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何志阳，文伟坚 编

图书标签:

• 房地产
• 前期开发
• 项目管理
• 房地产开发
• 土地开发
• 投资分析
• 风险管理
• 成本控制
• 规划设计
• 市场营销

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122179968

版次：1

商品编码：11413362

包装：平装

丛书名： 房地产企业管理攻略系列

开本：16开

出版时间：2014-02-01

用纸：胶版纸

页数：262

正文语种：中文

编辑推荐

房地产项目的前期开发工作，需要来自不同领域、不同职能部门的成员通力合作，需要企业创造优良的协作和交互的工作环境，以及规范化的管理体系来指引。基于此，我们在多年的工作经验的基础上总结编写了《房地产企业前期开发与管理》一书，本书以地产项目的前期开发与管理为主线，内容包括项目管理的七大模块：
◇房地产企业开发项目市场调研
◇房地产企业开发项目选择与可行性研究
◇项目土地使用权获取与行政审批
◇房地产开发项目开工手续办理
◇房地产开发项目工程招标与投标
◇房地产开发项目规划设计
◇房地产企业前期开发风险防范
《房地产企业前期开发与管理》实用性强，着重突出可操作性，书中有着大量实战范本，可帮助前期开发管理全过程中的相关人员提升工作能力，可作为房地产企业的前期开发与管理的参考，为企业创造价值、发挥更大作用。

内容简介

房地产项目的前期开发工作，需要来自不同领域、不同职能部门的成员通力合作，需要企业创造优良的协作和交互的工作环境，以及规范化的管理体系来指引。基于此，我们在多年的工作经验的基础上总结编写了《房地产企业前期开发与管理》一书，本书以地产项目的前期开发与管理为主线，内容包括项目管理的七大模块：
◇房地产企业开发项目市场调研
◇房地产企业开发项目选择与可行性研究
◇项目土地使用权获取与行政审批
◇房地产开发项目开工手续办理
◇房地产开发项目工程招标与投标
◇房地产开发项目规划设计
◇房地产企业前期开发风险防范
《房地产企业前期开发与管理》实用性强，着重突出可操作性，书中有着大量实战范本，可帮助前期开发管理全过程中的相关人员提升工作能力，可作为房地产企业的前期开发与管理的参考，为企业创造价值、发挥更大作用。

作者简介

何志阳，工学学士，工程师，石家庄铁道学院建筑环境与设备工程专业毕业，曾在中铁建设集团有限公司、中国铁建加勒比分公司供职，现任珠海十字门中央商务区建设控股有限公司水电主管，多年来从事机电安装施工现场管理工作，先后参与施工了北京兴城嘉园工程、北京湖南大厦工程、北京官园公寓工程、特立尼达和多巴哥国（英联邦国家）多巴哥总医院工程，珠海十字门中央商务区会展商务组团工程等，多年来工作在机电安装一线，对施工现场管理、成本管理、项目管理、质量安全、体系认证、房地产项目开发及海外EPC工程管理及设备采购等多有心得并持续实践。

文伟坚，深圳宝利来集团（股票代码000008）副总裁助理，深圳职业技术学院校会第一届理事、深圳职业技术学院建筑与环境工程学院讲师。从事房地产开发和酒店运作工作十多年，曾任职于金地物业、万科物业等公司，具有丰富的房地产投资、建设管理、营销推广、销售、物业管理、房屋租赁、酒店建设管理经验，参与并负责了宝利来国际大酒店（五星级）等多家酒店的筹备建设工作以及宝利豪庭等多个房地产开发项目。

目录

第1章房地产企业开发项目市场调研 1
第一节市场宏观环境分析 2
要点1：政治环境调查分析 2
要点2：经济环境调查分析 3
要点3：文化环境调查分析 5
【实战范本】消费者背景资料 5
第二节城市房地产市场调查 7
要点1：房地产市场需求容量分析 7
要点2：现有商品房分析 8
【实战范本】××楼盘商品房户型分析 9
【实战范本】在售楼盘降价促销情况分析表 9
要点3：市场土地出让分析 10
【实战范本】2012年××市土地出让分析 11
要点4：房地产价格走势分析 16
【实战范本】房地产价格统计调查方案 17
要点5：房地产物业类型分析 19
要点6：开发商销售情况分析 19
要点7：三级市场交易情况分析 20
【实战范本】三级市场交易情况分析表 20
要点8：区域房地产政策法规分析 20
第三节购房者行为调查分析 20
要点1：购房者购买行为分析 20
要点2：购房者购买动机分析 23
要点3：购房者产品需求分析 23
【实战范本】××市购房者需求调查问卷 23
第四节竞争对手调研分析 25
要点1：竞争对手调研项目分析 25
要点2：竞争对手类型分析 26
要点3：竞争对手产品开发分析 26
【实战范本】可比性楼盘调查表—住宅（一） 27
【实战范本】可比性楼盘调查表—住宅（二） 28
【实战范本】可比性楼盘调查表—住宅（三） 29
要点4：竞争对手营销水平分析 30
【实战范本】竞争对手营销水平调研表 30
要点5：竞争楼盘分析报告 31
【实战范本】××项目竞争楼盘分析报告 32
第五节地块基本状况调研分析 36
要点1：地块基本状况SWOT分析 36
要点2：项目地区气候调查分析 37
要点3：项目地块交通状况调查分析 37
【实战范本】地块周边交通情况分析表 37
【实战范本】地块内市政路情况分析表 38
要点4：项目周边配套设施调查分析 38
要点5：地块调查评估分析 39
【实战范本】××项目地块分析评估 39
第2章房地产企业开发项目选择与可行性研究 41
第一节房地产开发项目选择 42
要点1：开发城市选择 42
要点2：开发地段选择 43
要点3：开发管理模式选择 45
要点4：开发项目产品模式选择 46
要点5：开发项目融资方案选择 47
第二节房地产开发项目可行性研究 48
要点1：开发项目可行性研究事项 48
要点2：开发项目可行性研究报告的内容 49
【实战范本】××楼盘项目可行性研究报告 52
【实战范本】××写字楼可行性研究报告 56
第3章项目土地使用权获取与行政审批 69
第一节土地使用权获取 70
知识1：房地产开发用地的取得概述 70
知识2：房地产开发用地的类型 71
知识3：房地产开发用地的取得方式 72
【实战范本】房地产项目用地投标书 74
【实战范本】房地产项目用地投标管理办法 76
【实战范本】国有土地使用权出让合同 80
【实战范本】国有土地使用权转让合同 85
【实战范本】国有土地使用权租赁合同 86
知识4：取得增量国有土地使用权的费用 90
知识5：开发建设中的城市房屋拆迁 90
【实战范本】房屋拆迁补偿安置协议书 91
知识6：获得项目地块前的落实事项 94
第二节房地产土地行政审批管理 96
知识1：设定行政审批的法律依据 96
知识2：申请资料 97
知识3：相关申请表格及申请书 100
【实战范本】国有土地（处置、登记）申请书 100
【实战范本】××市国有土地登记法人代表身份证明书及法人委托书 101
【实战范本】国有土地使用权申请书 102
知识4：行政审批流程 103
第4章房地产开发项目开工手续办理 104
第一节政府部门相关手续办理 105
手续1：建设用地规划许可证 105
手续2：国有土地使用证 106
手续3：建设工程规划许可证 106
手续4：建筑工程施工许可证 108
手续5：商品房销售（预售）许可证 109
手续6：人防报批 110
手续7：民用建筑建设方案节能评审 111
【实战范本】××市建筑设计方案节能设计审查表 112
手续8：套型结构比例认定 113
手续9：建设工程竣工验收备案 113
第二节其他单位相关手续办理 114
手续1：自来水报装 114
手续2：用电报装 114
手续3：燃气报装 115
手续4：供热报装 116
第5章房地产开发项目工程招标与投标 117
第一节招标投标基础知识 118
知识1：招标投标的术语解析 118
知识2：招标投标当事人 118
知识3：招标投标的类型 119
知识4：招标投标的基本特性 119
知识5：招标方式 120
知识6：招标组织形式 120
知识7：项目工程是否必须招标 120
知识8：招标代理机构的选择 121
第二节项目工程监理招标投标 121
知识1：工程监理的范围 121
知识2：工程设计监理招标 122
知识3：工程施工监理招标 122
【实战范本】××项目工程施工监理招标文件 123
第三节项目工程勘察设计招标投标 140
知识1：工程建设项目勘察设计招标的条件 140
知识2：勘察设计招标的范围 141
知识3：勘察设计招标的特点 141
知识4：勘察设计招标文件的内容 141
【实战范本】××项目地块勘察招标文件 142
知识5：废标处理或被否决的情况 157
第四节项目工程施工招标投标 157
知识1：工程建设项目招标的条件 157
知识2：施工招标文件的内容 158
【实战范本】××项目施工招标文件 158
知识3：串通投标行为 210
知识4：废标处理情形 210
第6章房地产开发项目规划设计 211
第一节项目总体规划 212
要点1：总体构思 212
要点2：空间关系处理 212
要点3：总体规划 213
要点4：总图竖向 214
要点5：消防 214
要点6：附属用房 214
要点7：室外环境 214
要点8：道路 215
第二节建筑设计 216
要点1：单元套内的设计规范 216
要点2：厨房的设计规范 217
要点3：卫生间的设计规范 218
要点4：阳台及露台的设计规范 220
要点5：门的设计规范 220
要点6：窗的设计规范 221
要点7：空调的设计规范 222
要点8：单元入口及楼梯间的设计规范 222
要点9：电梯及电梯厅的设计规范 223
要点10：筒体的设计规范 224
要点11：楼层竖向的设计规范 225
要点12：地下室的设计规范 225
要点13：设备用房的设计规范 228
要点14：屋面的设计规范 229
要点15：管道井、设备表箱的设计规范 229
要点16：商业店面的设计规范 230
要点17：会所的设计规范 230
第三节结构设计 230
要点1：设计原则 230
要点2：设计荷载 231
要点3：基础设计 231
要点4：上部结构 232
要点5：其他要求 232
第四节给排水设计 234
要点1：系统图 234
要点2：给水 234
要点3：排水 234
要点4：消防 235
第五节电气设计 235
要点1：供配电系统设计 235
要点2：用电计量 236
要点3：照明设计 236
要点4：插座布置 237
要点5：弱电设计 237
要点6：安装高度 238
要点7：商场用电 238
要点8：会所用电 238
要点9：防雷设计 239
要点10：消防用电 239
要点11：其他设备要求 239
第六节燃气、暖通设计 240
要点1：燃气的设计规范 240
要点2：暖通设计规范 240
第七节景观设计 240
要点1：绿化的设计规范 240
要点2：安装专业的设计规范 241
要点3：儿童游戏场的设计规范 242
第7章房地产企业前期开发风险防范 243
第一节法律风险基本认知 244
要点1：法律风险的定义 244
要点2：法律风险的特性 244
要点3：法律风险的分类 244
要点4：法律风险的成因 246
要点5：构建防范法律风险预警机制 247
第二节房地产合作开发风险防范管理 247
要点1：合伙型联建中的未共同列名风险 247
要点2：项目公司合作开发中僵局风险 248
要点3：因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险 249
要点4：未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险 249
要点5：审批、许可与登记影响合作合同效力的风险 249
要点6：土地使用权瑕疵风险 249
要点7：合作开发资金分摊方案不明风险 250
要点8：房屋分配约定不明风险 250
第三节房地产企业项目投资风险防范管理 251
要点1：房地产投资风险分类 251
要点2：开发决策阶段风险管理 253
要点3：开发前期阶段风险管理 254
要点4：建设阶段风险管理 255
要点5：租售阶段风险防范 257
第四节房地产企业项目收购与转让风险管理 258
要点1：项目直接收购中的法律风险防范 258
要点2：通过收购项目公司的股权间接收购项目的法律风险防范 259
要点3：项目直接转让方式法律风险防范 260
要点4：项目公司转让方式风险防范 261

精彩书摘

第一章房地产企业开发项目市场调研 10
房地产企业要开发一个新的项目，其首要任务就是进行项目的市场调研工作。一般而言，房地产企业开发项目市场调研，主要包括市场宏观环境分析、城市房地产市场调查、购房者行为调查分析、竞争对手调研分析、地块基本状况调研分析五大部分。 10
第一节市场宏观环境分析 10
要点01：政治环境调查分析 10
要点02：经济环境调查分析 11
要点03：文化环境调查分析 13
【实战范本】消费者背景资料 13
第二节城市房地产市场调查 15
要点01：房地产市场需求容量 15
要点02：现有商品房分析 16
【实战范本】××楼盘商品房户型分析 17
【实战范本】在售楼盘降价促销情况分析表 17
要点03：市场土地出让分析 17
【实战范本】2012年××市土地出让分析 18
要点04：房地产价格走势的分析 23
【实战范本】房地产价格统计调查方案 23
要点05：房地产物业类型分析 25
要点06：开发商销售情况分析 26
要点07：三级市场交易情况分析 26
【实战范本】三级市场交易情况分析表 26
要点08：区域房地产政策法规 27
第三节购房者行为调查分析 27
要点01：购房者购买行为分析 27
要点02：购房者购买动机分析 29
要点03：购房者产品需求分析 30
【实战范本】××市购房者需求调查问卷 30
第四节竞争对手调研分析 32
要点01：竞争对手调研项目 32
要点02：竞争对手类型 32
要点03：竞争对手产品开发分析 32
【实战范本】可比性楼盘调查表——住宅（一） 33
【实战范本】可比性楼盘调查表——住宅（二） 34
【实战范本】可比性楼盘调查表——住宅（三） 35
要点04：竞争对手营销水平 36
【实战范本】竞争对手营销水平调研表 36
要点05：竞争楼盘分析报告 38
【实战范本】××项目竞争对手楼盘分析报告 38
第五节地块基本状况调研分析 42
要点01：地块基本状况SWOT分析 42
要点02：项目地区气候调查 43
要点03：项目交通状况调查 43
【实战范本】地块周边交通情况分析表 43
【实战范本】地块内市政路情况分析表 43
要点04：项目周边配套设施调查 44
要点05：地块分析调查评估 44
【实战范本】××项目地块分析评估 44

前言/序言

《城市脉搏：房地产开发逻辑与精细化运营》 内容简介： 在瞬息万变的房地产市场中，成功不仅仅取决于对宏观经济趋势的洞察，更在于对项目从萌芽到成熟的全生命周期的精细化把握。本书《城市脉搏：房地产开发逻辑与精细化运营》并非一本简单的操作手册，它是一次深度剖析与全面梳理，旨在揭示房地产开发的内在逻辑，并提供一套切实可行的精细化运营体系，帮助读者构建系统性的认知框架，在复杂的商业环境中寻找到发展的脉络，抓住每一个机遇。 本书的内容涵盖了房地产开发的全过程，但着重于项目启动前的战略规划、市场研究、土地获取、产品定位、商业模式设计，以及开发过程中的成本控制、风险管理、营销推广、客户关系维护，直至项目交付后的物业管理和资产增值策略。我们不仅仅关注“做什么”，更深入地探讨“为什么”和“如何做”，力求从本质上理解房地产开发的复杂性与精妙之处。 第一部分：洞悉市场，锚定战略——从源头把握发展方向 在项目启动之前，清晰的市场洞察和精准的战略定位是成功的基石。本部分将带领读者深入理解市场分析的深度与广度。我们不满足于表面的数据罗列，而是强调对宏观经济政策、区域发展规划、人口结构变化、消费习惯演变等深层因素的解读。例如，如何通过分析城市群发展潜力，判断特定区域未来的承载能力；如何运用大数据技术，精准描绘目标客户画像，挖掘其深层需求。 我们还将探讨多元化的商业模式创新。房地产开发不再是单一的住宅销售模式，而是涵盖了租赁住房、产业园区、商业综合体、康养地产、文旅地产等多种业态。本书将分析不同商业模式的优劣势，以及如何根据市场需求和企业资源进行匹配与组合，创造可持续的盈利能力。这包括对REITs、PPP模式等金融工具的深入解析，以及如何在政策引导下，探索新的价值增长点。 土地的获取是开发的关键环节，本部分将系统性地介绍土地获取的策略与方法。从招拍挂市场的规则解读，到城市更新、征收改造、合作开发等多种路径的分析，本书将提供风险评估和决策支持。特别是在当前土地资源日益稀缺的背景下，如何通过精准的土地价值评估，以合理成本获取优质土地，是至关重要的。 第二部分：精雕细琢，打造价值——产品力与成本效益的双重追求 产品是房地产开发的灵魂。本部分将聚焦于如何打造具有市场竞争力的产品，并实现成本效益的最大化。我们强调“以人为本”的产品设计理念，从户型布局、空间尺度、功能配套，到景观设计、建筑风格，每一个细节都力求贴合目标客户的生活方式和情感需求。本书将引入“设计思维”在房地产开发中的应用，鼓励创新性的空间解决方案和人性化的居住体验。 成本控制是贯穿开发全过程的核心环节。本书将提供一套系统性的成本管理体系，从项目初期的预算编制，到施工过程中的合同管理、材料采购，再到后期物业的维护成本，都将进行详细阐述。我们关注全生命周期成本，而非仅仅关注前端开发成本，强调通过精细化的成本管控，实现项目整体价值的最大化。这包括对精装修标准、节能环保技术的选择与应用，以及供应链的优化与协同。 风险管理是房地产开发不可忽视的环节。本书将全面剖析房地产开发过程中可能遇到的各类风险，包括市场风险、政策风险、融资风险、工程风险、法律风险等，并提供相应的防范和应对策略。我们将引入先进的风险评估工具和方法，帮助读者建立起主动的风险管理意识，将潜在的威胁转化为可控的因素。 第三部分：营销致胜，服务增值——客户导向与品牌塑造的融合 在激烈的市场竞争中，有效的营销推广至关重要。本部分将深入探讨房地产营销的策略与创新。从传统媒体的整合运用，到数字化营销的精细化实践，本书将分析如何通过精准的目标客户画像，制定差异化的营销方案。我们将关注内容营销、社群营销、体验式营销等新兴营销模式的应用，以及如何构建线上线下一体化的营销闭环，提升获客效率和转化率。 客户关系管理是提升项目附加值和企业品牌影响力的关键。本书将强调从客户接触的第一刻起，就建立起良好的沟通与服务机制。这包括专业的销售顾问培训，高效的客户服务流程，以及在项目交付后，通过优质的物业服务，维系与业主的长期关系，甚至将业主转化为企业忠诚的拥趸，形成良好的口碑传播。 品牌建设是房地产企业可持续发展的内在驱动力。本书将探讨如何通过 consistent 的产品品质、卓越的服务体验以及积极的社会责任，塑造企业的核心品牌价值。我们认为，一个有温度、有情怀的品牌，更能赢得市场的尊重和消费者的青睐，从而在竞争中脱颖而出，实现基业长青。 第四部分：管理升级，持续盈利——面向未来的运营与资产管理 项目交付并非开发的终点，而是运营与资产管理的新起点。本部分将深入探讨物业管理的精细化运营，以及如何通过资产管理实现价值的持续增长。我们将分析如何通过高效的物业服务，提升业主的居住满意度，降低空置率，并为商业地产项目带来持续的客流和稳定的租金收入。 资产管理的核心在于挖掘和释放不动产的潜在价值。本书将介绍多元化的资产管理策略，包括资产的持有、运营、改造、再融资，以及最终的退出。我们将探讨如何通过对物业进行持续的价值评估和优化，实现资产的保值增值。这包括对商业地产的业态调整，对住宅小区的增值服务开发，以及利用金融工具，优化资产负债结构。 最后，本书还将展望房地产行业未来的发展趋势，如智能化、绿色化、健康化等，以及企业如何通过持续的创新和学习，适应这些变化，实现可持续的竞争优势。我们将强调企业在数字化转型、绿色建筑、智慧社区等领域的投入，以及这些投入如何转化为企业的核心竞争力。 《城市脉搏：房地产开发逻辑与精细化运营》是一本为房地产行业从业者量身打造的深度解读与实战指南。它不仅仅是一本书，更是一种思维方式，一种对房地产开发本质的探索，以及对未来发展方向的引领。通过阅读本书，您将能够更清晰地认识房地产行业的脉搏，掌握精细化运营的精髓，从而在充满机遇与挑战的时代，稳健前行，创造更大的价值。

评分☆☆☆☆☆

这本书的排版和字体选择非常人性化，阅读体验是决定一本工具书能否被长期使用的重要因素。我花了点时间浏览了一下目录结构，发现它似乎是按照项目开发的自然流程来组织内容的，从宏观的市场环境分析到微观的具体操作步骤，逻辑性很强。特别是“风险识别与控制”这一章节的标题，一下子就抓住了我的注意力。在当前这个市场波动如此剧烈的环境下，前期阶段的风险控制简直就是悬在所有开发商头上的达摩克利斯之剑。我期待这本书能提供一些前瞻性的视角，不仅仅是教我们如何识别那些显而易见的政策风险或市场风险，更希望能够深入探讨一些隐性的、容易被忽视的风险，比如地方政府关系微妙的变化，或者新兴技术对传统开发模式的颠覆性影响。如果能提供一些量化的评估模型或决策树，那就更具参考价值了。

评分☆☆☆☆☆

这本书的定价和厚度表明它是一本面向专业人士的深度读物，而不是给行业新人的入门教材。我更关注那些能够提升“决策质量”的技巧和理念。在进行前期市场定位和产品策划时，如何确保产品设计真正能够抓住未来三到五年的市场脉搏？我注意到其中可能包含“产品概念导入”的内容。我期待看到的是，作者如何引导读者跳出传统的经验主义，运用大数据分析、消费者行为学等现代工具来指导概念的形成。例如，如何通过分析竞品项目的用户投诉数据来反向推导我们前期在设计中应该规避的陷阱？如果这本书能够提供一套系统的、从宏观经济指标到微观用户画像的“情报收集与分析体系”，帮助我们将“拍脑袋”式的判断转化为数据驱动的决策，那么它无疑将成为我案头不可或缺的参考书。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计得相当简洁大气，深蓝色的主色调配上烫金的字体，给人一种专业、稳重的感觉，这很符合一本关于房地产企业前期开发的专业书籍的定位。拿到手里掂了掂，分量不轻，感觉内容应该相当扎实。我个人对房地产行业一直抱有浓厚的兴趣，尤其是在项目启动前期的那些复杂环节，比如土地获取、规划审批、市场调研这些“幕后英雄”的工作，往往是决定项目成败的关键。我希望能从这本书里找到一些系统性的梳理和深入的分析。比如，针对不同类型的土地，比如城市更新项目和纯粹的绿地开发，前期工作的侧重点会有哪些天壤之别？是那种手把手的实操指南，还是偏向于理论框架的构建？如果能结合一些具体的案例分析，那就再好不过了。毕竟，理论和实践的结合才是学习的王道，光看那些晦涩的法规条文，很容易让人感到枯燥乏味，真正想知道的是，在实际操作中，那些经验丰富的开发商是怎么平衡风险与收益的。

评分☆☆☆☆☆

从一个已经从业多年的项目管理者的角度来看，最令人头疼的往往是跨部门协作和沟通效率问题。前期开发涉及规划、设计、工程、法务、财务等多个部门，信息壁垒和目标不一致是常态。这本书的某一章节似乎提到了“高效的内部协同机制构建”。我非常好奇，它是如何定义“高效”的？是通过一套严格的SOP（标准作业程序）来规范流程，还是侧重于建立一种以结果为导向的激励和问责机制？如果它能提供一些实际的工具，比如项目启动会的高效议程设置模板，或者跨部门KPI的制定原则，那对于提升我们日常工作的效率将是立竿见影的帮助。毕竟，在项目初期，任何沟通的延迟都可能导致数百万的成本增加和进度的延误。

评分☆☆☆☆☆

我一直在寻找一本能够清晰阐述“前期开发管理”与“企业战略”如何有效对接的著作。很多书籍往往将两者割裂开来，前者停留在琐碎的行政流程上，后者又过于抽象。我的疑问是，一个房地产企业在制定年度发展战略时，如何将前期开发部门的资源配置、人才储备和风险偏好融入其中？这本书的“项目可行性研究与战略匹配度分析”部分，是否深入探讨了这一点？我希望看到的是，它如何指导企业在面对多个潜在地块时，做出最符合其核心竞争力和长期愿景的选择。例如，一家侧重于高品质住宅开发的集团，在面对一块商业性质的土地时，前期介入的策略应该是全面转型，还是通过合作开发等方式实现风险隔离？对于这类关乎企业命脉的战略决策，这本书能否提供一个清晰的决策框架，而非仅仅是罗列优缺点。

评分☆☆☆☆☆

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好薄的一本书，还卖这么贵

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好好学习吧 这个没什么好评价的

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