四章开发产品成本的会计核算
第一节开发产品的分类
第二节开发成本的会计核算
第三节土地开发成本的核算
第四节配套设施开发成本的核算
第五节房屋开发成本的核算
第六节开发间接费的核算
第七节借款费用的核算
第八节开发产品成本的分配计算
第九节BOT项目的会计核算
第十节代建工程的核算
第五章固定资产的会计核算
第一节固定资产的确认和初始计量
第二节固定资产的后续计量
第三节固定资产的处置
第六章投资性房地产的会计核算
第一节投资性房地产的特征与范围
第二节投资性房地产的确认和初始计量
第三节投资性房地产的后续计量
第四节投资性房地产的转换和处置
第七章长期股权投资的会计核算
第一节长期股权投资的初始计量
第二节长期股权投资的后续计量
第三节长期股权投资核算方法的转换及处置
第八章收入、费用和利润的会计核算
第一节收入的会计核算
第二节费用的会计核算
第三节利润的会计核算

下篇纳税操作技巧
第九章营业税的纳税操作技巧
第一节纳税义务人与扣缴义务人
第二节营业税的税目和税率
第三节营业税的计税依据
第四节应纳税额的计算
第五节营业税的优惠政策
第六节营业税的征收管理
第七节营业税的纳税操作技巧
第八节营业税的会计核算
第十章增值税的纳税操作技巧
第一节征税范围及纳税义务人
第二节一般纳税人和小规模纳税人的认定及管理
第三节增值税的税率与征收率
第四节应纳税额的计算
第五节简易计税方法应纳税额的计算
第六节特殊经营行为的税务处理
第七节增值税的征收管理
第八节"营改增"对房地产开发企业的影响
第十一章土地增值税的纳税操作技巧
第一节纳税义务人、征税范围和税率
第二节应税收入和扣除项目的确定
第三节应纳税额的计算
第四节房地产开发企业土地增值税的清算
第五节土地增值税的优惠政策及其运用
第六节土地增值税的征收管理
第十二章城市维护建设税及教育费附加的纳税操作技巧
第一节城市维护建设税税法解读
第二节城市维护建设税的纳税操作技巧
第三节教育费附加和地方教育附加的有关规定
第十三章城镇土地使用税和耕地占用税的纳税操作技巧
第十六章印花税的纳税操作技巧
第一节印花税税法解读
第二节印花税的纳税操作技巧
第十七章车辆购置税和车船税的纳税操作技巧
第一节车辆购置税的纳税操作技巧
第二节车船税的财税操作技巧
第十八章企业所得税的纳税操作技巧
第一节纳税义务人、征税对象与税率
第二节应纳税所得额的计算

精彩书摘

　　（一）会计主体
　　会计主体是指企业会计确认、计量和报告的空间范围。为了向财务报告使用者反映企业财务状况、经营成果和现金流量，提供与其决策有用的信息，会计核算和财务报告的编制应当集中于反映特定对象的活动，并将其与其他经济实体区别开来，才能实现财务报告的目标。
　　在会计主体假设下，企业应当对其本身发生的交易或者事项进行会计确认、计量和报告，反映企业本身所从事的各项生产经营活动。明确界定会计主体是开展会计确认、计量和报告工作的重要前提。
　　明确会计主体，才能划定会计所要处理的各项交易或事项的范围。在会计工作中，只有那些影响企业本身经济利益的各项交易或事项才能加以确认、计量和报告，那些不影响企业本身经济利益的各项交易或事项则不能加以确认、计量和报告。会计工作中通常所讲的资产、负债的确认，收入的实现，费用的发生等，都是针对特定会计主体而言的。
　　明确会计主体，才能将会计主体的交易或者事项与会计主体所有者的交易或者事项以及其他会计主体的交易或者事项区分开来。例如，企业所有者的经济交易或者事项是属于企业所有者主体所发生的，不应纳入企业会计核算的范围，但是企业所有者投入到企业的资本或者企业向所有者分配的利润，则属于企业主体所发生的交易或者事项，应当纳入企业会计核算的范围。
　　会计主体不同于法律主体。一般来说，法律主体必然是一个会计主体。例如，一个房地产公司作为一个法律主体，应当建立财务会计系统，独立反映其财务状况、经营成果和现金流量。但是，会计主体不一定是法律主体。例如，在企业集团的情况下，一家房地产母公司拥有若干个房地产子公司，母、子公司虽然是不同的法律主体，但是母公司对于子公司拥有控制权，为了全面反映企业集团的财务状况、经营成果和现金流量，就有必要将企业集团作为一个会计主体，编制合并财务报表。
　　（二）持续经营
　　持续经营是指在可以预见的将来，企业将会按当前的规模和状态继续经营下去，不会停业，也不会大规模削减业务。在持续经营的前提下，会计确认、计量和报告应当以企业持续、正常的生产经营活动为前提。
　　企业是否持续经营，在会计原则、会计方法的选择上有很大差别。一般情况下，应当假定企业将会按照当前的规模和状态继续经营下去。明确这个基本假设，意味着会计主体将按照既定用途使用资产，按照既定的合约条件清偿债务，会计人员就可以在此基础上选择会计原则和会计方法。如果判断出企业会持续经营，就可以假定企业的固定资产会在持续经营的生产经营过程中长期发挥作用，并服务于生产经营过程，固定资产就可以根据历史成本进行记录，并采用折旧的方法，将历史成本分摊到各个会计期间或相关产品的成本中。如果判断出企业不会持续经营，固定资产就不应采用历史成本进行记录并按期计提折旧。
　　如果一个企业在不能持续经营时还假定企业能够持续经营，并仍按持续经营基本假设选择会计确认、计量和报告原则与方法，就不能客观地反映企业的财务状况、经营成果和现金流量，会误导会计信息使用者的经济决策。
　　（三）会计分期
　　会计分期是指将一个企业持续经营的生产经营活动划分为一个个连续的、长短相同的期间。会计分期的目的，在于通过会计期间的划分，将持续经营的生产经营活动划分成连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时向财务报告使用者提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量的信息。
　　在会计分期假设下，企业应当划分会计期问，分期结算账目和编制财务报告。会计期间通常分为年度和中期。中期是指短于一个完整的会计年度的报告期间。
　　根据持续经营假设，一个企业将按当前的规模和状态持续经营下去。但是，无论是企业的生产经营决策还是投资者、债权人等的决策都需要及时的信息，都需要将企业持续的生产经营活动划分为一个个连续的、相同的期间，分期确认、计量和报告企业的财务状况、经营成果和现金流量。明确会计分期假设意义重大，由于会计分期，才产生了当期与以前期间、以后期间的差别，才使不同类型的会计主体有了记账的基准，进而出现了折旧、摊销等会计处理方法。
　　（四）货币计量
　　货币计量是指会计主体在财务会计确认、计量和报告时以货币进行计量，反映会计主体的生产经营活动。
　　在会计的确认、计量和报告过程中之所以选择货币为基础进行计量，是由货币的本身属性决定的。货币是商品的一般等价物，是衡量一般商品价值的共同尺度，具有价值尺度、流通手段、贮藏手段和支付手段等特点。其他计量单位，如重量、长度、容积，台、件等，只能从一个侧面反映企业的生产经营情况，无法在量上进行汇总和比较，不便于会计计量和经营管理，只有选择货币尺度进行计量，才能充分反映企业的生产经营情况。所以，会计基本准则规定，会计确认、计量和报告选择货币作为计量单位。
　　在有些情况下，统一采用货币计量也有缺陷，某些影响企业财务状况和经营成果的因素，如企业经营战略、研发能力、市场竞争力等，往往难以用货币来计量，但这些信息对于使用者决策来讲也很重要，为此，企业可以在财务报告中补充披露有关非财务信息来弥补上述缺陷。
　　……

前言/序言

现代房地产开发与投融资：策略、风险与实务 书籍内容概要 本书旨在为读者提供一个全面、深入的现代房地产开发与投融资视角，涵盖了从项目启动到退出变现的全生命周期关键环节。本书不直接涉及房地产企业具体的财税操作技巧，而是侧重于宏观的战略规划、风险管控、法律合规、市场分析以及投融资模式的创新与应用，为房地产行业的从业者、投资者以及相关领域的专业人士提供一套系统的理论框架和实操指导。 第一部分：房地产开发战略与市场洞察 宏观经济与房地产市场联动分析： 本部分将深入剖析宏观经济周期（如利率、通胀、GDP增长、货币政策等）如何影响房地产市场的供给与需求，以及不同经济环境下房地产企业应采取的战略调整。我们将探讨人口结构变化（如老龄化、城镇化进程）、居民收入水平、消费习惯变迁等社会经济因素对房地产市场长期趋势的塑造作用。此外，还将分析国际经济形势和地缘政治因素对国内房地产市场可能带来的连锁反应。 房地产市场细分与定位： 详细阐述不同类型房地产产品（如住宅、商业地产、写字楼、工业地产、文旅地产、康养地产等）的市场特征、目标客群、价值链以及盈利模式。重点分析市场细分的方法论，包括基于地理位置、产品形态、消费能力、生活方式等多种维度。指导读者如何根据市场研究结果，精准定位项目，制定差异化的产品策略和营销方案，以满足特定细分市场的需求，形成竞争优势。 房地产项目全过程管理： 深入解析房地产开发项目的各个阶段，包括项目选址与评估、土地获取、规划设计、工程建设、营销推广、销售与交付，以及售后服务。强调项目管理中的关键节点和风险点，提供有效的管理工具和方法，如项目进度控制、质量管理、成本预算与控制、供应商管理等。本书将借鉴国际先进的项目管理理念，结合国内房地产行业的实践经验，提供可操作的解决方案。 绿色地产与可持续发展： 探讨当前房地产行业面临的环保压力与社会责任要求。详细介绍绿色建筑标准、节能减排技术、生态设计理念在房地产开发中的应用。分析可持续发展模式对企业品牌形象、市场竞争力以及长期价值的影响。指导企业如何在满足法规要求的同时，实现经济效益与社会效益的双赢。 第二部分：房地产投融资模式与风险管理 多元化投融资渠道构建： 全面梳理房地产开发项目主要的融资来源，包括传统银行贷款（如开发贷、并购贷）、信托融资、私募基金、债券融资（如公司债、ABS、CMBS）、股权融资（如IPO、定向增票）、租赁融资、以及新兴的供应链金融等。深入分析各类融资工具的特点、适用性、成本与风险，为企业提供最优的融资组合建议。 房地产金融创新与资本运作： 重点介绍房地产证券化（REITs）、房地产夹层融资、房地产基金（RE Fund）、以及房地产投资信托（REITs）等金融创新产品。阐述这些工具在盘活存量资产、优化资本结构、分散投资风险、提升资产流动性等方面的作用。分析成功案例，并探讨在不同市场环境下，这些工具的应用前景和潜在挑战。 项目风险评估与管控体系： 建立一套系统化的房地产项目风险评估模型，涵盖市场风险、政策风险、财务风险、法律风险、工程风险、运营风险等。指导读者如何识别、量化、评估和规避各类风险。重点阐述风险防范措施，如尽职调查、合同管理、担保与保险、风险转移机制等。强调风险管理在项目全周期中的重要性。 房地产企业并购与重组策略： 分析房地产行业并购活动日益活跃的趋势，探讨并购的动因、模式（如股权收购、资产收购）和目标选择。详细阐述并购过程中的尽职调查、估值、谈判、交易结构设计、法律合规等关键环节。指导企业如何通过战略性并购实现规模扩张、获取优质地块、整合资源、提升协同效应，以及如何进行有效的投后整合。 房地产资产管理与退出策略： 关注房地产项目的退出变现阶段。详细介绍多种退出模式，包括项目销售、资产证券化、整体出售、战略投资者引入等。分析不同退出策略的优劣势、适用场景以及对投资回报的影响。指导读者如何制定有效的资产管理计划，提升资产价值，并选择最佳的退出时机和方式，实现投资回报最大化。 第三部分：法律合规与政府关系 房地产法律法规框架解析： 全面梳理与房地产开发、交易、融资、运营相关的国家和地方性法律法规，如《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《担保法》、《合同法》等。深入解读相关政策的变化对房地产行业的影响，特别是土地政策、金融政策、限购限售政策等。指导读者如何在复杂的法律环境中，确保项目的合法合规性。 土地获取与产权管理： 详细介绍各类土地的获取途径，包括招拍挂、协议出让、划拨等。重点阐述土地性质、产权清晰度、地役权、相邻权等关键法律问题。指导读者如何进行土地产权的尽职调查，规避潜在的产权纠纷，并合法有效地获取和管理土地资源。 合同体系与法律风险防范： 强调房地产交易中各类合同的重要性，包括商品房预售合同、销售合同、租赁合同、建设工程合同、合作开发协议、融资合同等。分析合同中的关键条款，识别常见法律风险，并提供合同拟定、审查、履行与争议解决的实操建议。 房地产政策解读与政府关系： 分析房地产行业政策的制定机制、发展趋势以及对企业经营的潜在影响。指导读者如何理解和适应不断变化的宏观调控政策。探讨在项目开发和运营过程中，与政府部门、规划部门、建设部门等建立良好沟通与合作关系的重要性，以及如何依法依规进行协调与沟通。 本书特点： 宏观视角与实操结合： 本书摆脱了单纯的财税操作层面，从房地产行业的整体生态出发，深入剖析战略、投融资、风险管理、法律合规等宏观议题。同时，每个章节都提供丰富的案例分析和实操建议，具有很强的指导意义。 前沿性与时效性： 关注房地产行业最新的发展趋势、金融创新和政策动向，确保内容的时效性和前瞻性。 体系化与系统性： 构建了一个从战略到执行，从融资到退出的房地产开发与投融资全流程知识体系，帮助读者建立系统性思维。 专业性与易读性并存： 内容专业严谨，但语言表达清晰易懂，适合不同背景的读者阅读。 本书将是房地产从业者、投资者、金融机构、律师、会计师以及关注房地产行业的各类专业人士的必备参考书。它不仅能帮助读者提升专业能力，更能为企业在复杂多变的房地产市场中实现可持续发展提供坚实的理论支持和实践指导。

评分☆☆☆☆☆

这次购书的体验简直太棒了！一直以来，我对房地产行业的税收政策和财务操作都充满好奇，也遇到过不少实际操作中的难题，但总觉得缺乏一本系统、权威的书籍来指导。在朋友的推荐下，我入手了这本书，迫不及待地翻阅起来。刚开始，我被它扎实的理论基础和详尽的案例分析深深吸引。书中并没有停留在泛泛而谈的层面，而是深入到房地产开发、销售、租赁、持有等各个环节，细致地讲解了不同业务模式下的财税处理方法。例如，在土地增值税的计算方面，作者不仅列出了各种扣除项，还针对不同的开发周期和项目类型，给出了优化筹划的建议，这对于我来说，简直是雪中送炭。而且，书中还穿插了很多实际工作中可能遇到的疑难杂症，比如关于企业所得税的特殊规定，个人所得税的代扣代缴问题，以及增值税的优惠政策等，都进行了清晰的梳理和解答。我尤其欣赏的是，书中对于一些复杂的税法条文，都能用通俗易懂的语言进行解释，并且配以图表和公式，大大降低了阅读的难度。整体来说，这本书的知识点非常密集，但组织得非常有条理，循序渐进，让人能够逐步掌握房地产财税操作的核心要领。

评分☆☆☆☆☆

这本书的编排方式非常巧妙，既有理论的高度，又有实践的深度，让我能够从宏观到微观，全方位地理解房地产企业的财税操作。作者在讲解每一个操作技巧时，都会首先阐述其背后的理论依据和法律条文，然后通过具体的案例进行模拟，最后给出详细的操作步骤和注意事项。这种“理论-案例-实操”的模式，非常有利于读者消化和吸收。我尤其喜欢书中关于“税务风险预警”和“税务合规检查”的部分，这让我意识到，很多时候，我们并不是不知道该怎么做，而是没有意识到潜在的风险。通过书中提供的检查清单和风险评估方法，我可以主动地去发现和规避一些可能被忽视的问题。此外，书中还提到了一些前沿的财税操作理念，比如大数据在税务管理中的应用，以及数字化转型对企业财税体系的影响，这让我对房地产行业的未来财税发展方向有了更清晰的认识。总而言之，这是一本既有深度又有广度的专业书籍，能够帮助我提升在房地产财税领域的专业素养和实操能力。

评分☆☆☆☆☆

我必须说，这本书给我带来了全新的视角和深刻的启发。在阅读之前，我对房地产企业的财税操作，总有一种“只知其一，不知其二”的感觉，很多时候是凭经验和感觉在处理。但这本书的出现，彻底改变了我的认知。它不仅仅是一本操作手册，更像是一本财税策略的“智慧宝典”。书中对各种财税风险的识别和防范，以及合规性筹划的讲解，让我受益匪浅。我以前可能更注重眼前利益，而这本书则引导我从更长远、更全局的角度去思考企业的税务问题。例如，关于融资成本的税务处理，书中分析了不同融资方式对企业所得税的影响，并给出了最优化的建议，这让我意识到，一个看似微小的财务决策，可能对企业的整体税务负担产生巨大的影响。此外，书中对于房地产企业与其他行业的关联性，以及跨区域经营时的税收差异，也做了深入的探讨，这对于正在进行多元化发展的企业来说，非常有参考价值。最令我印象深刻的是，作者在讲解过程中，始终强调“合规经营”的重要性，这让我更加坚信，只有在合法合规的前提下进行的财税筹划，才是真正可持续的。

评分☆☆☆☆☆

这本书的内容着实让我大开眼界，颠覆了我过去对房地产企业财税处理的很多固有认知。作者的讲解风格非常接地气，就像一位经验丰富的税务专家在手把手地教你如何操作一样。没有那些枯燥乏味的法律术语，而是用最直观、最易懂的方式，将复杂的财税知识剖析得淋漓尽致。我最欣赏的是书中关于“税务筹划”的探讨，它不仅仅是教你如何避税，更是引导你如何在合规的前提下，最大化企业的经济效益。例如，在企业并购重组的税务处理方面，书中分析了不同重组模式下的税务影响，以及如何通过精细化的筹划，实现税负的最优化。这对于处于扩张期的房地产企业来说，至关重要。另外，书中还涉及到了大量的财务报表分析，以及如何从报表中解读企业的财税状况，并进一步进行风险评估。这让我意识到，财税操作并非孤立存在，而是与企业的整体经营状况紧密相连。这本书为我提供了一个系统性的框架，让我能够从更全面的角度去审视和处理房地产企业的财税问题。

评分☆☆☆☆☆

坦白讲，我怀着一种忐忑的心情翻开这本书的，毕竟房地产行业的财税法规错综复杂，且变化迅速。我担心书中的内容可能已经过时，或者太过理论化，难以应用于实践。但事实证明，我的担忧是多余的。这本书的专业性毋庸置疑，内容更新及时，紧密结合了最新的税收政策和市场动态。我特别留意了书中关于营改增后的房地产行业税收政策调整，以及一些最新的税务征管办法，发现作者都进行了非常详尽和准确的阐述。让我惊喜的是，书中还专门开辟了章节，讲解了如何利用国家出台的一些税收优惠政策，来降低企业的实际税负。例如，关于研发费用加计扣除的政策，以及高新技术企业享受的税收优惠，书中都给出了具体的实操指引，包括申报条件、所需材料以及注意事项。这对于希望最大化享受政策红利的企业来说，绝对是宝贵的财富。我甚至觉得，这本书可以作为企业财务部门的案头必备，遇到任何财税问题，都可以翻阅查阅，找到有效的解决方案。

评分☆☆☆☆☆

东西不错，值得购买！

评分☆☆☆☆☆

买在公司，当工具书用的，很不错！

评分☆☆☆☆☆

特价用券买的，囤着看

评分☆☆☆☆☆

不错，写的蛮详细

评分☆☆☆☆☆

有参考价值 ，只不过，有部分内容已过时

评分☆☆☆☆☆

有参考价值 ，只不过，有部分内容已过时

评分☆☆☆☆☆

东西蛮全面。还在继续学习中、、

评分☆☆☆☆☆

内容不错，通俗易懂，当字典查

评分☆☆☆☆☆

非常非常非常非常好吃饭。。