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中国房地产估价师与房地产经纪人学会 编

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• 购房
• 销售

出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112193677

版次：1

商品编码：11940902

包装：平装

丛书名： 全国房地产经纪人职业资格考试用书

开本：16开

出版时间：2016-05-01

用纸：胶版纸

页数：173

字数：221000

正文语种：中文

内容简介

　　《房地产交易制度政策》是全国房地产经纪人职业资格考试用书的《房地产交易制度政策》分册，依据2016年新大纲编写。共分为11章，第一章房地产业与房地产法律体系，第二章房地产权利，第三章房地产开发，第四章房地产转让，第五章新建商品房销售，第六章房屋租赁，第七章房地产抵押，第八章住房公积金，第九章房地产税费，第十章不动产登记，第十一章房地产广告。《房地产交易制度政策》可供房地产经纪人员复习应考以及日常工作指导之用。

目录

第一章 房地产业与房地产法律体系
第一节 房地产业
一、房地产业的概念和性质
二、房地产业的地位和作用
三、房地产业的行业细分
第二节 城镇住房制度的改革与发展
一、试点探索阶段
二、全面推进阶段
三、深化改革阶段
第三节 房地产法律体系
一、房地产法律的调整对象
二、房地产法规政策体系
第四节 城市房地产管理法相关规定
一、国有土地有偿、有限期使用制度
二、房地产成交价格申报制度
三、房地产价格评估制度
四、房地产价格评估人员资格认证制度
五、土地使用权和房屋所有权登记发证制度
六、房地产行政管理体制
复习思考题

第二章 房地产权利
第一节 房地产权利概述
一、房地产权利的种类
二、房地产所有权
三、房地产他项权利
第二节 房屋所有制
一、城镇房屋所有制
二、农村房屋所有制
三、房屋所有权的取得
四、房屋征收
第三节 土地所有制
一、土地所有制
二、土地管理基本制度
第四节 土地使用制
一、城镇国有土地使用制度改革
二、国有建设用地使用制度
三、集体土地使用制度
复习思考题

第三章 房地产开发
第一节 规划与设计管理
一、城乡规划的基本概念
二、城镇体系规划
三、城市规划管理
四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理
五、城市和建筑设计管理
第二节 建设工程施工与质量管理
一、项目报建制度
二、施工许可制度
三、建设工程质量管理
四、建设工程质量保修管理
第三节 建设工程的竣工验收管理
一、工程竣工验收的监督管理机构
二、工程竣工验收的条件
三、工程竣工验收的程序
第四节 房地产开发项目质量责任管理
一、房地产开发项目的质量责任制度
二、住宅质量保证和住宅使用说明制度
三、商品房交付使用管理
复习思考题

第四章 房地产转让
第五章 新建商品房销售
第六章 房屋租赁
第七章 房地产抵押
第八章 住房公积金
第九章 房地产税费
第十章 不动产登记
第十一章 房地产广告

精彩书摘

　　二、农村房屋所有制
　　长期以来，我国农村房屋实行农民自建、自用并以农民私有为主的制度。农民对宅基地拥有使用权，对在宅基地上建造的房屋拥有所有权。由于多种原因，过去对农民所有房屋所有权的确权登记工作并不完善。《物权法》颁布后，为进一步维护农民合法权益，农村集体土地上房屋确权登记工作已稳步推进。
　　伴随着我国20世纪90年代开始快速推进的城市化进程和住房商品化演进，我国很多大中型城市及其近郊，出现了以城中村改造、新农村建设、农民新居工程、旧城改造、城乡统筹发展等名义，未经依法征地、规划、审批等程序，由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的产权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能上市交易、办理房屋登记、抵押、继承。针对违规建设和人市流转的小产权房，国务院及有关部门先后颁发了一系列法规和政策文件，要求各地对其坚决制止、依法严肃查处。
　　三、房屋所有权的取得
　　（一）房屋所有权的取得
　　房屋所有权的取得，分为原始取得和继受取得两种。
　　1.原始取得
　　原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：（1）依法建造房屋；（2）依法没收房屋；（3）收归国有的无主房屋；（4）合法添附的房屋（如翻建、加层）。
　　2.继受取得
　　继受取得又称传来取得，是指根据原房屋所有人的意思接受原房屋所有人转移之房屋所有权，是以原房屋所有人的所有权和其转让所有权的意志为根据的。继受取得分为因法律行为继受取得和因法律事件继受取得两类。
　　（1）因法律行为继受取得房屋所有权是取得房屋所有权最普遍的方法，通常有以下几种形式：房屋买卖（包括拍卖）；房屋赠与；房屋相互交换。房屋所有权自所有权转移手续办理完毕后产生效力，即进行所有权登记后便取得房屋所有权。
　　（2）因法律事件继受取得房屋所有权，指因被继承人死亡（包括宣告死亡）的法律事件，继承人或受遗赠人依法取得房屋所有权。根据《民法通则》的有关规定，在有数个继承人的情况下，只要继承人未作放弃继承的意思表示，继承的房产如果未作分割，则应认为数个继承人对房产享有共同所有权。
　　（二）房屋所有权的消灭
　　房屋所有权的消灭，是指因某种法律事实的出现，使原房产权利人失去对该房产占有、使用、收益和处分的权利。
　　引起房屋所有权消灭的法律事实有如下几种：
　　1.房屋产权主体的消灭。如房屋所有权人（自然人）死亡或宣告死亡以及法人被终止而导致房产成为无主财产。
　　2.房屋产权客体的消灭。包括自然灾害、爆炸、战争等引起房屋的毁灭以及自然损毁等。
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前言/序言

《都市脉络：城市发展与空间演进的法则》 内容概要： 《都市脉络：城市发展与空间演进的法则》是一部深入剖析城市发展背后宏观规律与微观机制的著作。本书不聚焦于具体的房地产交易流程或政策条文，而是从更广阔的视角，以城市作为一个有机生命体为出发点，系统性地阐述了城市是如何在历史长河中形成、演变，并不断塑造其独特空间形态的。书中将城市的发展视为一种动态的、多因素耦合的复杂过程，探讨了驱动这一过程的核心力量，以及这些力量如何潜移默化地影响着城市的肌理、功能布局和居民的生活方式。 核心论点与章节要点： 第一部分：城市生长的基因——历史、人口与技术 第一章：历史的烙印：城市形态的基因溯源。 本章追溯城市起源的多种模式，从自然聚落的形成到政治、经济中心的崛起，揭示了不同历史时期塑造城市基础功能的关键因素。重点分析了古代集市、防御体系、交通节点等早期城市发展的驱动力，以及它们如何奠定了城市空间格局的雏形。我们将看到，城市并非凭空出现，而是深深植根于其历史土壤，每一条街道、每一个广场都可能承载着一段不为人知的过往。 第二章：人口的洪流：密度、迁移与空间需求。 本章聚焦人口因素在城市发展中的决定性作用。从农业革命带来的定居人口增长，到工业革命引发的大规模城市化浪潮，再到当代全球化背景下的人口流动，本书细致梳理了人口数量、结构（年龄、职业、教育程度）和空间分布变化如何直接催生对居住、就业、服务等各类空间的需求。讨论了人口密度对城市功能区划、交通负荷和基础设施配置的影响，以及人口迁移模式（如郊区化、逆城市化）如何重塑城市边界和内部结构。 第三章：技术之翼：交通、通信与空间重塑。 本章深入探讨技术进步如何成为城市空间形态演变的强大引擎。从早期道路、运河的修建，到蒸汽火车、汽车的普及，再到互联网、高铁的飞速发展，本书分析了不同时期交通技术的革新如何打破空间限制，影响土地利用模式，并催生新的城市形态（如蔓延式城市、集约式城市）。同时，通信技术的进步，特别是现代信息技术，如何改变了工作模式（远程办公）、消费习惯（电子商务）和社交方式，从而进一步解构了传统物理空间的必然性，对城市中心的定义和功能产生了深远影响。 第二部分：城市的骨骼与血脉——空间组织与功能演进 第四章：土地的语汇：地租、区位与空间分异。 本章引入经济学视角，解释了城市内部空间为何呈现出不同的价值和功能。以地租理论为基础，阐释了城市中心、次中心、郊区等地价的差异如何驱动土地利用的分异。详细分析了商业、工业、住宅等不同功能类型如何围绕地租梯度进行空间上的竞争与选择，从而形成了城市特有的功能分区。本书还将探讨区位优势（如靠近交通枢纽、自然景观）如何影响特定区域的开发强度和土地价值。 第五章：交通的脉络：路网、节点与城市动脉。 本章将城市交通系统视为城市的“血管”，探讨其对城市空间结构的影响。从城市早期以步行和马车为主的棋盘式或放射状路网，到现代以汽车交通为主的高速公路、立交桥系统，本书分析了交通网络的演进如何决定了城市的扩张方向、密度分布以及不同区域的可达性。重点关注交通枢纽（火车站、机场、地铁站）作为城市“心脏”的功能，它们如何聚集人流、信息流和经济活动，并成为带动周边区域发展的重要节点。 第六章：功能的多样性：从单一中心到多中心网络。 本章描绘了城市功能组织的演变过程。从早期以单一中心（如市集、政府驻地）为主导的城市形态，到工业革命后形成的工业区、商业区、住宅区等明确的功能分区，再到当代后工业时代城市功能日益多元化、复合化的趋势。本书重点分析了“多中心城市”的出现，即在城市内部涌现出多个具有相对独立功能的核心区域，它们相互连接、协同发展，形成了复杂的城市网络。探讨了这种多中心结构对城市活力、交通效率和居民生活便利性的影响。 第三部分：城市的生活容器——居住、社区与社会空间 第七章：居住的叙事：住房模式、密度与社会分层。 本章聚焦城市居住空间，分析了不同社会经济群体在城市中的居住选择和空间分布。从早期筒子楼、里弄，到花园洋房、公寓大楼，再到保障性住房、高端住宅区，本书展现了住房类型、建筑密度、居住成本如何随着社会经济发展和城市化进程而不断变化。重点探讨了居住空间与社会分层之间的关系，例如“富人区”和“贫民窟”的形成，以及不同居住模式对社区认同和居民生活质量的影响。 第八章：社区的织锦：邻里、认同与社会资本。 本章将视角从个体居住单位拓展到社区层面，探讨了社区的形成、发展及其社会功能。分析了地理邻近性、共同的社会经济背景、共享的文化习俗等因素如何促成社区的形成。本书强调了社区作为社会资本的载体，它如何为居民提供归属感、支持网络和集体行动的基础，对维护社会稳定和促进居民福祉至关重要。探讨了现代城市中社区的脆弱性以及重塑社区活力的挑战。 第九章：公共空间的诗篇：广场、公园与城市生活。 本章关注城市的公共空间，探讨其作为城市“客厅”的功能。从历史上的集市广场、宗教建筑周边空间，到现代的公园、绿地、步行街，本书分析了公共空间的设计、管理和使用如何影响着城市居民的互动、交流和文化体验。重点讨论了公共空间在促进城市活力、增强社区凝聚力、提升城市形象等方面的重要作用。探讨了城市公共空间在不同社会经济群体中的可达性和使用差异。 第四部分：城市未来的脉动——挑战、机遇与规划 第十章：拥抱挑战：可持续性、公平性与韧性。 本章转向当前和未来的城市发展议题。系统性地分析了城市发展带来的环境挑战（如污染、资源消耗）、社会挑战（如贫富差距、社会隔离）和经济挑战（如产业转型、就业压力）。重点探讨了“可持续城市”、“包容性城市”和“韧性城市”等理念的内涵，以及如何通过科学的城市规划和管理来应对这些挑战。 第十一章：规划的智慧：蓝图、调控与治理。 本章阐述了城市规划在塑造城市未来中的作用。回顾了不同历史时期的城市规划理念和实践，从早期的土地利用管制、交通导向型开发，到当代的城市更新、智慧城市建设。本书深入分析了城市规划如何通过制定政策、划定功能区、引导基础设施投资等手段，来调控城市发展方向，优化空间资源配置，提升城市宜居性。同时，探讨了城市治理的复杂性，以及如何协调政府、市场、社区等多方力量，共同推动城市的可持续发展。 第十二章：未来的城市：趋势、愿景与可能。 本章展望城市未来的发展趋势。分析了技术创新（如人工智能、大数据、自动驾驶）对未来城市形态和运作模式可能产生的颠覆性影响。探讨了数字化转型如何重塑城市管理和服务，以及“智慧城市”的建设如何提高效率、改善民生。本书也提出对未来城市生活的新愿景，例如更加绿色、智能、宜居、公平的城市空间，以及居民在城市发展中扮演的更积极的角色。 《都市脉络：城市发展与空间演进的法则》并非一本关于房地产交易的指南，而是希望通过对城市发展内在逻辑的深度揭示，帮助读者理解我们所居住的城市是如何形成、运转和演变的。它提供了一个宏观的框架，让我们能够超越个体交易的层面，去思考城市作为一个整体的生命体，其空间肌理、功能布局、社会生态是如何被历史、人口、技术、经济以及规划等多种力量塑造的。本书旨在激发读者对城市及其未来发展的思考，认识到每一个城市空间的变化，都蕴含着深刻的法则和丰富的叙事。

评分☆☆☆☆☆

这本书的价值远超其作为一本专业参考书的范畴，它更像是一部关于现代社会治理智慧的编年史。作者在阐述现有交易规范时，总是不忘回溯到“为什么会是这样？”的终极问题。比如，在论及二手房交易中的信息披露责任时，书中详尽地分析了中介行业在制度化过程中的角色定位演变，从最初的“居间人”到后来的“信息受托人”，这种定位的微妙变化，深刻影响了法律责任的划分。我尤其喜欢它关于“住房的金融属性与居住属性”如何被政策工具调节的论述，作者用一系列对比鲜明的政策工具链条，展示了政府在试图平衡这两大属性时的巨大张力，以及这种张力如何塑造了普通购房者的行为模式。这本书的结构布局极其平衡，既有对宏观政策走向的预判，也有对微观交易环节的细致指导，读完后，我感觉自己不仅获得了知识，更重要的是，形成了一套更加审慎、系统地看待房地产市场波动的分析框架，这对于未来的决策参考具有不可替代的价值。

评分☆☆☆☆☆

这本书拿到手里，首先映入眼帘的是那种沉甸甸的厚重感，装帧设计很朴实，一看就是那种经得起推敲的学术著作。我本来以为会是那种枯燥的法律条文堆砌，没想到开篇的引言就很有启发性，它不是简单地罗列现行法规，而是深入剖析了宏观经济背景下，土地制度与金融政策是如何交织影响市场预期的。特别是关于城市更新过程中，产权界定的历史演变那部分，作者的考证非常细致，引用了大量早期的地方志和内部文件，让我对“国有土地使用权”这个概念有了更深层次的理解，不再觉得它只是一个抽象的法律术语。作者并没有停留在理论层面，而是结合了几个标志性的案例，比如某个老城区的拆迁争议，清晰地展示了政策在实际操作中遇到的灰色地带和矛盾冲突点。读完前几章，我感觉自己像是被带进了一个巨大的沙盘模型，政策的每一个微调都会引发连锁反应，这对于我这种一直关注市场动态的人来说，无疑是一次及时的“再教育”。这本书的结构安排也很有条理，逻辑链条非常清晰，不会让人在复杂的政策细节中迷失方向。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我最直接的冲击是它的批判性视角，但这种批判是基于深厚文献支撑的建设性探讨，而非简单的指责。作者对于金融杠杆在房地产交易中的作用分析，简直是教科书级别的剖析。他没有简单地将“高负债”视为洪水猛兽，而是系统地梳理了在特定时期内，信贷扩张如何被用来解决地方政府的资金缺口，以及这种“共生关系”在周期性调整时带来的系统性风险。书中关于预售制度的风险控制章节，不仅列举了烂尾楼的社会危害，更深入探讨了国际上其他国家对此类制度的替代方案和监管实践，这使得讨论的格局一下子打开了。我印象最深的是其中关于“共有产权房”政策的论述，作者并没有直接给出是非判断，而是通过对比不同试点城市的执行效果和社区反馈，引导读者去思考产权的边界感在社会公平中的微妙作用。整本书读下来，你会感觉作者的知识储备极其广博，跨越了经济学、社会学和法学，构建了一个多维度的分析框架。

评分☆☆☆☆☆

说实话，这本书的语言风格是偏向严谨和学术化的，但这绝不意味着它晦涩难懂。恰恰相反，它用一种近乎精密仪器的准确性来描述复杂现象。我对其中关于税制改革那几章的编排赞赏有加。作者没有陷入对“房产税”单一议题的争论，而是将其置于整个地方税系和中央财政关系的宏大叙事中。他清晰地梳理了历次试点尝试失败的原因，指出往往不是税种本身的问题，而是配套的权属登记和信息共享机制未能跟上。这种层层剥茧的叙事方式，让我明白，制度的成功与否，往往取决于那些不那么引人注目、却至关重要的基础建设。书中对土地出让金的收益分配模型进行的量化分析，非常直观地展示了不同利益主体间的权力博弈，数据图表的运用恰到好处，让抽象的分配关系变得可视化。读这本书，就像是在学习一门关于“制度工程学”的课程，它教会你如何去看待政策的“结构性缺陷”。

评分☆☆☆☆☆

这份阅读体验简直像是一次穿越时空的对话，作者对于不同历史阶段的交易习惯和监管思维的梳理，做得极其到位。我尤其欣赏的是，它没有采用那种高高在上的评判口吻，而是以一种近乎田野调查的姿态，去还原当时决策者的考量。比如，在讲述福利分房制度向商品房市场转轨的那段历史时，书中详细描述了早期房地产券和集资建房的过渡模式，这些细节在很多普及性的读物中往往被一带而过。通过这些鲜活的侧面描写，我终于明白了为什么某些地区的土地出让金制度会发展出如此迥异的模式——这背后是地理禀赋、人口流动和地方财政需求的复杂博弈。书中对“容积率”等技术性指标的政策解读也十分精彩，它揭示了看似冰冷的数字背后，蕴含着对城市密度和公共资源分配的深刻哲学。这本书对于理解政策的“惯性”和“路径依赖”非常有帮助，让你明白有些看似不合理的现状，其实有着非常坚实的制度根基。

评分☆☆☆☆☆

刚收到货书有点破损，刚收到货书有点破损，刚收到货书有点破损，刚收到货书有点破损，

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还可以。。。。还不错。。。。。很好。

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书已收到！正版

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的确是正版书有防伪标内容也接地气

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好久没有看书了，希望考试能够顺利通过

评分☆☆☆☆☆

到货速度很快，这本书也很厚，为经纪人考试而准备，希望一次性就能过

评分☆☆☆☆☆

是正版，物流速度快，品相也行

评分☆☆☆☆☆

可以推介，没有发现其他不好的问题

评分☆☆☆☆☆

已经考完了，书不错