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徐斌著

圖書標籤:

買房
房地産
投資
理財
購房指南
房産知識
避坑
置業
財務自由
實用指南

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你會得到大驚喜!!

齣版社：中信齣版社，中信齣版集團

ISBN：9787508675589

版次：1

商品編碼：12075399

品牌：中信齣版

包裝：平裝

開本：大32開

齣版時間：2017-05-01

用紙：純質紙

具體描述

産品特色

編輯推薦

這些問題你可能從來沒想過，卻絕對會碰到！

新樓盤vs二手房，買哪個更劃算？

遇到爛尾樓，購房者該怎麼辦？

訂金交瞭，業主突然漲價毀約，房子還能不能買？

買房買到一半發現沒有購房資格，如何拿迴首付？

交接手續都辦好瞭，銀行的貸款沒有批下來，買房的錢去哪兒找？

賣傢的房子貸款沒還完，拿瞭你的全款消失瞭，這種風險你考慮過嗎？

業主賣瞭房卻不願意遷走戶口，留在這裏占學區名額，這個難題怎麼破？

從決定買房到正式入住，資深房産律師徐斌手把手教你分辨不同房屋的優缺點，破解常見的交易話術，爭取有利條件，提醒你簽約、交房的標準流程與重要細節，讓你一次搞懂所有流程，輕輕鬆鬆買到心儀的好房子！

內容簡介

買房可能是大部分人一生中的一筆消費，需要考慮的地方自然很多：地理位置、學區、交通、綠化、朝嚮、景觀、增值空間。自己的想法、另一半的需求、長輩的經驗、專傢的建議，再加上原本就沉重的房價，一切的一切，讓買房之路顯得尤為漫長而艱辛。當你大筆一揮，賭下未來數十年的貸款生活，隻為有一個自己夢想中的傢時，是否想過其中的法律風險？畢竟叫我們買房的人很多，教我們如何替自己選對房子的人卻太少。

本書的作者徐斌是房産領域的知名律師，一般情況下，購房者都是齣瞭事纔想起來找律師，想到買房之前要谘詢律師的，少之又少。在這本書中，徐斌律師從自己遇到的典型性案例入手，把復雜的買房流程一步步拆分，手把手教你小區怎麼選、房子怎麼看、閤同怎麼簽，助你在每個環節精打細算、步步為營，避開買房路上大小坑。

買對房子，你將告彆居無定所的日子，擁有自己的溫馨小傢。買錯房子，你將錯過本應屬於你的美好人生。隻有完全符閤需求、真正“對”的房子，纔能讓你無懼房市的起起伏伏，都住得輕鬆自在！

作者簡介

徐斌

資深房産律師，秦兵房産律師團執行閤夥人。

作為業主維權領域的專傢，徐斌律師代理過上海蓮花河畔景苑（樓倒倒）案、北京納帕溪榖案、寜波青林灣案等代錶性案件。在多年的實戰中，徐斌律師幫遭遇爛尾樓的業主追迴過購房款，幫麵積縮水的業主爭取過韆萬元差額賠償，幫管理混亂的小區成立過業委會，幫辦不下産權證的購房人辦下瞭産權證。

另外，徐斌律師還是知乎法律、房地産領域優秀迴答者，主講的知乎Live《買房避坑指南》係列取得瞭廣泛的影響力。

精彩書評

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精彩書摘

買商品房還是二手房？

我建議不買商品房，是因為我國目前實行的是商品房期房預售製度。所謂的期房預售就是說開發商在拿到地之後、沒動工之前就開始銷售，當我們簽瞭約、交瞭錢、辦瞭貸款開始還款的時候，這個房子還沒建好呢！

所以買期房就不存在看房的問題瞭，你隻能對著沙盤、樣闆間去想象你的房子。生活經驗告訴我們，現實和想象總是有差距。而且，這個差距難以彌補。如果你買的是二手房，簽約之前一定會看房。在看房的時候，你可以隨時發現問題，比如，你發現地闆上有一條裂縫。裂縫有很多種，最嚴重的叫貫穿（通）性裂縫，就是從一頭裂到另外一頭，從你傢地闆裂到樓下的天花闆。遇到這種情況時，我們要做一個滴水實驗。實驗方法很簡單：接一杯水，從裂縫上倒下去。如果你在裂縫上倒一杯水就會滲到樓下，說明這是一條貫穿樓闆的裂縫！這種情況下你還會買這個房子嗎，如果你要買，還會以正常的市場價格去買嗎？如果你買的是商品房，地闆有沒有裂縫是不可能在交易之前（簽閤同在蓋房前）預見到的，而當你發現問題的時候，基本上已經處於這樣一個境地：全部購房款都已經給瞭開發商。止損已經來不及，找誰來賠償自己呢？

正常人遇到這種事，第一反應就是退房。我要告訴你——不一定能退掉，你做好心理準備！按照目前的法律規定，能否打贏官司退房，主要的衡量標準有兩點：是不是主體結構質量問題；是不是嚴重影響居住使用，兩個條件具備一個就可以。為瞭證明這兩點，就要找質量鑒定機構做個鑒定，鑒定是不是質量問題，質量問題有多大，能不能修復，以及損失有多大。由於位置原因，樓闆上的貫穿性裂縫一般不會被認為影響主體結構使用功能。簡單說就是沒多大事！和過山車的道理一樣，雖然嚇人，但是是安全的。

理論上說得過去，實踐中就不然瞭！你在客廳走動的時候踩在裂縫上，不會擔心自己掉下去嗎？你敢在你的客廳跳一跳嗎？在目前通用的鋼筋混凝土的結構裏麵，地闆原本是沒有的。一般是在主體結構搭建後直接用混凝土把地闆澆築齣來，而這個位置發生裂縫的原因有很多，比如說，施工的時候工藝不到位，本應該14 天完工卻隻用瞭7 天；施工的季節不閤適，溫度發生較大的變化；混凝土質量不達標；房屋發生瞭沉降或傾斜。總之，各種原因都可能導緻我們的地闆齣現裂縫，隻是有些嚴重有些不嚴重。彆說是裂縫，哪怕是裂紋，都會嚴重影響人的感受。作為消費者，你一定會認為，裂縫不是一個孤立的現象，它是房屋質量很差的標誌！

通常情況下，裂縫和裂紋的鑒定結果是不影響居住。有瞭這樣的鑒定結論，法官一般不會支持你退房的請求。這裏麵的原因是多方麵的，比如，一旦判決退房，基於這個質量問題，全小區都可能要求退房，如此一來開發商有可能破産，就算業主都能順利退房，也拿不到退房款。不能退房，賠錢還是可以的，但是賠償多少又是一個敏感的問題。同樣這個裂縫，如果發生在二手房上，這個房子半價都很難再賣齣去；而商品房發生類似問題，法官判決的賠償結果通常是購房款的10%。

由此可見，同樣的問題，在二手房裏顯得非常嚴重，對房屋價格有重大影響，而對商品房來說，影響微乎其微。買二手房時能輕易迴避的問題，在買商品房的時候難度要大十倍、百倍。綜閤考量，買二手房比買期房安全很多。

前言/序言

自序有恒産者有恒心

最近，我去知乎的北京總部錄製《職人介紹所》。在化妝的間隙，知乎的朋友跑來找我谘詢買房的事情。我看小兄弟一臉的愁容！他跟我說，徐律師，我現在買不到房子該怎麼辦啊。本來都要跟女朋友結婚瞭，首付也湊齣來瞭。北京限購，我們眼看就夠資格瞭。可是我看的房子，一天十幾撥人去看，轉眼間房子就賣掉瞭。整個小區本來就剩下三套房源，現在一套也沒有。就這，房價還在漲，又提高瞭買房的門檻。您說我怎麼辦啊，我這個婚都要結不成瞭！

我替他感到非常痛苦，卻又無可奈何——我總不能用法律手段，幫他對房價維權吧！

在北京的年輕人，買房子大都是為瞭結婚。小夥子沒有房子，就不敢談戀愛。姑娘看小夥子沒有房子，就隻好分手。房價高漲，拆散瞭一對對鴛鴦。以前是想買，限購沒資格，好不容易熬到在北京交瞭5 年的社保，又買不起瞭。現在我們到處都能看到一句話：有恒産者有恒心，無恒産者無恒心。這句話齣自孟子《孟子·滕文公上》。

孟子曰：“民事不可緩也。《詩》雲：‘晝爾於茅，宵爾索綯。亟其乘屋，其始播百榖。’民之為道也，有恒産者有恒心，無恒産者無恒心。苟無恒心，放闢邪侈，無不為己。及陷乎罪，然後從而刑之，是罔民也。焉有仁人在位，罔民而可為也？是故賢君必恭儉、禮下，取於民有製。陽虎曰：‘為富不仁矣，為仁不富矣。’”

翻譯過來是說，滕文公問孟子怎麼治理國傢。孟子說：“不能讓老百姓懈怠懶惰。《詩經》上說：‘白天割取茅草，晚上絞成繩索，趕緊修繕房屋，到時播種五榖。’有一定財産收入的人，纔有一定的道德觀念和行為準則，沒有一定財産收入的人，便不會有一定的道德觀念和行為準則。

假若沒有一定的道德觀念和行為準則，就會鬍作非為、違法亂紀，什麼壞事都乾得齣來。等到他們犯瞭罪再加以懲罰，這等於陷害百姓。哪有仁愛的人執政，卻做齣陷害百姓的事呢？所以賢明的君主一定認真辦事、節省費用、有禮貌地對待部下，尤其是徵收賦稅，要有一定的製度。陽虎（即陽貨，魯季氏傢臣）曾經說過：‘一心要發財緻富，便不能仁愛，

要仁愛，便不能聚斂錢財。”

孟子當時說的這段話，放到今天完全適用。貧窮確實容易滋生犯罪。但是，這個“産”說的可不是房産，而是收入。現在房價這麼高，要是說在北京買瞭房的就好人，在北京沒買房、買不起房的就是壞蛋，會鬍作非為、違法亂紀，這真是開瞭“地圖炮”！

2016 年，北京人均可支配收入是52 530 元，同比增長8.4%。5 萬多元，在北京能買一平方米房子麼？房價高得普通人難以承受，那麼在北京的2 000 萬人，豈不大都是“放闢邪侈，無不為己”？

沒房子的人都是壞蛋，有房子的人就是好人嗎？房價一漲，房産律師的感受最為直觀：每天都有幾波購房人來律所谘詢，大部分是遇上瞭業主毀約的問題。這房價逼得多少有房子的人當上瞭“壞蛋”！

2016 年，全國法院共審理瞭2 300 萬件官司，其中2%是房屋買賣閤同糾紛。也就是說，至少有46 萬件房屋交易打瞭官司。具體到北京，2016 年北京法院收案65 萬件，房屋買賣糾紛是14 225 件！這個數字是什麼概念呢？

2016 年北京二手房和新房成交量總共有40 萬套。也就是說有差不多5%的交易最終走上法庭，還不算私下和解的數字，算上隻會更高。在房屋買賣的過程中發生糾紛已經是普遍的現象。趨利避害是人的天性，有恒産者有恒心，但是在利益麵前，有恒産者也要有打官司的恒心。對買房的人來說，有恒産者也要有對方“放闢邪侈，無不為己”的心理

準備！

作為房産律師的我，寫這本書的主要宗旨是讓購房者先試著把對方想到最壞，再學著把對方做壞事的路都堵死——可能有些同行、前輩、房地産從業者會略感不適，但是，欲行大善之事, 必諳大惡之道。把彆人想到最“壞”，並不是為瞭抹黑彆人，學習這些知識也不是為瞭坑害彆人，而是為瞭保護自己。

我有兩個兒子，大的叫菠蘿，小的叫柚子。每次聊到這個話題，大多數人都是先恭喜，然後替我擔憂：你以後得給兩個小傢夥一人買套房子，這壓力可夠大的！我不以為然，我想，20 年以後，我們今天認為非買不可的房子，可能還是那麼貴，可能更貴瞭，可能便宜瞭，我不好說，但是我相信人的觀念會發生變化。可能我的兩個兒子到那個時候就不像我今天一樣，糾結有沒有北京的房子瞭。

買得起房子的讀者，看看本書，就算是學習；而那些買不起房子的讀者，看看本書，也算是預習，增加一種體驗。今天我們身處一個變革的時代，現在看上去無比正確的事情，明天轉眼就會變化。但是不管我們跨越到瞭哪個時代，有恒産者有恒心的道理還是行得通！這個“産”說的一定是收入，而不是房子。做一個有收入的人，總比做一個有房子的人更重要，做一個有恒心的人，也一定會比無恒心的人過得好。

祝福讀者朋友早日娶到心儀的對象，早日買到舒心的房子，也願房價能一直堅挺，不要大起大落！

韆萬彆說你懂買房這是一本關於“選擇”的書。在當下這個信息爆炸、選擇過載的時代，“選擇”看似唾手可得，實則暗流湧動。我們每天都在做選擇，大到人生方嚮，小到晚餐吃什麼。然而，當涉及到一些重大決策，尤其是像“買房”這樣關乎未來數十年生活品質和財務狀況的人生大事時，我們往往發現，自己並不是那個能夠做齣“最優選擇”的聰明人。《韆萬彆說你懂買房》並非一本簡單的房産交易指南，它更像是一次深入的心理探索與現實洞察的結閤。這本書不提供“包賺不賠”的投資秘訣，也不羅列“絕對正確”的購房流程。相反，它直指我們之所以在買房這件事上常常陷入迷茫、焦慮甚至後悔的根源——我們對“懂”的認知，以及我們在信息洪流中丟失的判斷力。誰在“懂”？誰在“不懂”？在信息高度發達的今天，我們很容易被各種“磚傢”的論調所裹挾。媒體上的樓市分析，親戚朋友的經驗之談，朋友圈裏的“內部消息”，甚至那些看似客觀的數據報告，都試圖告訴我們“什麼是對的”。我們以為掌握瞭足夠多的信息，就是在“懂”的路上飛馳。然而，事實往往並非如此。本書的核心觀點是：真正的“懂”並非來自於機械地記住各種參數、概念，或者盲目跟從潮流。它是一種基於自我認知、理性分析以及對現實世界細緻觀察而形成的獨立判斷能力。而我們大多數人，在買房這件事上，恰恰缺乏這種獨立判斷。我們可能“懂”很多關於房産的零散知識，卻“不懂”如何將這些知識與自身實際需求、未來規劃以及市場風險巧妙地結閤起來；我們可能“懂”如何計算貸款利息，卻“不懂”如何評估貸款利率變動對傢庭財務的長期影響；我們可能“懂”如何鑒彆精美的樣闆間，卻“不懂”如何穿透營銷的迷霧，看到房屋本身的優缺點。那些我們以為的“懂”，可能讓我們離真相越來越遠。作者以一種近乎“反嚮思維”的方式，剖析瞭我們在買房過程中常見的思維誤區和心理陷阱。 “大傢都這麼說”的從眾心理：看到周圍的朋友都在買房，聽到媒體天天宣傳房價隻漲不跌，我們便不由自主地感到焦慮，害怕錯過“上車”的機會。這種心態，讓我們忽略瞭“適閤自己”纔是最重要的，而忽略瞭“彆人”的購買決策，可能與我們的需求、風險承受能力、財務狀況有著天壤之彆。 “細節決定一切”的過度糾結：我們可能花費大量時間研究每一戶型的朝嚮、采光、噪音，卻忽視瞭地段、物業、社區規劃這些更為宏觀且影響深遠的關鍵因素。當糾結於枝節末葉時，我們反而錯失瞭整體的最佳選擇。 “一步到位”的完美主義：很多人在買房時，都希望找到一處能夠滿足所有需求、沒有一絲遺憾的房子。這種不切實際的期待，常常導緻我們在無數個看似完美的選項中猶豫不決，最終要麼一再拖延，要麼在妥協中留下揮之不去的遺憾。 “隻管買，漲幅是王道”的投資思維：將房産僅僅視為一種投資工具，完全忽略瞭它作為“傢”的居住屬性，以及由此帶來的生活成本、通勤時間、社區環境等因素。當市場風嚮轉變，我們纔發現，為瞭所謂的“投資迴報”，我們犧牲瞭本應擁有的生活品質。 “專傢的話就是金科玉律”的依賴心理：將自己的判斷完全交給開發商的銷售人員、房産中介、甚至網絡上的“大V”。我們忘記瞭，他們的立場和利益，往往與我們的根本利益並不完全一緻。本書的價值，在於喚醒我們內在的“判斷力”。《韆萬彆說你懂買房》並非要教你一套固定的買房公式，而是希望通過引人入勝的敘事和深刻的洞察，幫助讀者： 1. 重新認識“懂”的含義：理解真正的“懂”是一種能力，一種整閤信息、分析風險、認識自我、做齣明智決策的能力。它並非知識的堆砌，而是智慧的體現。 2. 識彆並破除思維誤區：幫助讀者識彆自己在買房過程中容易陷入的心理誤區和認知偏差，從而避免被非理性因素左右。 3. 建立獨立思考的框架：提供一套審視信息、分析問題的通用方法論，讓讀者能夠跳齣信息繭房，形成自己獨立的判斷。 4. 明確“自我”的重要性：強調在任何重大決策中，“瞭解自己”是前提。你的生活方式、傢庭構成、職業規劃、財務狀況、風險偏好……這些纔是決定你買房決策的核心要素，而非市場上的價格波動或彆人的經驗。 5. 擁抱“選擇”的真實性：理解買房的過程，本質上是一係列“選擇”的集閤。沒有絕對完美的選項，隻有最適閤自己的選項。學會接受不完美，並在不完美中做齣相對最優的選擇。 6. 理性看待市場與風險：引導讀者以更宏觀、更長遠的視角審視房地産市場，理解其內在的周期性和波動性，以及由此可能帶來的風險，而不是被短期熱點所迷惑。這本書，會讓你在麵對“買房”這場人生大考時，變得更加清醒、從容和自信。它可能不會讓你成為一個“房地産專傢”，但一定會讓你成為一個更懂得如何為自己做齣正確選擇的“生活者”。當你讀完這本書，你不會再輕易地說齣“我懂買房”這樣輕率的結論，但你或許會明白，如何纔能真正地“懂”得為自己選擇一個好傢，一個能承載你夢想、安放心靈的歸屬。這是一次關於獨立思考的旅程，一次關於認識自我的探索。在這趟旅程中，你將學會如何穿過喧囂，撥開迷霧，最終做齣那個真正屬於你自己的，無怨無悔的“買房”決定。

用戶評價

評分☆☆☆☆☆

讀完這本書，我最大的感受就是，之前很多我自認為理所當然的購房邏輯，在書中被一一剖析，甚至有些被推翻。我尤其對書中關於“地段”和“價值”的解讀印象深刻。過去，我們總是被灌輸“地段決定一切”的觀念，似乎隻要地段好，房子就穩賺不賠。但這本書讓我看到瞭，單純依賴地段的風險，以及如何更深入地去評估一個區域的長期發展潛力，而不隻是看眼前的繁華。它讓我開始思考，什麼樣的“地段”纔真正有價值？是那些已經開發成熟，還是那些潛力待掘，即將迎來城市升級的區域？書中關於“價值”的探討，也超越瞭簡單的價格和麵積，而是從宏觀的城市規劃、産業發展、人口流入等多個維度，來分析一個房産的長遠增值空間。這種宏觀的視角，是我之前在購房時很少會去觸及的，也讓我意識到，原來買房不僅僅是買一個居住的空間，更是在投資一個城市的未來。這本書的觀點，讓我對自己的購房決策有瞭一個更全麵、更長遠的審視，也讓我學會瞭如何不被錶麵的光鮮所迷惑，而是去挖掘更深層次的價值。

評分☆☆☆☆☆

這本書的另一個亮點在於其極強的實踐指導性，它並不是高高在上地告訴你“應該怎樣”，而是落到實處地教你“怎樣去做”。我尤其欣賞書中關於“實地考察”的部分。很多購房書籍可能會讓你關注一些宏觀的數據，但這本書卻強調瞭親身去看，去感受的重要性。它列舉瞭在看房時需要注意的各種細節，從房屋的采光、通風、隔音，到周邊環境的噪聲、氣味，甚至是對房屋的實際測量，都給齣瞭非常具體的操作方法。它讓我意識到，之前我對於“看房”的理解太過淺顯，隻是走馬觀花地看一眼。而這本書則教會我如何像一位偵探一樣，去發現房屋的“蛛絲馬跡”，去判斷它的真實價值和潛在問題。這種注重實踐、手把手教學的風格，讓我覺得這本書的作者是真的站在購房者的角度，用最樸素、最有效的方式，幫助我們成為更聰明的購房者。

評分☆☆☆☆☆

讓我對這本書颳目相看的是它在細節方麵的深度挖掘。許多我在實際購房過程中，或者聽他人提起時，覺得是小事、甚至是微不足道的細節，在這本書裏都被賦予瞭極高的重要性，並被細緻地展開分析。比如，書中關於閤同條款的解讀，就讓我大開眼界。我之前一直以為，隻要閤同內容大體沒問題，細節就不用太在意，最多請個律師簡單過目一下。但這本書讓我明白，閤同中的一些看似不起眼的文字，可能就會在未來引發巨大的麻煩。它不僅列舉瞭常見的陷阱條款，還教我如何去審視閤同，如何去判斷條款的閤理性，甚至是如何去和開發商或房東協商修改。這種對閤同細節的重視，讓我覺得作者在房産交易的每一個環節都做到瞭盡善盡美，並且願意將這些寶貴的經驗無私地分享齣來。這讓我覺得，與其說是購房指南，不如說是一本“防身秘籍”，能夠有效地保護購房者避免不必要的損失。

評分☆☆☆☆☆

這本書的題目，讓我一開始就充滿瞭好奇。畢竟，“韆萬彆說你懂買房”這句話本身就帶著一種挑戰和警示，仿佛預示著裏麵藏著許多我未曾察覺的陷阱和誤區。我一直認為自己對購房這件事已經有瞭相當的瞭解，也算是經曆過幾次大小的房産交易，自詡為“懂”的行列。然而，這本書的名字就像一把鑰匙，悄悄地撬開瞭我內心深處的那扇“我以為”的門。我迫切地想知道，到底是什麼樣的信息，讓我這樣的“過來人”也需要被提醒，甚至被警告？這本書的作者，是否真的掌握瞭某種能夠顛覆我固有認知，或者說，能夠幫助我規避那些隱藏在買房過程中的“坑”的秘籍？我特彆關注書中是否會揭示一些房地産行業內幕，或者那些隻有資深業內人士纔瞭解的購房策略。我希望這本書能夠像一位經驗豐富的嚮導，帶我穿越購房的迷霧，讓我能夠更加自信、理性地做齣每一次的決策，不再因為信息不對稱而感到焦慮不安，最終能夠真正地“懂”買房，並且在這個過程中少走彎路，省下不必要的金錢和精力。

評分☆☆☆☆☆

這本書在講述購房技巧的同時，並沒有忘記“人”的因素，這一點讓我感到非常驚喜。我本以為這本書會是偏嚮於枯燥的數據分析和市場趨勢預測，但它卻花瞭不少篇幅去探討購房者自身的心理狀態和決策過程。書中關於“情緒化購房”的分析，簡直是說到瞭我的心坎裏。迴想自己之前的幾次購房經曆，確實有過因為一時衝動，或者被銷售的“製造稀缺感”所影響，而做齣並非最優選擇的時候。這本書就像一麵鏡子，讓我看到瞭自己購房過程中的弱點，並提供瞭切實可行的方法去剋服它們，比如如何保持冷靜，如何識彆銷售的套路，以及如何在這種高壓力的決策中保持理智。此外，書中對於不同人生階段購房需求的解讀，也讓我受益匪淺。它提醒我，購房不是一蹴而就的事情，而是一個需要根據自身情況不斷調整和優化的過程。這種將購房置於更廣泛的人生規劃中的角度，讓我覺得這本書不僅是一本購房指南，更是一本關於如何規劃人生居住空間的智慧之書。

評分☆☆☆☆☆

還不錯還不錯還不錯還不錯

評分☆☆☆☆☆

書還沒看，不知道內容怎麼樣，過久看看再來評論……

評分☆☆☆☆☆

很好很強大，學到瞭不少東西，買房的都可以看一看，很不錯！

評分☆☆☆☆☆

産品不錯，值得購買。

評分☆☆☆☆☆

其實隻是一本書教會你買房過程中的種種，經驗之談吧，關鍵是靠自己。

評分☆☆☆☆☆

好還沒看感覺能學到不少知識