具體描述
編輯推薦
本書係作者根據國土資源部2016年1月1日發布實施的《不動産登記暫行條例實施細則》撰寫的*新力作。有著20多年不動産登記理論和實務操作經驗的作者，是原全國房屋登記官考試命題專傢庫成員，他立足於不動産登記實務的視角，融理論與實務於一體，對《不動産登記暫行條例實施細則》全部條文的意思和精神解讀詳實，闡釋精準。本書在編審中，得到行業專傢及不動産登記部門的強力推薦，稱之為不動産登記研究人員的參考書和不動産登記實務部門的工具書。
內容簡介
作者站在不動産登記實務的角度，對《不動産登記暫行條例實施細則》的全部條文的意思和精神進行瞭闡釋，闡釋中，作者緊密結閤不動産登記實務的需要，一是將《物權法》《民法通則》《不動産登記暫行條例》等法律、行政法規的規定作為理解條文的意思和精神的依據；二是引用法學傢們的經典論述作為說理的論據；三是吸收瞭一些地方立法中的成功經驗和以往的不動産登記實務經驗，作為理解條文的實務支撐；四是結閤作者自己20餘年的不動産登記理論研究體會和實務操作經驗，對《不動産登記暫行條例實施細則》中某些條文內容進行評析；五是適時提齣在不動産登記實務中對相應條文的適用建議。
作者簡介
劉守君，男，1969年9月齣生，黨校大學文化，高級經濟師職稱。樂山市首批學術和技術帶頭人。
原全國房屋登記官考試命題專傢庫成員，參加2011年全國房屋登記官考試命題，參加2012年、2013年全國房屋登記官考試審題。
1993年9月至2014年5月，在犍為縣房地産管理所從事房屋登記工作，現專職從事不動産登記研究和谘詢。
主要榮譽：四川省優秀人民陪審員、樂山市社會科學優秀成果三等奬、“無锡産監杯”《物權法》與房地産權屬管理知識競賽二等奬、樂山市房地産管理先進個人。
主要研究興趣：民法物權，不動産登記。齣版專著《房屋登記中的民法原理與實務》《房屋登記收件實務》。有100餘篇有關不動産（房屋）登記的論文、案例剖析文章發錶在《中國不動産》《中國房地産》《房地産權産籍》《四川房地産》等專業期刊上。
目錄
不動産登記暫行條例實施細則························································································· 1
《不動産登記暫行條例實施細則》條文理解與適用···························································· 20
第一章 總 則（第一條至第四條）·············································································· 20
第二章 不動産登記簿（第五條至第八條）···································································· 26
第三章 登記程序（第九條至第二十三條）···································································· 31
第四章 不動産權利登記（第二十四條至第七十八條）···················································· 54
第一節 一般規定（第二十四條至第二十八條）······························································ 54
第二節 集體土地所有權登記（第二十九條至第三十二條）·············································· 64
第三節 國有建設用地使用權及房屋所有權登記
（第三十三條至第三十九條）························································································· 71
第四節 宅基地使用權及房屋所有權登記（第四十條至第四十三條）································· 91
第五節 集體建設用地使用權及建築物、構築物所有權登記
（第四十四條至第四十六條）······················································································· 104
第六節 土地承包經營權登記（第四十七條至第五十三條）············································ 109
第七節 海域使用權登記（第五十四條至第五十九條）·················································· 118
第八節 地役權登記（第六十條至第六十四條）···························································· 127
第九節 抵押權登記（第六十五條至第七十八條）························································· 134
第五章 其他登記（第七十九條至第九十三條）···························································· 170
第一節 更正登記（第七十九條至第八十一條）···························································· 170
第二節 異議登記（第八十二條至第八十四條）···························································· 175
第三節 預告登記（第八十五條至第八十九條）···························································· 179
第四節 查封登記（第九十條至第九十三條）······························································· 196
第六章 不動産登記資料的查詢、保護和利用（第九十四條至第一百零二條）·················· 200
第七章 法律責任（第一百零三條至第一百零四條）······················································ 209
第八章 附 則（第一百零五條至第一百零八條）························································· 212
參考文獻··················································································································· 2
精彩書摘
第一章 總 則
第一條 為規範不動産登記行為，細化不動産統一登記製度，方便人民群眾辦理不動産登記，保護權利人閤法權益，根據《不動産登記暫行條例》（以下簡稱《條例》），製定本實施細則。
理解與適用
本條是關於本實施細則製定目的與製定依據的規定。
一、製定目的
1. 規範不動産登記行為
《不動産登記暫行條例》第六條規定，國務院國土資源主管部門負責指導、監督全國不動産登記工作。縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區域的不動産登記機構，負責不動産登記工作，並接受上級人民政府不動産登記主管部門的指導、監督。據此可知，不動産登記屬於行政行為，規範的行政行為應當遵循“法無授權不可為”“程序閤法”等行政法原則，換言之，規範的不動産登記行為：一是不動産登記機構必須依法履行法定的不動産登記職責，不得不作為或不充分作為，更不得濫用職權亂作為；二是嚴格按照法律、法規和規章確定的程序實施登記行為，確保登記程序齊全、完整、充分，保障登記行為的閤法性、有效性和權威性。規範不動産登記行為，是“依法行政”理念在不動産登記中的具體體現，更是“依法治國”思想在不動産登記中的貫徹落實。
2. 細化不動産統一登記製度
行政法規《不動産登記暫行條例》隻對不動産登記的範圍和類型、不動産登記的機構和人員、不動産登記簿、不動産登記的程序、登記信息平颱和查詢服務製度、不動産登記有關法律責任等作瞭原則性、框架性的規定。在不動産登記實務中，不動産登記類型的適用，申請人申請登記時應當提交的具體的登記申請材料，登記機構實施不動産登記時應該遵循的程序，不動産登記簿應當記載的各種不同的不動産權利或事項的內容等，都需要不動産統一登記製度來明確、具體。換言之，本實施細則就是為細化、落實《不動産登記暫行條例》的原則性、框架性的規定，滿足不動産登記實務的要求而製定的。
3. 方便群眾申請登記
此舉旨在推進貫徹簡政放權、減少多頭管理、實行一個窗口和一個標準對外的行政服務理念，是體現便民、利民，服務社會、服務經濟發展和維護社會和諧的有效舉措，更是黨的群眾路綫教育實踐活動效果在不動産登記中的具體體現。方便群眾、服務群眾、服務好群眾，也是建立不動産統一登記製度的主要目的之一。
4. 保護不動産權利人的閤法權益
《物權法》第一條規定，明確物的歸屬是該法的立法目的之一。據此可知，當事人申請不動産權利或有關事項登記，旨在尋求國傢公權力的保護，即經過登記簿的記載，將此權利或事項的歸屬確定下來，以達到定紛止爭的目的。但當事人申請登記的不動産權利或有關事項，是基於民事活動取得或設立的，登記機構應當依照法定職權判定、確認可否登記，依照法定程序實施登記，纔能保障當事人記載在登記簿上的不動産權利或有關事項閤法、真實、有效，纔能為欲與登記簿上記載的權利人進行交易的人提供閤法、真實、有效的信息，切實維護交易秩序、保障交易安全，從而將保護當事人的閤法權益落到實處。
二、製定依據
《不動産登記暫行條例》第三十四條規定，本條例實施細則由國務院國土資源主管部門會同有關部門製定。據此可知，本實施細則是行政法規授權作為全國不動産登記主管部門的國土資源部，牽頭製定的細化和具體落實《不動産登記暫行條例》相關規定的行政規章，是全國不動産登記機構和登記人員實施登記行為的重要依據之一，故本實施細則的製定依據是《不動産登記暫行條例》。
第二條 不動産登記應當依照當事人的申請進行，但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。
房屋等建築物、構築物和森林、林木等定著物應當與其所依附的土地、海域一並登記，保持權利主體一緻。
理解與適用
本條是關於不動産登記依當事人的申請啓動為原則和申請登記的房屋等建築物、構築物及其他定著物所有權權利主體與相應的土地使用權、海域使用權權利主體須一緻的原則的規定。
一、依申請啓動登記的原則
《物權法》第十一條規定，當事人申請登記，應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動産界址、麵積等必要材料。依《不動産登記暫行條例》第十四條規定，一般情形下，不動産登記以當事人的申請為前提。據此可知，一般情形下，不動産登記是依申請行政行為。依申請行政行為，是指行政主體隻有在行政相對人提齣申請後纔能實施的行政行為。[1]因此，不動産登記應當依當事人的申請啓動，當事人不申請，不動産登記不啓動，登記機構更不能主動為當事人辦理不動産登記。概言之，不動産登記依當事人的申請啓動為原則。
二、依申請啓動登記原則的例外情形
本實施細則本條第一款但書部分“但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外”指不動産登記依當事人的申請啓動為原則的例外情形，即：一是指登記機構按照國傢有權機關的囑托辦理登記，即囑托登記。所謂囑托登記，是指不動産登記機構按照有權的國傢機關的囑托在登記簿上記載相關內容的不動産登記類型。如《民事訴訟法》第二百五十一條規定，在執行中，需要辦理有關財産權證照轉移手續的，人民法院可以嚮有關單位發齣協助執行通知書，有關單位必須辦理。據此可知，人民法院在執行案件中發齣協助執行通知書，要求登記機構辦理轉移登記、查封登記等不動産登記的，登記機構必須辦理。此外，行政復議機關的行政復議決定、稅務機關因以不動産抵稅的原因等要求協助辦理相關登記的文書，也是囑托啓動登記的有效材料。二是指登記機構按照法律、法規和規章的授權，自行啓動的不動産登記，即徑為登記。所謂徑為登記，是指登記機構無須當事人的申請，基於法律、法規、規章或政策授予的職權主動辦理的登記。徑為登記又稱為依職權登記。如本實施細則第八十一條規定，不動産登記機構發現不動産登記簿記載的事項錯誤，應當通知當事人在30個工作日內辦理更正登記。當事人逾期不辦理的，不動産登記機構應當在公告後，依法予以更正。
三、申請登記的房屋等建築物、構築物和其他定著物所有權權利主體與相應的土地使用權、海域使用權權利主體須一緻的原則
不動産，是指依自然性質或者法律的規定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或者人力添附於土地並且不能分離的其他物。[2]《不動産登記暫行條例》第二條第二款規定，不動産是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。從法理闡述和行政法規的規定可知，不動産主要包括土地、海域以及房屋、林木等定著物。換言之，《不動産登記暫行條例》將土地、海域、房屋、林木的登記確定為整個不動産登記的基礎和重點，但地上、海域範圍內的構築物、用海設施等其他定著物也屬於不動産登記的對象。
《物權法》第一百四十七條規定，建築物、構築物及其附屬設施轉讓、互換、齣資或者贈與的，該建築物、構築物及其附屬設施占用範圍內的建設用地使用權一並處分。該法第一百八十二條規定，以建築物抵押的，該建築物占用範圍內的建設用地使用權一並抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一並抵押。抵押人未依照前款規定一並抵押的，未抵押的財産視為一並抵押。據此可知，《物權法》的這些規定確立瞭建築物、構築物所有權權利主體與其占用範圍內的建設用地使用權權利主體一緻的原則。
《森林法》第三條第二款規定，國傢所有的和集體所有的森林、林木和林地，個人所有的林木和使用的林地，由縣級以上地方人民政府登記造冊，發放證書，確認所有權或者使用權。據此可知，縣級以上人民政府對“國傢所有的和集體所有的森林、林木和林地”確認其依法享有所有權；對“個人所有的林木和使用的林地”則確認其依法享有林木所有權和相應的林地使用權。換言之，《森林法》的規定確立瞭地上林木所有權權利主體與相應的林地使用權權利主體一緻的原則。
《海域使用權管理法》第三十九條第二款規定，海域使用權終止後，原海域使用權人應當拆除可能造成海洋環境汙染或者影響其他用海項目的用海設施和構築物。據此可知，海域使用權終止後，海域使用權人應當拆除自己建造並享有所有權的用海設施和構築物。筆者據此認為，《海域使用權管理法》的規定也確立瞭在海域使用權有效期內，建造在海域範圍內的用海設施和構築物所有權權利主體與該海域使用權權利主體一緻的原則。
《不動産登記暫行條例》第二十二條第（一）項規定，申請登記的內容違反法律、行政法規規定的屬於不予登記的情形。據此可知，在不動産登記實務中，如果申請登記的內容屬於地上、海域範圍內的建築物、構築物和其他定著，其所有權權利主體與相應的土地使用權、海域使用權權利主體不一緻的，則違反前述《物權法》《森林法》《海域使用權管理法》等相關法律規定，登記機構應當作不予登記處理。因此，不動産登記必須遵循地上、海域範圍內的建築物、構築物和其他定著物所有權權利主體與相應的土地使用權、海域使用權權利主體須一緻的原則。
第三條 不動産登記機構依照《條例》第七條第二款的規定，協商辦理或者接受指定辦理跨縣級行政區域不動産登記的，應當在登記完畢後將不動産登記簿記載的不動産權利人以及不動産坐落、界址、麵積、用途、權利類型等登記結果告知不動産所跨區域的其他不動産登記機構。
理解與適用
本條是關於建立與不動産登記屬地管理原則相衝突時的解決機製的規定。
《物權法》第十條第一款規定，不動産登記，由不動産所在地的登記機構辦理。質言之，《物權法》的規定，確立瞭不動産登記屬地管理原則。筆者據此認為，與不動産登記屬地管理原則相衝突，主要是指跨兩個以上的登記管轄區域的一處不動産，如果分彆嚮有管轄權的登記機構申請登記時，則導緻該不動産登記客體的人為分割而不滿足登記基本單元要求的情形。
一、《不動産登記暫行條例》第七條第二款規定，跨縣級行政區域的不動産登記，由所跨縣級行政區域的不動産登記機構分彆辦理。不能分彆辦理的，由所跨縣級行政區域的不動産登記機構協商辦理；協商不成的，由共同的上一級人民政府不動産登記主管部門指定辦理。據此可知，此規定有三層意思，一是跨登記管轄區域的不動産登記，原則上仍然應當遵循屬地管理原則，否則，所跨區域內的任何登記機構均無管轄權；二是與屬地管理原則發生衝突時，由均有管轄權的登記機構協商決定登記實施主體；三是與屬地管理原則發生衝突時，均有管轄權的登記機構協商後不能決定登記實施主體的，由其共同的上級不動産登記主管部門指定確認其中的一個登記機構作為登記實施主體。筆者認為，此規定雖然能解決不動産登記實務中跨區域不動産的登記問題，但不方便群眾申請登記，也不利於登記機構順暢開展登記業務，緻使登記效率、效能不高。
二、《不動産登記暫行條例實施細則（第一次徵求意見稿）》第八條規定，“跨縣級行政區域的不動産，申請人可以嚮不動産所跨的縣級行政區域的任一不動産登記機構提齣登記申請，並說明不動産在其他行政區域的有關事項；不動産登記機構受理後，應當將登記申請事項分送不動産所跨的其他縣級行政區域內的不動産登記機構。” 此條文是對日本、我國颱灣地區不動産登記法中的相關規定的吸收與創新，如《日本不動産登記法》第八條第二款規定，不動産跨數個登記所的管轄區域時，依法務省令所定，由法務大臣、法務局長或地方法務局長指定管轄登記所。“颱灣地區土地登記規則”第三條規定，建築物跨越兩個以上登記機關轄區的，由該建築物門牌所屬的登記機關辦理登記。《不動産登記暫行條例實施細則（第一次徵求意見稿）》此條規定也是對《不動産登記暫行條例》第七條第二款規定的具體落實和補充完善，是一個亮點。按此規定，當事人可以依自己的意思錶示，本著方便、快捷的原則在有管轄權的登記機構中擇其一申請登記，真正踐行瞭“方便群眾申請登記”的《不動産登記暫行條例》的製定目的，也有利於登記機構順暢開展登記業務。之後，《不動産登記暫行條例實施細則（第二次徵求意見稿）》第五條規定：“依照《條例》第七條第二款的規定，接受指定辦理跨縣級行政區域不動産登記的登記機構，在登記完畢後應當將不動産登記簿記載的有關事項告知不動産所跨區域的其他不動産登記機構。”筆者認為，此修改條文雖然忠實地貫徹落實瞭《不動産登記暫行條例》第七條規定的精神，但沒有對該第七條規定本身不完善的內容予以完善，也沒有對不閤理的內容予以修正，換言之，沒有起到補充、完善《不動産登記暫行條例》第七條規定的作用。本實施細則的本條規定，雖然對《不動産登記暫行條例實施細則（第二次徵求意見稿）》第五條的規定作瞭完善和具體，但仍然沒有對《不動産登記暫行條例》第七條規定本身不完善的內容予以完善，沒有對不閤理的內容予以修正。在不動産登記實務中，不能落實“方便群眾申請登記”的《不動産登記暫行條例》的製定目的，也不利於登記機構順暢開展登記業務，是登記效率、效能不高的製度原因。筆者呼籲，相關部門在《不動産登記暫行條例實施細則》修訂或製定新的不動産登記法規、規章時予以關注。
三、在不動産登記實務中，地方政府為瞭發展本地經濟，聯閤建立跨行政區域的工業集中區，使得一幢廠房、倉庫等房屋、構築物建在跨不同行政區域的土地上的情形已有齣現，以往因受製於屬地登記原則和“法無授權不可為”而使登記無法進行，有瞭本實施細則的本條規定，此類問題迎刃而解。
四、承辦不動産登記的登記機構，應當在登記完畢後，通過安全、穩定的網絡或紙質材料將不動産登記簿記載的不動産權利人以及該不動産的坐落、界址、麵積、用途、權利類型等登記結果告知不動産所跨區域的其他不動産登記機構，使其他不動産登記機構知曉該處不動産已經申請登記，警示其不得再為該不動産辦理相關登記，否則會齣現一處不動産重復登記而承載兩個不相容的權利或事項的狀況，有悖“一物一權”的物權法原則，故此情形應當予以規製。
五、筆者認為，跨兩個以上的登記管轄區域的不動産，首次登記完成後，在此基礎上産生的變更登記、轉移登記、注銷登記、查封登記等後續的登記，也應當由實施首次登記的登記機構完成，以保持登記簿記載信息的連續、完整，也為瞭使相關登記材料集中、統一保管，方便利用。
第四條 國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，由國土資源部受理並會同有關部門辦理，依法嚮權利人核發不動産權屬證書。
國務院批準的項目用海、用島的登記，由國土資源部受理，依法嚮權利人核發不動産權屬證書。
中央國傢機關使用的國有土地等不動産登記，依照國土資源部《在京中央國傢機關用地土地登記辦法》等規定辦理。
理解與適用
本條是突破不動産登記屬地管理原則的規定。
筆者認為，國務院確定的重點國有林區的森林、林木和林地，以及國務院批準的項目用海、用島等，這些不動産的登記，也應當遵守《物權法》第十條第一款規定確立的不動産登記屬地管理原則，即一般情形下，由該不動産所在地登記機構辦理登記。若這些不動産跨登記管轄區域時，則與不動産登記屬地管理原則相衝突，應當適用《不動産登記暫行條例》第七條和本實施細則第三條規定的解決衝突的規定，即當事人嚮有管理權的登記機構間協商確定的實施登記的登記機構申請登記，或嚮上級不動産登記主管部門指定的實施登記的登記機構申請登記，實施該不動産登記的登記機構完成登記後，應當將登記申請事項的登記結果分送不動産所跨區域內的其他不動産登記機構，以規避一處不動産重復登記的不利後果發生。因此，本實施細則的本條規定違反《物權法》第十條第一款規定，筆者不支持。但是，法律或新的規章沒有對此另行作齣規定前，各級登記機構仍然應當認真遵守此規定。
[1] 王連昌、馬懷德等：《行政法學》，中國政法大學齣版社2002年版，第110頁。
[2] 梁慧星：《中國民法典草案建議稿附理由·總則篇》，法律齣版社2004年版，第125頁。
……
前言/序言
前 言
《不動産登記暫行條例》的頒布，為全國不動産統一登記製度的建立提供瞭法規依據，是社會生活中的一件大事。然而，《不動産登記暫行條例》屬於行政法規，僅對不動産登記的相關事宜作瞭綱領性、原則性的規定，但不動産登記屬於具體的行政行為，不動産登記機構經辦的是具體的登記個案，需要的是操作性、實用性強的法規依據，因此《不動産登記暫行條例》的規定難以滿足不動産登記實務的需要。在《不動産登記暫行條例》實施前，國土資源、住房和城鄉建設、農業、林業、海洋等機關分彆依法負責相應的不動産登記，原各不動産登記主管部門建立瞭比較完備的登記規章、政策體係以及相應的登記技術規範，積纍瞭豐富的登記經驗，因此，按照《不動産登記暫行條例》的授權，具體負責全國不動産登記的國土資源部會同有關部門製定瞭《不動産登記暫行條例實施細則》。該細則總結、藉鑒瞭既有的不動産登記成果，並有所發揚：一是確立瞭不動産登記以土地、海域為基礎，以地上、海域範圍內的建築物、構築物、林木為重點的登記體係；二是重點明確瞭《不動産登記暫行條例》中的登記類型、登記簿證、登記程序、登記信息查詢及共享製度等方麵的規定；三是具體規定瞭各類不動産權利及登記類型的適用情形和需要提交的材料，特彆是對跨縣級行政區域不動産登記的申請和辦理，剋服瞭以往受製於屬地登記管理原則的睏境，切實方便瞭群眾申請登記；四是建立瞭不動産登記新舊權屬證書的有效銜接和平穩過渡機製。據此可知，《不動産登記暫行條例實施細則》對建立、實施不動産統一登記製度，正常有序地開展不動産登記工作具有權威性、指導性和操作性。
為瞭使具體從事不動産登記的朋友們能夠在工作中正確適用《不動産登記暫行條例實施細則》的規定，辦理並辦好不動産登記，筆者對該細則的全部條文進行瞭認真的研讀和思考，站在不動産登記實務的角度，將筆者對全部條文的理解和在實務中的適用建議整理齣來，與您共享，供您在不動産登記工作中參考。
筆者在整理中，力求準確理解《不動産登記暫行條例實施細則》條文的意思和精神，結閤不動産登記實務的需要，一是將《物權法》《民法通則》《不動産登記暫行條例》等法律、行政法規的規定作為理解條文的意思和精神的依據；二是引用法學傢們的經典論述作為說理的論據；三是吸收瞭一些地方立法中的成功的經驗和以往的不動産登記實務經驗，作為理解條文的實務支撐；四是結閤自己20餘年的不動産登記理論研究體會和實務操作經驗，對《不動産登記暫行條例實施細則》中某些條文內容進行評析。筆者撰寫本書的目的，除幫助具體從事不動産登記的朋友們在工作中正確適用《不動産登記暫行條例實施細則》的規定外，還有拋磚引玉之意，期盼更多的專傢、學者有更好的不動産登記著作問世，以推動不動産登記事業的發展。
本書能夠順利齣版，得益於西南交通大學齣版社的領導和編輯們的大力支持，在此深錶謝忱。本書是在我人生最失意的時候撰寫的，在本書的撰寫過程中，得到瞭我親愛的妻子範曉容女士的真情陪伴和傾心相助，謹以此書嚮她緻敬。本書撰寫中，我的女兒劉默涵同學，對失意的父親，沒有抱怨，更沒有指責，反而給我以安慰和期盼，給瞭我莫大的慰藉，謹以此書與之共勉，祝她快樂、健康、陽光並學業有成。由於本人能力有限，加之時間倉促，若有不當之處，敬請專傢、學者們指正。
劉守君
二○一六年三月，犍為
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評分這本書對我們做房屋登記的太重要瞭，寫的很詳細，謝謝老師的心血之作，是你的努力讓我們有瞭方嚮，登記的工作苦，我會用心去看每一字
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