土地信托产品设计 [Production Design of Land Circulation Trust] pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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英大国际信托有限责任公司课题组 编

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• 土地信托
• 信托产品
• 土地流转
• 农村土地
• 金融创新
• 信托设计
• 产权保护
• 土地管理
• 金融法
• 投资

出版社： 经济管理出版社

ISBN：9787509646465

版次：1

商品编码：12139556

包装：平装

外文名称：Production Design of Land Circulation Trust

开本：16开

出版时间：2017-01-01

用纸：胶版纸

页数：292

字数：309000

正文语种：中文

内容简介

　　土地流转信托是将土地承包经营权作为信托财产，由信托公司进行集约化、规模化开发经营，然后信托公司将约定的收益返还给农户或者其他权利人。目前，信托公司通常是将成片的土地整理之后租赁给农业公司耕种的方式进行土地开发。自2013年10月国内首只土地流转信托发行以来，中信和北京信托又在多地开展土地流转信托业务。据不完全统计，自国内首只土地流转信托发行一周年以来，约有10多只产品成立，而2015年初公开层面鲜见土地流转信托身影，市场观望情绪浓厚。经历大半年的沉寂，2015年底，多款土地流转信托又在短时间内同时落地。
　　土地信托为大规模现代化农业经营提供了条件，有利于农地生产力和农村生产效率的大幅提高，同时增加了农民收益。但是，从目前来看，土地流转信托面临着两方面的难题：首先是政策法规层面的，当前土地承包经营权尚不支持直接通过信托的方式登记到信托公司名下；其次是风险控制问题，农业产业对于信托公司而言目前是个相对陌生的领域，信托公司对农业产业的风险控制还有待进一步提升。
　　本书在借鉴国外土地流转信托发展经验的基础上，对我国既有土地流转信托的模式进行了分析，提出了我国土地流转信托产品设计的基本思路和运作要点，最后对我国土地流转产品的发展环境、发展可行性、市场推广与营销方案设计、风险控制体系设计等方面进行了探讨。
　　本书研究课题组成员由信托业从业人员与高校教师队伍组成，基于多年的信托从业经验和前沿的学术研究成果，敏锐地捕捉到我国信托业发展中的热点问题，并开创性地对土地流转信托问题进行了系统深入的研究，相信本书将为土地流转信托产品在我国的发展提供有益的指导和借鉴。

内页插图

目录

导篇 概念释义
1 “土地流转信托产品设计”概念释义
1．1 六个基础概念释义
1．1．1 “土地”概念释义
1．1．2 “流转”概念释义
1．1．3 “信托”概念释义
1．1．4 “土地流转”概念释义
1．1．5 “土地信托”概念释义
1．1．6 “流转信托”概念释义
1．2 本书主题概念释义
1．2．1 “土地流转信托”概念释义
1．2．2 “土地流转信托产品”概念释义
1．2．3 “土地流转信托产品设计”概念释义

上篇 经验借鉴
2 美国土地流转信托产品及其背景分析
2．1 美国土地流转信托产品分析
2．1．1 美国土地流转特点分析
2．1．2 美国土地流转信托产品模式分析
2．1．3 美国土地流转信托产品模式经典案例——“门郡信托”案例分析
2．2 美国土地流转信托产品经济、金融环境分析
2．2．1 美国土地流转信托产品经济环境分析
2．2．2 美国土地流转信托产品金融环境分析
2．3 美国土地流转信托产品法律环境分析
2．3．1 美国土地流转法律制度历史演进分析
2．3．2 美国土地流转法律制度现状分析
2．3．3 美国土地流转限制性规定分析
2．3．4 美国土地流转法律制度法理分析
3 日本土地流转信托产品及其背景分析
3．1 日本土地流转信托产品分析
3．1．1 日本土地信托制度历史进程
3．1．2 日本土地流转信托产品模式分析
3．1．3 日本农地流转基本情况分析
3．2 日本土地流转信托产品经济金融环境分析
3．2．1 日本土地流转信托产品宏观经济环境分析
3．2．2 日本土地流转信托产品微观经济环境分析
3．2．3 日本土地流转信托产品金融环境分析
3．3 日本土地流转信托产品法律环境分析
3．3．1 日本土地流转政策分析
3．3．2 日本农业生产政策分析
3．3．3 日本信托业法律环境分析
4 美国、日本土地流转信托产品发展模式及其环境借鉴分析
4．1 美国、日本土地流转信托产品模式发展经验借鉴分析
4．1．1 美国、日本土地流转信托产品模式总结
……

中篇 产品设计
下篇 市场实现

前言/序言

　　2004年，国务院颁布《关于深化改革严格土地管理的决定》，其中关于“农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”的规定，强调“在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转”。2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，并通知要求各地区、各部门结合实际认真贯彻执行。土地流转是指土地经营权流转，可以通过转包、转让、入股、合作、租赁、互换等方式出让土地经营权。土地流转是一种新型生产组织形式，现在农村合作社、农村小额贷款公司、农民合作组织、农村小企业发展基金等都参与其中，共同探索。
　　土地流转信托是将土地承包经营权作为信托财产，由信托公司进行集约化、规模化开发经营，然后信托公司将约定的收益返还给农户或者其他权利人。目前，信托公司通常是将成片的土地整理之后租赁给农业公司耕种的方式进行土地开发。自2013年10月国内首只土地流转信托发行以来，中信和北京信托又在多地开展土地流转信托业务。据不完全统计，自国内首只土地流转信托发行一周年以来，约有10多只产品成立，而2015年初公开层面鲜见土地流转信托身影，市场观望情绪浓厚。经历大半年的沉寂，2015年底，多款土地流转信托又在短时间内同时落地。
　　土地信托为大规模现代化农业经营提供了条件，有利于农地生产力和农村生产效率的大幅提高，同时增加了农民收益。但是，从目前来看，土地流转信托面临着两方面的难题：首先是政策法规层面的，当前土地承包经营权尚不支持直接通过信托的方式登记到信托公司名下；其次是风险控制问题，农业产业对于信托公司而言目前是个相对陌生的领域，信托公司对农业产业的风险控制还有待进一步提升。
　　本书在借鉴国外土地流转信托发展经验的基础上，对我国既有土地流转信托的模式进行了分析，提出了我国土地流转信托产品设计的基本思路和运作要点，最后对我国土地流转产品的发展环境、发展可行性、市场推广与营销方案设计、风险控制体系设计等方面进行了探讨。
　　本书研究课题组成员由信托业从业人员与高校教师队伍组成，基于多年的信托从业经验和前沿的学术研究成果，敏锐地捕捉到我国信托业发展中的热点问题，并开创性地对土地流转信托问题进行了系统深入的研究，相信本书将为土地流转信托产品在我国的发展提供有益的指导和借鉴。

土地流转信托产品设计 这本书深入探讨了土地流转信托这一新兴金融工具的设计与实践。在我国土地制度不断改革的背景下，如何有效盘活农村土地资源，促进农业现代化，保障农民权益，成为亟待解决的关键问题。本书将目光聚焦于土地流转信托，从理论基础、制度设计、产品结构、风险控制到市场推广等多个维度，对这一创新金融产品进行了系统性的梳理和阐述。 第一部分：理论基础与制度背景 本部分首先回顾了我国土地制度的演变历程，特别是农村土地承包经营权流转政策的不断完善，为土地信托的发展奠定了制度基础。接着，详细阐述了信托的基本原理及其在资产管理中的应用，并结合土地资源的特殊性，分析了将土地纳入信托的可行性与必要性。重点阐述了土地流转信托的本质，即通过信托契约，将土地使用权、经营权等权利进行整合，委托给专业的信托公司进行管理和运作，以实现土地资源的优化配置和增值。同时，梳理了相关法律法规，如《中华人民共和国信托法》、《中华人民共和国农村土地承包法》等，明确了土地信托运作的法律框架。 第二部分：土地流转信托产品设计核心要素 本部分是本书的核心，详细介绍了土地流转信托产品的具体设计过程。 目标设定与客户分析： 明确土地流转信托的目标，例如提升土地收益、促进规模化经营、保障农民长期收入、支持新型农业经营主体发展等。深入分析不同客户群体的需求，包括农村集体经济组织、家庭承包经营者、新型农业经营主体（如农业龙头企业、农民合作社）、以及潜在的投资者等。 信托财产的界定与组合： 详细阐述土地信托财产的构成，包括但不限于农村集体经营性建设用地使用权、承包经营权、宅基地使用权（在符合政策的前提下）、以及附着在土地上的其他资产（如农作物、农业设施等）。探讨如何根据不同的信托目的，将这些资产进行有效组合，形成具有竞争力的信托产品。 信托目的与运作模式： 深入分析常见的土地信托运作模式，例如： 收益权信托： 将土地承包经营权产生的收益权委托给信托公司，用于发放农民的租金、分红等。 经营权信托： 将土地的经营权委托给信托公司，由信托公司统一规划、组织农业生产，提高生产效率和效益，并将收益分配给受益人。 资产管理型信托： 专注于对土地进行价值挖掘和增值管理，例如通过土地流转、合作开发、农业产业化项目等方式实现土地资产的增值。 融资型信托： 以土地经营权或其产生的收益权作为增信措施，为农业项目提供融资支持。 受益人与利益分配机制： 明确受益人的权利和义务，设计公平合理的利益分配方案。这包括确定租金支付方式、分红比例、收益核算标准等，确保农民等受益人的合法权益得到充分保障。 受托人（信托公司）的选择与职责： 强调信托公司在土地流转信托中的关键作用，包括专业知识、管理能力、风险控制能力等。明确信托公司的法定职责，如信托财产的独立保管、专业管理、定期报告等。 信托期限与退出机制： 合理设定信托产品的期限，并设计灵活的退出机制，以应对市场变化和满足不同受益人的需求。 第三部分：风险识别与控制策略 土地流转信托涉及多方利益，其风险控制尤为重要。本部分着重分析了土地流转信托可能面临的各类风险，并提出了相应的应对策略： 政策风险： 关注国家土地政策、农业政策、金融政策的变动，确保产品设计符合最新政策导向。 法律风险： 严格审查土地权属、合同条款，防范法律纠纷，确保信托运作的合法合规。 市场风险： 土地价值波动、农产品价格变化、市场需求不确定性等，需要通过多元化投资、套期保值等方式进行规避。 管理风险： 信托公司运营不当、管理人员能力不足等，需要建立完善的内部控制体系和激励约束机制。 信用风险： 合作方的违约风险，包括承租方、开发商等，需要建立严格的尽职调查和信用评估体系。 操作风险： 交易流程中的人为失误、系统故障等，需要通过标准化操作流程和技术手段来降低。 利益冲突风险： 信托公司在管理过程中可能出现的利益冲突，需要建立独立的第三方监督机制和信息披露制度。 第四部分：土地流转信托产品的市场推广与案例分析 本部分将理论与实践相结合，通过具体的案例分析，展示土地流转信托产品的实际应用。 产品包装与营销策略： 探讨如何将复杂的信托产品转化为易于理解和接受的市场化产品，设计有效的推广渠道和宣传策略。 与金融机构的合作： 分析与银行、保险公司、证券公司等金融机构的合作模式，拓宽融资渠道，提升产品竞争力。 典型案例研究： 选取不同地区、不同类型的土地流转信托项目进行深入剖析，总结成功经验，吸取失败教训，为读者提供宝贵的实践参考。例如，分析某地区如何通过土地信托盘活集体经营性建设用地，带动当地经济发展；或某地如何通过土地经营权信托，帮助农民实现规模化、专业化经营。 第五部分：展望与建议 最后，本书对土地流转信托的未来发展趋势进行展望，并提出相关政策建议，旨在推动土地流转信托在我国的健康有序发展，为乡村振兴战略和农业现代化建设贡献力量。 本书内容详实，逻辑清晰，理论与实践并重，旨在为金融机构、农村集体经济组织、农业企业、政府监管部门以及对土地金融感兴趣的研究者和从业人员提供一份全面的指导和参考。通过对土地流转信托产品的深入设计与分析，我们期望能够解锁土地资源的巨大潜力，促进城乡融合发展，最终实现农民增收、农业增效、农村繁荣。

评分☆☆☆☆☆

这是一本让我眼前一亮的读物，虽然我早已涉足金融领域，但对土地信托这一概念的理解却一直停留在较为表层的认知。直到我翻开《土地信托产品设计》，才真正领略到其深邃的内涵和精妙的运作机制。作者以一种近乎艺术家的匠心，将复杂的金融模型和法律条文，化为一系列逻辑清晰、层次分明的“产品设计蓝图”。每一章的展开，都像是在一步步揭开神秘的面纱，从最基础的信托法律框架讲解，到土地资产的识别、评估与价值实现，再到风险控制与合规性考量，无一不透露出作者对这一领域的专业深度和前瞻性。尤其让我印象深刻的是，作者在阐述不同类型信托产品的设计思路时，并非简单罗列，而是深入剖析了不同产品如何针对特定市场需求、特定土地类型以及特定投资者的风险偏好进行量身定制。那些关于收益分配机制、退出策略以及第三方服务机构选择的论述，更是充满了实践智慧，让我仿佛置身于一场真实的产品设计研讨会，与作者一同探讨和打磨每一个细节。这本书不仅仅是知识的传递，更是一种思维方式的启迪，它教会我如何从宏观的土地政策、区域经济发展趋势，到微观的土地产权、收益权分割，进行全方位的审视与整合，从而创造出真正具有生命力、能够实现各方共赢的土地信托产品。

评分☆☆☆☆☆

这本书的出现，对于我这种对土地金融领域怀有强烈好奇心但又缺乏系统性知识的读者来说，简直是雪中送炭。作者以一种循序渐进的方式，将原本晦涩难懂的土地信托概念，转化为易于理解和掌握的“产品设计”流程。从信托法律的基础框架，到土地资产的特性分析，再到各种信托模式的创新与应用，作者层层剥茧，为读者构建了一个清晰的学习路径。尤其令我印象深刻的是，书中对不同类型土地信托产品（如股权信托、债权信托、收益权信托等）的区分与设计要点进行了详尽的阐述，并结合了大量的实际案例，这让我能够更直观地理解这些抽象概念在现实中的落地应用。作者对于如何平衡投资者收益、土地价值实现与风险控制之间的关系，提出了许多富有建设性的见解，让我明白了一个成功的土地信托产品，不仅仅是简单的资金募集与土地投资，更是一项复杂的系统工程。这本书的价值在于，它不仅提供了知识，更提供了一种思考问题和解决问题的方法论，让我对土地金融的未来发展充满了期待。

评分☆☆☆☆☆

《土地信托产品设计》这本书，无疑为我打开了一个全新的视角来审视土地与资本的交融。我一直认为，土地作为一种最基础的生产要素，其价值的实现方式往往受到诸多限制。然而，这本书通过深入剖析土地信托产品设计的各个环节，展现了如何通过精巧的金融工具，突破这些传统的限制，最大化土地的经济效益和社会价值。作者对于不同层级土地权益（如所有权、使用权、收益权等）如何在信托框架下被清晰界定与运作，进行了非常细致的阐述。尤其是在阅读到关于如何通过创新信托结构，盘活闲置土地资源、支持乡村振兴、或促进城市更新等章节时，我深刻体会到土地信托作为一种金融工具的巨大潜力。书中对于收益分配机制的设计，是如何兼顾信托公司、土地所有者、以及投资者的多方利益，以及风险管理策略的制定，都充满了实践智慧。这本书让我明白，土地信托并非简单的金融包装，而是一项需要深刻理解土地特性、熟悉金融工具、洞悉市场规律的系统性工程，它为土地资产的价值提升提供了一种全新的、极具创新性的解决方案。

评分☆☆☆☆☆

《土地信托产品设计》这本书，在许多我曾认为理所当然的土地金融逻辑上，进行了深刻的解构与重塑。作为一名常年与资本市场打交道的从业者，我原以为对土地的金融化运作已有相当的认知，但这本书让我意识到了信托在其中扮演的更为核心和精妙的角色。作者并非泛泛而谈，而是通过对一系列具体产品形态的“解剖”，展现了土地信托作为一种金融工具的强大生命力。例如，书中对于如何将分散的、流动性较差的土地资产，通过信托架构进行整合，并转化为具有市场吸引力的、可交易的金融产品，这一过程的细致描绘，让我对“资产证券化”在土地领域的应用有了更深层次的理解。作者对于不同市场环境下（如经济上行期、下行期）信托产品的设计调整，以及如何通过信托工具实现土地价值的多元化挖掘（如旅游地产信托、农业产业园信托等），都提供了极具操作性的思路。书中对信托受益权的设计、风险分散机制的构建、以及与保险、基金等其他金融工具的联动，都体现了作者在金融工程领域的深厚功底。这本书是一扇窗，让我得以窥见土地金融背后更为立体和丰富的运作维度。

评分☆☆☆☆☆

在我看来，《土地信托产品设计》这本书，是对土地金融领域的一次深度梳理与创新性构建。作者以一种近乎“解构主义”的方式，将复杂的土地信托产品设计过程，分解为了一系列可控、可操作的模块。他并没有回避土地信托在实践中可能遇到的各种挑战，而是正面应对，并为读者提供了应对之道。例如，书中关于如何识别和评估土地资产的潜在风险，以及如何通过精巧的信托结构来规避和化解这些风险，都给我留下了深刻的印象。作者对于不同市场环境下（如经济上行期、下行期）信托产品的设计调整，以及如何通过信托工具实现土地价值的多元化挖掘（如旅游地产信托、农业产业园信托等），都提供了极具参考价值的案例和理论指导。更重要的是，这本书不仅仅局限于“产品设计”本身，它还探讨了土地信托在推动经济发展、实现社会公平等方面的潜力。它让我看到了土地信托作为一种金融工具，不仅能够实现资本的增值，更能为社会带来积极的影响。这本书是一本真正具有前瞻性和实践意义的著作，它为我理解和操作土地信托领域提供了坚实的理论基础和操作指南。

评分☆☆☆☆☆

初读《土地信托产品设计》，我便被其宏大的视野和严谨的逻辑所吸引。这不仅仅是一本关于金融工具的书，它更像是一部关于土地价值实现与资本运作的百科全书。作者仿佛是一位经验丰富的建筑师，他并非直接展示一栋成品建筑，而是带领读者一步步深入其设计图纸，从地基的稳固（信托基础法律与概念），到承重结构的搭建（各类信托产品的结构设计），再到室内空间的精细装修（收益分配、风控措施）。他对于土地作为一种特殊资产的属性有着深刻的洞察，并将其在信托产品中的运用进行了淋漓尽致的阐释。读到关于不同土地用途（如农业用地、城市更新用地、林地等）如何在信托框架下被有效盘活的案例分析时，我受益匪浅，这为我理解土地经济学的复杂性提供了全新的视角。作者对于信托产品生命周期各个环节的考量，从设立、管理到终止，都考虑得周全细致，尤其是在风险管理和法律合规方面，给予了详尽的指导，这对于任何希望在土地信托领域进行创新或投资的人来说，都是一份宝贵的指南。这本书的价值在于，它不仅仅告诉你“是什么”，更重要的是告诉你“怎么做”，并且“为什么这么做”，真正做到了知行合一。

评分☆☆☆☆☆

《土地信托产品设计》这本书，以一种极其严谨且富有创新性的方式，为我打开了理解土地信托这一复杂金融工具的大门。在此之前，我对土地信托的认识，更多地停留在概念层面，对于其具体的“产品设计”过程，缺乏清晰的认知。但本书作者以其丰富的实践经验和深刻的理论洞察，将这一切剖析得鞭辟入里。他不仅仅罗列了各种信托产品的形态，更是深入讲解了每一款产品是如何从市场需求出发，如何评估土地资产的价值与风险，如何构建最优的信托结构，以及如何设计合理的收益分配与退出机制。书中关于如何将分散的、流动性较差的土地资产，通过信托架构进行整合，并转化为具有市场吸引力的、可交易的金融产品，这一过程的细致描绘，让我对“资产证券化”在土地领域的应用有了更深层次的理解。我特别欣赏作者对风险控制的重视，以及在书中提出的多重风险防范措施，这对于任何希望在土地信托领域进行投资或开发的人来说，都至关重要。这本书不仅仅是知识的汇集，更是一种智慧的传达，它教会我如何从宏观的土地政策、区域经济发展趋势，到微观的土地产权、收益权分割，进行全方位的审视与整合，从而创造出真正具有生命力、能够实现各方共赢的土地信托产品。

评分☆☆☆☆☆

《土地信托产品设计》这本书，用一种极其系统和详尽的方式，为我揭开了土地信托产品设计背后的逻辑与奥秘。在此之前，我对土地信托的理解，往往停留在概念层面，对于其具体的产品形态和运作流程，缺乏清晰的认识。但本书作者的讲解，仿佛是一位经验丰富的导师，循循善诱地带领我一步步走进土地信托产品的“设计室”。从信托法律的基础框架，到土地作为一种特殊资产的特性分析，再到各类信托产品（如股权信托、债权信托、收益权信托等）的设计要点，本书都进行了深入浅出的阐述。尤其令我印象深刻的是，书中对于如何将分散的、流动性较差的土地资产，通过信托架构进行整合，并转化为具有市场吸引力的、可交易的金融产品，这一过程的细致描绘，让我对“资产证券化”在土地领域的应用有了更深层次的理解。作者对于收益分配机制的设计、风险控制策略的制定，以及与第三方机构（如评估师、托管人、管理人等）的合作，都进行了详尽的论述，为我提供了极具操作性的指导。这本书不仅仅是知识的传递，更是一种思维方式的启迪，它教会我如何从宏观的土地政策、区域经济发展趋势，到微观的土地产权、收益权分割，进行全方位的审视与整合，从而创造出真正具有生命力、能够实现各方共赢的土地信托产品。

评分☆☆☆☆☆

阅读《土地信托产品设计》的过程，就像是经历了一场从“知其然”到“知其所以然”的蜕变。在此之前，我对土地信托产品，更多地是停留在“知道有这么回事”的层面，但具体是如何设计、如何运作，却是一头雾水。本书作者以其深厚的专业功底和清晰的逻辑思维，将这些“隐秘”的运作机制，一一展现在我的眼前。他不仅仅是列举了各种信托产品的类型，更是深入剖析了每一种产品背后的设计理念、目标客户、以及核心的风险控制点。特别是书中关于收益分配机制的精细设计，是如何兼顾了信托公司、土地所有者、以及投资者的多方利益，让我看到了金融工程的精妙之处。我尤其欣赏作者在书中对土地作为一种特殊资产的属性的深入理解，以及如何将这些属性巧妙地融入到信托产品的设计中。例如，他如何通过信托工具，盘活闲置的土地资源，支持乡村振兴，或促进城市更新，都提供了极具启发性的思路。这本书的价值在于，它不仅仅提供了金融知识，更提供了一种系统性的思考方法，让我能够以更专业的视角去理解和分析土地信托市场。

评分☆☆☆☆☆

这本书带给我的，是一种颠覆性的认知体验。作为一名长期关注房地产金融领域的专业人士，我一直以来对土地信托的理解，更多地停留在“一种融资工具”的层面。然而，《土地信托产品设计》这本书，彻底改变了我这一刻板印象。作者以一种极其专业且富有洞察力的方式，将土地信托的“产品设计”过程，拆解成了一系列精密运作的环节。从土地资产的价值评估、风险识别，到信托目的的设定、受益人权利的界定，再到收益分配模式的构建、退出机制的设计，每一个环节都被作者剖析得淋漓尽致。书中关于如何针对不同类型的土地（如商业用地、住宅用地、工业用地、农用地等）设计出差异化的信托产品，以及如何应对不同市场周期下的风险挑战，都提供了极具参考价值的案例和理论指导。尤其是在阅读到关于如何通过信托工具，实现土地资源的优化配置，促进区域经济发展，以及为社会资本提供新的投资渠道时，我看到了土地信托更深远的社会意义和经济价值。这本书让我深刻认识到，土地信托不仅仅是一种金融工具，更是一种实现土地价值最大化、促进经济可持续发展的创新型平台。