本書內容圍繞房屋買賣閤同案件審判實踐中的法律適用問題，梳理法律適用中的重點、疑難、新型問題，通過案例分析的方式總結同類案件的審判規律與經驗、審理思路、審理方法與技巧，糾正實踐中的錯誤做法，統一司法尺度，力求為初中級法官、律師辦理同類案件提供必備的指導與參考。

目 錄
第一章 房屋買賣閤同糾紛概述
第一節 房屋買賣的概念與特徵
一、房屋買賣閤同成立的要件
二、房屋買賣閤同效力與物權變動的關係
三、房屋買賣與房屋租賃的關係

第二節 商品房買賣閤同概述
一、商品房買賣閤同糾紛總體處理原則
二、《商品房買賣閤同解釋》的適用問題
第三節 二手房買賣閤同概述

第二章 商品房預售閤同糾紛
第一節 主體與管轄
01．商品房買賣閤同糾紛不受不動産專屬管轄限製
02．業主委員會不具有要求開發商履行商品房銷售閤同義務的訴訟主體資格

第二節 閤同性質與閤同效力
03．商品房預售閤同與代建閤同的區彆
04．當事人未訂立書麵房屋買賣協議的，應綜閤考量確認房屋買賣關係是否存在
05．未取得商品房預售許可證情況下對外簽訂的商品房預售閤同無效
06．未取得土地使用證不影響商品房預售閤同效力
07．買受人明知開發企業未取得土地使用權和開發、建設、銷售資格而與其簽訂購房閤同，應承擔閤同無效的民事責任
08．商品房預售閤同備案登記，不是物權的設立、變更、轉讓，不産生物權公示的效力

第三節 預約與本約的司法認定
09．預約閤同生效後，雙方當事人均應按照約定履行自己的義務
10．對於預約還是本約關係應當依據閤同內容及履行事實綜閤予以認定

第四節 商品房銷售廣告和宣傳資料內容的性質認定
11．商品房銷售虛假廣告的認定標準
12．開發商就所售商品房及相關設施作齣的說明和允諾具體確定，應當視為要約

第五節 認購書與定金的問題
13．因“不可歸責於當事人的事由”導緻商品房買賣閤同未能訂立的，開發商應當返還定金
14．應當根據認購書形式要件及具體約定內容綜閤認定當事人之間是否形成預約閤嚮關係

第三章 商品房銷售閤同糾紛
第一節 商品房買賣閤同履行及違約責任的司法處理
15．齣賣人交付的商品房不符閤閤同約定，買受人有權拒收房屋
16．非因齣賣人原因導緻買受人不能取得房屋權屬證書，齣賣人不承擔違約責任
17．行政部門齣具的質量閤格文件僅為訴訟證據，人民法院應當依據案件客觀事實綜閤認定案涉房屋是否存在質量缺陷
18．當事人對商品房結算麵積的約定，優先於測量規範中的房屋麵積或者房屋的登記麵積
19．交付房屋所改建築事項，無論是否經過行政機關審批或者是否符閤建築規範，均不能成為開發商免除違約責任的理南
20．當事人認為閤同約定違約金過高的，人民法院可以根據當事人的請求適當進行調整
21．買受人主張逾期辦證違約金計算方式及訴訟時效問題
22．按照協議約定就違約責任的具體承擔方式作齣選擇後，不得適用選擇性條款主張其他追究違約責任的方式
23．開發商售房不得保留外牆麵所有權及使用權
24．業主對所購特殊商品房享有特彆知情權

第二節 懲罰性賠償的司法處理
25．開發商岡其委托代理機構原岡導緻一房二賣的，不得以此為由請求免除《商品房買賣閤同解釋》第8條規定的懲罰性賠僂
26．不能以購買商品房未盡到足夠注意義務，不清楚房屋已設定抵押事實為南，主張對案涉房屋適用善意取得
27．一房二賣所涉閤同效力及物權確權問題的處理原則
28．《商品房買賣閤同解釋》第8條規定的懲罰性賠償，一般不應與《閤同法》第113條規定的可得利益損失賠償同時適用

第三節 商品房《包銷閤同》的司法處理
29．當事人以違反稅收徵管法律法規的強製性規定主張民事閤同無效的，應重點審查訂立閤同之曰的是否存在《閤同法》第52條所規定的“違法性”
30．購房人與包銷人就商品房銷售引發的糾紛中，開發商是否承擔連帶責任的區彆認定
31．
第四節 商品房買賣閤同解除權的司法處理
31．閤同解除緻閤同關係歸於消滅的法律後果不為違約責任，而是返還不當得利、賠償損失等形式的民事責任
32．閤同一方當事人不構成根本性違約，另一方當事人請求解除閤同的，不予支持
33．閤同約定解除與債權閤意抵銷

第五節涉及民間藉貸或按揭貸款的商品房買賣閤同的司法處理
34．當事人協商一緻終止藉款閤同關係並建立商品房買賣閤同關係性質的，如何確定雙方法律關係的性質及藉款本息數額
35．當事人基於同一筆款項先後簽訂《商品房買賣閤同》和《藉款協議》，並就藉款到期是否償還從而促使《商品房買賣閤同》能否履行的約定有效
36．名為購買實為抵押的“購房”閤同，依據《物權法》第186條關於禁止流押的規定，應認定該購房閤同或條款無效
37．《商品房買賣閤同解釋》第25條第2款的區彆適用問題

第四章 二手房買賣閤同糾紛
38。“名不符實”閤同性質的認定與過錯責任承擔問題
39．齣賣人未取得房屋産權證書，不影響房屋買賣閤同效力
40．買方通過正當途徑獲得相同房源信息的，有權選擇中介公司促成交易，不屬“跳單”違約行為
41．閤同當事人主張違約方承擔可得利益損失賠償責任時，如何適用減損規則
42．中介公司的中介轉賣行為，構成故意隱瞞與訂立閤同有關的重要事實或者提供虛假情況的，依法應承擔損害賠償責任
43．房屋抵押權存續期間，齣賣人(抵押人)未經抵押權人同意簽訂房屋買賣閤同的效力及履行
44．實際購房人需提供支付房款等證據證明其為所有權人
45．已交付但未過戶的房屋滅失後，事實上已經不能履行，齣賣人不再承擔繼續履行協助辦理過戶手續的閤同義務

第五章 農村房屋買賣閤同糾紛及特殊房屋買賣閤同糾紛
46．同村不同組村民屬於同一農村集體經濟組織，雙方簽訂的《購房協議》具有法律效力
47．城市居民購買農村私有房屋簽訂的房屋買賣閤同是否有效
48．未取得房産證的單位內部開發房買賣閤同有效
49．劃撥土地上的房屋並非絕對禁止轉讓，辦理土地齣讓手續及繳納土地齣讓金後即可轉讓
50．農村私有房屋買賣閤同被確認無效後，買受人主張賠償損失的處理原則
51．單位集資建房對外銷售行為無效
附錄法律法規、司法解釋等
中華人民共和國民法總則(節選)(2017年3月15日)
中華人民共和國閤同法(節選)(1993年3月15日)
中華人民共和國物權法(2007年3月16日)
中華人民共和國城市房地産管理法(2009年8月27日修正)
最高人民法院關於適用《中華人民共和國閤同法》若乾問題的解釋(一)(1999年12月19日)
最高人民法院關於適用《中華人民共和國閤同法》若乾問題的解釋(二)(2009年4月24日)
最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋(2003年4月28日)