房地产的逻辑 下载 mobi epub pdf 电子书 2024

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内容简介

本书是董藩教授研究房地产二十多年之思想精华，精选了他自2009年至今的三十多篇对中国房地产业的通俗解析文章，主要包括对房价上涨与下跌逻辑的讨论，对限购限贷、房产税、租购并举、共有产权房等政策的解读，以及对房地产业发展趋势的分析。其中，董藩老师对房地产业是国民经济的主导产业、支柱产业和先导产业的总结，为感兴趣的读者和相关从业人员认识房地产业提供了一个立足点；而他对国民财富观的分析，也给广大读者提供了重新认识房地产问题的思想基础。

作者简介

董藩，北京师范大学政府管理学院教授，房地产研究中心主任，土地资源管理专业和政府经济管理专业博士生导师，中国房地产学科的主要搭建者与带头人之一，兼任建设部专家委员会委员、房地产投资理财规划设计院院长及北京大学、清华大学、上海交通大学、厦门大学等多所大学EMBA或EDP项目兼职教授，多项建议受到国家领导人重视，影响到国家战略、政策与法规的制订。

目录

第一章　房价：泱泱大国几人懂

房价持续上涨的惯性几乎已成为一种无法挑战的信念，什么时候房价会下跌？世界上有只升不跌的房价曲线吗？如果我们将房价的拐点定义为房价微涨甚至有所回落，那么中国房价是否已经到了拐点？

房价过高？

——一个全民性的错误认识　　 003

世界上有只升不跌的房价曲线吗？　　 021

房价下跌不利于中国经济　　 028

政府管制房价的沉痛教训　　 046

房价与交通之间逻辑紧密，我的观点100%对

——董藩铿锵回应全国性批判　　 051

第二章　政策调控能真正解决问题吗？

虽然部分地区阶段性过剩的局面已然出现了，但中国房地产高增长的过程还没有结束。政府打压需求、限制供给的做法，很难从根本上扭转房价上涨的问题。租购并举制度的实施确实是一个进步，然而扩大保障房建设和去库存如何完美协调又是一大难题。

回顾“温时代”调控：楼市十年得与失　　 065

含着眼泪，解读政策　　 075

解读楼市新政：四大进步与两点遗憾　　 081

挖掘政治局会议决议隐含的七大信息　　 088

政府有意，市场无情

——强刺激组合拳可能被迫推出！　　 091

楼市必须救，大厦不能倾

——关于救市的“董氏药方”　　 103

没有房地产业保不住中国　　 117

又拽出了房地产业这把大茶壶！　　 131

第六个限购城市出现

——伤疤未好已忘疼？　　138

“限购取消？请神容易送神难！”　　 151

首付新政出台有啥内幕？　　 154

羞答答的政策急火火地来

——评信贷资产质押再贷款政策　　 163

利率打折或降息已经成为政治需要　　 171

为啥这次“一炮双弹”？

——从降息、降准看大人物们的“心病”与小人物们的
“算盘”?　　 174

不要低估救市决心，不要高估救市效果　　 181

蚂蚁拉石磙，效果有多大？　　187

要防止人为制造出经济灾难　　 190

第三章　新形势下房地产业的发展前景

我认为，迄今为止，人类社会两项最伟大的发明就是货币和房屋。房地产业是国民经济的主导产业、支柱产业和先导产业，它对需求的拉动作用巨大到惊人的地步。然而，近些年房地产问题逐渐被妖魔化，房地产业何去何从？各种相关新政又会引起怎样的行业反应？

种子在发芽，黄叶在飘落

——关于房地产形势的十点看法　　199

我在深圳究竟说了什么？　　 203

房产税该征否？我与贾康，你挺谁？　　 208

五评重庆房产税　　 212

谈谈共有产权住房　　 216

房东：最可爱的人，还是最可恨的人？　　 219

全面二孩政策：来得太晚，仍受欢迎，利好楼市　　 222

不要相信“以房养老”　

——我对粉丝的人生忠告　　 226

房地产预售是一项伟大的发明　　 230

第四章　再谈国民的财富观

房地产天然就是投资品，买房是合理、合法的投资方式，房地产置业投资者的存在是必要的。他们的投资，既推动了资本市场的发育，解决了无房者的住房难题，也缓解了政府保住房建设的压力。

买房致富不公平吗？　　 239

“4?000万元”争论映射出仇富文化的泛滥　　 244

楼市即将打开一个新风口

——房地产市场投资新动向　　 252

提高财商，抓住未来那些能让你暴富的机会！　　 256

强调几种房地产投资理财理念　　 261

对投资置业的风险提示　　 263

你知道邻里会影响房产投资回报吗？　　 267

精彩书摘

　　房价过高？
　　——一个全民性的错误认识
　　（2011年2月23日）
　　近日，网易财经“意见中国——网易经济学家访谈录”栏目专访了北京师范大学房地产研究中心主任董藩。他坚持学术中立的立场，却因话题敏感而谤满天下。他对政府调控房价所采取的行政手段直言批评。他常常揭示一些学者对房地产的错误认识，主张手段和目的要一致。他如何看房地产领域的行政干预？
　　董藩教授以其对房地产的尖锐评论，引起诸多争议。在做客网易财经时，董教授明确说：“我是一个有争议的人。”但是他并不接受外界说他一直替开发商的利益说话。他认为自己只是秉持学者的立场。恰恰是那些获得很多赞誉的学者的话却是受利益影响的。
　　对北京市最近出台的外地人必须有五年以上纳税证明才能购房等规定，董藩持反对态度。他说：“中国存在很多不公平的问题，由于户籍而引发的不公平可能是最大的不公平，而且内容是最多的。”“我不是很赞同限购限贷的措施，调控是要搞的，但我们有没有别的方案？能不能在尊重大家的迁徙权、居住权的同时调控供求关系？”
　　董藩预测，在严厉的行政手段下，房屋租金将暴涨。他说：“这个政策一出来时我就说，2011年租金将大涨30%，我在微博上发了一条，你们也推了，很多人留言骂我，他们认为不可能，当然也有人赞同我的观点。这几天租金的上涨情况已经印证了我的观点。”这是因为，限购打击了租房的供给，却又使得租房的需求增多。
　　董藩反对房产税，认为房产税不合立法程序，也不合法理，并且会影响和谐。他说：“如果是从严肃的学术角度来看，在中国征收房产税，既没有理由，也没有条件，根本没有办法开征。但是如果病急乱投医，很可能往下推，但会扰乱社会秩序，我们已经看到了重庆和上海的方案，方案拿出来之后大家感到更不公平了。”
　　董藩认为，对中国的房地产市场，不能简单地按照房价收入比、租金售价比、黑灯率等指标来轻率判定是否有泡沫。因为这些指标本身就存在问题。他认为，去除计算方面的问题，中国的房价并不高。房价上涨是正常现象，下跌才是特殊情况。他主张回到供求关系来调控房价。
　　一、户籍歧视与限购是最大的不公平
　　网易财经：最近微博上有个媒体人说，他刚准备好想买房，却发现被限制买房了。您怎么看？
　　董藩：很多外地来京的人都很苦恼，我也接到很多电话和留言。户籍制度是历史形成的，世界上只有几个国家存在户籍制度。所以我们改革中有一个非常重要的任务，就是取消户籍制度，使劳动力能够自由流动。这些年来，随着市场经济的发展，户籍制度受到很大冲击，尽管我们没有彻底废除，但在就业方面它的约束力越来越弱了。最近由于限购限贷一下把这个话题拉了出来，大家仍然感到户籍制度的严重问题，所以抱怨很多。尽管这是中央不得不采取的措施，但大家心理上很难接受。原来抱怨房价高，结果中央一出手，发现房价与自己已经没关系了，所以这段时间可能会成为大家热议的重点。
　　我不是很赞同限购限贷的措施，调控是要搞的，但我们有没有别的方案？能不能在尊重大家的迁徙权、居住权的同时调控供求关系？这是我们宏观调控要重点研究的问题。
　　网易财经：可不可以这样理解，北京的限购政策出来后，目前我们还不能判断未来北京的房价是往高走还是往低走。
　　董藩：在短期之内几乎可以断定，市场会产生振荡。我自己预测，以北京为例，北京很特殊，政策非常严厉，北京的需求会下降一半，交易量会下降30%左右，或者再多一点，但需求和交易量是两码事，因为很多需求并没有转化成交易，价格的下跌幅度可能没有这么大，比如下跌10%、15%左右，或许有这种可能，还要观察。
　　当然，我们说会不会下跌10%甚至再多一点，这是从全年来看，而不是指最近几个月，从全年来看很有可能会发生这种大调整，因为后面的供应量也在增加。
　　网易财经：您对未来有什么预判没有，比如取消这种政策。
　　董藩：这还很难给出说法。为什么这么说呢？应该说限购限贷是不符合市场规则的，从经济学界来看，最近的反响和过去有所不同，不管是主张调控的还是主张让市场自动调节的，政策出来后大家的想法都变了，说不能这么调控。
　　我也感到，并不是不存在限购限贷长期化的可能，原因在哪里呢？在调控达不到目的、找不到正确方案、市场不能稳定的情况下，只要一放松，需求就暴涨，一暴涨，老百姓的抱怨就起来了。现在我们强调建设和谐社会，非常强调社会的安全问题，也强调党和政府怎样更有效地管理社会。
　　网易财经：最近我们发现房屋租赁市场有了价格明显上升的趋势，您怎么看这种趋势？
　　董藩：我是不主张限购限贷的，我认为这个措施破坏了市场经济规律，对市场机制是有伤害的。这个政策一出来时我就说，2011年租金将大涨30%，我在微博上发了一条，你们也推了，很多人留言骂我，他们认为不可能，当然也有人赞同我的观点。
　　这几天租金的上涨情况已经印证了我的观点。最近签约的一些租赁合同租金普遍上调了10%左右，因为在限购限贷的情况下，原来的有钱人不能把自己的钱投到市场中再买房子出租，也就意味着出租市场供应量将减少，或者说增长幅度被大大压低。承租市场的需求正常上升，而且，由于限购限贷，原本想买房子自己住的人因为不够五年纳税条件一时间买不成了，被迫转入租赁市场，从这个角度来看，租赁市场反而被进一步推升，需求上升。供应减缓，需求上涨，租金就立刻表现了出来，因为租金就是租赁市场的价格，当供不应求时一定会上涨。
　　网易财经：我们的改革是朝着取消户籍制度的方向发展的，但除了北京的限购，其他很多地方也采取了限购政策，是不是户籍制度改革离改革的初衷越来越远了？
　　董藩：关于改革，这是一个很沉重的话题，我自己有很多想法，我认为现在改革到了深水区，面临进退两难的地步。为什么这么说呢？在改革过程中，再往下改，可能就会牵涉到我们国家基本制度的调整问题，有些可能是我们很难接受的，这样从某些角度来看改革可能是停留在口号上。而且，我们不希望因为改革而引发社会动荡，所以改革往下走可能就比较难，甚至我们在一定意义上看到了国进民退的迹象。
　　中国存在很多不公平的问题，由于户籍而引发的不公平可能是最大的不公平，而且内容是最多的。我们希望户籍制度不要成为房地产业发展的制约，也希望外地那些渴望到北京、上海等大城市、核心城市发展的年轻人不要因为户籍制度的存在而放缓前进的步伐。
　　二、房产税是违法的
　　网易财经：近期关于房地产调控另外一个比较重大的政策，就是房产税，董老师之前提过房产税是违法的，能不能再简单介绍一下您的思路？
　　董藩：房产税的问题从2003年就提出来了，但没有人搞。2006年国家税务总局说搞过空转实验，我不相信，因为我没有看到任何一个城市拿出所谓空转实验的报告来。这次争论是从2006年开始的，随着争论，地方政府、中央政府似乎把它当成一个宏观调控的措施往下推。
　　为什么说它违法呢？因为我们国家有《立法法》来规范整个立法秩序的，《立法法》第八条明确规定，除了《婚姻法》《物权法》等基本法规之外，财政、税收、海关、金融、外贸五个方面的法规要由人大制定，因为牵涉到国家基本经济制度。
　　当然，后面一条说，如果条件不成熟，人大可以授权国务院，由国务院以暂行条例的形式探索。我们看到了很多法规是以暂行条例行使的，由国务院公布，但那是有授权的。历史上只有过两次授权，第一次是关于工商业的税收可以以国务院的名义颁布条例，再就是企业转制，除此之外再没有过授权。
　　关于这次的房产税，或者叫物业税，没有授权，所以我们认为从立法条件来讲可能是有一些问题。即使有授权，立法也是相当严肃的事情，当人大授权给了国务院之后，国务院绝不能让重庆或上海去试，这是我们《立法法》所不容许的。
　　当然，我们还有一系列的问题，从立法法理上来讲通不通？我认为也不通，在中国可能不适合推这项法规。
　　在中国，房子增值主要来自于土地，但土地仍然是国家的，我们是租赁来的，按照法律规定，70年后，房子连同土地一块儿收归国家，老百姓根本没有得到这笔财产，这期间还让老百姓交财产税，怎么说得过去呢？法理不通。
　　网易财经：房产税不一定能抑制房价？
　　董藩：它可能会在一段时间内使房价产生振荡，甚至微跌，但房价最终还是会掉头向上。
　　网易财经：刚才您提到，很多老百姓对征收房产税比较支持。您认为他们赞同房产税的观点如果是错的，那错在哪儿呢？
　　董藩：首先，他们错在认为通过实施房产税可以惩罚富人，富人的房子吐出来后就会到穷人的手里，这是错的。
　　其次，他们觉得通过征税可以使穷人获得补贴，政府的钱多了就会更多给穷人。我想这个思路也未必对，这就牵涉到我国财政收入和支出有没有很强的约束机制的问题。在过去的经验中我们没看到这一点，不一定税收收入增加，就很快表现在地方开支上给老百姓补贴。
　　网易财经：更重要的可能是房价也降不下来。
　　董藩：振荡振荡还要往上走。
　　网易财经：您认为房产税的试点有可能扩展到全国吗？
　　董藩：如果是从严肃的学术角度来看，在中国征收房产税，既没有理由，也没有条件，根本没有办法开征。但是如果病急乱投医，很可能往下推，但会扰乱社会秩序，我们已经看到了重庆和上海的方案，方案拿出来之后大家感到更不公平了。
　　比如上海，它也知道征收房产税很难，他们规定过去有的房子都不管了，只对新增加的行为进行征税，也不是存量征收。凭什么过去的就放掉，新增加的就必须征？比如新增的都是年轻人，那年轻人就要倒霉。
　　税收的制定一定要讲公平，但我认为这两个方案在公平性上都不够高，这样的方案如果仅仅是作为探索，我们可以理解，如果把这样的方案向全国推，肯定会搅得大乱。
　　网易财经：为什么中央出台的一些原则性条款，到了地方反而会出力度比较大的限购措施呢？
　　董藩：这完全正常。北京最近出的政策就比国家的政策更严厉，引起了大家的关注。从2005年以来，宏观调控政策中都有一条：行政问责。只不过过去比较轻，流于形式，但后来发现房价仍然在上涨，压力进一步增大，所以中央政府在行政问责这方面加重了处罚力度。比如约谈，约谈制度对地方政府来说是很有压力的，约谈之后如果你还处理不好，房价继续上涨，很有可能会行政处罚，降职、撤职。地方政府当然不希望受到中央政府的批评，被处分，既然如此，那我们就出更重的政策把房价压住吧。但这个更重的政策就会伤及无辜，有些人认为自己有条件又有理由买房子，但买不成了，所以引发了新的社会矛盾。
　　……

前言/序言

　　2004年，我调到北京工作后，有感于当时房地产舆论之混乱，想从专业角度，做一些房地产知识特别是关于房地产市场与调控理论方面的普及工作。于是，我与《参考消息?北京参考》联系，开设了专栏。但是，刊出五篇短文以后，某权威人士不认可我的观点，并专门给新华社打了电话表达质疑，《参考消息?北京参考》不得不终止了对我的承诺。这样，我被迫把传播阵地转到网络上，搜狐焦点网、新浪网、搜房网成为我最初的传播平台。
　　尽管那时的网络远不像今天这么发达，但我的第一篇网络长文《关于房地产市场十七个观点与两万言书》贴出后，立即引起广泛转载和热议——据说当时建设部（后改称住建部）很多人打出此文，认真看了一天。时任建设部研究中心主任的陈淮对我说：“关于当前的房地产市场，迄今为止，你是讲得最好的”，并请我去部里与部里和他们中心的人做了一次深度交流。而建设部老部长杨慎则带着一批人马，直接来到我所在的北师大，与我座谈了一上午，并提议我与他联手组建一个中国房地产研究院，由我出任院长（后因其他原因，组建中国房地产研究院的计划被搁置了）。当时很多企业界人士读到我那篇文章后也设法联系我。那时王石还不认识我，看到冒出个新专家，直接派了时任万科集团办公室主任的朱保全和《万科周科》主编韦业宁到北京拜访我。
　　今天再看这篇文章，曾经犀利的观点已经变成常识，大家都接受了。但当时此文给行业带来的震动，足可入选年度“行业大事记”。我也因此受到鼓舞，开始利用网络发表观点、传播房地产知识。后来，随着网络平台的增加，我又注册了实名的博客、微博、分答、头条号以及微信公众号“藩丝财智厅”等，并利用这些平台发表了大量形势解读、政策评论、市场分析、投资指导等方面的文章和短消息。借助这些网络平台，我也因此受到国家决策层、房地产业内人士甚至全社会的广泛关注——国家主要领导人温家宝、李岚清、曾培炎、回良玉等多次对我的观点和建议进行批示。这些观点、建议对国家住房保障制度的建设、房地产宏观调控、西部地区开发开放、抗旱立法等均起到了积极的推动作用；很多大开发商请我给公司做内训或请我做顾问；海内外媒体也高度关注我的观点，高峰时期我每年仅在央视不同频道的出镜次数就达百次以上，我也因此被评为“年度中国争议人物”“中国房地产年度人物”“中国房地产年度思想贡献人物”“中国地产网络红人”“中国房地产大V”（两次均排名第一）等。
　　在这个过程中，我的很多评论文章和短消息引起全国甚至国际社会的关注。我的“房价国情论”“房地产救国论”等很多观点以及关于“空置率较高是天大的谬误”“若四大条件不变，25年后北京房价会到每平方米80万元”等判断，引起了巨大争议，甚至有不少网民骂我是“人民公敌”“开发商走狗”。但使我欣慰的是，随着时间的推移、市场的变化、认识的改变，我的一些说法渐渐被决策层吸收、被业内人士认可、被舆论接受。
　　最高兴的是通过这些文章和培训教育，我帮助很多普通人通过投资置业，增加了财富，避免了他们被社会淘汰，也对很多开发商的投资决策贡献了参考意见。我的这些文章，是与课堂上讲授的内容相辅相成的，虽然不涉及直接的投资经验与技巧，但基本都是以供求关系、价格走势、调控政策、市场化理念、经济规律为议题，这对阅读者的影响是潜移默化的。我非常注意培养学生、学员的市场化意识，我一直强调“不要与规律为敌，不要与趋势作对，不要与市场斗气”。我还强调“投资者（投资家）精神”——专业的精神，科学的态度，国际的视野，长远的眼光！受到这些认识或理念的正向、长期影响，再加上在培训课堂上对投资理论与技巧的学习，很多粉丝因此成为房地产投资的大赢家。我不敢接受学员送我的“地产投资教父”“一言千金的人”之类的赞誉，但我为自己曾帮助许多企业家、社会名流和普通百姓在财富高峰上快速攀升而欣慰。
　　前年与罗少强先生在一起，由曾引起全世界媒体关注的“到你40岁的时候，没有4000万元不要来见我，也不要说是我的学生”这个延续了六七年的热点话题，说到国人急需的“财富教育”这个话题。他说其实我的很多评论文章对阅读者来说就是很好的财富教育资料，是我自己忽视了其价值。他就是看了别人转发的我的一些文章，才设法认识了我，了解到我的更多观点，并受我影响而改变了认识，买了房，大获收益的。他说我这些文章虽然是以前发表的，但仍很有价值，只是时间久了，被网络埋没了，很多人找不到而已。他主动提议愿帮忙把这些沉淀的资料挖掘出来，交给出版社——这就是这本书的来历。
　　2005年，有一次我同时上了四篇内参，曾培炎副总理阅后批示：“董藩的文章很值得读……”。其他领导也有过类似的口头评价。这给了我很大鼓励。我希望这本书仍值得读、仍能对阅读者认识市场、提升投资能力有帮助，也希望大家继续关注我的微信公众号“藩丝财智厅”以及实名的微博、分答、头条号等平台，不断与我交流新的认识，也获取新的投资信息。一个学员曾说过：“长期关注董老师的人，不发财是不可能的”，希望真的是这样。
　　董藩2017.12.9


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