商业地产操盘攻略系列：商业地产产品顾问与规划设计 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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何志阳 编

图书标签:

• 商业地产
• 操盘
• 产品顾问
• 规划设计
• 投资
• 开发
• 商业模式
• 行业攻略
• 房地产
• 项目管理

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122218049

版次：1

商品编码：11562622

包装：平装

丛书名： 商业地产操盘攻略系列

开本：16开

出版时间：2014-11-01

用纸：胶版纸

页数：224

字数：300000

正文语种：中文

编辑推荐

　　　　随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。但是，商业地产过热的背后却暗藏风险，商业地产的投资运营需要警惕“供过于求”和“同质化”的风险。作为商业地产开发商，对于产品结构的调整，必须通过错位经营和类别化特色来提高产品附加值。同时，还要提升管理者的战略规划、设计思路以及运营模式、经营水平、服务质量。　　基于此，作者团队在多年探索的基础上，策划、编撰出了一套适合商业地产从业人员、策划人员使用和借鉴的管理工具书，包括：《商业地产销售运营模式与案例》、《商业地产项目策划方案与案例》、《商业地产人员管理与服务细节》、《商业地产招商招租与销售代理》、《商业地产产品顾问与规划设计》、《商业地产广告策划和推广服务》。

内容简介

　　《商业地产操盘攻略系列：商业地产产品顾问与规划设计》从广告策划和推广服务两个部分对于商业地产项目进行了较为详细的描述，书中穿插了大量的案例和实在范本以供读者参考。第一部分主要包括标志设计、VIS品牌形象设计、售楼处包装设计、售楼书设计、DM单设计、广告设计、动画宣传片设计七个章节，第二部分包括活动策划与执行、推广费用预算、客户答谢会、市场联谊活动、拍卖活动、开盘活动、巡展活动、品牌签约活动、节假日促销活动九个章节。

目录

第一部分　商业地产产品顾问第一章　项目开发规划顾问 第一节　项目规划设计内容 一、控制性详细规划的内容 二、修建性详细规划的内容 三、项目规划设计工作流程 【实战范本】××商业综合体设计说明书 第二节　项目规划设计的流程 -一、商业方案设计 二、建设方案规划设计 三、商业空间装饰方案设计 四、商业外环境设计 五、二次商业装饰设计 六、商业管理模式设计 七、品牌规划及招商策略设计 第三节　项目规划设计审批程序 一、办理建设项目选址意见书 二、办理建设用地规划许可证 三、办理建设工程规划许可证（含临时建设工程规划许可证） 四、办理市政工程规划许可证 五、新增建设用地勘测定界办理程序 六、办理用地范围图 七、办理宗地图、地籍调查表 八、建设工程施工图审查 九、建设工程施工图设计文件备案 【实战范本】××商业地产项目开发规划计划书 第二章　项目公司组建顾问 第一节　项目公司组织结构及分工 一、项目经理部 二、人力资源部 三、安全监察部 四、前期开发部 五、设计管理部 六、市场营销部 七、工程管理部 八、成本管理部 九、物资管理部 第二节　项目管理公司办理流程 一、所需资料 二、办理流程 【实战范本】项目公司成立时间安排表 第三节　项目管理公司管理模式 一、代建制管理模式 二、EPC项目管理模式 三、DBB管理模式 四、CM管理模式 五、DBM管理模式 六、BOT管理模式 七、PMC管理模式 第三章　项目财务管理顾问 第一节　财务管理内容 一、项目投资管理 二、项目财务监管 三、项目预算管理 【实战范本】项目开发成本支出现金预算明细表 第二节　财务管理流程 一、内部审计流程 二、收入、成本与费用审计流程 三、利润审计流程 第三节　财务管理方法 一、财务管理咨询方法 二、财务管理分析方法 三、财务管理控制方法 第四章　项目市场推广顾问 第一节　项目市场推广内容 一、项目市场推广主题 二、媒体广告投放策略 三、项目促销活动方案 第二节　项目市场推广策略 一、市场推广计划管理 二、市场竞争推广策略 三、项目差别推广策略 第三节　项目市场推广流程 一、项目推广的阶段 二、确定目标客户群体 三、制订推广方案 四、实施推广行动 【实战范本】××商业地产开盘活动方案 第五章　项目设施管理顾问 第一节　项目设施的分类 一、给排水系统 二、建筑供配电系统 三、建筑通风与防排烟 四、电梯及电气照明 五、建筑消防系统 六、空气调节系统 七、建筑智能化系统 八、供暖与燃气供应 第二节　项目设施的操作 一、室内给排水管道的布置与敷设 二、变配电所的设置 三、通风与防排烟系统的运行 四、室内照明线路的敷设 五、消火栓给水系统的布置 六、空气调节系统操作要点 第三节　项目设施的管理 一、物业设备基础资料管理 二、物业设备运行管理？ 三、物业设备维护管理 四、更新改造管理？ 第六章　项目招商运营顾问 第一节　项目招商含义 一、招商阶段的划分 二、招商的七大原则 三、招商对象的定位 四、招商的常见误区 第二节　项目招商策划 一、确立招商目标？ 二、广泛搜集资料？ 三、制订招商方案 四、选择招商方案？ 五、实施招商方案 六、方案跟踪和反馈 第三节　项目招商流程 一、接洽商户 二、商户评估、审查 三、二次谈判及合同签订 四、缴付商户订金及相关费用 五、商户入场装修 六、商户入场营业 【实战范本】招商工作内容流程表 第七章　项目物业管理顾问 第一节　项目物业管理定义 一、物业管理机构的设置与人员编制 二、物业管理人员的选聘与管理 三、物业管理人员的培训和考核 第二节　项目物业管理内容 一、物业服务管理 二、装修服务管理 三、养护及维修管理 四、物业安全管理 五、物业环境管理 第三节　项目物业成本控制 一、物业成本的构成 二、成本控制的类型 三、成本的控制方法 第八章　项目法律事务顾问 第一节　项目开发法律风险与防范 一、项目收购中的法律风险 二、项目转让中的法律风险 三、合作开发的风险及防范 四、项目建造阶段风险防范 五、项目销售阶段风险防范 第二节　物业管理法律适用与解答 一、物业管理法律基本概念 二、物业服务纠纷的类型 三、物管法律纠纷防范对策 第三节　商业地产纠纷处理流程 一、物业管理民事纠纷处理方式 二、物业管理纠纷的处理流程 三、商业地产物业纠纷诉讼要点
第二部分　商业地产企业规划设计第九章　项目定位规划 第一节　前期市场调查 一、市场调查的内容 二、市场调查的方法 三、市场调查的步骤 第二节　确定开发项目 一、对项目进行基础研究 二、收集、甄别土地信息 三、确定发展项目 第三节　项目产品定位 一、项目定位阶段管理 二、项目定位工作程序 三、项目立项决策评审 第十章　平面规划设计 第一节　功能区规划设计 一、写字楼的规划设计 二、主题公园的规划设计 三、旅游酒店的规划设计 四、物流园的规划设计 五、工业（科技）园的规划设计 六、城市综合体的规划设计 第二节　交通规划设计 一、动线规划的基本类型 二、外部动线规划设计 三、出入口的规划设计 四、内部动线规划设计 第三节　景观规划设计 一、景观规划设计的流程 二、景观方案设计的评审 三、景观要素的设计要点 第十一章　目标租户配置 第一节　业态组合配置 一、业态规划基本原则 二、业态功能规划要点 三、业态特色组合规划 第二节　主力店的招商 一、主力店招商目标？？ 二、主力店招商技巧 三、主力店招商指南 第三节　城市综合体 一、城市综合体的特点 二、城市综合体规划内容 三、城市综合体案例分析 第十二章　商业经营模式 第一节　经营模式类型 一、商业地产的类型 二、商业地产类型特点 三、商业地产经营模式 第二节　只租不售模式 一、只租不售操作要点 二、各类业态租金特点 三、租金计算的方法 第三节　产权销售模式 一、产权销售模式的优势 二、产权销售模式的风险 三、产权销售返租的策略 第十三章　物业管理模式 第一节　物业管理服务模式 一、物业服务企业的服务模式 二、选择物业服务模式的要素 三、物业服务收费模式分析 第二节　现代物业发展趋势 一、物业管理企业化？ 二、物业管理现代化？ 三、专业服务社会化？ 第三节　物业外包服务模式 一、外包服务的优缺点 二、外包服务流程管理 三、签订外包服务合同 参考文献

精彩书摘

　　第三节项目规划设计审批程序　　一、办理建设项目选址意见书　　1．办理范围　　（1）按照国家规定需要有关部门批准或核准的建设项目。　　（2）以划拨方式提供国有建设图用地使用权的项目。　　（3）其他需要办理的有关项目。　　2．申请人需要提交的材料　　（1）建设单位组织机构代码证副本（首次申报）、机构代码。　　（2）项目申报报告一份。　　（3）建设项目选址意见书申报表2份（盖建设单位印章）。　　（4）建设项目规划选址论证报告（特指需要论证的项目）。　　（5）必备的上级主管部门或有关政府主管部门的意见函。　　（6）项目建议书批复（政府投资项目）。　　（7）经确认的具有有关控制线的地形图。　　（8）其他图件。　　3．办理程序或流程　　（1）建设单位报送规定的图件。　　（2）提供有关选址要求和审查意见。　　（3）规划部门对于符合报建要求的，20个工作日内完成初审上报或核发建设项目选址意见书，经审核不同意的，予以书面函复。　　二、办理建设用地规划许可证　　1．办理范围　　（1）划拨方式取得国有土地使用权的。　　（2）通过出让、租赁等有偿方式取得国有土地使用权的。　　（3）改变原土地性质使用土地的。　　（4）集体所有制土地进行建设的。　　（5）工程施工中因堆放材料或者设置运输通道等需要临时使用土地的。　　2．申办材料　　（1）建设单位组织机构代码证副本（首次申报）、机构代码。　　（2）建设项目用地的申请报告及上级主管部门的审查意见。　　（3）《建设用地规划许可证申请表》1份（盖建设单位印章）。　　（4）建设项目的有效批准、核准、备案文件原件查审，复印件备案。　　（5）建设项目选址意见书及附图复印件1份。　　（6）已批准的项目建设用地规划条件通知书。　　（7）以拍卖、招标、挂牌等公开出让方式取得土地的，提供市国土管理部门的中标通知书及土地出让合同原件复印件1份备案。　　（8）经确认的1：500或l：1000建设用地范围、代征用地范围及涉及的道路红线、城市蓝线、绿线、紫线、黄线等控制线图和具有平面坐标和高程系统的现状图。　　（9）《建设项目环境评价报告》及环保部门的审查意见各1份（指部分工业等项目）。　　（10）批准的建设项目可行性研究报告或总平面图1份（需做可行性研究报告的项目）。　　（11）其他图件。　　以上所有申报材料（包括选址意见书阶段的文件）制作成电子文件和图纸文件一并报审。　　3．办理程序　　（1）建设单位报送规定图件。　　（2）对符合报建要求的在受理建设用地规划许可申请后，规划局在20个工作日内审批完毕，核发《建设用地规划许可证》，核发编制建设项目规划、建筑方案的通知书。不符合报建要求的，给予书面函复。　　（3）建设单位取得编制建设项目规划、工程设计方案通知书后，委托具有相应资质的两家设计单位编制建设项目规划、建筑工程设计方案。　　（4）需要通过招标委托设计单位的建设项目应当先履行招标程序，将中标方案报请审定。　　（5）审定规划建筑方案，核发《建筑方案规划许可通知书》。　　（6）规划部门通知建设单位人员取件。三办理建设工程规划许可证（含临时建设工程规划许可证）　　1．办理范围　　新建、改建、扩建各类永久性或临时性建筑物、构筑物。　　2．申请人须提交的附件和附图　　（1）组织机构代码证副本、机构代码（已办建设用地许可证项目除外）。　　（2）建设项目的申请报告。　　（3）建筑工程规划许可证申请表。　　（4）建设项目的批准、核准、备案文件1份。　　（5）拟建项目用地的《国有土地使用权证》原件审查，复印件备案。　　（6）已批准的用地规划和建筑方案通知书和附图。　　（7）提供规划设计条件。　　……

前言/序言

好的，这是一份关于《商业地产操盘攻略系列：商业地产产品顾问与规划设计》的图书简介，内容不包含该书本身的主题，而是围绕商业地产运营、市场趋势、财务分析等角度展开，旨在为行业专业人士提供更广阔的视野。 --- 《城市脉搏：新时代商业地产的运营、创新与价值重塑》 内容简介 在当前瞬息万变的商业环境中，商业地产正经历着前所未有的深刻变革。消费者行为的转变、数字化技术的渗透以及城市发展模式的演进，共同推动着传统商业模式的迭代与重构。《城市脉搏：新时代商业地产的运营、创新与价值重塑》聚焦于商业地产领域的前沿趋势、精细化运营策略、财务风险管理以及价值提升路径，旨在为行业从业者、投资者和管理者提供一套全面、前瞻性的实战指南。 本书深入剖析了后疫情时代消费者需求的“去中心化”趋势，探讨了如何通过社群构建、体验经济深化和O2O融合，打造具有韧性的商业生态系统。我们不再仅仅关注于建筑和商铺的物理空间，更着眼于如何通过精妙的运营管理，激活场地的生命力与商业价值。 第一部分：宏观视野与市场趋势洞察 本部分首先构建了理解当前商业地产市场的宏观框架。从城市更新的政策导向到区域经济的结构性变化，我们详细梳理了影响商业地产投资决策的关键外部因素。 城市化进程的再定义： 探讨了“大都市圈”概念下，城市副中心和卫星城的商业潜力挖掘。不同层级城市在商业供给和需求上的差异化特征，以及如何根据城市能级制定适宜的商业定位策略。 消费结构升级的驱动力： 分析了Z世代、新中产阶层等核心消费群体的行为模式变迁。重点剖析了“悦己消费”、“健康生活方式”和“文化体验”在商业空间中的具体体现和转化路径。 存量时代的运营哲学： 面对日益增长的存量商业物业，本书强调从“开发思维”向“运营思维”的根本性转变。如何通过精准的市场调研、客群画像分析，制定差异化的业态组合策略，避免同质化竞争。 第二部分：精细化运营与数字化赋能 商业地产的真正价值在于持续的运营能力。本部分聚焦于如何通过精细化的管理和前沿技术的应用，实现物业价值的最大化。 全生命周期租户关系管理（TRM）： 超越传统的租赁合同管理，本书提出了基于数据驱动的租户绩效评估体系。内容涵盖了从招商谈判、合同履行到续租优化的全流程管理模型，特别强调了“战略合作品牌”的孵化与协同发展。 体验驱动的场景创新： 详细介绍了如何将“内容化”植入商业空间。从季节性主题活动、艺术装置植入到沉浸式数字体验的设计，旨在提升客流停留时间与复购率。讨论了文化IP、体育元素如何与商业功能进行深度融合。 商业地产的数字化转型： 深入探讨了智慧商业的核心构成要素，包括智能客流分析系统（AI Vision）、精准的会员营销平台（CRM）和基于物联网（IoT）的设施管理。重点分析了数据孤岛的打通，以及如何利用数据反馈指导招商与运营决策。 第三部分：财务稳健与风险控制 在资本市场对商业地产回报率要求日益提高的背景下，稳健的财务结构和前瞻性的风险管理至关重要。 商业地产的价值评估与投资回报分析： 系统介绍了国际通行的商业地产估值模型（如DCF法、收益法），并针对国内市场特点，加入了对租金增长预期、空置率波动的敏感性分析。 现金流管理与再融资策略： 探讨了商业地产项目融资渠道的多样化，包括REITs、类REITs产品设计以及股权融资的结构优化。重点阐述了如何构建健康、可持续的现金流模型，以应对利率波动和市场下行周期。 ESG理念在商业地产中的实践： 关注绿色建筑标准、低碳运营策略在提升物业资产价值中的作用。解析了如何通过提升能源效率、引入可持续供应链管理，从而获得长期资本的青睐。 第四部分：组织效能与人才培养 成功的商业地产项目，归根结底依赖于高效的团队和前瞻性的组织架构。 敏捷型运营团队的构建： 针对快速变化的市场环境，本书建议采用跨职能协作的小组模式（Squad Model），以快速响应市场变化。探讨了运营、招商、市场营销部门之间的协同机制。 高潜力人才的培养路径： 识别了新时代商业地产管理者所需具备的核心能力，包括数据素养、跨界整合能力和危机处理能力。提供了内部培训体系和外部对标学习的框架建议。 本书适合对象： 商业地产开发企业的中高层管理者。 负责商业项目运营、招商、市场营销的专业人士。 机构投资者、资产管理公司的分析师和基金经理。 致力于投身商业地产行业的院校师生及新兴人才。 通过阅读《城市脉搏：新时代商业地产的运营、创新与价值重塑》，读者将能够跳出传统的规划设计范畴，建立起一套以市场为导向、以数据为支撑、以持续运营为核心的综合管理思维体系，从而在激烈的市场竞争中占据有利地位，实现资产价值的稳健增长。 ---

评分☆☆☆☆☆

这本书简直就是我的商业地产启蒙读物！作为一名刚入行的产品顾问，我常常感到迷茫，不知道如何将市场需求转化为具体可行的产品定位，更不知道如何从零开始进行规划设计。而这套《商业地产操盘攻略系列》中的《商业地产产品顾问与规划设计》这本书，就像一位经验丰富的导师，为我指明了方向。它没有空泛的理论，而是深入浅出地讲解了产品顾问的核心职责，如何进行市场调研、竞品分析，如何提炼项目的核心价值，以及如何制定具有前瞻性的产品策略。 特别是书中关于“用户画像”和“场景化设计”的部分，让我茅塞顿开。我过去总是从宏观的角度思考问题，而这本书则教会我如何深入洞察不同客群的需求，并将这些需求转化为实体空间中的细节，比如动线设计、业态组合、配套设施等。我感觉自己不再是那个只会“拍脑袋”做决定的新人，而是真正能够理解商业地产的逻辑，能够用更专业的语言与开发商、设计师进行沟通。这本书真的非常有价值，我强烈推荐给所有在商业地产领域摸索的同行们！

评分☆☆☆☆☆

作为一名建筑设计背景的学生，我一直想了解商业地产的设计是如何与市场需求相结合的。这本书《商业地产产品顾问与规划设计》为我打开了一扇新的大门。我发现，单纯的建筑美学和功能性设计，在商业地产领域是远远不够的。这本书深入阐述了产品顾问在规划设计过程中的重要性，他们如何将宏观的市场判断转化为微观的设计要求。 我尤其喜欢书中关于“业态组合”和“坪效最大化”的讨论。过去我只关注建筑的物理空间，而这本书则让我看到了空间如何承载商业价值，如何通过合理的业态搭配，吸引客流，提升租金收益。书中的案例分析也十分精彩，让我能够直观地理解不同的设计决策对商业项目最终成功的影响。这本书让我明白，好的商业地产设计，绝不仅仅是技术问题，更是商业策略和用户洞察的完美结合。

评分☆☆☆☆☆

我一直对“社区商业”的发展模式很感兴趣，觉得它是一种非常贴近民生的商业形态。这套《商业地产操盘攻略系列》中的《商业地产产品顾问与规划设计》一书，正好为我提供了深入了解这一领域的视角。虽然这本书的篇幅不算特别大，但内容却非常扎实。 书中对“社区商业的业态创新”和“邻里式服务”的探讨，让我深受启发。我以前认为社区商业就是一些小商店的简单集合，而这本书则让我看到了社区商业如何通过精细化的产品和服务，满足居民的多元化需求，提升社区的宜居度和幸福感。书中对于“社交空间”和“生活配套”的设计思考，也让我认识到，一个成功的社区商业，不仅仅是满足物质需求，更是构建社区情感连接的重要载体。这本书让我对商业地产有了更深的社会价值层面的理解。

评分☆☆☆☆☆

我是一家小型商业地产公司的投资经理，经常需要评估项目的可行性。之前我们主要依靠市场调研报告和一些零散的行业经验来做判断。但读了这本《商业地产产品顾问与规划设计》之后，我才意识到自己在这方面的知识储备有多么不足。《商业地产操盘攻略系列》中的这本，提供了一个非常系统化的框架。 书中关于“项目可行性研究”和“价值评估”的部分，给了我很大的启发。它不仅仅教我如何去分析数据，更重要的是如何去理解数据背后的商业逻辑，如何评估一个商业地产项目的长期价值。我尤其欣赏书中关于“风险管理”的章节，它让我开始思考在项目规划和设计过程中，可能存在的各种潜在风险，并提供了相应的应对策略。这本书就像一个“风险预警系统”，能够帮助我在投资决策前，更全面地评估项目的风险与回报。

评分☆☆☆☆☆

我一直对商业地产的“操盘”过程非常好奇，尤其是那些成功的商业项目，背后究竟有着怎样的策略和设计理念？这套《商业地产操盘攻略系列》正好满足了我的求知欲，而《商业地产产品顾问与规划设计》这一本，更是让我对“产品顾问”这个角色有了全新的认识。我之前以为产品顾问只是一个负责协调的角色，但读完这本书我才发现，他们才是商业地产项目成功的灵魂人物。 书中详细剖析了产品顾问在项目前期介入的必要性，以及如何在拿地、规划、设计、招商等各个环节发挥关键作用。让我印象深刻的是关于“产品定位”的论述，作者用很多实际案例来说明，一个清晰且符合市场需求的产品定位，是项目成功的基石。同时，书中对“空间规划”的讲解也十分到位，它不仅仅是图纸上的线条，更是如何通过合理的空间布局，提升商业价值，创造优质消费体验。这本书让我看到了商业地产幕后的复杂与精妙，也让我对这个行业有了更深的敬畏。

评分☆☆☆☆☆

商业地产操盘攻略，从策划到设计

评分☆☆☆☆☆

收到了

评分☆☆☆☆☆

纸质很好，不容易撕坏。好书。图画好。大家爱看的书，好看，好书。《传习录》是王阳明的问答语录和论学书信集。是一部儒家简明而有代表性的哲学著作。包含了王阳明的主要哲学思想，是研究王阳明思想及心学发展的重要资料。《传习录》不但全面阐述了王阳明的思想，同时还体现了他辩证的授课方法，以及生动活泼、善于用譬、常带机锋的语言艺术。因此该书一经问世，便受到士人的推崇。 王守仁，字伯安，号阳明子，世称阳明先生，明宪宗成化年间，生于浙江余姚。父王华，在明朝成化十七年辛丑（１４８１）中了状元，王守仁就随父移居绍兴。 生平 相传，王华对儿子家教极严，王守仁少年时学文习武，十分刻苦，但非常欢喜下棋，往往为此耽误功课。其父虽屡次责备，总不稍改，一气之下，就把象棋投落河中。王守仁心受震动，顿时感悟，当即写了一首诗寄托自己的志向： 象棋终日乐悠悠，苦被严亲一旦丢。 兵卒坠河皆不救，将军溺水一齐休。 马行千里随波去，象入三川逐浪游。 炮响一声天地震，忽然惊起卧龙愁。 他以诸葛亮自喻，决心要作一番事业。此后刻苦学习，学业大进。骑、射、兵法，日趋精通。

评分☆☆☆☆☆

86868686865656566565565

评分☆☆☆☆☆

内容一般 运营部分偏多

评分☆☆☆☆☆

非常满意！

评分☆☆☆☆☆

纸质很好，不容易撕坏。好书。图画好。大家爱看的书，好看，好书。《传习录》是王阳明的问答语录和论学书信集。是一部儒家简明而有代表性的哲学著作。包含了王阳明的主要哲学思想，是研究王阳明思想及心学发展的重要资料。《传习录》不但全面阐述了王阳明的思想，同时还体现了他辩证的授课方法，以及生动活泼、善于用譬、常带机锋的语言艺术。因此该书一经问世，便受到士人的推崇。 王守仁，字伯安，号阳明子，世称阳明先生，明宪宗成化年间，生于浙江余姚。父王华，在明朝成化十七年辛丑（１４８１）中了状元，王守仁就随父移居绍兴。 生平 相传，王华对儿子家教极严，王守仁少年时学文习武，十分刻苦，但非常欢喜下棋，往往为此耽误功课。其父虽屡次责备，总不稍改，一气之下，就把象棋投落河中。王守仁心受震动，顿时感悟，当即写了一首诗寄托自己的志向： 象棋终日乐悠悠，苦被严亲一旦丢。 兵卒坠河皆不救，将军溺水一齐休。 马行千里随波去，象入三川逐浪游。 炮响一声天地震，忽然惊起卧龙愁。 他以诸葛亮自喻，决心要作一番事业。此后刻苦学习，学业大进。骑、射、兵法，日趋精通。

评分☆☆☆☆☆

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内容一般 运营部分偏多