具体描述
编辑推荐
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内容简介
《2013全国土地估价师资格考试辅导与练习：土地估价实务基础（第6版）》包含大纲要求、重要考点、典型答疑、例题分析、强化训练、模拟试题、历年真题及参考答案。《2013全国土地估价师资格考试辅导与练习：土地估价实务基础（第6版）》在特别突出历年考题考查范围的基础上，涵盖了最新考试知识点，紧握考试动向；既体现大纲精神，又有所创新。所选试题具有很强的实践性和针对性，便于读者在检查学习效果的同时，有的放矢地进行复习。内页插图
精彩书摘
第一章 土地估价概念【大纲要求】
（一）考试目的
测试应考人员对土地估价的定义、作用及现实意义的理解与掌握程度。
（二）考试范围
1．土地估价的概念。
2．土地估价的作用及现实意义。
3．土地估价的服务方向。
4．我国土地估价的产生背景和发展过程。
（三）考试基本要求
掌握：土地估价的概念、作用。
熟悉：土地估价的现实意义，土地估价的服务方向。
了解：我国土地估价的产生背景和发展过程。
【重要考点】
一、土地估价的概念
土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
二、土地估价的作用及现实意义
地价作为土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。土地估价为促进土地使用制度改革，保证国家土地所有权在经济上的实现，完善社会主义市场体系，培育地产市场，建立完善的土地产权制度，保护产权人的合法收益，促进地产正常交易和利用经济手段强化土地资产管理，全面科学合理地使用土地提供依据。其现实意义如下：
（1）交易双方正常交易的基础；
（2）合理征收土地税收的基础；
（3）推进我国土地使用制度改革的重要前提；
（4）调控土地市场供需的有力杠杆；
（5）地价管理的基础性工作；
（6）国家进行国有土地资产核算的重要手段。
三、土地估价的服务方向
不动产是人类生产生活的基础和载体。不动产估价应用领域很广，从国家和税收到百姓置业都与估价有关。其服务方向如下：
（1）为土地增值税等有关不动产税费征收提供地价参考、为税收提供依据，保证税收的公平性，是土地估价的最初目的；
（2）为国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价入股和清产核资等提供地价参考；
（3）为集体土地所有权征收补偿、集体土地使用权作价入股和转让等提供地价参考；
（4）为土地使用权抵押提供地价参考；
（5）为企业设立、重组、改制、上市、增资扩股、产权交易、资产置换、合并、分立、破产、关闭和清算等经济活动提供地价参考；
（6）确定和更新城镇基准地价、标定地价；
（7）实现城市地价动态监测；
（8）对农用地进行分等定级；
（9）确定农用地综合区片价；
（10）为司法鉴定提供地价参考；
（11）其他评估，如遗产、家产分割和赠与等的评估。
四、我国土地估价的产生背景和发展过程
土地估价行业是伴随着土地使用制度改革而产生并发展起来的，到现在已有20多年的历史。土地估价行业在服务于市场经济建设、国有企业改革、土地使用制度改革与土地市场建设中不断发展壮大，已成为我国市场经济体系中一个重要的中介行业，并取得了辉煌的成就。其发展过程如下：
（1）建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度；
（2）形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系；
（3）形成了一支具有一定规模并专门提供土地估价中介服务的专业队伍；
（4）有力地配合土地使用制度改革和土地市场建设；
（5）有力地配合国有企业改革；
（6）土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正和自主发展的道路。
【典型答疑】
1．如何理解土地估价的概念？土地的价格是在哪些限制条件下的价格？
答：土地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式、土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响，综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下、某一时点的价格的过程。要特别注意的是，土地的价格是在某一权利状态下、某一时点、某一土地利用方式下的价格。
2．我国土地估价的发展过程是怎样的？
答：改革开放以来，随着我国城镇土地使用制度的改革和土地进入市场进行转让交易，客观上对土地估价中介服务业务提出了需要，特别是1986年《土地管理法》颁布后，土地估价中介服务有了更快的发展。随着市场化改革的进展，对原为划拨土地的存量建设用地，需要通过市场机制进行重新配置；国有企业改革和战略性结构调整中土地资产需要重新盘活；农用地市场开始形成，农村集体建设用地市场已经发育；各级政府逐步提高了土地出让过程中的招标和拍卖比例等。这些市场化取向的改革都对土地估价中介服务提出了更多的市场需求，客观上要求土地评估中介服务业务的拓展。为适应市场要求，1993年国家土地管理局制定了《土地估价师资格考试暂行办法》，规定对土地估价资格实行全国统一考试。
3．土地和其他商品的价格形成是一致的吗？
答：土地估价必须依据土地估价的原理和方法。土地虽然像商品一样可以交易，但由于它不是人类劳动的产品，因此不具有价值，其价格受到经济、社会和自然等许多因素的影响，有别于一般商品的价格。这就决定了土地估价具有自己独特的理论和方法。只有遵循土地估价的原则，依据土地估价理论，正确选择土地估价的方法，充分考虑各种因素对土地价格的影响，才能正确评估出地产价格。
4．土地价格形成最终取决于哪些因素？
答：土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正客观合理的地产价格。
5．政府土地政策对土地价格有影响吗？
答：是的，土地估价必须考虑政府土地政策的影响。如政府的城镇规划对地价可能产生巨大影响，同一块土地，规划可使之一夜之间身价百倍，也可以使之无人问津。如果不考虑政府的政策，地价评估结果很难称得上公正合理。
……
前言/序言
全国土地估价师考试是中华人民共和国国土资源部为了加强土地估价专业队伍建设，提高土地估价人员素质和执业水平，根据《城市房地产管理法》《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法规设置的专门针对土地估价从业人员的专业考试。本丛书严格依据全国土地估价师资格考试大纲并参考全国土地估价师资格考试相关教材编写而成。丛书依照考试科目设置方法共分为五个分册，分别为《土地管理基础与法规》（第六版）、《土地估价相关知识》（第六版）、《土地估价理论与方法》（第六版）、《土地估价实务基础》（第六版）、《土地估价案例与报告》（第六版）。丛书的每个分册均包含土地估价基础知识及相关考点介绍、模拟练习题和历年真题。本丛书对具有一定难度的习题进行辅导，使考生深刻理解和掌握知识点；模拟练习题为考生在掌握知识点后有针对性地练习并检查复习效果提供参考；历年真题给考生最直接的考场感受。
本丛书旨在发挥正确的导向作用，帮助广大考生迅速提高考试能力、顺利通过全国土地估价师资格考试。由于编写水平有限，书中难免有不足之处，恳请广大读者批评指正。
另外，在编写本书过程中，编者参考和引用了一些相关专业书籍的观点或内容，在此谨致谢忱！
编者
2013年3月
用户评价
如果说前面对理论和实操的梳理是“硬功夫”，那么书中关于估价报告的“软技能”要求，也让我受益匪浅。这主要体现在对估价结论表达的严谨性上。撰写估价报告，本质上就是一种严密的逻辑论证过程，需要清晰、客观地向委托方传递信息。这本书中有一章专门探讨了如何构建一个“无懈可击”的估价逻辑链条。它教导读者如何预判委托方可能提出的质疑点，并在报告的相应章节中提前进行有力的回应和佐证。比如，当出现估价结果与市场普遍预期的价格存在较大偏差时，教材会指导估价师如何利用详实的数据来源和科学的分析模型，将这种偏差合理化，确保结论的可靠性。此外，它对报告的语言风格也提出了要求，强调专业术语的精准使用和叙述口吻的客观中立。在我看来，这部分内容对于培养未来的专业人士的职业素养至关重要。一个好的估价师，不仅要会算，更要会“说”，能够用最专业、最无可辩驳的方式陈述自己的专业判断，这一点在书中得到了细致的体现。
评分我对教材中穿插的“法律法规与政策解读”部分给予高度评价，这部分内容简直是估价从业者的“护身符”。土地估价工作，说到底，是建立在一系列复杂的法律框架之上的活动，任何偏离法律红线的操作都可能导致严重的后果。这本书显然深谙此道，它不仅仅是简单地引用《土地管理法》或者相关的估价技术规范的条文，更重要的是，它对这些法规条文在具体估价实践中的“落地”方式进行了深入的解读和评论。例如，在涉及不同类型土地使用权（如出让、划拨）的估价差异时，书中清晰地对比了各自的法律基础和估价逻辑上的区别，并辅以大量的图示和表格来帮助读者快速区分和记忆。更难能可贵的是，它还涉及了与时俱进的政策热点，比如对于“政府收回土地使用权”的补偿估价，书中不仅阐述了现行的补偿标准和计算方法，还探讨了未来政策可能的发展趋势，这使得这本书的参考价值超越了单纯的考试辅导，更像是行业内的一本常备工具书。这种前瞻性和实践性结合的解读，是其他市面上许多只关注考试技巧的资料所不具备的。
评分这本厚厚的书刚到手，沉甸甸的感觉就让人对里面的内容充满了期待。作为一名准备踏入土地估价师行业的“小白”，我最看重的就是基础知识的扎实程度。翻开目录，首先吸引我的是那些关于土地估价基本概念和理论体系的章节。我特别留意了对各类估价方法——比如比较案例法、收益法、假设开发法——的详细阐述。书中的解释非常详尽，不仅仅是罗列公式，更重要的是对每种方法的适用条件、优缺点以及操作步骤进行了深入浅出的剖析。举个例子，在讲解收益法时，它并没有停留在教你怎么算净收益，而是深入探讨了如何合理选取折现率和报酬率，甚至还提到了当前市场环境下，如何根据宏观经济指标来校准这些参数，这对我理解估价的精髓至关重要。而且，教材似乎非常注重理论与实践的结合，章节后面附带了许多贴近实际案例的思考题，这些题目设计得相当巧妙，往往需要你综合运用好几章的知识点才能得出合理的结论，而不是简单的公式套用。这种“学以致用”的设计，让我感觉自己不是在背诵僵硬的条文，而是在学习解决复杂问题的工具箱。对于我们这些初学者来说，有一个清晰的知识脉络和详尽的解析，远比堆砌晦涩的术语要有效得多。总体来说，这部分内容为我的后续学习打下了非常坚实的地基。
评分最后，这本书的练习部分设计得非常巧妙，它真正做到了“导向性练习”。我发现，那些配套的模拟试题和章节练习，并非仅仅是重复书本知识点的简单测试，而是具有很强的迷惑性和区分度。很多题目设置了看似正确的干扰项，迫使你必须回到教材中找到最精准的定义或规范要求才能做出判断。特别是那些综合分析题，往往是模拟真实工作场景中可能遇到的多重变量叠加的情况，比如土地性质变更、容积率调整等复杂因素对估价结果的连锁反应。做完一套模拟题，我能清晰地感觉到自己知识体系中的薄弱环节在哪里。更棒的是，书后提供的答案解析极其详尽，它不仅告诉你哪个选项是正确的，更重要的是，它会解释为什么其他选项是错误的，并且会引用相关的法律条文或技术标准作为支撑。这种“深度解析”的学习模式，远比那种只给出答案A或B的辅导资料有效得多。通过反复演练这些高质量的题目，我感觉自己对考试的应试技巧和知识的掌握程度都有了质的飞跃。
评分接下来重点谈谈实操层面的内容，这部分是真正检验学习成果的地方。我发现这本书在讲解估价报告的撰写规范时，简直可以当做一份操作手册来用。从前期的资料收集、现场勘察记录的要点，到估价结论的形成与表达，每一个环节都被拆分得极其细致。比如，在描述现场勘察时，书中详尽列出了需要注意的周边环境因素，包括但不限于交通便利性、公共配套设施的完善程度，甚至是地块的朝向和自然坡度对使用价值的影响，这些都是书本之外的“经验之谈”。更让我印象深刻的是，它对估价假设和限制条件的表述要求。在实际估价中，假设条件一旦设定错误，整个估价结果就会偏离实际。这本书用好几个范例清晰地展示了如何恰当地设定和阐述这些限制条件，既要符合法律法规要求，又要能够被估价对象所处的市场环境所接受。这种对细节的执着，体现了编写者对“专业”二字的深刻理解。我甚至感觉自己仿佛在一位经验丰富的前辈指导下，一步步完成一份复杂的估价作业，而不是单纯地阅读一本教材。实操部分的详尽，极大地增强了我面对真实工作场景时的信心。
评分这是因为在一定时期内，土地的供给弹性很小，但随着社会的发展和人口的增长，人类对土地的需求趋势不断增长，致使地价不断上涨；社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日趋发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，使得社会平均利润率下降，导致利润有下降的趋势，从而使地价呈上升势态。
评分二．教师在阅读方法上给予指导
评分4.土地价格呈上升趋势
评分书中语言简单，适合所有的人去读，理论和实际相结合，讲述得深入浅出，绝.... 我想，本书旨在教育我们： 了解自己身上的弱点，并合理，合法的利用别人身上的弱点 而另外一本较为喜欢，它旨在教育我们： 利用自己身上的优点。 所..... 这本书没有浮夸的赞美，也没有讽刺的批评。 卡耐基先生用现实，平易近人的态度和字迹用这么书告诉所有想要成功之人的成功之路。 我想很多人看过这本书，但成功...... 道理是谁都知道，但做起来却不容易。 书里面的道理谁不知道呢？作者似乎在吹嘘自己的万能应世之道。我们明白了深奥的道理，简单的却丢了。但我们的生活质量..... 这本书是实实在在读的，真是相见恨晚，在我上学的时候这本书实在是太流行了，我有怀疑流行的毛病，所以只是听说，竟然到了不惑之年才在为孩子买书的间隙加进了这本，......《少年派》热映那阵，柴静专访李安的视频也在网上疯传，很多人拿她和陈文茜比较，网友意见各占一半，这个比较不合适，对于采访对象来说，柴和陈不对等，让两人都去和老六对话，老六的反应，说得深浅，肯定也是不一样的。差不多同时，柴静还采访了《1942》团队，网上出现另外一股声音，说央视白岩松、张泉灵、柴静都采访冯小刚，央视这是在帮电影宣传，拿了宣传费的；等到最近《看见》推出《少女杀死性侵大叔获刑四年事件辨析》、《江西贵溪校车翻坠事件调查》等节目，网上开始出现期待之声，希望柴静去采访袁厉害，这个最近正在风口浪尖上的中年妇人，大家或捧或杀，都来势汹汹，但事情前因后果并不清晰，对柴静的期待，就是对事件原委的期待。
评分一般商品都是人类劳动的产品，具有劳动价值，其交换价格是其价值的货币表现，因此，人们可以根据其生产成本确定其价格。但土地价格不是土地成本的货币表现，不能依生产成本定价。这是因为，土地不是人类劳动的产物，作为地球自然物，自身没有人类劳动价值，无所谓生产成本；并且人类在长期的土地利用过程中所固化在土地中的劳动，不足以表现其价格，现实中土地的开发成本，主要是土地的投资与回收及其应得投资收益，实质是地价的附加。因此，土地价格不由生产成本决定。
评分5.土地价格具有明显的地域性
评分2.书尽量选簿一点的，最好是一本书里只有一两个故事的，这样孩子很快能读完一本，内心就能产生一种成就感和愉悦感。
评分另外，在编写本书过程中，编者参考和引用了一些相关专业书籍的观点或内容，在此谨致谢忱！
评分本丛书旨在发挥正确的导向作用，帮助广大考生迅速提高考试能力、顺利通过全国土地估价师资格考试。由于编写水平有限，书中难免有不足之处，恳请广大读者批评指正。
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