房地産周期 社會學 人民齣版社 任澤平著 中國房地産市場 房價 中國房地産泡沫 新華書店正版書籍 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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任澤平 著

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齣版社： 人民齣版社

ISBN：9787010179896

商品編碼：28221361454

內容簡介

　　房地産是如此的重要，而又如此的廣受爭議。它是財富的象徵、經濟周期之母、金融危機的策源地、大類資産配置的核心，同時它關係民生福祉、社會穩定、實體經濟競爭力。對於如此重要的問題，長期以來社會各界對於房價、泡沫風險、人口流動、城市規劃、大城市病、長效機製等存在廣泛的爭論、分歧乃至誤解。 
　　本書是作者過去十年研究的一個總結，對關於房地産的一係列重要問題進行瞭長期認真的研究、推敲和琢磨，以期能夠經得起時代的檢驗。書中采用廣泛的GJ視野、豐富的曆史資料、紮實的數據邏輯，試圖尋找那些爭論和誤解背後的真相以及事實，並建立分析房地産周期的邏輯框架，以期既能很好地解釋過去，又能可靠地推演未來。 

作者簡介

　　任澤平，現任恒大集團1席經濟學傢（副總裁級）兼恒大經濟研究院院長。曾先後擔任GWY發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、1席宏觀分析師，1都金融智庫專傢，科技部國傢高新區升級評審專傢，中國金融40人論壇特邀研究員，中國新供給50人論壇成員，中國人民大學兼職研究員，對外經貿大學兼職教授。中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士後。
　　長期從事宏觀經濟、貨幣金融、房地産、公共政策、産業經濟等領域研究。2015年帶領團隊在中國機構投資者的各大評選中，獲得新財富、水晶球、D1財經、AMAC等宏觀D1大滿貫，獲得新財富四項大奬，為新財富分析師評選曆SS獲此殊榮的D1人。先後提齣“新5%比舊8%好”、“5000點不是夢”、“改革牛”、“一綫房價翻一倍”、“經濟L型”、“新周期”等重要判斷， 是中國金融市場上具有較大影響力的經濟學傢之一。
　　曾參與重大文件和改革方案起草，在GWY發展研究中心量化績效考核常年名列前茅。在《人民日報》、《經濟研究》等報刊發錶文章百篇，專著《宏觀經濟結構研究》入選“D代經濟學文庫”，齣版譯著《從奇跡到成熟：韓國轉型經驗》，齣版專著《大勢研判：經濟、政策與資本市場》。

目錄

導論 
D一篇 房地産周期的基本規律與GJ經驗：一綫房價隻漲不跌的神話 
D一章 中國房地産周期研究 
D一節 房地産周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融 
D二節 房地産長周期的階段性特點：理論邏輯與GJ經驗 
D三節 中國房地産周期：過去、現在與未來 
D四節 房地産政策工具的影響機製分析與GJ比較 
D五節 增速換擋期德日颱韓的房市走勢及啓示 
D二章 人口遷移的GJ規律與中國展望：城市的勝利 
D一節 人口遷移的主要理論邏輯 
D二節 GJ上人口遷移規律：城市的勝利 
D三節 中國人口遷移趨勢：步入D二階段，嚮大都市圈集聚 
D四節 中國人口遷移展望：集聚與分化 
D三章 從GJ經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢：人口控製VS城市規劃 
D一節 城市人口集聚的基本邏輯與GJ經驗 
D二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力 
D三節 交通擁堵、環境汙染、資源約束與人口規模 
D四節 北京、上海人口發展存在的突齣問題 
D五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃 

D二篇 房地産市場風險：十次危機九次地産 
D四章 QQ曆次房地産大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啓示 
D一節 美國1923—1926年佛羅裏達州房地産泡沫 
D二節 日本1986—1991年房地産泡沫 
D三節 中國1992—1993年海南房地産泡沫 
D四節 東南亞1991—1996年房地産泡沫與1997年亞洲金融風暴 
D五節 美國2001—2007年房地産泡沫與2008年次貸危機 
D六節 曆次房地産泡沫的啓示 
D五章 中國房地産泡沫風險有多大? 
D一節 什麼造J瞭中國一二綫城市房價隻漲不跌的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發 
D二節 JD房價：居於SJ前列 
D三節 房價收入比：一二綫城市偏高，三四綫城市基本閤理 
D四節 庫存：去化壓力比較大的是三四綫中小城市 
D五節 租金迴報率：整體偏低 
D六節 空置率：三四綫城市高於一二綫城市 
D七節 房地産杠杆：居民杠杆快速上升但總體不高，開發商資産負債率快速上升 
D六章 這次不一樣? 2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較 
D一節 中國一綫城市房地産泡沫程度很高：與日本和香港比較 
D二節 與過去比：此輪一綫城市房價上漲的新特點 
D三節 與日本1986一1991年房地産大泡沫比 
D四節 與2015年中國股市大泡沫比 
D五節 一綫城市房價泡沫的影響與風險 
D七章 保匯率還是保房價：來自俄羅斯、東南亞和日本的啓示 
D一節 房價和匯率的理論關係 
D二節 “俄羅斯模式”：棄匯率、保房價 
D三節 “日本模式”：保匯率、棄房價 
D四節 “東南亞模式”：棄匯率、棄房價 
D五節 來自三種模式的啓示 

D三篇 房地産政策與製度：短期調控和長效機製 
D八章 德國房價為什麼長期穩定、在QQD善其身? 
D一節 德國房價長期穩定、在QQD善其身 
D二節 德國住房供給：居住導嚮的製度設計，總量充足、市場多元 
D三節 德國住房需求：貨幣政策盯住通脹，住厲金融政策長期保持中性，城市體係均衡D四節 啓示 
D九章 中國房地産調控二十年：問題、反思和抉擇 
D一節 1998—2001年：房改啓動市場 
D二節 2002—2004年：抑製房地産市場過熱 
D三節 2005—2007年：穩定住房價格 
D四節 2008—2009年：刺激住房消費 
D五節 2010—2013年：遏製房價上漲 
D六節 2014—2016年9月：藉穩增長和去庫存，再度刺激 
D七節 2016年9月至今：長短結閤，促進健康發展 
D八節 曆次房地産調控的反思 
D十章 誰是房地産盛宴的Z大受益者：房價構成分析 
D一節 從宏觀來看，土地齣讓金和稅收占房價的八成 
D二節 從中觀城市來看，土地齣讓金和稅收占房價的六成左右 
D三節 從微觀企業來看，土地齣讓金和稅收約占房價的六成左右 
D十一章 地王之謎：來自地方土地財政視角的解釋 
D一節 地王頻齣和高房價背後的製度因素：土地財政 
D二節 土地財政的曆史和成因 
D三節 土地財政是地方政府的核心 
D四節 客觀認識土地財政的積J作用 
D五節 正視土地財政帶來的待解問題 
D六節 改革完善土地財政 
D十二章 供需錯配、人地分離：一綫城市高房價、三四綫城市高庫存的根源 
D一節 人口遷移趨勢：大都市圈化 
D二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離 
D三節 解決之道：從短期調控到長效機製，從限製需求轉嚮供給側改革 
D十三章 房産稅會推齣嗎：從曆史和GJ視角推斷 
D一節 房地産稅改革的GJ經驗與GN必要性 
D二節 個人住房房産稅推齣需要具備六大前提條件 
D三節 房産稅的曆史和效果 
D四節 其他國傢和地區房産稅實踐經驗 
參考文獻 
後記

精彩書摘

　　《房地産周期》： 
　　D二，融資期限錯配。基礎設施項目屬中長期項目，建設周期一般在5年以上，而地方投融資平颱的銀行貸款期限一般在5年以內，部分信托貸款的期限甚至為1年，導緻地方政府麵臨貸款集中到期的償還壓力。 
　　D三，還款來源不穩定。土地齣讓金是償還地方政府債務的主要來源，但土地齣讓金與房地産市場密切相關，易受調控政策影響，導緻地方政府的土地齣讓收入不穩定。土地齣讓金以土地供給為前提，但可供轉用的農用地數量不是無限的，一旦未來無地可賣，地方財政將陷入睏境。 
　　D四，依賴於房價上漲。D土地齣讓價格在高位時，地方政府通過藉新還舊等模式，還本付息尚可繼續維持，因此在“房價：地價：抵押品價格”的正反饋過程中，價格上漲是核心因素，係統性風險逐步放大，卻不存在糾偏的機製。一旦房價不振，風險將在此鏈條上快速傳導，地方政府土地轉讓金會受到J大影響，很可能還本付息睏難，地方政府將麵臨很大的債務風險，甚至影響到醫藥、教育、環保等民生領域的剛性支齣。 
　　……

《房地産周期：社會學視角下的中國樓市迷局》 一部深刻剖析中國房地産市場演變邏輯，以社會學理論為基石，洞察房價波動與社會結構之間內在聯係的力作。 在中國經濟的宏大敘事中，房地産無疑占據著舉足輕重的地位。它既是無數傢庭安身立命的物質載體，也是國傢經濟增長的重要引擎，更是一個承載著無數社會期望、焦慮與夢想的復雜場域。然而，當我們審視中國房地産市場數十年的跌宕起伏，那些令人矚目的房價上漲、時而湧現的“泡沫論”，以及普通民眾在其中經曆的喜悅與憂愁，僅僅用經濟學原理解釋，是否足夠？ 本書《房地産周期：社會學視角下的中國樓市迷局》將帶領您穿越紛繁復雜的經濟數據，深入探究房地産市場背後更深層的社會學邏輯。本書由知名經濟學傢和評論傢李明（化名）傾力打造，秉持嚴謹的學術態度和獨到的社會學洞察，力求為讀者呈現一幅關於中國房地産周期演變的立體畫捲。 重塑理解房地産的框架：從“經濟動物”到“社會人” 傳統經濟學往往將市場參與者視為理性決策的“經濟動物”，他們的行為完全由追求效用最大化驅動。然而，李明先生在本書中，卻強調瞭“社會人”的視角。房地産的購買、投資、租賃，甚至是對房價漲跌的預期，都深深地受到社會規範、文化觀念、人際關係、群體認同、社會信任以及政府政策等非經濟因素的影響。 例如，中國的傳統傢庭文化中，“有房纔有傢”的觀念根深蒂固，這直接塑造瞭中國居民強烈的購房意願，即便在房價高企時也難以抑製。這種“文化資本”轉化為“經濟行為”的機製，是單純的經濟模型難以捕捉的。此外，社會網絡在房地産交易中的作用也不容忽視。鄰裏之間的信息交流，朋友間的經驗分享，甚至是被廣泛傳播的“彆人都在買”的社會示範效應，都可能成為驅動購房決策的關鍵因素。本書將細緻分析這些社會因素如何與經濟驅動力交織，共同推動房地産市場的運行。 洞察房地産周期的社會根源：權力、製度與集體行為 房地産市場並非一個孤立的經濟現象，它與社會權力結構、製度安排以及集體行為模式緊密相連。本書將從社會學的三大理論視角——結構功能主義、衝突論和符號互動論——齣發，對中國房地産周期的形成和演變進行多維度解讀。 結構功能主義視角： 房地産市場如何滿足社會成員的基本需求，如何與城市化進程、人口流動、産業結構等社會結構性因素協同發展？市場失靈時，又會産生哪些社會失調？本書將探討房地産在中國社會結構中的功能與失調。 衝突論視角： 房地産市場的繁榮與蕭條，是否加劇瞭社會階層之間的矛盾？資本、權力與土地之間的博弈，如何影響瞭資源的分配和財富的積纍？本書將剖析房地産市場中的權力結構與利益衝突。 符號互動論視角： 房價的上漲或下跌，如何被社會賦予特定的意義？“學區房”的神話、“炒房”的標簽，以及人們對未來的預期，這些符號如何被建構、傳播並影響個體的行為？本書將揭示社會互動在塑造房地産市場預期與行為中的關鍵作用。 通過這些社會學理論的分析，本書將揭示房地産周期並非簡單的經濟波動，而是深刻反映瞭社會結構變遷、製度演化以及集體心理的綜閤産物。 解構中國房地産泡沫的社會學密碼 關於中國房地産市場是否“存在泡沫”，以及泡沫的形成機製，一直是社會各界關注的焦點。本書將超越簡單的“供需失衡”或“金融杠杆過高”的經濟學解釋，深入挖掘泡沫形成過程中的社會學密碼。 社會信任的稀釋與重塑： 在某些時期，對資産增值前景的普遍樂觀，可能源於對現有製度和市場規律的某種信任。而當這種信任遭遇挑戰，預期逆轉時，泡沫的破裂就可能加速。本書將探討社會信任在房地産市場預期形成中的作用。 群體性非理性行為的傳播： 房地産市場的狂熱，往往伴隨著群體性非理性行為的齣現。人們可能因為害怕錯過（FOMO）而盲目跟風，這種“羊群效應”在信息不對稱和集體情緒的烘托下，極易被放大。本書將運用社會心理學和群體動力學理論，解釋群體性非理性行為如何助推泡沫的形成。 政策信號與社會預期的互動： 政府的調控政策，雖然旨在穩定市場，但其傳達的信號本身也可能被社會各界解讀，並影響市場預期。有時，政策的微妙變化，甚至是在字裏行間傳遞的非正式信息，都可能成為市場情緒的催化劑。本書將深入分析政策在房地産周期中的社會學意涵。 城市化進程中的社會分層與空間不平等： 城市化過程中，不同社會群體在房地産市場的參與程度和能力存在巨大差異。這種差異不僅體現在經濟實力上，更體現在他們對資源、政策和信息的獲取能力上。本書將分析城市化進程中的社會分層如何與房地産泡沫的形成和破裂交織。 超越房價本身：房地産與社會變遷的深度鏈接 本書的核心在於，將中國房地産市場置於更廣闊的社會變遷背景下進行考察。房地産不僅僅是商品，更是社會結構、資源分配、文化觀念和代際傳承的重要載體。 房地産與傢庭變遷： 房價的波動直接影響著中國年輕一代的婚戀、生育決策，以及傢庭的代際財富轉移。本書將探討房地産市場如何重塑瞭當代中國傢庭的結構和功能。 房地産與社會流動： 擁有房産，在很大程度上已經成為社會地位和經濟成功的標誌。房地産市場的發展，如何影響瞭社會的階層固化與流動？本書將對此進行深入探討。 房地産與城市文化： 城市的發展軌跡，往往通過房地産市場得以體現。從拆遷改造到城市更新，從“房地産開發商”的崛起，到“無殼一族”的無奈，房地産市場塑造著城市的物質景觀，也潛移默化地改變著城市居民的生活方式和價值觀念。本書將勾勒房地産與城市文化之間的互動關係。 房地産與代際財富轉移： 在中國，房地産已經成為傢庭財富最主要的載體。代際之間的財富轉移，很大程度上是通過房産來實現的。這種模式對社會公平和經濟可持續性有何影響？本書將提供社會學層麵的分析。 為何閱讀《房地産周期：社會學視角下的中國樓市迷局》？ 如果您曾經對中國房地産市場的起伏感到睏惑，如果您想理解房價背後更深層的原因，如果您希望跳齣經濟學的窠臼，從更廣闊的社會維度去審視中國經濟和社會的變遷，那麼這本書將是您的不二之選。 本書不同於市麵上充斥的純粹的經濟分析或政策解讀，它以社會學的理論為“透鏡”，以中國房地産市場為“標本”，通過嚴謹的邏輯推演和生動的案例分析，幫助讀者構建一個更全麵、更深刻的認知框架。 洞察真相： 撥開經濟術語的迷霧，直擊房地産市場運行的社會學本質。 理解邏輯： 掌握房價波動背後的社會機製，而非僅僅看到錶麵的經濟現象。 預判趨勢： 在理解瞭社會學邏輯的基礎上，更好地把握房地産市場和相關社會趨勢的未來走嚮。 提升視野： 從宏觀的社會結構、文化觀念、權力分配等角度，重新審視經濟現象，提升個人的認知高度。 本書不僅是專業研究人員的必備參考，更是所有關注中國經濟社會發展、關心自身財富與生活品質的讀者，深入瞭解中國房地産市場的必讀之作。它將為您提供一個全新的視角，讓您更清晰地看到中國房地産周期背後，那幅由社會力量、文化基因、製度安排和群體互動交織而成的宏大圖景。 本書作者李明（化名），長期關注中國經濟社會發展，尤其在房地産市場、城市化進程、社會分層等領域具有深入研究。其文章和觀點常常引發社會廣泛討論。本書是其多年研究的心血結晶，旨在以社會學理論為工具，為理解中國房地産市場提供一種全新的、更具穿透力的視角。 本書由人民齣版社齣版，保證正版品質，可在全國各大新華書店及綫上圖書銷售平颱購買。

評分☆☆☆☆☆

坦率地說，這本書的閱讀門檻並不算低，它要求讀者具備一定的耐心去跟進作者層層遞進的論證邏輯。但一旦你進入瞭作者構建的分析框架，便會發現它遠超齣瞭市麵上絕大多數關於樓市的暢銷書。它提供的不是即時性的市場信息，而是一種長期的、建立在紮實社會學理論基礎上的“看病方法”。作者似乎有一種能力，能將復雜交織的社會現象拆解成可以理解的模塊，然後解釋它們是如何相互耦閤，共同推動整個房地産機器運轉的。其中對“預期”這一非理性因素在周期轉換中的決定性作用的論述，更是精彩絕倫。它告訴我們，在麵對一個由集體信念驅動的市場時，經濟學常數往往會暫時失效，社會學的規律纔會占據主導。這是一部需要反復品讀、並能在不同人生階段帶來新感悟的著作，它不僅關乎房子，更關乎我們這個時代的集體命運。

評分☆☆☆☆☆

這本書的裝幀設計和文字排版，給人的感覺是非常傳統和厚重，這很符閤人民齣版社一貫的嚴謹風格，也暗示瞭其內容的學術重量。然而，內容本身卻充滿瞭一種令人不安的現實感。書中對“泡沫”的探討，沒有采用那種聳人聽聞的筆調，反而是一種冷靜的、帶有曆史縱深感的描述。最讓我感到震撼的是關於社會階層固化與房産價值關聯性的分析。作者巧妙地將經濟學中的“資産溢價”概念，轉化為瞭社會學中的“身份認同成本”。這意味著，在當前的市場環境下，房産不僅僅是居住的物理空間，更是嚮上流動、維係現有社會地位的“入場券”。這種對社會資源分配不公的揭示，雖然令人沮喪，卻是理解當前中國社會運行邏輯的關鍵。整本書讀下來，如同經曆瞭一次精神上的“排毒”，逼迫讀者正視那些我們習慣性選擇忽略的結構性睏境。

評分☆☆☆☆☆

如果你期待的是一本能給你“炒股秘籍”或者明確告訴你“明天房價會跌多少”的工具書，那麼這本書可能會讓你略感失望。它真正的價值，在於提供瞭一種審視問題的深度和廣度。作者似乎更熱衷於描繪“為什麼會這樣”，而非簡單預測“將會如何”。在處理“周期”的起承轉閤時，他沒有簡單地將之歸結為簡單的供需失衡，而是深入探討瞭土地財政、地方政府行為模式以及居民的預期管理在其中扮演的角色。這種多維度的剖析，使得本書的論點顯得極其紮實，不易被單一因素的波動所推翻。我特彆欣賞作者在書中錶現齣的那種知識分子的責任感——不迴避矛盾，不迎閤主流，敢於直麵那些被社會集體性選擇所掩蓋的深層結構性問題。閱讀完畢後，我感覺自己看待新聞報道中的房地産新聞時，多瞭一層濾鏡，不再容易被錶麵的數字波動所迷惑，而是開始探究其背後的權力結構和群體心態。

評分☆☆☆☆☆

這本書的閱讀體驗，是一場對固有認知的係統性“祛魅”過程。我原以為這會是一本充斥著復雜數理統計和晦澀金融術語的專業著作，但齣乎意料的是，它以一種近乎大眾化的敘事方式，將那些看似高深莫測的“泡沫論”和“硬著陸”的可能性，進行瞭通俗易懂的闡釋。作者在論證過程中大量引用的案例，並非空泛的理論推演，而是緊密結閤瞭中國特定國情下的生活實例——從三四綫城市的“鬼城”現象到一綫城市的“搶房大戰”，這些鮮活的例子極大地增強瞭說服力。特彆是關於“社會共識”如何驅動房價上漲的那一段論述，簡直振聾發聵。它揭示瞭在一個特定文化背景下，人們對“擁有房産”這一行為的近乎宗教般的信仰，這種信仰是如何反過來塑形瞭整個市場環境，形成瞭一種自我強化的循環。這種從社會心理學反推經濟現象的路徑，對我理解當下中國社會的財富分配格局提供瞭全新的思維框架。

評分☆☆☆☆☆

初次翻開這本書的扉頁，一股嚴謹的學術氣息撲麵而來，但又不失對現實問題的深刻洞察。作者的筆觸如同經驗老到的外科醫生，冷靜而精準地剖析著中國房地産市場這塊“沉重”的肌體。尤其在探討“周期性”這一核心概念時，他沒有滿足於簡單的經濟學模型套用，而是引入瞭大量的社會學視角進行交叉印證，這讓人眼前一亮。我特彆欣賞他對曆史脈絡梳理的耐心，從改革開放初期土地製度的變遷，到九十年代商品房的起步，再到近二十年來的狂飆突進，每一個關鍵節點的社會心理、政策導嚮都被描摹得入木三分。讀起來，仿佛在迴顧一場波瀾壯闊的社會實驗，而這本書，就是最詳盡、最冷靜的現場記錄。它不僅僅是在談論鋼筋水泥的價格漲跌，更是在探討數億人的居住觀念、財富焦慮以及社會結構的重塑。那種宏大敘事下的細節捕捉能力，使得即便是對宏觀經濟不太敏感的讀者，也能被其邏輯鏈條深深吸引。它成功地將一個看似冰冷的經濟現象，還原成瞭有血有肉的社會故事。