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《棚户区改造土地开发项目成本审核政策汇编》编委会 编

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• 棚户区改造
• 土地开发
• 项目成本
• 成本控制
• 政策法规
• 城市更新
• 房地产开发
• 工程管理
• 经济学
• 投资

出版社： 中国财政经济出版社

ISBN：9787509577554

版次：1

商品编码：12246889

包装：平装

开本：16开

出版时间：2017-11-01

用纸：胶版纸

内容简介

棚户区改造是重大的民生工程和发展工程，是推进以人为核心的我国新型城镇化建设的重要举措。近年来出台的一揽子棚户区改造政策，基于此，《棚户区改造土地开发项目成本审核政策汇编》编委会对国务院、中央相关部门和北京市出台的棚户区改造政策进行了系统梳理和汇总，形成了《棚户区改造土地开发项目成本审核政策汇编》。本书按照棚户区改造项目的工作流程，汇集了综合文件、前期费用、征地费用、拆迁费用、市政基础设施建设费用、安置房建设费用、融资、利润或管理费、审计费、委托入市交易服务费、税收、律师费等12类78个政策性文件，附录部分是棚户区改造土地开发项目成本科目表。本书是从事保障性安居工程和棚户区改造的政府部门管理人员的实务政策指南，是规划勘测设计部门和开发建设单位的工具书，也是高等院校和研究机构从事棚户区改造政策研究的参考文献。

目录

综合类
国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见
（2015年6月25日国发（2015）37号）
国务院关于加快棚户区改造工作的意见
（2013年7月4日国发（2013）25号）
国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知
（2014年7月21日国办发（2014）36号）
国务院国有资产监督管理委员会关于加快推进国有企业棚户区改造工作的指导意见
（2014年1月15日国资发改组（2014）9号）
住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部农业部国家林业局国务院侨务办公室中华全国总工会关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知
（2012年12月12日建保（2012）190号）
住房和城乡建设部国家发展和改革委员会财政部国土资源部中国人民银行关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见
（2009年12月24日建保（2009）295号）
北京市人民政府关于印发北京市公共服务类建设项目投资审批改革试点实施方案的通知
（2016年8月5日京政发（2016）35号）
北京市人民政府关于加快棚户区改造和环境整治工作的实施意见
（2014年6月25日京政发（2014）18号）
北京市国土资源局北京市发展和改革委员会北京市财政局北京市规划委员会北京市住房和城乡建设委员会关于印发进一步规范企业投资土地一级开发项目利润管理的通知
（2015年1月23日京国土储（2015）37号）
北京市发展和改革委员会北京市重大项目建设指挥部办公室关于加快涉及集体土地棚户区改造和环境整治项目审批有关事宜的通知
（2015年4月7日京发改（2015）693号）
北京市重大项目建设指挥部办公室北京市住房和城乡建设委员会关于印发《关于进一步明确北京市棚户区改造项目认定条件的意见》的通知
（2015年8月14日京重大办（2015）61号）
北京市国土资源局关于进一步规范棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标有关工作的通知
（2016年3月25日京国土储（2016）111号）
北京市国土资源局关于印发《北京市棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标的指导意见（试行）》的通知
（2016年6月20日京国土储（2014）289号）
前期费用类
国家发展计划委员会住房和城乡建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定的通知
（2002年1月7日计价格（2002）10号）
国家发展计划委员会国家环境保护总局关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知
（2002年1月31日计价格（2002）125号）
国家发展计划委员会关于印发建设项目前期工作咨询收费暂行规定的通知
（1999年9月10日计价格（1999）1283号）
国家发展和改革委员会办公厅国土资源部办公厅关于征求对地质灾害危险性评估收费管理办法意见的函
（2006年4月13日发改办价格（2006）745号）
国家测绘局关于印发《测绘工程产品价格》和《测绘工程产品困难类别细则》的通知
（2002年1月28日国测财字（2002）3号）
中国城市规划协会关于发布城市规划设计计费指导意见的通知
（2004年6月1日中规协秘字（2004）第022号）
北京市发展和改革委员会关于测绘产品收费标准的通知
（2006年6月28日京发改（2006）1009号）
北京市文物局关于在本市棚户区改造和环境整治中进一步简化文物审批工作的意见
（2013年8月15日京文物（2013）1197号）
北京市文物局关于在本市棚户区改造和环境整治中做好文物保护工作的指导意见
（2013年8月15日京文物（2013）1199号）
征地费用粪
中华人民共和国耕地占用税暂行条例
（2007年12月1日中华人民共和国国务院令第511号）
财政部国家林业局关于印发森林植被恢复费征收使用管理暂行办法的通知
（2002年10月29日财综（2002）73号）
北京市人民政府发布《北京市实施（中华人民共和国耕地占用税暂行条例）办法》
（2009年2月2日北京市人民政府令第210号）
北京市人民政府发布《北京市建设征地补偿安置办法》
（2004年5月21日北京市人民政府令第148号）
北京市人民政府发布《北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》
（1994年9月26日北京市人民政府令1994年第21号）
北京市人民政府办公厅印发关于完善征地超转人员生活和医疗保障工作的办法的通知
（2015年2月17日京政办发（2015）11号）
北京市人民政府办公厅关于印发北京市耕地开垦费收缴和使用管理办法的通知
（2002年11月25日京政办发（2002）51号）
拆迁费用类
宅基地拆迁
北京市集体土地房屋拆迁管理办法
（2003年6月6日北京市人民政府令第124号）
北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市集体土地房屋拆迁管理
办法实施意见》的通知
（2003年7月28日京国土房管拆（2003）666号）
居民拆迁
国有土地上房屋征收与补偿条例
（2011年1月21日中华人民共和国国务院令第590号）
住房和城乡建设部关于印发《国有土地上房屋征收评估办法》的通知
（2011年6月3日建房（2011）77号）
北京市住房和城乡建设委员会北京市发展和改革委员会北京市规划委员会北京市国土资源局北京市财政局关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知
（2012年7月12日京建法（2012）19号）
北京市人民政府关于印发北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知
（2011年5月27日京政发（2011）27号）
北京市住房和城乡建设委员会关于批转北京房地产估价师和土地估价师协会《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》的通知
（2009年6月18日京建拆（2009）450号）
国有非宅拆迁
北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法》的通知
（2016年12月22日京建法（2016）19号）
北京房地产估价师和土地估价师协会关于发布《北京市企业国有建设用地使用权收购补偿价格评估技术指引》的通知
（2015年4月2日北估秘（2015）004号）
集体非宅拆迁
北京房地产估价师和土地估价师协会关于发布《北京市房屋重置成新价评估技术标准》的通知
（2016年6月1日北估秘（2016）001号）
……

市政基础设施建设费用类
安置房建设费用类
融资类
利润或管理费娄
审计费粪
委托入市交易服务费类
税收类
律师费类
附录

精彩书摘

　　《棚户区改造土地开发项目成本审核政策汇编》：
　　2.简化建设项目立项手续。将项目建议书和可行性研究报告合并审批。
　　3.简化规划许可手续。规划国土部门会同相关单位先行审定建设项目设计方案，并出具审查意见；项目单位可依据审查意见到相关部门办理审批手续，并组织开展有关工作。相关审批手续齐备后，即可办理建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
　　4.简化划拨用地报批手续。市政府批准用地的，在征地“一书四方案”（建设项目用地呈报说明书和农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案、供地方案）和区政府用地申请函中提出供地方式，由市规划和国土资源管理委员会审核并报市政府批准后，办理征地批复，在征地批复中明确供地方式，并据此核发《国有建设用地划拨决定书》。
　　5.简化施工招标投标手续。在保证招标投标工作质量前提下，招标人与投标人可协商确定与工程规模相匹配的投标文件编制时间。项目单位可依据建设项目设计方案的审查意见办理开标手续。
　　6.简化施工审批手续。规划国土部门出具建设项目设计方案审查意见后，项目单位即可申请办理施工图审查、施工登记等手续。在项目单位取得用地批准手续、规划国土部门出具的相应确认文件、公安消防机构出具的消防设计审核意见，依法确定施工单位、施工现场具备施工条件的前提下，住房城乡建设部门予以办理施工登记，并同步开展质量监督、安全监督、建筑节能设计备案工作。将除市政府投资项目外的年度投资计划与施工许可并联办理。
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《现代城市更新：挑战与机遇》 内容简介 本书深入探讨了当代城市更新进程中，特别是涉及城市核心区功能重塑、老旧社区环境改善以及存量土地高效利用等关键议题所面临的复杂挑战与蕴含的巨大机遇。我们聚焦于宏观政策导向、微观实践操作、社会公平维度以及技术创新应用等多个层面，力求构建一个全面而深入的城市更新知识图谱。 第一部分：城市更新的理论基础与时代背景 本部分首先梳理了全球城市化进程的历史脉络，特别是针对高密度、高存量土地特征的城市发展阶段，阐述了“城市更新”取代传统“城市扩张”成为主流发展模式的必然性。我们详细分析了当前推动城市更新的核心驱动力，包括人口结构变化（老龄化与少子化）、环境可持续性要求、对城市竞争力的追求，以及市民对更高品质居住环境的强烈诉求。 理论层面，本书引入了多学科交叉的视角，解读了“韧性城市”、“智慧城市”、“紧凑城市”等前沿概念在城市更新实践中的具体体现。同时，我们批判性地考察了西方发达国家在布朗菲尔德再开发、历史街区保护与活化方面的经验与教训，为我国特有的城市肌理和管理体制提供了国际视野下的参照系。 第二部分：政策框架与法律保障体系的构建 城市更新是一项复杂的系统工程，离不开清晰、稳定且具备前瞻性的政策引导。本章详细解析了国家层面关于存量土地再开发、历史文化街区保护、老旧小区综合整治等方面的最新政策文件体系。我们侧重于梳理这些政策在目标设定、实施路径、资金筹措机制和审批流程上的演变逻辑。 重点关注了“规划引领”与“要素保障”两大核心环节。在规划层面，深入剖析了国土空间规划体系改革背景下，城市更新单元划定、容积率重新分配、公共空间系统优化的技术标准和审批机制。在要素保障方面，本书系统性地介绍了土地供应模式（如协议出让、招拍挂、作价出资等在更新项目中的灵活运用）、税收激励政策（如房产税、土地增值税的减免与调整），以及金融支持工具（如专项债、政策性银行贷款在复杂项目中的应用策略）。 法律保障体系的构建是确保更新项目顺利推进的基石。本部分细致对比了《城市规划法》、《土地管理法》及相关法规中涉及的产权界定、征收补偿、异议处理等关键法律条款，特别强调了在非批量、碎片化更新地块中，如何依法合规地处理复杂的权利关系和利益平衡问题。 第三部分：项目实施中的技术路径与操作难点 城市更新项目往往面临现状复杂、权属交叉、管线密集等技术难题。本书提供了针对性的工程技术解决方案和项目管理策略。 在工程技术方面，重点讨论了超高密度区域的地下空间综合开发利用技术（如地下综合管廊、地下商业空间复合利用），既有建筑的结构加固与能效提升改造技术（绿色建筑标准在既有建筑中的应用），以及复杂拆迁环境下的精准拆除与环境污染风险控制技术。 项目管理与运营方面，本书提出了“小切口、快见效”的滚动开发策略，强调了在复杂利益主体博弈下，如何通过引入第三方专业机构、建立透明的决策反馈机制，有效降低执行风险。特别针对“留改拆”的平衡艺术，提出了基于价值评估和居民意愿调查的科学决策模型。我们探讨了如何运用BIM技术、地理信息系统（GIS）对存量资产进行全生命周期管理，提高前期诊断的精度和后期运营的效率。 第四部分：社会公平与社区共建：人文关怀视角 城市更新的最终目标是提升人民的福祉，因此，社会公平和人文关怀是衡量更新项目成败的关键标准。本书将社会学、人类学视角融入城市更新实践。 本部分深入剖析了城市更新过程中的“绅士化”（Gentrification）现象及其对原住居民和中小微企业的冲击。我们详细介绍了建立多层次的安置补偿机制，包括产权调换、货币补偿以及社区服务置换等多种选择，旨在最大限度保障弱势群体的居住权益。 社区共建模式是本章的重点。我们倡导“自下而上”的规划设计理念，探讨了如何通过建立社区工作站、组织居民工作坊、设计“微更新”试点项目，鼓励居民深度参与到空间设计、功能定位和公共设施的运营管理中。同时，对老字号、传统手工业在更新浪潮中如何实现“活态保护”和“业态升级”提供了具体的扶持政策建议和商业模式创新案例。 第五部分：投融资模式创新与风险管理 鉴于城市更新项目的公益性、长期性与高投入特性，传统的单一资金来源难以支撑。本书构建了一套多层次、多渠道的投融资体系框架。 我们系统分析了PPP（政府和社会资本合作）、TOD（以公共交通为导向的开发）模式在更新项目中的适用性与约束条件。详细介绍了“公共价值采购”（PVS）等新型激励机制，以及如何通过“存量资产证券化”（ABS）盘活更新过程中的土地或物业资产，实现资金的滚动循环。 风险管理部分，本书着重于识别和量化项目在政策变动、市场波动、历史遗留问题（如产权纠纷、环境污染）等方面存在的潜在风险。我们提出了基于情景分析的财务敏感性测试方法，并设计了针对不同风险类别的风险分散与规避策略，确保项目的财务可行性和可持续运营能力。 结语 《现代城市更新：挑战与机遇》旨在为政策制定者、规划师、工程师、投资者以及社区工作者提供一份立足于实践、根植于理论的参考指南。我们相信，通过系统性的学习与审慎的规划，城市更新能够真正实现从“建设”到“治理”，从“拆改”到“共生”的深刻转型，最终塑造出更具活力、更富包容性、更可持续的现代城市形态。

评分☆☆☆☆☆

这本书的市场定位，我觉得应该很精准。作为一名多年从事房地产开发行业的投资分析师，我一直在寻找能够系统梳理棚户区改造这类复杂项目的成本控制与财务管理的权威指南。过去，我们接触到的很多资料都是零散的，要么是宏观的政策解读，要么是具体的财务核算方法，但缺乏一个将两者有机结合，并且能聚焦于棚户区改造这一特定领域的深度分析。这本书的出现，恰好填补了这一空白。我个人非常看重它在“成本审核”这个环节的专业性。棚户区改造项目，其成本构成极其复杂，涉及土地征收、拆迁安置、基础设施建设、公共服务配套、甚至包括对原有居民生活方式的重塑等多个维度。如何科学、合理地界定和审核这些成本，防止成本虚高，保证资金的有效投入，是项目成功的关键。我期待在这本书中能看到关于成本分类、定额标准、造价估算、经济效益评估以及审计监督等方面的详尽阐述。特别是对于那些在实践中容易出现争议的成本项，比如搬迁补偿、过渡期安置成本、以及回迁房建设成本等，这本书能否提供一些具有操作性的审核技巧和案例？另外，鉴于当前国家对房地产市场的调控以及对资金合规性的日益重视，这本书能否结合最新的财政政策和金融监管要求，为棚户区改造项目的成本管理提供前瞻性的指导，帮助我们规避潜在的财务风险？

评分☆☆☆☆☆

作为一名曾经参与过多个棚户区改造项目审计工作的注册会计师，我对“成本审核”这件事有着切身的体会，也深知其中的复杂性和挑战性。棚户区改造项目，在本质上是一种特殊的公共工程建设与房地产开发相结合的项目，其成本构成往往比一般的商品房开发项目更为复杂，而且涉及的利益方众多，政策变动也相对频繁。我急切地希望在这本《棚户区改造土地开发项目成本审核政策汇编》中，能够找到一些能够系统化、规范化地指导成本审核工作的具体内容。例如，在拆迁成本方面，如何界定补偿的合理范围，如何识别和防范可能存在的虚报、冒领行为；在建安成本方面，如何进行有效的工程造价审核，如何评估不同类型安置房的建设成本；在配套设施成本方面，如何科学地核算和分摊公共设施的投入；以及在融资成本方面，如何分析和审核项目的融资结构和利率水平。我期待书中能够提供一些具体的审核清单、风险提示以及案例分析，帮助我们审计人员能够更准确地把握项目的成本边界，有效揭示潜在的财务风险和舞弊行为。如果这本书能够提供一套清晰的、具有可操作性的成本审核框架，并且能够将最新的政策要求融入其中，这将极大地提升我们审计工作的专业性和效率，确保棚户区改造项目资金使用的合规性和效益性。

评分☆☆☆☆☆

作为一名地方政府负责城建工作的基层公务员，我一直认为，棚户区改造项目不仅仅是简单的地产开发，它承载着提升居民生活品质、优化城市空间布局、推动区域经济发展等多重社会责任。因此，对于项目的成本控制和资金运作，我们始终保持着高度的警惕和审慎。这本书的标题《棚户区改造土地开发项目成本审核政策汇编》，立刻吸引了我的注意。我非常希望能在这本书中找到关于如何科学、公正地评估棚户区改造项目成本的系统性论述。这其中，我特别关注政策的解读和应用。棚户区改造涉及的政策面非常广，从土地征收补偿、房屋拆迁安置、到安置房建设标准、配套设施建设、再到资金筹措和管理，每一项都与成本息息相关。我希望这本书能帮我们梳理清楚不同时期、不同地区棚户区改造政策在成本审核上的差异和演变，并且能够提供一些量化的标准和依据。例如，对于拆迁补偿，如何科学地评估房屋价值、搬迁费用、停产停业损失等，如何避免过度补偿或者补偿不足？对于安置房建设，如何确保建设成本的合理性，同时又保证工程质量和居住舒适度？我更期待的是，这本书能提供一些具体的审核流程和方法，帮助我们基层工作者能够更有效地履行职责，既要保障项目顺利推进，又要防止资金的浪费和流失，最终实现政府、企业和居民的多赢局面。

评分☆☆☆☆☆

这本书，说实话，刚拿到手的时候，我的心情是有些复杂的。作为一名在基层土地开发一线摸爬滚打了十多年的老兵，我太清楚“棚户区改造”这几个字背后沉甸甸的分量了。我们每天都在和各种复杂的地块、棘手的钉子户、繁多的审批流程以及永远像黑洞一样的资金打交道。所以，当看到这本《棚户区改造土地开发项目成本审核政策汇编》时，我的第一反应就是：“终于有本靠谱的能给我指点迷津的书了！”我特别期待这本书能帮我梳理清楚那些政策的脉络，特别是关于成本审核的部分。我知道，棚户区改造项目，钱是关键，也是最容易出问题的地方。动辄几十亿上百亿的投入，一旦成本控制不好，或者审核不严谨，那真是会造成巨大的损失，甚至影响整个项目的进展。我希望能在这本书里看到一些关于成本构成、审核标准、风险防范以及如何提高资金使用效率的具体指导。尤其是一些前沿的政策解读，比如最新的征收补偿政策对成本核算的影响，还有国家对于绿色建筑、节能减排等方面的成本投入是否能得到政策支持等等。如果这本书能够将这些零散的政策点串联起来，形成一个清晰的框架，并且能够结合实际案例进行剖析，那简直就是我等基层工作者的福音了。毕竟，我们每天都在一线实操，很多政策条文在纸面上看起来清晰，但到了具体执行层面，总会遇到各种意想不到的偏差和困难。期待这本书能为我提供一套行之有效的解决方案，让我能更专业、更高效地开展工作。

评分☆☆☆☆☆

我是一位城市规划专业的在读研究生，目前的研究方向之一就是关注我国城市更新与可持续发展。棚户区改造作为我国城市化进程中的一个重要组成部分，其背后的经济、社会和环境影响都极为深远。对于我来说，一本聚焦于“成本审核”的政策汇编，不仅仅是一份工具书，更是一个观察和理解棚户区改造项目运作逻辑的窗口。我深知，任何一个大型城市开发项目，其可行性很大程度上取决于成本效益的平衡。尤其是在棚户区改造这样涉及大量拆迁安置和公共投入的项目中，成本的科学核算和严格审核，是确保项目能够可持续推进，并且最终能够达到预期社会效益的关键。我特别希望能从这本书中学习到，在复杂的政策环境下，如何将各种补偿标准、建设成本、以及可能的溢出效应（例如对周边地区经济的带动作用）进行量化和整合。我期待书中能够提供一些前沿的成本分析模型，或者介绍一些国际上在类似城市更新项目中的先进成本审核经验，并结合我国棚户区改造的特点进行本土化解读。此外，我也对书中可能涉及的“政策汇编”部分感到好奇，希望它能涵盖最新的国家和地方层面的相关政策法规，并且能够清晰地阐述这些政策是如何影响项目成本的。如果这本书能为我提供一个扎实的理论基础和实践指导，对于我未来在城市规划领域的深入研究，将具有非常重要的意义。