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任泽平 夏磊 熊柴 著

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出版社： 人民出版社

ISBN：9787010179896

商品编码：25321431065

包装：平装

开本：16开

出版时间：2017-09-01

用纸：胶版纸

页数：424

正文语种：中文

基本信息
商品名称：	房地产周期
作者：	任泽平
市场价：	68.00
ISBN号：	9787010179896
出版社：	人民出版社
商品类型：	平装

内容简介

房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。 　　本书是作者过去十年研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和琢磨，以期能够经得起时代的检验。书中采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。

 

目录

导论 第一篇 房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话 第一章 中国房地产周期研究 第一节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融 第二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与国际经验 第三节 中国房地产周期：过去、现在与未来 第四节 房地产政策工具的影响机制分析与国际比较 第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示 第二章 人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利 第一节 人口迁移的主要理论逻辑 第二节 国际上人口迁移规律：城市的胜利 第三节 中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大都市圈集聚 第四节 中国人口迁移展望：集聚与分化 第三章 从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划 第一节 城市人口集聚的基本逻辑与国际经验 第二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力 第三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模 第四节 北京、上海人口发展存在的突出问题 第五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划 第二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产 第四章 全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示 第一节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫 第二节 日本1986—1991年房地产泡沫 第三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫 第四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴 第五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机 第六节 历次房地产泡沫的启示 第五章 中国房地产泡沫风险有多大? 第一节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发 第二节 绝对房价：居于世界前列 第三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理 第四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市 第五节 租金回报率：整体偏低 第六节 空置率：三四线城市高于一二线城市 第七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升 第六章 这次不一样? 2015m2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较 第一节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较 第二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点 第三节 与日本1986一1991年房地产大泡沫比 第四节 与2015年中国股市大泡沫比 第五节 一线城市房价泡沫的影响与风险 第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示 第一节 房价和汇率的理论关系 第二节 “俄罗斯模式”：弃汇率、保房价 第三节 “日本模式”：保汇率、弃房价 第四节 “东南亚模式”：弃汇率、弃房价 第五节 来自三种模式的启示 第三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制 第八章 德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身? 第一节 德国房价长期稳定、在全球独善其身 第二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元 第三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住厉金融政策长期保持中性，城市体系均衡第四节 启示 第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择 第一节 1998—2001年：房改启动市场 第二节 2002—2004年：抑制房地产市场过热 第三节 2005—2007年：稳定住房价格 第四节 2008—2009年：刺激住房消费 第五节 2010—2013年：遏制房价上涨 第六节 2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激 第七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展 第八节 历次房地产调控的反思 第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析 第一节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成 第二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右 第三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右 第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释 第一节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政 第二节 土地财政的历史和成因 第三节 土地财政是地方政府的核心 第四节 客观认识土地财政的积极作用 第五节 正视土地财政带来的待解问题 第六节 改革完善土地财政 第十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源 第一节 人口迁移趋势：大都市圈化 第二节 人口城镇化与土地城镇化背离 第三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革 第十三章 房产税会推出吗：从历史和国际视角推断 第一节 房地产税改革的国际经验与国内必要性 第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件 第三节 房产税的历史和效果 第四节 其他国家和地区房产税实践经验 参考文献 后记

房地产市场：潮起潮落的经济脉搏 房地产，作为国民经济的重要支柱，其价格与成交量的波动，如同潮汐般规律又充满变数，深刻影响着个体财富、企业经营乃至整个社会的发展。本书旨在深入剖析房地产市场背后的驱动力量，揭示其周期性变化的内在逻辑，并为读者提供一套审慎的视角，以应对这场经济的盛宴与挑战。 第一章：房地产市场的定义与构成 房地产市场并非一个单一的概念，它是一个由土地、建筑物、以及围绕它们产生的各种交易、投资、开发、租赁、管理等活动所构成的复杂生态系统。本章将首先界定房地产的范畴，区分住宅、商业、工业、农业等不同类型的房地产，并阐述它们在经济中的不同角色和功能。我们将深入探讨构成房地产市场的关键参与者，包括购房者（首次购房者、改善型购房者、投资客）、开发商（大型房企、区域性开发商、项目型开发商）、投资者（个人投资者、机构投资者、海外投资者）、金融机构（银行、信托、基金、保险公司）、政府（规划部门、监管部门、税收部门）以及服务提供商（中介、评估师、建筑商、物业管理公司）等。理解这些参与者的动机、行为模式及其相互作用，是解读房地产市场运作机制的基石。 第二章：驱动房地产市场发展的核心要素 房地产市场的波动，表面上看是价格的涨跌，但其背后却受到一系列深层因素的驱动。本章将逐一剖析这些核心要素： 宏观经济环境： 经济的增长速度、通货膨胀水平、利率政策、就业率、居民收入增长等宏观指标，直接影响着人们的购买力和投资意愿。强劲的经济增长通常伴随着房地产市场的繁荣，而经济衰退则可能导致市场降温。 人口结构与城镇化进程： 人口增长、年龄结构的变化（例如年轻人口的增加刺激首次购房需求，老龄化则可能增加租赁需求）、以及人口向城市集中的趋势（城镇化），是房地产市场长期需求的基本支撑。高城镇化率和持续的人口流入，为城市房地产带来了稳定而可观的需求。 货币政策与信贷环境： 央行的货币政策，尤其是利率的调整和信贷的松紧程度，对房地产市场有着立竿见影的影响。低利率和宽松的信贷政策能够降低购房和投资成本，刺激市场活跃；反之，紧缩的货币政策则会增加融资难度，抑制市场需求。 财政政策与土地供应： 政府的财政支出（例如基础设施建设）、税收政策（例如房产税、交易税）、以及土地供应的规划和节奏，都对房地产市场产生重要影响。合理规划土地供应，既能保障市场需求，又能避免过度炒作。 技术进步与城市规划： 新的建筑技术、绿色建筑理念、以及城市规划的优化（例如交通网络的完善、公共设施的配套），能够提升房地产的价值和吸引力，甚至创造新的市场需求。 社会文化与消费者偏好： 住房的社会文化意义，例如“安居乐业”的传统观念，以及消费者对居住品质、社区环境、学区等偏好的演变，也潜移默化地影响着房地产市场的走向。 第三章：房地产市场周期的内在机理 房地产市场并非直线发展，而是呈现出周期性的波动。本章将深入探讨这种周期性是如何形成的： 繁荣期（Expansion）： 在经济向好、信贷宽松、人口流入等积极因素的推动下，房地产市场开始升温。房价上涨，成交量活跃，开发商积极拿地开发，投资热情高涨。这个阶段通常伴随着乐观情绪的蔓延。 过热期（Overheating）： 当市场情绪过度乐观，投资投机行为增加，房价上涨速度脱离实际价值增长时，市场便进入过热状态。信贷扩张加速，潜在风险开始累积。 调整期（Adjustment/Correction）： 随着宏观经济政策收紧、信贷环境变化、或市场预期逆转，房地产市场开始降温。房价上涨乏力，甚至出现下跌，成交量萎缩，部分投资客离场，开发商面临资金压力。 衰退期（Contraction）： 在调整期未能有效化解风险的情况下，市场可能进入衰退期。房价大幅下跌，开发商出现违约风险，市场情绪低迷，观望情绪浓厚。 复苏期（Recovery）： 随着经济的逐步恢复，政策的调整，以及市场风险的释放，房地产市场开始显现复苏迹象。需求开始回暖，价格止跌企稳，市场信心逐渐恢复，为下一轮周期奠定基础。 我们将详细分析每个阶段的典型特征、价格与成交量的变化趋势，以及影响周期转换的关键触发因素。这包括市场情绪的自我实现效应、信贷周期的影响、以及政策调控的作用。 第四章：房地产市场周期的衡量与分析工具 准确地识别和分析房地产市场的周期，是制定有效策略的关键。本章将介绍常用的衡量与分析工具： 价格指数： 如新房价格指数、二手房价格指数，用于追踪房地产价格的整体走势。 成交量指标： 包括新房销售量、二手房成交量、土地成交量等，反映市场的活跃程度。 库存量指标： 衡量待售房屋的数量，如商品房待售面积、去化周期等，是判断市场供需关系的重要依据。 租金回报率： 衡量投资房地产的收益水平，对判断市场是否被过度炒作具有参考意义。 宏观经济数据： GDP增速、CPI、PPI、M2、新增贷款等，是分析房地产市场宏观背景的重要依据。 政策信号： 央行货币政策、政府房地产调控政策、土地政策等，是理解市场短期波动的关键。 技术分析工具： 如趋势线、移动平均线、K线图等，虽然在房地产市场中的应用相对较少，但仍可作为辅助参考。 我们将演示如何运用这些工具，结合实际数据，对当前房地产市场的周期位置进行初步判断。 第五章：房地产市场周期的影响与风险 房地产市场的波动，对经济和社会产生深远的影响，既有积极的一面，也伴随着潜在的风险。 对个体财富的影响： 房地产作为居民最主要的资产之一，其价格波动直接影响着家庭财富的增减。房地产繁荣期可能带来财富效应，但过度上涨后的下跌则可能导致财富缩水。 对企业经营的影响： 房地产开发、建筑、建材、家居等相关行业，对房地产市场周期高度敏感。市场的繁荣能够带动相关产业发展，而市场的低迷则可能导致企业倒闭、裁员。 对金融体系的风险： 房地产市场与金融体系紧密相连。房地产价格的过度上涨可能导致银行信贷风险，一旦出现大规模违约，可能引发金融危机。 对宏观经济的传导效应： 房地产市场的波动会通过投资、消费、金融等渠道，对国民经济产生广泛影响。例如，房地产的繁荣可能拉动相关产业，但过度的依赖也可能导致经济结构失衡。 社会公平与民生问题： 房价的快速上涨，加剧了社会贫富差距，使得“居者有其屋”的目标变得更加困难，可能引发社会不稳定因素。 第六章：应对房地产市场周期的策略 理解房地产市场的周期性，并非是为了预测每一次价格的精确变动，而是为了建立一种审慎的投资和购房理念，以及制定风险管理策略。 对于购房者： 理性评估自身需求与能力： 避免盲目跟风，根据自身经济实力和长期居住需求做出决定。 关注房产的长期价值： 综合考虑地段、配套、升值潜力等因素，而非仅仅关注短期价格波动。 做好资金规划： 预留充足的首付和还款能力，应对利率变动和可能的意外支出。 分散投资风险： 不要将所有资产都集中在房地产上。 对于投资者： 审慎分析周期位置： 识别市场处于周期的哪个阶段，并据此调整投资策略。 关注基本面： 深入研究宏观经济、人口结构、政策导向、区域发展等基本面因素。 注重现金流与回报： 在投资决策中，除了价格升值，也要关注租金回报等现金流。 长期投资理念： 避免频繁交易，选择有长期增长潜力的区域和物业。 风险控制： 合理配置资产，设定止损点，不进行过度杠杆投资。 对于政策制定者： 保持政策的连续性和稳定性： 避免政策的剧烈变动，给市场一个稳定的预期。 加强市场监管： 遏制投机炒作，规范市场行为，防范金融风险。 促进房地产市场的健康发展： 建立健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。 优化土地供应与城市规划： 引导房地产市场健康有序发展。 结语： 房地产市场的周期性是客观存在的经济现象。本书并非提供“一夜暴富”的秘籍，也非唱衰市场的悲观预言。其核心在于，通过深入的分析和理性的视角，帮助读者理解房地产市场的运行规律，认识其中的机遇与挑战，从而在波涛汹涌的房地产市场中，做出更明智的决策，守护好自己的财富，并为更长远的未来做好规划。市场的潮起潮落，终将归于理性与可持续发展。

评分☆☆☆☆☆

这本书的阅读体验是极其沉浸和烧脑的，它迫使我不断跳出舒适区，去审视自己一贯以来对“稳定增长”的盲目信仰。作者似乎有一种天赋，能够将那些看似分散的经济指标——比如库存周期的变化、劳动力市场的松弛度、以及进出口价格的剪刀差——整合进一个统一的、动态的分析框架中。书中关于“结构性转变”如何引发周期范式转换的论述尤为精彩。他没有将所有周期都视为一个标准化的圆形运动，而是强调了技术进步、地缘政治变化这类“黑天鹅”因素如何导致周期的形态发生不可逆的扭曲。这种对复杂系统动态演化的深刻洞察力，让这本书超越了传统的经济学著作，更像是一部关于社会和金融系统韧性与脆弱性的深度研究报告。读完后，我清晰地认识到，现代经济体远比我们想象的要脆弱，而理解这种脆弱性的根源，是进行有效风险管理的前提。

评分☆☆☆☆☆

我必须称赞作者在数据可视化和案例选择上的独到匠心。这本书的图表制作水平极高，许多复杂的相互作用关系，通过一幅幅精美的、信息密度极大的图表呈现出来，令人过目难忘。比如，书中对比了上世纪八十年代日本的资产泡沫与本世纪初美国房地产泡沫的异同点，图表对比了居民杠杆率、土地价格增速和金融工具创新的时间线，这种细致入微的对比分析，远比单纯的文字描述更有说服力。更重要的是，作者没有停留在对既有危机的“事后诸葛亮”，而是着力于构建一套前瞻性的指标体系，帮助读者识别“周期的拐点”——并非指精确的某一天，而是指风险积累到不可持续状态的那个临界区域。这本书的价值在于，它提供了一套清晰的视觉语言和分析工具，让你能像一个经验丰富的地质学家那样，去“勘探”经济数据深处的断层和压力线。

评分☆☆☆☆☆

这本书的行文风格非常大胆和前卫，它不像传统的学术著作那样墨守成方圆，反而充满了对既有理论的挑战和反思。作者在探讨周期性波动时，引入了大量的行为经济学视角，这一点非常吸引我。他没有满足于传统的凯恩斯主义或者货币主义的解释框架，而是深入挖掘了人类心理的集体非理性在资产定价中的作用。印象最深的是关于“预期管理”如何成为周期后期的核心博弈环节的分析。书中详尽地分析了央行沟通、媒体报道乃至社交媒体舆论是如何被当作工具，用以推迟或加速周期的转换，这种对“信息战”的剖析，极具现实意义。读到一些关于历史教训的论述时，我甚至能联想到近些年一些热门的金融现象，书中的理论模型似乎能完美地套用进去，验证了那些“历史不会简单重复，但总会押韵”的说法。这本书的价值在于，它提供了一把解剖市场神经的精细手术刀，而不是一把粗糙的斧头。

评分☆☆☆☆☆

我发现这本书的实操指导性远超我的预期，虽然它不是一本教你短线交易的书，但对于中长期的资产配置策略有着决定性的指导意义。作者花了相当大的篇幅来讨论不同资产类别（如债券、股票、大宗商品和不动产）在周期的不同阶段的表现差异，并通过一个多维度的风险评分体系，清晰地勾勒出在衰退前期、复苏早期、过热阶段和滞胀期，投资组合应该如何动态调整。这部分内容简直就是一本高级的投资组合管理手册。特别是书中对“跨周期资产轮动”的建模，考虑了利率环境、企业盈利预期和监管政策等多重约束条件，提供了非常严谨的决策流程。我立刻将书中的某些模型应用到了我自己的模拟投资组合中，发现其预测的准确度和稳健性明显优于我过去依赖的那些基于单一因子分析的方法。总而言之，这本书极大地提升了我对投资决策科学性的理解和执行能力。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是为我们这些对宏观经济和资产配置有深度兴趣的人量身定制的。我原本以为它会是一本枯燥的教科书，但事实恰恰相反，作者以一种近乎讲故事的叙事方式，将复杂的金融模型和历史数据编织在一起，让人读起来毫不费力。它并没有直接提供一个“买哪只股票”或者“何时入场”的简单答案，而是提供了一套观察和分析市场的底层逻辑框架。比如，书中关于信贷扩张与资产价格泡沫形成机制的论述，引用了多个国家和地区的案例，对比了不同监管环境下的演化路径，这比那些泛泛而谈的“泡沫终将破裂”的论断要深刻得多。特别是关于“情绪指标”在周期末端的表现分析，作者用非常细致的数据挖掘，展示了羊群效应如何从量变积累为质变，最终导致系统性的风险释放。合上书本时，我感觉自己像是完成了一次高强度的思维训练，对金融市场的非理性波动有了更具韧性的理解，不再轻易被市场短期的噪音所干扰。它教会我的，是如何在信息过载的环境中，抓住那些真正驱动长期趋势的关键变量。