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任澤平 夏磊 熊柴 著

圖書標籤:

• 房地産
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• 經濟
• 市場分析
• 金融
• 房産
• 宏觀經濟
• 風險管理
• 政策

店鋪： 銳凡圖書專營店

齣版社： 人民齣版社

ISBN：9787010179896

商品編碼：25321431065

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2017-09-01

用紙：膠版紙

頁數：424

正文語種：中文

基本信息
商品名稱：	房地産周期
作者：	任澤平
市場價：	68.00
ISBN號：	9787010179896
齣版社：	人民齣版社
商品類型：	平裝

內容簡介

房地産是如此的重要，而又如此的廣受爭議。它是財富的象徵、經濟周期之母、金融危機的策源地、大類資産配置的核心，同時它關係民生福祉、社會穩定、實體經濟競爭力。對於如此重要的問題，長期以來社會各界對於房價、泡沫風險、人口流動、城市規劃、大城市病、長效機製等存在廣泛的爭論、分歧乃至誤解。 　　本書是作者過去十年研究的一個總結，對關於房地産的一係列重要問題進行瞭長期認真的研究、推敲和琢磨，以期能夠經得起時代的檢驗。書中采用廣泛的國際視野、豐富的曆史資料、紮實的數據邏輯，試圖尋找那些爭論和誤解背後的真相以及事實，並建立分析房地産周期的邏輯框架，以期既能很好地解釋過去，又能可靠地推演未來。

 

目錄

導論 第一篇 房地産周期的基本規律與國際經驗：一綫房價隻漲不跌的神話 第一章 中國房地産周期研究 第一節 房地産周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融 第二節 房地産長周期的階段性特點：理論邏輯與國際經驗 第三節 中國房地産周期：過去、現在與未來 第四節 房地産政策工具的影響機製分析與國際比較 第五節 增速換擋期德日颱韓的房市走勢及啓示 第二章 人口遷移的國際規律與中國展望：城市的勝利 第一節 人口遷移的主要理論邏輯 第二節 國際上人口遷移規律：城市的勝利 第三節 中國人口遷移趨勢：步入第二階段，嚮大都市圈集聚 第四節 中國人口遷移展望：集聚與分化 第三章 從國際經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢：人口控製VS城市規劃 第一節 城市人口集聚的基本邏輯與國際經驗 第二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力 第三節 交通擁堵、環境汙染、資源約束與人口規模 第四節 北京、上海人口發展存在的突齣問題 第五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃 第二篇 房地産市場風險：十次危機九次地産 第四章 全球曆次房地産大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啓示 第一節 美國1923—1926年佛羅裏達州房地産泡沫 第二節 日本1986—1991年房地産泡沫 第三節 中國1992—1993年海南房地産泡沫 第四節 東南亞1991—1996年房地産泡沫與1997年亞洲金融風暴 第五節 美國2001—2007年房地産泡沫與2008年次貸危機 第六節 曆次房地産泡沫的啓示 第五章 中國房地産泡沫風險有多大? 第一節 什麼造就瞭中國一二綫城市房價隻漲不跌的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發 第二節 絕對房價：居於世界前列 第三節 房價收入比：一二綫城市偏高，三四綫城市基本閤理 第四節 庫存：去化壓力比較大的是三四綫中小城市 第五節 租金迴報率：整體偏低 第六節 空置率：三四綫城市高於一二綫城市 第七節 房地産杠杆：居民杠杆快速上升但總體不高，開發商資産負債率快速上升 第六章 這次不一樣? 2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較 第一節 中國一綫城市房地産泡沫程度很高：與日本和香港比較 第二節 與過去比：此輪一綫城市房價上漲的新特點 第三節 與日本1986一1991年房地産大泡沫比 第四節 與2015年中國股市大泡沫比 第五節 一綫城市房價泡沫的影響與風險 第七章 保匯率還是保房價：來自俄羅斯、東南亞和日本的啓示 第一節 房價和匯率的理論關係 第二節 “俄羅斯模式”：棄匯率、保房價 第三節 “日本模式”：保匯率、棄房價 第四節 “東南亞模式”：棄匯率、棄房價 第五節 來自三種模式的啓示 第三篇 房地産政策與製度：短期調控和長效機製 第八章 德國房價為什麼長期穩定、在全球獨善其身? 第一節 德國房價長期穩定、在全球獨善其身 第二節 德國住房供給：居住導嚮的製度設計，總量充足、市場多元 第三節 德國住房需求：貨幣政策盯住通脹，住厲金融政策長期保持中性，城市體係均衡第四節 啓示 第九章 中國房地産調控二十年：問題、反思和抉擇 第一節 1998—2001年：房改啓動市場 第二節 2002—2004年：抑製房地産市場過熱 第三節 2005—2007年：穩定住房價格 第四節 2008—2009年：刺激住房消費 第五節 2010—2013年：遏製房價上漲 第六節 2014—2016年9月：藉穩增長和去庫存，再度刺激 第七節 2016年9月至今：長短結閤，促進健康發展 第八節 曆次房地産調控的反思 第十章 誰是房地産盛宴的最大受益者：房價構成分析 第一節 從宏觀來看，土地齣讓金和稅收占房價的八成 第二節 從中觀城市來看，土地齣讓金和稅收占房價的六成左右 第三節 從微觀企業來看，土地齣讓金和稅收約占房價的六成左右 第十一章 地王之謎：來自地方土地財政視角的解釋 第一節 地王頻齣和高房價背後的製度因素：土地財政 第二節 土地財政的曆史和成因 第三節 土地財政是地方政府的核心 第四節 客觀認識土地財政的積極作用 第五節 正視土地財政帶來的待解問題 第六節 改革完善土地財政 第十二章 供需錯配、人地分離：一綫城市高房價、三四綫城市高庫存的根源 第一節 人口遷移趨勢：大都市圈化 第二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離 第三節 解決之道：從短期調控到長效機製，從限製需求轉嚮供給側改革 第十三章 房産稅會推齣嗎：從曆史和國際視角推斷 第一節 房地産稅改革的國際經驗與國內必要性 第二節 個人住房房産稅推齣需要具備六大前提條件 第三節 房産稅的曆史和效果 第四節 其他國傢和地區房産稅實踐經驗 參考文獻 後記

房地産市場：潮起潮落的經濟脈搏 房地産，作為國民經濟的重要支柱，其價格與成交量的波動，如同潮汐般規律又充滿變數，深刻影響著個體財富、企業經營乃至整個社會的發展。本書旨在深入剖析房地産市場背後的驅動力量，揭示其周期性變化的內在邏輯，並為讀者提供一套審慎的視角，以應對這場經濟的盛宴與挑戰。 第一章：房地産市場的定義與構成 房地産市場並非一個單一的概念，它是一個由土地、建築物、以及圍繞它們産生的各種交易、投資、開發、租賃、管理等活動所構成的復雜生態係統。本章將首先界定房地産的範疇，區分住宅、商業、工業、農業等不同類型的房地産，並闡述它們在經濟中的不同角色和功能。我們將深入探討構成房地産市場的關鍵參與者，包括購房者（首次購房者、改善型購房者、投資客）、開發商（大型房企、區域性開發商、項目型開發商）、投資者（個人投資者、機構投資者、海外投資者）、金融機構（銀行、信托、基金、保險公司）、政府（規劃部門、監管部門、稅收部門）以及服務提供商（中介、評估師、建築商、物業管理公司）等。理解這些參與者的動機、行為模式及其相互作用，是解讀房地産市場運作機製的基石。 第二章：驅動房地産市場發展的核心要素 房地産市場的波動，錶麵上看是價格的漲跌，但其背後卻受到一係列深層因素的驅動。本章將逐一剖析這些核心要素： 宏觀經濟環境： 經濟的增長速度、通貨膨脹水平、利率政策、就業率、居民收入增長等宏觀指標，直接影響著人們的購買力和投資意願。強勁的經濟增長通常伴隨著房地産市場的繁榮，而經濟衰退則可能導緻市場降溫。 人口結構與城鎮化進程： 人口增長、年齡結構的變化（例如年輕人口的增加刺激首次購房需求，老齡化則可能增加租賃需求）、以及人口嚮城市集中的趨勢（城鎮化），是房地産市場長期需求的基本支撐。高城鎮化率和持續的人口流入，為城市房地産帶來瞭穩定而可觀的需求。 貨幣政策與信貸環境： 央行的貨幣政策，尤其是利率的調整和信貸的鬆緊程度，對房地産市場有著立竿見影的影響。低利率和寬鬆的信貸政策能夠降低購房和投資成本，刺激市場活躍；反之，緊縮的貨幣政策則會增加融資難度，抑製市場需求。 財政政策與土地供應： 政府的財政支齣（例如基礎設施建設）、稅收政策（例如房産稅、交易稅）、以及土地供應的規劃和節奏，都對房地産市場産生重要影響。閤理規劃土地供應，既能保障市場需求，又能避免過度炒作。 技術進步與城市規劃： 新的建築技術、綠色建築理念、以及城市規劃的優化（例如交通網絡的完善、公共設施的配套），能夠提升房地産的價值和吸引力，甚至創造新的市場需求。 社會文化與消費者偏好： 住房的社會文化意義，例如“安居樂業”的傳統觀念，以及消費者對居住品質、社區環境、學區等偏好的演變，也潛移默化地影響著房地産市場的走嚮。 第三章：房地産市場周期的內在機理 房地産市場並非直綫發展，而是呈現齣周期性的波動。本章將深入探討這種周期性是如何形成的： 繁榮期（Expansion）： 在經濟嚮好、信貸寬鬆、人口流入等積極因素的推動下，房地産市場開始升溫。房價上漲，成交量活躍，開發商積極拿地開發，投資熱情高漲。這個階段通常伴隨著樂觀情緒的蔓延。 過熱期（Overheating）： 當市場情緒過度樂觀，投資投機行為增加，房價上漲速度脫離實際價值增長時，市場便進入過熱狀態。信貸擴張加速，潛在風險開始纍積。 調整期（Adjustment/Correction）： 隨著宏觀經濟政策收緊、信貸環境變化、或市場預期逆轉，房地産市場開始降溫。房價上漲乏力，甚至齣現下跌，成交量萎縮，部分投資客離場，開發商麵臨資金壓力。 衰退期（Contraction）： 在調整期未能有效化解風險的情況下，市場可能進入衰退期。房價大幅下跌，開發商齣現違約風險，市場情緒低迷，觀望情緒濃厚。 復蘇期（Recovery）： 隨著經濟的逐步恢復，政策的調整，以及市場風險的釋放，房地産市場開始顯現復蘇跡象。需求開始迴暖，價格止跌企穩，市場信心逐漸恢復，為下一輪周期奠定基礎。 我們將詳細分析每個階段的典型特徵、價格與成交量的變化趨勢，以及影響周期轉換的關鍵觸發因素。這包括市場情緒的自我實現效應、信貸周期的影響、以及政策調控的作用。 第四章：房地産市場周期的衡量與分析工具 準確地識彆和分析房地産市場的周期，是製定有效策略的關鍵。本章將介紹常用的衡量與分析工具： 價格指數： 如新房價格指數、二手房價格指數，用於追蹤房地産價格的整體走勢。 成交量指標： 包括新房銷售量、二手房成交量、土地成交量等，反映市場的活躍程度。 庫存量指標： 衡量待售房屋的數量，如商品房待售麵積、去化周期等，是判斷市場供需關係的重要依據。 租金迴報率： 衡量投資房地産的收益水平，對判斷市場是否被過度炒作具有參考意義。 宏觀經濟數據： GDP增速、CPI、PPI、M2、新增貸款等，是分析房地産市場宏觀背景的重要依據。 政策信號： 央行貨幣政策、政府房地産調控政策、土地政策等，是理解市場短期波動的關鍵。 技術分析工具： 如趨勢綫、移動平均綫、K綫圖等，雖然在房地産市場中的應用相對較少，但仍可作為輔助參考。 我們將演示如何運用這些工具，結閤實際數據，對當前房地産市場的周期位置進行初步判斷。 第五章：房地産市場周期的影響與風險 房地産市場的波動，對經濟和社會産生深遠的影響，既有積極的一麵，也伴隨著潛在的風險。 對個體財富的影響： 房地産作為居民最主要的資産之一，其價格波動直接影響著傢庭財富的增減。房地産繁榮期可能帶來財富效應，但過度上漲後的下跌則可能導緻財富縮水。 對企業經營的影響： 房地産開發、建築、建材、傢居等相關行業，對房地産市場周期高度敏感。市場的繁榮能夠帶動相關産業發展，而市場的低迷則可能導緻企業倒閉、裁員。 對金融體係的風險： 房地産市場與金融體係緊密相連。房地産價格的過度上漲可能導緻銀行信貸風險，一旦齣現大規模違約，可能引發金融危機。 對宏觀經濟的傳導效應： 房地産市場的波動會通過投資、消費、金融等渠道，對國民經濟産生廣泛影響。例如，房地産的繁榮可能拉動相關産業，但過度的依賴也可能導緻經濟結構失衡。 社會公平與民生問題： 房價的快速上漲，加劇瞭社會貧富差距，使得“居者有其屋”的目標變得更加睏難，可能引發社會不穩定因素。 第六章：應對房地産市場周期的策略 理解房地産市場的周期性，並非是為瞭預測每一次價格的精確變動，而是為瞭建立一種審慎的投資和購房理念，以及製定風險管理策略。 對於購房者： 理性評估自身需求與能力： 避免盲目跟風，根據自身經濟實力和長期居住需求做齣決定。 關注房産的長期價值： 綜閤考慮地段、配套、升值潛力等因素，而非僅僅關注短期價格波動。 做好資金規劃： 預留充足的首付和還款能力，應對利率變動和可能的意外支齣。 分散投資風險： 不要將所有資産都集中在房地産上。 對於投資者： 審慎分析周期位置： 識彆市場處於周期的哪個階段，並據此調整投資策略。 關注基本麵： 深入研究宏觀經濟、人口結構、政策導嚮、區域發展等基本麵因素。 注重現金流與迴報： 在投資決策中，除瞭價格升值，也要關注租金迴報等現金流。 長期投資理念： 避免頻繁交易，選擇有長期增長潛力的區域和物業。 風險控製： 閤理配置資産，設定止損點，不進行過度杠杆投資。 對於政策製定者： 保持政策的連續性和穩定性： 避免政策的劇烈變動，給市場一個穩定的預期。 加強市場監管： 遏製投機炒作，規範市場行為，防範金融風險。 促進房地産市場的健康發展： 建立健全多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房製度。 優化土地供應與城市規劃： 引導房地産市場健康有序發展。 結語： 房地産市場的周期性是客觀存在的經濟現象。本書並非提供“一夜暴富”的秘籍，也非唱衰市場的悲觀預言。其核心在於，通過深入的分析和理性的視角，幫助讀者理解房地産市場的運行規律，認識其中的機遇與挑戰，從而在波濤洶湧的房地産市場中，做齣更明智的決策，守護好自己的財富，並為更長遠的未來做好規劃。市場的潮起潮落，終將歸於理性與可持續發展。

評分☆☆☆☆☆

這本書的行文風格非常大膽和前衛，它不像傳統的學術著作那樣墨守成方圓，反而充滿瞭對既有理論的挑戰和反思。作者在探討周期性波動時，引入瞭大量的行為經濟學視角，這一點非常吸引我。他沒有滿足於傳統的凱恩斯主義或者貨幣主義的解釋框架，而是深入挖掘瞭人類心理的集體非理性在資産定價中的作用。印象最深的是關於“預期管理”如何成為周期後期的核心博弈環節的分析。書中詳盡地分析瞭央行溝通、媒體報道乃至社交媒體輿論是如何被當作工具，用以推遲或加速周期的轉換，這種對“信息戰”的剖析，極具現實意義。讀到一些關於曆史教訓的論述時，我甚至能聯想到近些年一些熱門的金融現象，書中的理論模型似乎能完美地套用進去，驗證瞭那些“曆史不會簡單重復，但總會押韻”的說法。這本書的價值在於，它提供瞭一把解剖市場神經的精細手術刀，而不是一把粗糙的斧頭。

評分☆☆☆☆☆

我發現這本書的實操指導性遠超我的預期，雖然它不是一本教你短綫交易的書，但對於中長期的資産配置策略有著決定性的指導意義。作者花瞭相當大的篇幅來討論不同資産類彆（如債券、股票、大宗商品和不動産）在周期的不同階段的錶現差異，並通過一個多維度的風險評分體係，清晰地勾勒齣在衰退前期、復蘇早期、過熱階段和滯脹期，投資組閤應該如何動態調整。這部分內容簡直就是一本高級的投資組閤管理手冊。特彆是書中對“跨周期資産輪動”的建模，考慮瞭利率環境、企業盈利預期和監管政策等多重約束條件，提供瞭非常嚴謹的決策流程。我立刻將書中的某些模型應用到瞭我自己的模擬投資組閤中，發現其預測的準確度和穩健性明顯優於我過去依賴的那些基於單一因子分析的方法。總而言之，這本書極大地提升瞭我對投資決策科學性的理解和執行能力。

評分☆☆☆☆☆

這本書簡直是為我們這些對宏觀經濟和資産配置有深度興趣的人量身定製的。我原本以為它會是一本枯燥的教科書，但事實恰恰相反，作者以一種近乎講故事的敘事方式，將復雜的金融模型和曆史數據編織在一起，讓人讀起來毫不費力。它並沒有直接提供一個“買哪隻股票”或者“何時入場”的簡單答案，而是提供瞭一套觀察和分析市場的底層邏輯框架。比如，書中關於信貸擴張與資産價格泡沫形成機製的論述，引用瞭多個國傢和地區的案例，對比瞭不同監管環境下的演化路徑，這比那些泛泛而談的“泡沫終將破裂”的論斷要深刻得多。特彆是關於“情緒指標”在周期末端的錶現分析，作者用非常細緻的數據挖掘，展示瞭羊群效應如何從量變積纍為質變，最終導緻係統性的風險釋放。閤上書本時，我感覺自己像是完成瞭一次高強度的思維訓練，對金融市場的非理性波動有瞭更具韌性的理解，不再輕易被市場短期的噪音所乾擾。它教會我的，是如何在信息過載的環境中，抓住那些真正驅動長期趨勢的關鍵變量。

評分☆☆☆☆☆

我必須稱贊作者在數據可視化和案例選擇上的獨到匠心。這本書的圖錶製作水平極高，許多復雜的相互作用關係，通過一幅幅精美的、信息密度極大的圖錶呈現齣來，令人過目難忘。比如，書中對比瞭上世紀八十年代日本的資産泡沫與本世紀初美國房地産泡沫的異同點，圖錶對比瞭居民杠杆率、土地價格增速和金融工具創新的時間綫，這種細緻入微的對比分析，遠比單純的文字描述更有說服力。更重要的是，作者沒有停留在對既有危機的“事後諸葛亮”，而是著力於構建一套前瞻性的指標體係，幫助讀者識彆“周期的拐點”——並非指精確的某一天，而是指風險積纍到不可持續狀態的那個臨界區域。這本書的價值在於，它提供瞭一套清晰的視覺語言和分析工具，讓你能像一個經驗豐富的地質學傢那樣，去“勘探”經濟數據深處的斷層和壓力綫。

評分☆☆☆☆☆

這本書的閱讀體驗是極其沉浸和燒腦的，它迫使我不斷跳齣舒適區，去審視自己一貫以來對“穩定增長”的盲目信仰。作者似乎有一種天賦，能夠將那些看似分散的經濟指標——比如庫存周期的變化、勞動力市場的鬆弛度、以及進齣口價格的剪刀差——整閤進一個統一的、動態的分析框架中。書中關於“結構性轉變”如何引發周期範式轉換的論述尤為精彩。他沒有將所有周期都視為一個標準化的圓形運動，而是強調瞭技術進步、地緣政治變化這類“黑天鵝”因素如何導緻周期的形態發生不可逆的扭麯。這種對復雜係統動態演化的深刻洞察力，讓這本書超越瞭傳統的經濟學著作，更像是一部關於社會和金融係統韌性與脆弱性的深度研究報告。讀完後，我清晰地認識到，現代經濟體遠比我們想象的要脆弱，而理解這種脆弱性的根源，是進行有效風險管理的前提。