房地产精细操盘 项目定位 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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中汇城控股（集团）房地产研究中心 编

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• 房地产
• 项目定位
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• 市场分析
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• 销售
• 策略
• 城镇化

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122216151

版次：1

商品编码：11545882

包装：平装

开本：16开

出版时间：2014-09-01

用纸：胶版纸

页数：224

内容简介

　　一个地产项目售罄与否，就在于前期研究，项目定位和营销策划的工作是否符合市场需求，操盘过程中的工作细节是否让最初的设想稳健的落实。《房地产精细操盘》系列图书选取了地产开发最重要的的三个环节，即：前期策划、项目定位、推广销售三个关键环节单独成册。这三个环节是房地产操盘最核心和关键的流程每一本书内容都按房地产开发流程和技术关键点做了详细的步骤分解和执行解说。
　　《房地产精细操盘》系列图书主编团队为宗美国际顾问公司的著名操盘手，核心操盘人是武汉大学建筑规划专业博士肖鹏。他带领这个团队服务过合富辉煌和上海易居克而瑞集团，参与过很多房地产项目开发，具有丰富的实战经验和专业逻辑体系。
　　本书主编团队的实战经验丰富，对房地产大盘开发的前期研究、项目定位及后期营销策划技术娴熟，理论透彻，案例解说细致，所讲解新地产大盘运作过程中的步骤和工作流程方法，对于初级入门级及正在楼盘销售中做执行的人来说，具有反复启发和拿来可用的特点。
　　另外，该主编团队多年持续研究中国各地地产项目的操盘手法和技术策略，所掌握的详细市场数据很丰富，强调总结项目的操盘规律性和可类别性，讲述和引证的每个案例对不同岗位的读者都有借鉴性。

作者简介

　　宗美国际房地产研究中心专业从事房地产全程策划顾问服务。服务领域为房地产区域开发、土地运营研究、住宅地产、商业地产、城市综合体、旅游地产、产业地产及专业地产等。核心能力为前期策划、规划设计研究、营销顾问、在中国成功操作100多个城市操作项目，涉及城市运营、产业研究、区域开发、土地运营、旧城改造、复合地产开发等多领域。

内页插图

目录

第一章 做市场定位，重在挖掘项目价值 1
第一节 项目市场定位的分析指标 2
一、市场定位在项目定位中的位置 3
二、市场定位要考虑8个方面的重要因素 3
三、从3个方面确定房地产项目的市场定位 4
四、市场定位的步骤 7
五、发掘产品的客户敏感点 9
六、项目定位报告 10
七、产品建议书的7个方面 19
第二节 如何在细分市场中找到目标客户 32
一、市场细分的指标 32
二、各市场细分客户要具有高度可识别性 33
第二章 客户定位――深度挖掘客户资源 35
第一节 新时期房地产开发如何做客户定位 36
一、客户定位重在能锁定客户36
二、做好客户定位必须先做好客户研究 40
三、客户细分是房地产精准营销的必然结果 43
四、可按客户圈层与购买力程度细分客户 45
五、客户细分要做客户特征描述与购房偏好研究46
第二节 标杆企业及知名顾问公司客户细分办法 55
一、Pulte公司客户细分策略 55
二、万科客户细分策略 57
三、知名顾问公司的客户细分办法 63
第三节 客户购房关键触点研究 67
一、什么是客户关键触点 67
二、客户购房关键触点的研究内容 71
三、客户关键触点的研究对象71
四、客户关键触点的研究方法 71
五、7类不同因素影响客户关键触点 72
第三章 产品定位 81
第一节 对产品定位的重要认知 82
一、产品定位的意义 82
二、房地产项目做产品定位的三个价值 83
三、产品定位方向因为产品阶段不同而不同 84
四、做好产品定位的4 个原则 86
五、产品定位方法及程序 87
第二节 影响产品定位的因素分析 93
一、客观因素 94
二、主观因素 98
第三节 产品价值敏感点设置 101
一、产品标准的内容 101
二、区域价值103
三、产品规划的内容 104
四、景观设计价值 113
五、配套设施115
六、物业服务117
第四节 产品定位策略及执行技巧 118
一、提升地产项目产品定位精准度的策略 118
二、房地产项目中产品定位执行技巧 119
第五节 其他品类的产品定位策略 126
一、商业配套126
二、酒店 127
三、写字楼 130
第四章 形象定位――以何种整体形象打动人 137
第一节 项目形象定位概述138
一、房地产CIS系统 138
二、做好项目形象定位的前提143
三、不同阶段的项目整体形象设计 144
四、项目形象定位的6个注意点 149
第二节 建立项目形象定位体系 152
一、形象力 153
二、产品力 157
三、利益诉求点 158
第三节 大盘项目的形象包装策略 161
一、项目视觉识别系统核心部分 161
二、楼盘整体形象设计 163
三、建筑外立面形象定位 164
四、楼盘内在形象172
五、现场销售形象174
六、楼盘广告形象176
七、项目公关形象177
八、服务品牌形象177
第五章 大盘项目的价格定位策略179
第一节 项目价格定位基本概况 180
一、大盘项目价格的构成科目 180
二、房产价格的4个特征 183
三、项目价格定位的5种不同目标185
四、价格定位的3个原则 188
第二节 影响住宅房地产项目价格定位的4类因素 189
一、一般影响因素189
二、区域影响因素 193
三、个别影响因素 195
四、其他影响因素 197
第三节 楼盘项目定价的重要程序 199
一、收集整理市场信息建立费用数据基础 199
二、估计项目成本和需求 200
三、分析项目竞争对手价格策略 200
四、选择定价目标与基本方法200
五、确定楼盘的平均单价 200
六、确定各期、各栋的平均单价 201
七、确定楼层垂直价差 201
八、决定水平价差 204
九、形成项目价目表 207
十、调整价格偏差 208
十一、确定付款方式种类 208
第四节 楼盘项目定价方法选择 212
一、成本导向定价 212
二、需求导向定价 215
三、竞争导向定价 216
四、可比楼盘量化定价法 218

前言/序言

《精细房地产操盘：项目深度解读与价值实现》 一、 洞悉市场脉搏，驾驭周期律动：深度解析房地产市场周期与投资时机 在房地产投资的浩瀚海洋中，能够准确捕捉市场周期，并在恰当的时机入局，是实现资产增值、规避风险的关键。本书并非简单罗列市场数据，而是致力于构建一套系统性的市场周期洞察体系，帮助读者深刻理解房地产市场的内在运行规律。 宏观经济驱动下的周期演变： 我们将从宏观经济视角出发，探讨GDP增长、利率变动、通货膨胀、人口结构变化、城镇化进程以及货币政策等核心要素，如何共同编织房地产市场的周期图谱。读者将学习如何识别不同经济周期阶段（如复苏期、繁荣期、衰退期、萧条期）对房地产市场的影响，以及不同地域、不同业态（住宅、商业、工业、文旅等）在周期中的差异化表现。 微观市场信号的解读： 除了宏观层面的分析，本书还将深入挖掘微观市场层面的信号。这包括对土地成交量价、新房供应量、去化周期、二手房成交量价、租赁市场活跃度、开发商拿地策略、以及消费者信贷意愿等数据的细致解读。我们将教授读者如何通过这些“晴雨表”来判断市场趋势，例如，当土地市场持续降温，新房供应量大幅减少，但去化周期拉长，这可能预示着市场即将进入调整期。 技术分析与周期预测： 我们将介绍一些基础的技术分析方法，例如趋势线、支撑阻力位、成交量分析等，但重点并非用于股票交易，而是将其迁移至房地产市场的分析中，以辅助判断价格趋势和潜在的转折点。通过图表分析，结合宏观与微观数据，形成对市场周期更具前瞻性的判断。 时机选择的策略： 了解周期并非终点，关键在于如何选择最佳的投资时机。本书将详细阐述在不同周期阶段，如何制定差异化的投资策略。例如，在市场底部区域，可能需要重点关注具备长期增长潜力、价格被低估的优质资产；而在市场高位，则应以谨慎为主，或者考虑通过优化现有资产来锁定收益。 风险规避与周期错配： 周期错配是导致投资失败的常见原因。我们将分析如何识别和规避因周期错配带来的风险，例如，在市场下行期强行入市，或者在市场过热期盲目扩张。本书将强调“顺势而为”的原则，但同时也会探讨在特殊情况下，如何通过精准的价值判断，寻找逆周期投资的机会。 区域与城市层面的周期差异： 房地产市场的周期并非全国同步。本书将重点关注不同区域、不同城市的周期演变差异，分析影响这些差异的深层原因，如人口流入、产业结构、政策导向、区域发展规划等。这将帮助读者理解，为什么在同一时间点，一线城市的市场可能与三四线城市呈现出截然不同的走势。 二、 精准定位项目，挖掘核心价值：项目可行性研究与价值评估的科学方法 一个成功的房地产项目，其根基在于精准的项目定位和对项目核心价值的深刻挖掘。本书将摒弃粗浅的经验主义，而是提炼出一套科学、系统、可操作的项目定位与价值评估方法论，帮助读者在项目启动阶段就奠定坚实的基础。 市场细分与目标客群画像： 我们将从宏观市场分析的基础上，进一步深入到具体的项目层面。首先，本书将教授如何进行科学的市场细分，识别潜在的细分市场，并从中选择最具吸引力、与项目资源最匹配的目标市场。接着，我们将详细阐述如何构建精准的目标客群画像，深入理解他们的需求、偏好、消费能力、生活方式以及购买动机。这包括年龄、收入、职业、家庭结构、教育背景、消费观念等多维度分析，力求描绘出栩栩如生的客户肖像。 城市规划与区域潜力分析： 项目的价值与城市发展脉络息息相关。本书将重点分析如何解读城市总体规划、土地利用规划、交通规划、产业规划等，以识别具有发展潜力的区域。我们将教授读者如何通过分析区域人口流入趋势、产业集聚效应、配套设施完善程度、以及未来发展规划等，来预判一个区域的长期价值。 土地资源的深度勘探与价值挖掘： 土地是房地产项目的源头。本书将深入探讨如何从土地的角度进行价值挖掘。这包括对地块的容积率、建筑密度、绿化率、朝向、周边环境、交通便利性、以及历史沿革等多方面因素进行细致的勘察和分析。我们将教授如何通过对比分析周边同类地块的成交价格和开发情况，来预估土地的潜在价值。 产品定位与差异化竞争策略： 在明确目标客群和区域潜力后，本书将聚焦于如何将这些洞察转化为具体的产品定位。我们将探讨不同类型的产品（如刚需住宅、改善型住宅、高端公寓、商业综合体、产业园区等）在功能、设计、品质、配套、服务等方面的核心要素。同时，我们将强调如何在同质化竞争日益激烈的市场中，通过产品创新、服务升级、场景营造等方式，打造项目的差异化竞争优势。 价值评估模型与财务测算： 本书将介绍几种常用的房地产项目价值评估方法，例如收益法、成本法、比较法，并重点解析如何在实际操作中应用这些方法。我们将详细讲解项目投资回报率（IRR）、净现值（NPV）、敏感性分析等关键财务指标的计算和解读，帮助读者建立对项目盈利能力的清晰认知。 风险评估与对策制定： 在项目可行性研究的每一个环节，都伴随着潜在的风险。本书将系统性地梳理项目可能面临的市场风险、政策风险、财务风险、开发风险、运营风险等，并教授读者如何识别、量化和评估这些风险。更重要的是，我们将提供一系列切实可行的风险规避与化解策略，确保项目稳健推进。 三、 精细化操盘，实现价值最大化：项目运营管理与退出策略的智慧 项目定位完成后，成功的关键在于精细化的操盘，贯穿项目的开发、销售、运营及最终退出等全过程。本书旨在提供一套全面而深入的项目操盘指南，帮助读者在复杂多变的房地产市场中，实现项目的价值最大化。 开发流程的精细化管控： 本书将细致分解房地产项目的开发流程，从前期报建、工程招投标、施工管理、质量控制到竣工验收，每一个环节都将提供精细化的管理建议。我们将强调如何通过科学的进度计划、严格的成本控制、高效的资源协调，以及完善的风险预警机制，来确保项目的按时、按质、按预算完成。 营销策略的迭代与创新： 成功的销售是项目价值实现的重要保障。本书将超越传统的销售模式，深入探讨如何根据项目特点、目标客群以及市场变化，制定灵活多变的营销策略。这包括线上线下的整合营销、内容营销、事件营销、社群营销等，以及如何通过数据分析来优化营销效果。我们将强调“以客户为中心”的理念，通过营造良好的客户体验，来提升成交率和口碑。 精细化成本控制与利润保障： 成本控制是房地产项目利润的基石。本书将提供多维度、多层级的成本控制体系。从拿地成本、建安成本、营销费用、管理费用到财务费用，我们将分析每一项成本的构成，并提供有效的控制方法。例如，在建安成本控制方面，将探讨如何通过优化设计、精选供应商、引入竞争机制等方式来降低造价，同时确保工程质量。 客户关系管理与后期服务： 房产交易并非终点，而是长期客户关系的起点。本书将强调客户关系管理（CRM）的重要性，以及如何通过提供卓越的后期服务，提升客户满意度和忠诚度。这包括完善的物业管理、社区营造、增值服务等，从而为项目带来持续的口碑效应和再销售机会。 多元化的退出策略与价值兑现： 项目开发的最终目的是实现价值兑现。本书将详细探讨多种退出策略，包括但不限于：股权转让、资产证券化（ABS/REITs）、分拆上市、整体出售等。我们将分析不同退出策略的优劣势，以及在不同市场环境下，选择何种退出方式更能实现价值最大化。 投后管理与资产增值： 对于持有型物业，投后管理与持续的资产增值是核心。本书将探讨如何通过精细化的运营管理，提升物业的租金收益和资产价值。这包括租户管理、招商策略、业态优化、品牌推广、以及资产升级改造等，旨在实现物业的长期稳定增值。 宏观政策变动下的风险应对： 房地产行业高度依赖政策。本书将分析不同宏观政策（如信贷政策、限购限售政策、税收政策、土地政策等）对项目操盘的影响，并提供如何在政策变动下，灵活调整操盘策略、规避风险、抓住机遇的实践经验。 本书将致力于成为房地产从业者、投资者以及对房地产市场有深入研究需求的读者，不可或缺的案头必备。它并非提供即时答案，而是引导读者掌握一套科学的方法论，从而在纷繁复杂的市场环境中，做出更明智的决策，实现房地产投资与开发的价值最大化。

评分☆☆☆☆☆

我是一个对细节有强迫症的读者，而这本书恰恰满足了我这种需求。它对于每一个操作步骤的描述都细致到令人发指，比如在进行客户画像分析时，作者详细划分了不同收入层级、家庭结构对应的偏好模块，并且给出了相应的模型工具。这绝不是那种泛泛而谈的“要了解客户”的口号，而是提供了具体的调研问卷设计思路和数据分析方法。在产品定位方面，书中对于如何根据地块禀赋和周边竞品情况，快速确定核心价值主张，阐述得极为精辟。我特别喜欢作者在论述中穿插的那些历史案例——那些成功或失败的标志性项目分析，这些故事不仅仅是佐证，更是活生生的教训，让理论不再是冰冷的公式，而是有了鲜活的生命力。阅读这本书的过程，就像是跟着一位顶尖的策划师进行了为期数周的封闭式特训，知识的密度和实战的关联度都达到了一个极高的水平，读完后感觉自己的专业能力得到了质的飞跃。

评分☆☆☆☆☆

这本书的阅读体验，用一个词来形容就是“酣畅淋漓”，因为它彻底颠覆了我对房地产项目操作的某些传统认知。很多我原以为是行业潜规则或需要靠人脉解决的问题，在这本书里，作者用清晰的逻辑和扎实的政策依据，将其转化为一套可以量化、可复制的流程。特别是关于容积率优化和规划调整的章节，内容深度远超我的想象，涉及到大量的法规条文解读和多方利益平衡的技巧，这绝对是教科书上找不到的干货。它仿佛打开了一扇窗，让我看到了一个更复杂、更具技术含量的操盘世界。书中的语言风格非常直接、犀利，不绕弯子，直指核心矛盾，这对于追求效率的专业人士来说是巨大的福音。我甚至在阅读过程中，经常需要停下来，拿出笔在旁边记录下关键的关键词汇和思考方向，因为很多观点都需要时间去消化和内化。这本书的价值在于，它不仅仅传授知识，更重要的是，它重塑了读者对“成功操盘”的底层思维模式。

评分☆☆☆☆☆

从文学角度来看，这本书的文字组织结构和行文节奏感把握得非常到位，虽然是专业书籍，但读起来丝毫没有阻碍感。作者似乎非常懂得如何引导读者的注意力，总能在关键转折点设置悬念或抛出引人深思的问题，让人忍不住想知道接下来的解决方案。我尤其欣赏它对“资金回正周期”和“现金流管理”的论述，这部分内容极其务实，没有过分渲染高回报的可能性，而是强调了在不同经济周期下，如何通过精妙的节奏控制，确保项目能够在健康的现金流状态下顺利推进，这是很多同类书籍中处理得比较薄弱的一环。这本书更像是一部企业级的操作手册，其系统性思维贯穿始终，让你在处理任何一个具体问题时，都能考虑到它对整个项目战略布局的影响。它不仅教你如何把一块地变成房子，更重要的是教你如何把一套房子变成一个可持续盈利的商业闭环，这种高屋建瓴的战略高度，是这本书最宝贵的财富。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计真是让人眼前一亮，那种沉稳中又不失现代感的色调搭配，以及精妙的排版布局，立刻就传递出一种专业、严谨的气息。我本来以为这是一本纯理论的教科书，但翻开目录后才发现，它似乎更像是一份实战操作指南。内容结构安排得非常清晰，从宏观的市场趋势分析到微观的项目落地执行，层层递进，逻辑性极强。特别是关于前期市场调研和选址策略的那几章，作者的分析角度非常刁钻且深入，完全避开了那些老生常谈的套路，而是直击痛点，提供了许多可以立刻应用到实际工作中的方法论。我个人比较关注成本控制和融资结构设计部分，这块的内容写得非常透彻，不仅讲解了常见的财务模型，还结合了近年来的政策变化，给出了应对不同市场环境下的灵活调整方案。读下来感觉作者绝对是圈内资深人士，字里行间都透露着真金白银砸出来的经验教训，而不是纸上谈兵。这本书的价值不在于它教你“是什么”，而在于它告诉你“怎么办”以及“为什么这样做会成功”，对于希望快速提升自己实操能力的行业新人来说，简直就是一本武功秘籍。

评分☆☆☆☆☆

说实话，刚拿到这本书的时候，我对它的期望值并不高，毕竟市面上关于“房地产”的书籍汗牛充栋，大多是换汤不换药的重复内容。然而，这本书的叙事方式和切入点让我感到耳目一新。它不像传统教材那样板着脸孔，而是采用了大量案例剖析的口吻，仿佛一位经验丰富的老前辈在手把手地教你如何应对那些最棘手的问题。其中关于“风险识别与规避”的章节尤其精彩，作者没有采用那种恐吓式的论调，而是冷静地梳理了项目生命周期中可能出现的各种黑天鹅事件，并提供了一套系统性的预警机制和应急预案。这种前瞻性和实操性并重的写作风格，让人读起来丝毫没有枯燥感。更值得称赞的是，它对“精细化管理”的诠释非常到位，不是简单地抠预算，而是从设计标准、施工流程到后期物业服务，每一个环节都进行了精密的打磨和优化，体现出对产品品质近乎偏执的追求。这本书对于我们这种刚接手独立项目的管理者来说，无疑是及时雨，它帮我迅速建立起一套完整的、可执行的精细化管理框架。

评分☆☆☆☆☆

可以的，一本好书

评分☆☆☆☆☆

还没看

评分☆☆☆☆☆

很有深度，文章表达的很详细，挺全的。。。。

评分☆☆☆☆☆

物流快书书正版

评分☆☆☆☆☆

内容为王，好书必须赞！！！！

评分☆☆☆☆☆

东西很好。价格好。。。。。

评分☆☆☆☆☆

很不错的东西 京东的配送速度就是快

评分☆☆☆☆☆

还不错，买了一套，自学中

评分☆☆☆☆☆

写的很好，还会再买