21世紀房地産係列教材：房地産評估（第2版） pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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俞明軒 編

圖書標籤:

• 房地産評估
• 房地産
• 教材
• 21世紀房地産係列
• 評估學
• 經濟學
• 房産投資
• 第2版
• 高等教育
• 專業書籍

齣版社： 中國人民大學齣版社

ISBN：9787300153452

版次：2

商品編碼：10966592

包裝：平裝

叢書名： 21世紀房地産係列教材

開本：16開

齣版時間：2012-03-01

用紙：膠版紙

頁數：233

字數：351000

正文語種：中文

內容簡介

房地産評估是市場經濟體係中不可或缺的中介服務行業，關係到國傢金融安全、社會稅負公平、財産徵收公正、産權交易有序等，在經濟社會活動中占有重要的地位。20世紀80年代美國發生的金融風險問題，90年代發生的東南亞金融危機，以及最近的美國次貸危機與全球金融風暴都與房地産評估業不無關係，這些問題和危機的爆發，也在客觀上促使各國政府更加重視評估業，促進評估準則與評估管理的完善。

目錄

第1章 緒論
1.1 房地産的概念
1.2 房地産價格
1.3 房地産評估的概念與特點
1.4 房地産評估的原則
1.5 房地産評估的作用
思考題

第2章 房地産評估理論基礎
2.1 地租理論
2.2 區位理論
思考題

第3章 房地産價格影響因素
3.1 影響房地産價格的一般因素
3.2 影響房地産價格的區域因素
3.3 影響房地産價格的個彆因素
思考題

第4章 我國房地産評估概況
4.1 土地評估
4.2 房地産價格評估人員資格認證製度
4.3 房地産評估方法體係
4.4 中房指數
4.5 地價指數
思考題

第5章 收益法
5.1 收益法的基本思路
5.2 收益法的計算公式
5.3 純收益
5.4 還原利率
5.5 收益法應用舉例
思考題

第6章 市場法
6.1 市場法概述
6.2 交易實例的搜集
6.3 可比實例的選取
6.4 市場法的計算公式
6.5 市場法的因素修正
6.6 市場法評估的程序
6.7 市場法應用舉例
思考題

第7章 成本法
7.1 成本法概述
7.2 土地價格評估的成本法
7.3 新建房地産價格評估的成本法
7.4 舊房地産價格評估的成本法
7.5 成本法應用舉例
思考題

第8章 假設開發法
8.1 假設開發法的基本原理
8.2 假設開發法測算公式與步驟
8.3 假設開發法中的參數求取
8.4 假設開發法應用舉例
思考題

第9章 路綫價估價法
9.1 路綫價估價法的原理
9.2 路綫價估價法的主要內容
9.3 深度百分率錶製作原理
9.4 路綫價估價法應用舉例
思考題

第10章 城市土地定級
10.1 土地定級概述
10.2 綜閤定級與分類定級
10.3 土地定級因素指標體係及權重確定
10.4 資料收集與調查
10.5 土地定級因素作用分值計算
10.6 土地定級程序
思考題

第11章 基準地價評估
11.1 基準地價評估概述
11.2 基準地價的評估程序
11.3 基準地價成果應用與更新
思考題

第12章 基準地價係數修正法
12.1 基準地價係數修正法概述
12.2 基準地價修正係數錶編製舉例
思考題

第13章 房地産評估程序與估價報告
13.1 房地産評估程序
13.2 房地産估價報告的作用和要求
13.3 房地産估價報告的格式
13.4 房地産估價報告評審
思考題

第14章 國外房地産評估業發展
14.1 評估行業在全球發展的概況
14.2 國際評估準則
14.3 國外房地産評估行業的發展和自律
思考題

第15章 房地産宗地評估案例
15.1 工業用地評估
15.2 購物中心評估
15.3 住宅用地評估
參考文獻

前言/序言

21世紀房地産係列教材：房地産評估（第2版） 內容概述 本書是“21世紀房地産係列教材”的最新力作，專注於房地産評估這一核心領域。作為市場需求與學術研究相結閤的産物，本書在第一版的基礎上，根據房地産評估理論與實踐的最新發展，進行瞭全麵修訂與升級。它旨在為房地産評估從業人員、相關專業學生以及對房地産價值評估感興趣的廣大讀者提供一套係統、深入且與時俱進的學習資源。 全書共分為十六章，緊密圍繞房地産評估的理論基礎、方法論、實踐操作以及新興議題展開。從基礎概念的界定，到復雜情境的分析，本書都力求做到清晰易懂，邏輯嚴謹。 第一部分：房地産評估理論基礎 第一章：房地産評估導論 本章將房地産評估的重要性置於宏觀經濟和市場運行的背景下進行闡釋。它首先明確瞭房地産評估的定義、目的與基本原則，強調瞭其在投資決策、抵押貸款、司法裁決、稅務徵收等多種場景下的關鍵作用。接著，深入探討瞭房地産的獨特性質——如不可移動性、異質性、持久性及其對價值評估的影響。此外，還介紹瞭房地産評估師的職業道德與法律責任，為讀者構建起一個嚴謹的行業認知框架。 第二章：價值與價格的概念辨析 本章是理解房地産評估的基石。它詳細區分瞭“價值”與“價格”這兩個看似相似卻在評估中意義重大的概念，解釋瞭它們之間的相互作用與決定因素。特彆地，本書聚焦於“市場價值”的定義，強調其作為評估基準的含義。同時，也對其他類型價值（如使用價值、投資價值、保險價值等）進行瞭辨析，幫助讀者理解不同情境下價值的側重點。 第三章：房地産價值的影響因素 本章係統梳理瞭影響房地産價值的多重因素。宏觀經濟層麵的因素，如國民經濟發展水平、通貨膨脹率、利率變動、産業結構調整等，都被納入分析範疇。微觀經濟層麵的因素，如區域經濟發展、城市規劃、交通便利性、公共設施配套、周邊環境質量、市場供求關係等，則被詳細剖析。此外，還探討瞭影響房地産個體價值的因素，如不動産的物理狀況、設計風格、使用功能、權屬狀況等。 第四章：房地産市場分析 市場是價值形成的載體。本章深入闡述瞭房地産市場分析的基本方法與重要性。它介紹瞭市場調查的流程、數據收集的渠道以及數據分析的技術。重點講解瞭如何分析區域市場特徵、細分市場定位、預測市場趨勢。還強調瞭宏觀經濟分析、産業分析、人口分析、政策分析等對房地産市場研究的支撐作用，為後續的價值評估提供宏觀判斷依據。 第二部分：房地産評估基本方法論 第五章：收益還原法 收益還原法是評估以産生收入為目的的房地産（如租賃型商業地産、住宅）的核心方法。本章首先闡述瞭該方法的理論基礎，即房地産的價值取決於其未來預期收益的摺現。詳細介紹瞭如何估算房地産的預期淨收益，包括租金收入、經營費用、空置損失、維護費用等。接著，深入講解瞭資本化率或摺現率的確定方法，並闡述瞭不同類型收益（如穩定收益、不穩定收益）的還原處理技巧。 第六章：剩餘法 剩餘法是專門用於評估未開發土地或準備進行開發的房地産價值的方法。本章詳細解釋瞭該方法的原理：用開發完成後房地産的總售價減去總開發成本（包括直接成本、間接成本、融資成本、利潤等），得齣土地的剩餘價值。本書強調瞭準確預測開發完成後的售價、閤理估算各項開發成本的重要性，並探討瞭不同開發類型（如住宅開發、商業開發）的剩餘法應用差異。 第七章：成本法 成本法是評估新建房地産或缺乏交易案例的房地産的重要方法。本章首先介紹該方法的核心思想：房地産的價值等於其重新建造或置換的成本減去摺舊。詳細闡述瞭重置成本（復原成本）的估算方法，包括直接成本（材料、人工）和間接成本（設計、監理、稅費等）。接著，重點講解瞭房地産摺舊的類型（物理摺舊、功能摺舊、經濟摺舊）及其估算方法，並討論瞭在不同情況下成本法應用的優劣勢。 第八章：比較法 比較法是房地産評估中最常用、最直觀的方法，尤其適用於有活躍交易市場的房地産。本章詳細闡述瞭比較法的基本原理：將待估價房地産與近期成交的、性質類似的房地産進行比較，通過修正差異來確定待估價房地産的市場價值。本書詳細講解瞭交易案例的搜集、篩選標準，以及對案例進行價格調整的各項要素，如交易日期、交易性質、房地産位置、麵積、用途、設施條件、付款方式等，並提供瞭多種價格調整模型的應用實例。 第三部分：房地産評估實踐操作 第九章：房地産評估報告的編製 評估報告是評估成果的載體，其規範性至關重要。本章詳細介紹瞭房地産評估報告的結構、內容要求以及編製流程。從前言、委托事項、評估目的、評估範圍、評估基準日，到價值分析、方法選擇、計算過程、結果運用，以及報告的格式、附錄等，都進行瞭詳盡的闡述。強調瞭報告的客觀性、公正性、獨立性以及數據來源的可靠性。 第十章：特殊房地産的評估 本書認識到房地産評估的復雜性，因此專門闢齣一章探討特殊房地産的評估。內容涵蓋瞭對工業房地産（廠房、倉庫）、商業房地産（商場、寫字樓）、住宅房地産（商品住宅、保障性住房）、農業房地産（農田、林地）、以及公共設施房地産（學校、醫院）等不同類型的評估要點和特殊考慮。 第十一章：房地産抵押估價 抵押估價是房地産評估在金融領域的重要應用。本章深入探討瞭房地産抵押估價的特點與要求，包括對抵押物價值的保守性評估、風險評估、以及如何確定抵押率。詳細講解瞭在抵押貸款過程中，評估師應關注的法律法規、風險控製以及對不同類型抵押房地産的評估側重點。 第十二章：房地産司法估價 司法估價是房地産評估在法律糾紛解決中的重要環節。本章闡述瞭司法估價的特殊性，包括評估的獨立性、客觀性、公正性以及對證據的要求。詳細介紹瞭在離婚分割、繼承糾紛、侵權賠償、閤同履行等司法場景下的房地産估價流程、技術方法與報告的規範要求。 第十三章：房地産稅務估價 房地産的稅收（如房産稅、契稅、土地增值稅等）往往需要依據其評估價值。本章探討瞭房地産稅務估價的特殊性，包括稅務法規的要求、計稅依據的確定以及評估師在稅務閤規中的角色。重點講解瞭不同稅種下的評估側重點與方法選擇，並提供瞭相關的案例分析。 第四部分：房地産評估的新興議題與發展趨勢 第十四章：不動産金融與估值 隨著不動産金融的不斷發展，房地産的金融屬性日益凸顯。本章探討瞭不動産金融工具（如REITs、房地産信托基金）的估值方法，分析瞭金融市場對房地産價值的影響。同時，也對房地産投資組閤的風險評估與價值管理進行瞭初步探討。 第十五章：房地産估價中的可持續性與綠色評估 在日益關注環境保護和可持續發展的背景下，房地産的綠色屬性和環境影響成為新的評估焦點。本章介紹瞭綠色建築認證標準、能源效率評估、以及如何將環境因素納入房地産價值評估體係，探討瞭可持續發展理念在房地産評估中的應用。 第十六章：房地産估值模型與技術發展 本章聚焦於房地産估值技術的最新進展。它介紹瞭計量經濟學模型、機器學習算法在房地産估值中的應用，如重復銷售指數法、自動化估值模型（AVM）等。探討瞭大數據、人工智能等新技術如何提升房地産估值的效率、準確性和預測性，展望瞭房地産評估未來的發展方嚮。 本書特色 內容全麵且深入： 覆蓋瞭房地産評估的各個方麵，從基礎理論到實踐應用，再到前沿趨勢，力求做到麵麵俱到。 理論與實踐緊密結閤： 每一章節都強調理論的闡釋，並輔以豐富的實際案例分析，幫助讀者將理論知識轉化為解決實際問題的能力。 與時俱進： 反映瞭房地産評估理論與實踐的最新發展，特彆是對新興技術和可持續性評估等議題的關注。 結構清晰，邏輯嚴謹： 全書章目設置閤理，內容循序漸進，邏輯清晰，易於讀者理解和掌握。 專業性強，適用性廣： 既是房地産評估專業課程的理想教材，也是行業從業人員的實用參考書，同時適閤對房地産價值感興趣的讀者。 通過學習本書，讀者將能夠係統掌握房地産價值評估的理論知識和實踐技能，能夠獨立進行各類房地産的價值評估，並能夠深刻理解房地産市場運行的規律及其價值變動的影響因素，為在房地産領域的學習、工作和投資打下堅實基礎。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我的最大衝擊力，來自於它對“數據準確性”和“主觀判斷的邊界”之間關係的探討。在很多人的固有印象裏，房地産評估是一門完全依賴於數字的遊戲，是冰冷無情的數學計算。然而，這本書卻非常坦誠地指齣瞭，在任何評估流程中，人類專傢的經驗和對市場情緒的把握，都扮演著不可替代的角色。我特彆喜歡其中一個觀點：評估師的專業性，體現在他如何閤理地“熨平”市場短期波動帶來的噪音，從而捕捉到資産的長期內在價值。書中對“市場調查”和“證據鏈構建”的強調，幾乎上升到瞭哲學思辨的高度。它教導讀者，你所引用的每一個可比案例、每一項摺舊係數，都需要有無可指摘的支撐材料。這種對過程嚴謹性的要求，遠超齣瞭簡單計算的範疇。讀完這部分內容，我纔真正理解，為什麼一個優秀的評估師需要花費大量時間在跑現場、與中介和業主深度訪談上，因為那些“非結構化”的信息，恰恰是決定最終估值偏差的關鍵所在。

評分☆☆☆☆☆

這本書的敘述風格，說實話，初看之下有些過於“學術化”，仿佛是直接從某個頂級智庫的報告裏裁剪齣來的片段。我花瞭很長時間纔適應那種直接、不加修飾的語言風格。它很少使用引人入勝的故事或者比喻來解釋復雜的概念，而是直接拋齣定義、公理和詳細的案例分析。例如，在講解“可比實例比較法”時，作者似乎默認讀者已經對房地産經濟學的宏觀背景瞭如指掌，直接切入瞭調整係數的取捨標準，那種精確到小數點後幾位的嚴苛，讓我這個初學者感到一絲壓力。但隨著閱讀的深入，我開始欣賞這種“惜墨如金”的寫作方式。它沒有冗餘的寒暄，直奔核心的知識點。我記得在處理關於“收益法”那幾章時，我不得不反復對照著書後附帶的公式錶。作者對於不同現金流摺現率的敏感性分析描述得極其到位，讓人深刻體會到，評估報告上的一個百分點差異，背後牽扯著多少潛在的投資風險與迴報的權衡。整本書讀下來，與其說是在看一本教材，不如說是在接受一場高強度的專業技能訓練，要求你時刻保持專注和批判性的思考。

評分☆☆☆☆☆

從閱讀體驗上來說，這本書的排版設計是值得稱贊的。雖然內容密度非常高，但它通過大量的圖錶和流程圖，有效地緩解瞭文字帶來的壓迫感。特彆是那些關於估價模型迭代的示意圖，用箭頭和方框清晰地展示瞭變量之間的相互作用關係，使得原本晦澀難懂的數學邏輯變得直觀易懂。我尤其關注到，作者在引用外部規範或法律條文時，采用瞭不同的字體或背景色塊進行標注，這種細微的處理，極大地便利瞭讀者在查閱特定法律依據時的效率。這錶明編寫者在設計這本書時，並非僅僅著眼於知識的傳授，更考慮到瞭實際工作場景中，使用者快速定位信息的需求。整體而言，這本書更像是一個可以隨時翻閱的工具箱，而不是一本需要從頭讀到尾的傳記。它的實用性和參考價值，已經超越瞭單純的教材範疇，達到瞭專業工具書的標準。

評分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計簡直是教科書式的典範，那種沉穩的藍色調，配上清晰的宋體標題，立刻讓人聯想到嚴肅、權威的學術著作。我記得我當時是在一個非常昏暗的下午，在一個堆滿瞭舊書的二手書店角落裏翻到的它。書脊上的字體經過歲月的打磨，微微有些褪色，但這反而增加瞭一種曆史的厚重感。拿到手裏，紙張的質感比我想象中要好，不是那種廉價的紙漿味，而是略帶韌性的，翻動時能聽到輕微的“沙沙”聲。我當時的心情非常復雜，一方麵是對“評估”這個專業術語的敬畏，它代錶著嚴謹的數學模型和冰冷的市場數據；另一方麵，我對書中能否真正將那些枯燥的公式和理論，轉化為日常可見的、可操作的實踐經驗，充滿瞭期待。我當時在想，一個好的評估師，絕不僅僅是會計算的人，更是一個懂得城市脈搏、理解人性博弈的觀察傢。我當時特彆留意瞭目錄結構，它似乎按照一個邏輯嚴密的流程展開，從基礎概念到復雜估價方法的過渡非常自然，這至少說明編寫者對知識體係的梳理是下過大功夫的。那種感覺就像是麵對一個精密設計的鍾錶，每一個齒輪都應該咬閤得天衣無縫，讓人忍不住想要立刻拆解開來一探究竟。

評分☆☆☆☆☆

如果讓我用一個詞來形容這本書給我的整體印象，那便是“結構化思維的範本”。它不像市麵上很多同類書籍那樣，將各種評估方法混雜在一起，讓初學者感到無所適從。這本書的章節布局簡直像一個精密的漏鬥。最開始是宏觀的理論基石，然後逐漸聚焦到具體地塊的價值影響因素，最後纔細緻地展開各類估價方法的運用場景和局限性。我特彆贊賞它在每一個關鍵轉摺點設置的“思考題”或“實務對比”。這些部分往往不是簡單的選擇題，而是要求你結閤前文的理論，對一個假設的商業地産睏境進行初步的價值判斷。我記得有一次，在研讀“存量房産的特殊價值評估”部分時，作者巧妙地引入瞭一個關於曆史保護建築價值認定的案例。這個案例不僅僅考察瞭物理屬性，更深入探討瞭文化價值和政策導嚮如何量化，這極大地拓寬瞭我對“價值”這個抽象概念的認知邊界。這本書成功地將理論的“骨架”和實踐的“血肉”編織在一起，形成瞭一個可以自我支撐的知識體係。

評分☆☆☆☆☆

題質疑、成果展示、心得交流、小組討論、閤作學習、疑難解析、觀點驗證、問題綜述。

評分☆☆☆☆☆

上文說過，他所住的房子由底層和二樓組成：底樓三間房，二樓三間 房，上麵有個頂樓。屋子後麵是一個十公畝左右的花園。兩個女人占瞭二 樓。主教住在樓下。第一個房間麵嚮街道，用作餐廳，第二個房間是臥室 ，第三個房間是祈禱室。走齣祈禱室不能不經過臥室。在祈禱室的盡裏頭 ，有一個封閉的凹室，有一張給客人留宿的床。主教先生把這張床留給因 教區事務和需要來到迪涅的鄉村本堂神父。 原來醫院的藥房是座小房子，附屬於大房子，麵嚮花園，已改成廚房 和食物貯藏室。 另外，花園裏有一間牲畜棚，原來是醫院的廚房，主教在那裏養著兩 頭母牛。不管母牛産多少奶，他每天早上都不變地給醫院的病人送去一半 。他說：“我在付什一稅。” 他的臥室相當大，在嚴寒季節很難弄得熱起來。由於在迪涅木柴很貴 ，他就設想在牛棚裏用木闆隔開一個房間。寒鼕臘月他就在那裏度過夜晚 。他稱之為他的鼕季客廳。 在這個客廳裏，就像在餐廳裏一樣，除瞭一張白木方桌和四把草墊椅 子，沒有彆的傢具。餐廳還擺著一口用膠畫顔料漆成粉紅的舊餐具櫥。主 教用同樣的餐具櫥，妥妥帖帖地包上白桌布和假花邊，做成祭壇，裝飾祈 禱室。 迪涅來阡悔的富婆和信女，常常湊錢要給主教大人的祈禱室建造一個 漂亮的新祭壇；每次他收下錢款，都給瞭窮人。 “最美的祭壇，”他說，“是感謝天主、得到安慰的窮人的心靈。” 在他的祈禱室裏，有兩張草墊跪凳，他的臥室裏有一把同樣是草墊的 扶手椅。偶爾他同時接待七八個人，省長、將軍、駐守的團級軍官或小修 道院的幾個學生，這時就不得不到牛棚去尋找鼕季客廳的椅子，到祈禱室 去尋找跪凳，到臥室去尋找扶手椅；這樣，能夠給來訪的人湊到十一個坐 位。每一次有人來訪，都要從彆的房間搬椅子。 有時候，來瞭十二個人；要是在鼕天，主教便站在壁爐前，掩蓋尷尬 局麵。要是在夏天，他就提議到園子裏兜一圈。 在封閉的凹室裏，確實還有一把椅子，可是椅子的草墊散瞭一半，而 且隻有三隻腳支撐，所以隻有靠牆纔能站穩。巴普蒂絲汀小姐的臥室裏也 有一張很大的安樂椅，木頭從前是金色的，罩上寬條子北京花綢，由於樓 梯太窄，不得不從窗戶把這張安樂椅搬到二樓；因此，它不能算到備用的 傢具中。 巴普蒂絲汀小姐夢寐以求的是，能買一套客廳傢具，料子是帶薔薇花 飾的烏得勒支黃色天鵝絨，桃花心木做成天鵝頸式，配上靠背長沙發。但 這至少要花五百法郎，她看到五年纔好不容易為此積蓄瞭四十二法郎零十 個蘇，最終還是放棄瞭這個打算。再說，有誰能如願以償的呢？ 要想象齣主教的臥室，是最簡單不過瞭。一扇落地窗朝嚮花園，正對 著床；這張醫院的鐵床，天蓋是綠色嗶嘰的，床幃後麵的暗陬處，盥洗用 具仍然透露齣上流社會男子從前的優雅習慣；兩扇門中，一扇靠近壁爐， 開嚮祈禱室；另一扇靠近書櫃，開嚮餐廳；書櫃是隻很大的玻璃櫥，擺滿 瞭書；壁爐的木框漆成大理石，慣常是不生火的；壁爐裏一對鐵柴架裝飾 著兩隻刻上條紋狀和花冠的瓶子，瓶子以前鍍成銀閃閃的色彩，這是一種 主教的奢華方式；壁爐上方，一般放鏡子的地方，有一個鍍銀脫落的耶穌 受難銅像，固定在金色剝落的木框中，墊底是磨損的黑絲絨。靠近玻璃門 ，放一張大桌子，上麵有墨水缸，還擺滿瞭亂放的紙和厚厚的書。桌子前 麵是一張草墊扶手椅。床前有一張跪凳，是從祈禱室藉用來的。 兩幅肖像裝在橢圓形的框架中，掛在床兩旁的牆上。肖像旁是灰白色 的背景，上麵有金色的小字題辭，錶明兩幅肖像中一個是聖剋洛德的主教 德·沙利奧神父，另一個是阿格德的副主教圖爾托神父，又是沙特爾教區 西托修會、格朗尚修道院長。主教在醫院的病人之後占用這個房間時，看 到這兩幅肖像，讓它們掛在那裏。

評分☆☆☆☆☆

好書

評分☆☆☆☆☆

書還不錯，適閤基礎的看

評分☆☆☆☆☆

書是階梯，幫助人們登上理想的高峰； 書是良藥，能醫治愚昧之癥； 書是你的最好伴侶，與你共度美好時光。

評分☆☆☆☆☆

一個人拿著風箏在後麵追。即使動作不對，但是，也還是很幸福。至少，這是屬於

評分☆☆☆☆☆

上小學的高年級瞭。自己已是一個老大不小的孩子瞭，但還是在看書！我從年幼無知的孩子轉變成一個即將畢業的小學生瞭。這使我更加的喜歡讀書瞭，它讓我瞭解中國淵遠流長的曆史；讓我瞭解抗日的艱辛；讓我覺得科幻的世界是這樣迷人；國外的事物是那樣神奇美妙；孩子們的天真爛漫……

評分☆☆☆☆☆

。不過，很暖呢。提前播下的種子也慢慢的發芽瞭。我很寶貝的把它們服侍，生怕

評分☆☆☆☆☆

這首詩既錶現瞭不入律的七古筆力雄健的特點，又吸收瞭韓詩以文為詩，多用“賦”的經驗，形成一種既具健舉氣勢，又有條不理地敘事、議論的體製。顯得既雄健高古而又清新明快。