掘金存量地産：房地産存量經營新生態 pdf epub mobi txt 電子書下載 2025

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明源地産研究院著

圖書標籤:

房地産
存量房
資産運營
城市更新
商業地産
物業管理
社區商業
精細化運營
價值提升
新生態

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齣版社：中信齣版社，中信齣版集團

ISBN：9787508677446

版次：1

商品編碼：12120711

品牌：中信齣版

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2017-07-01

用紙：純質紙

具體描述

産品特色

編輯推薦

　　董藩（著名經濟學傢）、金輝（華住總裁）、毛大慶（優客工場創始人）、潘軍（花樣年CEO）和鄒益民（平安地産董事長）傾力推薦

　　抓住新的掘金機會，輕鬆贏取海量市場

　　·夠新，充分融閤國內外行業*新發展動態和*新實踐，選題新、立意新、案例新；

　　·夠用，契閤當下從增量開發嚮存量經營轉移的大趨勢，吻閤房地産企業戰略轉型的熱點與痛點；

　　·夠實，從創新模式到實戰戰術、從戰略到具體操作，深入總結目前三大關鍵領域的新模式、新方法、新案例。

內容簡介

　　中國房地産正處於從“增量市場”嚮“存量市場”的轉軌期，存量市場正在逐步崛起，未來存量市場會取代增量市場成為新的市場主導，也必將成為主賽道、主戰場，房企必須未雨綢繆，提前應對。未來在存量開發、存量運營、社區服務、存量資産證券化等各個環節的數百萬億的存量市場空間有待挖掘，新的掘金機會已經來臨。

　　全書按照新空間（主題商業、聯閤辦公、長租公寓）、新服務（社區增值服務）、新金融（資産證券化）布局，既層層遞進，又相互關聯——新空間為新服務提供瞭更好的載體和呈現形式，新服務是從“物”到“人”，是構成新空間的*鮮活的一部分；而無論是新空間還是新服務，都需要新金融的杠杆纔能更好地撬動起來。

　　本書既從方法論上指明掘金存量市場三大領域的關鍵要點、難點和對策，又從實踐操作上針對各個領域選擇瞭十多傢代錶性的國內外案例進行深度剖析，總結其創新模式、經驗教訓及可藉鑒的點。每傢企業就是一種存量市場掘金的典型樣闆，特點鮮明，解讀深入。

作者簡介

　　明源地産研究院

　　緻力於推動中國房地産業管理創新

　　成立於2009年，以做“中國房地産管理創新的引擎”為願景，立足於明源雲（地産ERP、明源雲客、雲鏈、雲空間）與全國數韆傢房地産企業持久深入的閤作，聚焦房地産管理研究、谘詢服務、專業培訓及管理*佳實踐研究四大領域，持續挖掘泛地産各領域創新典型案例，推動中國房地産管理創新。目前研究院已聚集瞭一大批有著10多年實戰經驗，深諳房地産業務與管理的專傢顧問，形成瞭覆蓋房地産增量市場和存量市場兩大闆塊，聚焦房地産戰略轉型與創新、存量資産運營、成本、采購、績效、客戶關係管理、移動互聯網變革等業務領域的研究團隊。

　　持續推齣“中國房地産業管理研究成果”

　　創辦《明源地産研究》季刊，麵嚮房地産業中高層管理者，單期發行量近5萬冊；2011年，齣版《房地産項目運營*佳實踐》，纍計銷售3萬多冊；2013年，首度與中信齣版社閤作齣版《成本製勝：微利時代再造房企核心競爭力》，前後共加印10次；2013年，開通“明源地産研究院”微信號，目前粉絲量已突破45萬，後續還將努力嚮更高目標突破。

精彩書評

　　董藩著名經濟學傢、房地産專傢、教授

　　這幾年我推動實施房地産EMBA教育項目和房地産投資高級培訓項目時，反復對大傢說“存量不動産的持有、運營、管理是未來房地産市場的五個發展方嚮之一”、“存量時代已經來臨，機構投資和運營者的時代也即將開始”。我很高興看到劉策等人撰寫的這部著作，應該說沒有敏銳的市場嗅覺和對行業發展的深刻洞察力，是無法率先抓取到這個課題的。這種創新性探討與總結對行業的進一步發展很有指導意義。

　　金輝華住集團總裁兼城傢董事長、CEO

　　在未來，可以非常清晰地看到地産發展模式會發生很大的變化，原有增量市場的資源獲取、資産溢價的獲利模式，將轉為存量資産的業態改造和持有運營模式。資産的真實價值也會被經營能力給重新定義。《掘金存量地産》第·次引領我們完整全麵地梳理瞭存量地産轉型之路，值得大傢好好學習。

　　毛大慶優客工場創始人、博士、教授

　　存量時代的主題就是如何為傳統空間“賦能”，給“物理空間”提供更多的“內容”，進一步創造齣新的附加值，本書契閤當下房地産從增量開發嚮存量經營轉移的大趨勢，吻閤房地産企業戰略轉型的熱點與痛點。

　　潘軍花樣年控股集團董事局主席兼CEO

　　在高歌猛進的房地産開發大潮即將退去之際，明源地産研究院對後續市場的思考非常深刻與及時，畢竟人纔是房子的主人，關注用戶及業主的體驗與利益纔是房地産的本質。當然這一切對於當下的中國都是艱難的探索，遠未能止步於此，因為類似中國的房地産市場前所未有。

　　鄒益民平安不動産董事長兼CEO

　　隨著存量地産的崛起，房地産“産銷模式”將逐步被“資管模式”所取代。通過管理資産，*大化發揮資産價值來獲得管理費率收益和超額利潤分成，將成為企業轉型的一個重要方嚮。《掘金存量地産》給齣瞭不少思考、啓迪和成功案例，值得藉鑒。

精彩書摘

　　第三節存量市場的四大掘金機會

　　逐步崛起的百萬億級的存量市場給房地産市場的各路人馬帶來瞭廣闊的發展空間。對開發商而言，存量市場的掘金機會將主要圍繞在存量開發、存量運營、社區服務和存量資産證券化等各個環節。

　　一、掘金存量開發：“城市更新”與“樓宇經濟”

　　在核心城市增量土地越來越稀缺的背景下，以“拆遷改造、存量提升”為核心的存量開發模式正成為房地産業的新戰場，受到開發商、私募基金和金融機構的重點關注，也湧現齣各種或輕或重的創新模式。城市更新發展的大幕在各種因素的推動下徐徐拉開，承載著打造“新空間”和賦予存量物業全新價值的使命。

　　存量開發，其本質在於城市土地單位價值的重新挖掘及需求的重新匹配。按照目標對象的不同，從微觀到宏觀的角度，主要可以分為兩類：

　　第一類是微觀層麵的舊樓改造，以樓宇“美顔”增值為核心目標的模式，主要包括住宅的更新（企業購買整棟舊樓或分散的舊房，經過重新改造裝修，再次齣租齣售）和商業地産的更新（收購經營不善的商業物業或寫字樓並進行重新定位、裝修，再分割産權齣售或長期持有的商業物業更新）。

　　第二類是宏觀層麵的舊城改造（或者說城市更新），以獲取土地為核心目標的模式，一般是指從徵地、拆遷和安置開始的住宅、商業地産或其他物業的開發。

　　1.微觀層麵以物業增值為核心目標的舊樓改造

　　當前，許多開發商和房地産基金都已嗅到瞭存量房改造市場的商機。對開發商而言，要麼對自持物業進行項目升級改造以實現其最大價值，要麼收購老城區內有潛力的老舊物業進行改造升級以獲取市場迴報；對房地産基金而言，則通過低價整體收購估值較低的商業物業、酒店、寫字樓等，然後重新定位和改造升級，過程中再輔以精細化運營，從而提升租金和資産估值，最後通過轉售或資産證券化退齣。

　　目前越來越多的房地産商開始強強聯閤，從舊樓改造切入城市更新領域，比如朗詩地産與中信資本設立的投資基金是以收購項目和運營資産為主，其投資的主要標的物為城市具有升值潛力的舊樓，對其進行改造升級，增加項目附加值之後，再推嚮市場。在城市的選擇上，朗詩地産與中信資本定位於上海、北京、深圳、香港這些一綫城市，同時兼顧強二綫城市。雙方閤作按5∶5的比例共同對基金進行聯閤管理，朗詩地産主攻房産專業運營和改造，中信資本更多側重資本層麵的運作。

　　需要注意的是，開發商和房地産基金介入城市更新，各自的齣發點和訴求是不同的。開發商介入城市更新，是從開發的角度參與，關注的是資金成本及對項目的控製力，希望獲得更多的收益；而房地産基金介入城市更新，則是從投資的角度參與，更多關注的是項目投資可行性分析、風險防控和提供開發資金，聚焦的是迴報率、周轉期及承受的風險。所以，開發商與房地産基金的閤作普遍帶有額外條款，例如約定股權贖迴的時間、迴購的金額等。

　　2.宏觀層麵以土地獲取為核心目標的舊城改造

　　上海和深圳是兩個最具代錶性的城市。兩者都是中國經濟增長最具活力的地區，需求旺盛，但新增土地極少，因而供需失衡狀況嚴重，另外城鎮化較早，發展速度快，原有的土地規劃、基礎設施等相對落後，有自發的城市更新升級需求。但在舊城改造操作模式上，兩者差彆較大：上海是政府主導模式，而深圳是市場化模式。深圳因其市場化特質房企參與度高，市場運作相對成熟，在政策寬鬆度上有其他區域無法比擬的優勢；而上海近兩年密集齣颱針對舊城改造的有關政策，規劃先行、逐步放開的路徑也具有很強的藉鑒意義。

　　（1）政府主導型：上海

　　上海城市更新範圍主要是四個方麵：工業用地、老舊住區、曆史文化風貌區、商業商務區。從可更新的規模來看，工業用地潛力最大；從房企傳統開發模式來看，老舊住區改造更受開發商關注。作為政府主導更新模式的代錶，上海城市更新政策自上而下的管理導嚮非常明確，但對開發商的吸引力不足。主要體現在兩個方麵：第一，要重新收儲，打擊瞭開發商做一級開發的積極性；第二，要求較高的自持比例，比如工業用地，原權利人除瞭重新收儲之外，直接參與開發還要求非常高的自持比例。盡管這些政策的目的是保證城市更新質量，但是加大瞭開發商城市更新成本。因此，要提升更新效率，需政策層麵有進一步的放鬆，例如針對舊住宅區的開發可嘗試加大一二級聯動比例，而對於工業用地轉型，在自持比例要求上可以適當降低，另外支持金融工具的介入，以此降低前期成本。

　　（2）市場主導型：深圳

　　深圳的模式是市場主導型，整體特點可以用三個詞來概括，那就是整體規劃、市場主導和保障先行。首先，政府會在整體層麵進行統籌規劃，主要負責政策的製定，計劃和規劃的審批；其次，在具體運作時則是政府通過各種優惠政策吸引外部資金參與，是一種市場運作的模式；再次，從深圳舊改政策來看，非常重視和突齣保障房配建這一塊，《深圳市城市更新項目保障性住房配建規定》明確提齣，在拆除重建類城市更新項目中，應配建不低於8%的保障房，項目位於城市軌道交通近期建設規劃的綫路站點500米範圍內的，配建比例核增3%。

　　二、掘金存量運營：新生活、新辦公、新商業

　　存量運營的著眼點是從傳統對“空間”的管理，轉嚮基於“空間裏的人”的服務和價值開發，為他們提供更多的增值服務，創造商業價值。因此，存量運營是一種基於客戶資源再挖掘而産生的商業模式。例如，為目標客群創造一些能夠顯示地位、質量和品質的環境，為普通社區民眾創造便利、安全、潔淨和物美價廉的商業環境，或者創造宜老、宜養等環境，都是運營商的差異化競爭手段。具體而言，主要分為公寓、聯閤辦公和商業三大闆塊。

　　1.公寓：租賃風起，駛嚮萬億藍海

　　長租公寓是租賃市場中的一股新興力量，也是産業趨勢中正處於風口上的市場。粗略估計，中國的租賃市場規模超過萬億元，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關注的重要原因之一。

　　（1）高房價及龐大的流動人口催生過萬億的租賃需求

　　中國目前流動人口超過2億，房屋租賃的交易額也已突破萬億元，而圍繞這些人口産生的住宿及生活消費，更是一個超過萬億的市場。根據國傢衛計委發布的《中國流動人口發展報告（2016）》顯示，2015年我國流動人口規模達2.47億人，占總人口的18%，相當於每6個人中有1個人是流動人口。按照《國傢新型城鎮化規劃》的實施進程，2020年我國仍有2億以上的流動人口，70%的流動人口通過租房居住，按目前人月均租金475元來測算，年租金規模已突破萬億元。

　　另外，從國際比較來看，我國租金GMV潛力十分巨大，像紐約、洛杉磯和東京這些大城市，居住人口少於我國上海、北京，但租金GMV卻是上海、北京的2~4倍，這意味著我國整體租賃市場有著廣闊的發展空間。

　　（2）租房需求升級

　　目前租賃市場的租房者八成是85後，其中45%以上為90後。通常情況下他們剛步入社會大多在3年以內，有穩定的租房需求。而85後、90後的人群在優越的物質條件下長大，大多無法接受二房東所提供的較為差勁的居住條件。他們更加強調生活質量，強調個性化和社交化，看重文化氛圍，因此，他們普遍會選擇更良好的環境居住，包括配套和服務。

　　在消費升級的大背景下，傳統的租賃市場難以滿足或難以理解這種需求，這為品牌公寓提供瞭重要的發展機會，需求的升級也將進一步推動租金上漲。

　　（3）政策紅利降臨

　　為促進房屋租賃市場的健康發展和對房地産市場進行供給側改革，建立租售並舉的市場供給體係，2015年以來，國傢製定瞭多項政策措施，在稅收、金融、土地等方麵給予大力支持。

　　尤其2016年6月，國務院印發《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》。這是房屋租賃行業規格最高的政策之一，覆蓋行業麵廣，優惠力度大，將整個行業的戰略地位提升到瞭全新的高度。

　　縱觀目前齣颱的培育和發展住房租賃市場的政策，其中心是“實行購租並舉，發展住房租賃市場”，且都是從以下4個方麵切入：積極培育租賃市場供應主體，包括專業住房租賃企業、房地産開發商、租賃中介、個人齣租住房；允許改建商業用房用於租賃，並享受民水民電；給予住房租賃企業、機構或個人稅收、金融和土地優惠政策；推進REITs試點。

　　這對於改善租賃住房供應結構，降低公寓運營企業成本，規範租賃行業秩序，提升租賃需求都有積極意義，必將極大地推動我國租賃市場的發展。

　　（4）資本市場助推

　　自2014年YOU+獲得雷軍1億元投資之後，長租公寓便開始從幕後走到颱前，一時間聚焦瞭所有鎂光燈和眼光。2016年，盡管國內GDP增速放緩，許多行業顯現寒鼕，但公寓市場卻一直受到資本的追捧。

　　在資本的青睞與支持下，多數長租公寓企業尚處創業前期，少數企業初見規模，培育起瞭競爭力。雖然長租公寓現在整體尚未實現盈利，但是資本看好其未來發展，依然力挺。相信未來還會有更多資本進入該領域，在資本的催化下，行業的進化有望加快並迅速破解當前麵臨的難點和痛點，開創齣健康、可持續的發展之路。

　　2.聯閤辦公：站在萬眾創新風口，前景廣闊

　　科學管理學派的泰鬥泰勒和馬剋斯?韋伯倡導的科層製管理，曾被企業廣泛認同。這種管理模式下，每個員工都清楚角色分工和標準作業流程，並在主管的監督之下完成分內工作。在工業時代，科層製管理模式幫助企業實現瞭大規模高效生産和運作，典型的如通用汽車、富士康、麥當勞等。

　　但是，在移動互聯時代，企業需要適應高度不確定性和快速變化的競爭環境，工業經濟時代曾被廣泛應用的科層製管理模式顯現齣運作低效的特點，弊端叢生並日漸式微。傑剋?韋爾奇入主美國通用電氣（GE）之後，突破傳統科層組織模式，通過扁平化管理將GE打造成“無邊界組織”，再造瞭GE。稻盛和夫的阿米巴經營模式、海爾的人單閤一模式及華為的項目型組織等均是為瞭順應時代變化而進行的變革。未來的新組織形態一定是用戶中心主義（生産需求由用戶發起），企業“平颱化”（行政權威讓位於業務單元和個人的主觀能動性），員工“創客化”（去行政服從，發揮個體的積極性）。

　　馬化騰倡導企業“構建生物型組織，讓企業組織自身在失控過程當中擁有自進化、自組織能力”，並提齣瞭生物型組織的“灰度法則”，具體包括需求度、速度、靈活度、冗餘度、開發協作度、創新度和進化度7個維度。

　　移動互聯網時代，一個人就能成為組織單元並開展商業活動，傳統辦公模式已不能滿足中小企業的辦公需求。因為自組織的彈性大，空間需求難以預測，又無法承擔過高的成本，“辦公難”成為中小企業的一大痛點，聯閤辦公模式應運而生。

　　我國中小企業數量的爆發式增長及高新技術、文化娛樂等第三産業的占比逐漸攀升，有效地推動瞭聯閤辦公潛在市場的發展。粗略估計，聯閤辦公空間潛在市場規模超過韆億元，潛在服務人群超過1500萬。除瞭企業需要外，很多房地産開發商、産權所有者也看到瞭這種新的辦公形態所帶來的增值效應，這種企業、房地産商共贏的方式讓需求端和供給端更快地開始接受聯閤辦公空間。

　　（1）空前的需求為聯閤辦公空間的齣現奠定瞭基礎

　　2015年年末，全國範圍內進行瞭工商登記的中小企業超過2000萬戶，個體工商戶超過5400萬戶；2015年全國新登記企業443.9萬戶（日均新登記企業1.2萬戶），比2014年增長21.6%，創曆年新登記數量新高。産業結構繼續調整優化，第三産業快速發展推動中小企業數量不斷攀升。截至2015年年底，我國第三産業實有企業1635.7萬戶，占企業總數的74.8%。在第三産業當中，“互聯網+”等新産業、新業態增速顯著，形成經濟發展新動能。整體來看，在北上廣深一綫城市，服務業和科技産業在整體經濟中的比重已經超過50%，但對標美國（服務業和科技産業占整體經濟的70%以上），增長空間依然很大。

　　具體到細分行業，2015年信息傳輸、軟件和信息技術服務業新登記企業為24萬戶，比2014年增長63.9%；文化、體育和娛樂業新增登記10.4萬戶，比2014年增長58.5%。這些知識和技術密集型行業的增長，為自由職業者和中小型科技企業創造瞭生存的空間和環境。而聯閤辦公空間存在的基礎，正是大量的自由職業者、創客和中小企業。

　　（2）聯閤辦公空間的市場非常廣闊

　　諸多機構的預測數據顯示，到2020年，國內20個大城市的商業辦公麵積會達到3億平方米以上。2020-2025年，會有30%的麵積轉化成各種模式的聯閤辦公的承載物。假設一平方米的年産值平均增長到4000元左右，聯閤辦公的總市場規模就會達到韆億元——大約在2000億~2500億元，能夠提供的工位在1500萬個左右。

　　截至2016年年初，中國聯閤辦公空間數量超過2300傢，平均每傢提供的工位數在300~400個，能提供約80萬個工位，僅為2020年預測市場規模的5.3%。

　　總體而言，目前在中國，聯閤辦公的業態已經處於快速成長階段，並且被越來越多的企業客戶所接受。但在辦公空間管理運營的過程當中，如何注入更多的內容，豐富産品能提供的服務和價值，逐漸成為各聯閤辦公品牌關心的關鍵問題，也是未來實現品牌增值的核心手段。

　　3.商業：巨量商業物業有待盤活

　　在樓市“去庫存”的大環境下，房地産庫存結構性問題漸漸浮齣水麵。與住宅麵臨的高庫存多集中於三四綫城市相比，我國商業地産的庫存情況更令人擔憂。根據RET睿意德的數據，截至2015年年末，我國一綫、二綫和三綫城市的商業物業平均空置率分彆為7%、21.25%和27.50%。

　　雖然過剩比較嚴重，但是商業物業還在快速增長。國傢統計局數據顯示，2016年全國商業地産開發投資2.24萬億元，同比上漲7.5%，較2015年增幅擴大3.3%，高於同期住宅投資6.4%的漲幅。其中，商業營業用房開發投資同比上漲8.4%，增幅擴大6.6%！而新開業的大型商業項目增幅更是驚人。贏商網大數據中心統計數據顯示，2016年全國開業大型商業項目465個，商業總體量4319.35萬平方米，比2015年增長32.1%。相比之下，2016年社會消費品零售總額的增幅為10.4%（商務部數據）。與此同時，2017年全國預計開業大型商業項目數量更是高達970個，商業體量預估達9851萬平方米，是2016年新開業商業體量的近2.3倍。

　　商業地産的供給遠遠超過瞭商業發展的需求，供求關係已經失衡。新增的商業物業連同已有的，使得商業物業總存量快速攀升，即便空置率保持在現有的水平上，閑置的總量也將十分驚人。相比之下，近些年新增的商業物業在硬件等方麵優於此前的存量，這使得原有的商業物業麵臨的挑戰更大。

　　可以預見，隨著房地産步入“下半場”，通過創新挖掘存量商業物業的價值，將是開發商麵臨的首要任務，也將培育齣新的發展模式和利潤增長點。

　　三、掘金社區服務：後服務市場潛力巨大，得用戶者得未來

　　70年是我國房屋建築産權的歸屬年限，姑且可以將其視為一個生命周期。如果我們將此看作一個整體的話，開發商所占據的項目規劃、建設施工及新房銷售等隻占這個周期裏5年的時間，而後期的社區服務則占據65年，市場空間巨大。而在房地産行業現有的商業模式中，並未開發這些存量住戶的價值。

　　可是，隨著房地産市場的逐步成熟及存量房比例的不斷提高，社區服務的商業價值在不斷顯現，地産服務行業將超越地産開發，成為新的盈利增長點。

　　1.從關注“造房子”到提供“全生命周期服務”，社區服務前景廣闊

　　社區服務的發展前景究竟有多廣闊？一方麵，近年來，隨著新中産階級崛起，消費不斷升級促進瞭物業服務需求市場——特彆是物業服務中的增值服務市場的崛起；另一方麵，物業服務的在管麵積正逐年增加，規模效應凸顯。

　　一組數據對比可以說明，在歐美國傢，社區商業已占據社會商業總支齣的60%以上，而在中國，目前整體水平尚不足30%。根據第一太平戴維斯發布的數據，到2020年，全國住宅物業麵積將達到300億平方米，社區服務消費將超萬億元，社區服務市場必將是一個萬億級的藍海。

　　對於社區物業服務來說，未來將從單純的物業管理升級到物業服務。如何為居民提供更好的服務及配套設施，將成為開發商在開發環節思考的重要內容。目前，越來越多的開發商在嘗試綫上App、智能傢居、配套醫療、配套教育等方麵的探索，雖然現在看來還隻是錦上添花，但是未來很可能會成為雪中送炭。

　　參照美國的發展趨勢，未來中國房地産業的重心必將落在地産服務行業。而且互聯網重新構建瞭房地産業的生態結構，社區服務因為滿足瞭互聯網化的四大要素而成為未來發展的重點：擁有海量的用戶基礎，具備長尾價值；根據不動産的固有特性，可以提供産品+服務的非標準化産品；具有廣闊的市場空間；當前效率偏低，用戶痛點多。盡管社區O2O仍處於初創期，但如果能夠滿足住戶需求，後期市場空間廣闊。

　　2.社區後市場備受關注，傳統物業開始資本化

　　隨著大數據、雲計算、移動互聯等新科技的興起，越來越多的物業服務企業在社區O2O領域進行探索，形成瞭多種風格的社區服務模式。物業服務已然成為一個潛力巨大的新興服務産業，吸引瞭越來越多的房地産企業涉足於此。不僅如此，2015年以來，多傢房地産龍頭企業，如萬科、碧桂園、中海等都紛紛拆分物業，讓其資本化，獨立走嚮市場。物業這個新興的服務産業，如何獲得更多的客戶服務接口，把握業主消費需求，為社區提供更多如醫療、養老、教育和就業之類的增值服務，將會成為未來利潤的增長點。開發商們無疑將增加對生活服務領域的關注，形成自身物業增值服務的特色，為發展成為有競爭力的社區綜閤服務運營商而不遺餘力。

　　四、掘金資産證券化：金融崛起，加速盤活存量

　　未來房地産資産證券化業務將會以物業費ABS和類REITs破冰嘗試為起點，最終過渡到成熟的REITs模式。

　　類REITs主要是指以特定基礎資産或資産組閤所産生的現金流為償付支持，通過結構化方式進行信用增級，在此基礎上發行資産支持證券的業務活動。當前，專項産品不僅為投資人提供瞭理財産品，而且也在盤活存量資産和拓展企業融資渠道方麵做齣瞭積極嘗試，滿足瞭投融資雙方的需求。

　　資産證券化可以使房企達到融資目的又不提升負債率，專業能力強的資管公司可充當多個證券化項目的SPV（特殊目的載體：接受發起人的資産組閤並發行以此為支持的證券的特殊實體）或提供專業顧問服務，探索整閤同一區域不同歸屬的低效資産，將其納入一個資産包內統籌更新，可使其重新煥發區域活力，提升現金流。

　　REITs則意味著投資者可以擁有地産的物業，並在這些項目長期運營中不斷分享租金收益和物業的升值。REITs的主要特點在於集閤投資者資金投資於成熟物業組閤，由專業機構進行經營管理，並將大部分租金收益以分紅方式分配給投資者。參照歐美房地産業成熟國傢的發展程度，粗略測算，中國式REITs的營收空間介於400億~2000億元。不過，由於我國的存量市場還在迅速膨脹，這個數據也會隨著存量市場的增大而水漲船高。

　　對開發商來說，則可以通過REITs解決持有運營物業投資規模大、迴收周期長、運營管理要求高所帶來的問題，開發商可以將物業齣售給REITs實現退齣，縮短投資迴報周期，提高資金使用效率，這有助於開發商專注提高運營管理能力，實現輕資産轉型的經營模式。

　　相較於成熟市場而言，REITs在中國的發展纔剛剛起步，監管製度、法律法規和相關的稅收配套機製尚不完善。另外，商業物業的投資迴報普遍較低，是製約REITs發展的關鍵因素。但REITs業務是一片新藍海，大量的領域仍待探索，這給房地産行業留下瞭巨大的創新和想象空間。

　　目前國內主要案例有類REITs性質的中信啓航專項資管計劃，高和資本發行上海中華企業大廈私募REITs，華僑城歡樂榖主題公園入園憑證收入專項資管計劃，鵬華前海萬科基金以寫字樓物業費收入為基礎資産的信托投資基金，以及博時—世貿物業資産支持專項計劃等。

　　綜上所述，當存量地産的掘金大幕徐徐拉開時，存量開發、存量運營、社區服務和存量資産證券化是四大新的掘金機會，這需要業內人士進行更多的實踐和探索。由於城市更新等存量開發模式已經比較成熟，也有許多著作專門研究，所以本書將聚焦在存量運營、社區服務和存量資産證券化這三大內容，在後續章節詳細展開論述。總體來說，200多萬億元的存量市場，是足夠寬廣的賽道與舞颱，存在著足夠多的機會等待我們去挖掘，也有足夠的空間滋養成韆上萬傢企業的生存和發展，下一個巨無霸、獨角獸可能就在我們身邊。

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前言/序言

　　序

　　早在舊石器時代，居住在黃河下遊一帶的部落首領有巢氏就教民構木為巢——這可看作是我國曆史上最早的房子，從此人們纔由穴居過渡到巢居。到西周中期，中國曆史上首次齣現土地交易，戰國時期已經有人買房賣房。到瞭宋朝，政府開始設立“樓店務”（類似現在的房管局），管理當時的國有住房和市場上的房地産交易。不過，古代重農抑商，並沒有純粹的開發商。直到民國時期，纔有商業化的房地産公司。

　　可是，以前關於房地産的所有曆史相加，或許都比不上剛剛過去的波瀾壯闊的幾十年。“安得廣廈韆萬間，大庇天下寒士俱歡顔”，杜甫曾經遙不可及的夢想，如今已經成為現實。過去30多年，中國纍計開發瞭超過400億平方米的房地産，其中約250億平方米是住宅，目前已經有超過一億戶城市傢庭擁有瞭屬於自己的“樂巢”。這是開發商在增量開發時代所承載的曆史使命，也是對社會最大的價值貢獻，正所謂“時勢造英雄”。

　　可是，自2013年新開工麵積達到行業頂峰之後，行業已進入新常態——每年10萬億元左右的增量市場依然能保持，但行業淨利潤嚮社會平均水平迴歸，一綫城市和不少二綫城市的二手房交易量已超過一手房，房地産市場正步入存量時代！按照2016年的市價評估，中國存量房市場的資産價值約為245萬億元，而且未來隨著每年大約10萬億元左右的增量源源不斷地轉化為存量，以及M2的膨脹，存量市場的規模還會不斷擴大。這是一塊無比巨大的蛋糕！

　　那麼，如何掘金數百萬億元的存量地産市場？其實，迴到締造商業傳奇的根本力量——需求，答案變得顯而易見。

　　首先，從宏觀的國傢層麵來看，增量存在天花闆，盤活存量是大勢所趨。麵對全球需求疲軟和國內經濟增速下滑，拉動內需愈顯迫切，無論是民間投資的需求還是個人和傢庭消費的需求。這些年，國人在海外“買買買”的壯舉頻頻見諸媒體，說明國內並非沒有需求，而是沒有滿足需求的産品和服務。對房地産來說，繼續依靠大規模的開發來拉動需求已經不現實，必須著眼於存量市場的改造升級。諸如城市更新、舊樓改造等盤活存量的方式，不僅符閤供給側結構性改革的主基調，而且可改變城市麵貌，再造城市繁榮。

　　其次，從中觀的企業層麵來看，存量資産改造和升級可以滿足新老企業的需求。我國正處於結構調整和經濟轉型升級的進程中，萬眾創新的浪潮中，無數中小企業如雨後春筍般冒齣。過去的組織是固定的，而移動互聯網時代的信息傳遞讓組織變得微型、不固定和小型化，員工的工作方式也不斷變化，加之中小企業的平均生命周期隻有十幾個月，傳統寫字樓的運營方式已經越來越難以滿足現代化組織的需求。因此，要有聯閤辦公、眾創空間等去滿足此類需求。傳統寫字樓關注的是外立麵、大堂、空間、層高，聯閤辦公關注的是桌子、人和服務。未來需要更多地去研究組織和人，從內容上去滿足新型的組織。

　　再次，從微觀的個人層麵來看，新中産階級的消費更注重體驗和精神層麵。過去，房地産業著眼的都是功能——“用於住的空間”稱為住宅，“用於購物的空間”稱為商場，“用於辦公的空間”稱為寫字樓。這樣的時代已經結束。任何産品，在一開始滿足瞭人們的功能性需求之後，就應該升級到精神層麵。當前新中産階級和新新人類迅速崛起，這些人都受過良好的高等教育，有著非常豐富的物質資源和財富及心理的安全感和歸屬感，生活方式已經從生存/物質消費升級到服務/精神消費。在這樣的大背景下，體驗式消費成為創新的方嚮和新的商業模式，相應的品牌公寓、主題商業、特色商業街、社區O2O（OnlineToOffline，綫上到綫下）服務等應運而生。空間也不能僅僅隻是一個物理空間，而必須提供新的內容，成為新的生活方式的載體。

　　另外，存量市場還需要解決一個根本的問題，就是存量資産所有權和管理權的分離：資産的持有通過社會化資本（房地産信托投資基金REITs）的方式，而資産的運營則應通過專業資産管理運營商。通過這種方式，開發商實現瞭資産的變現，居民獲得瞭新的投資渠道並享受資産收益，運營商則可以充分發揮專業化能力，讓資産承載並創造更大的價值。如果說，資産是高山之上的冰川，現金流是奔騰的河水，收益是河流兩岸澆灌齣來的花草樹木、奇珍異果，那資産證券化（ABS）就是連接冰川、水流、果木花草的紐帶。

　　好的公司滿足需求，偉大的公司創造市場。每一句抱怨的背後都隱藏著一個未被滿足的需求，而每一個需求的背後必然潛伏著一個不容忽視的巨大市場序阿基米德說：“給我一個支點，我就能撬起整個地球。”支點很重要，但還要杠杆。對於存量市場，我們認為，消費升級的需求是支點，資産證券化是杠杆，存量市場則是我們要撬動的藍海。

　　因此，全書首先開宗明義地明確瞭中國房地産增量市場與存量市場的關係，旗幟鮮明地指齣，目前我國房地産業正處於從“增量市場”嚮“存量市場”的轉軌期，轉軌期至少具有如下幾層含義：首先，盡管增量市場麵臨增長天花闆，增速放緩，但未來十年仍將持續處於高位平颱期，仍存在結構性機會，總體看多；其次，增量主導的態勢短期並不會發生變化，但隨著增量不斷地轉化為存量，存量基數越來越大，天平正在逐步往存量市場傾斜；再次，存量市場正在逐步崛起，未來存量市場會取代增量市場成為新的主導市場形態，也必將成為“主賽道”和“主戰場”，房企必須未雨綢繆，提前應對。

　　基於上述的重大戰略判斷，接下來全書按照新空間（主題商業、聯閤辦公、長租公寓）、新服務（社區增值服務）和新金融（資産證券化）布局，既層層遞進，又相互關聯——新空間為新服務提供瞭更好的載體和呈現形式，新服務是從“物”到“人”，是構成新空間的最鮮活的一部分；而無論是新空間還是新服務，都需要新金融的杠杆纔能被更好地撬動起來。

　　商場如戰場，領先半步是先驅，領先一步成先烈。因為領先半步的人可以繞過領先一步的人掉進過的那些陷阱。雖然存量市場的風已漸起，各類實踐也對如何盤活存量做瞭大量的探索，但是目前市麵上並沒有一部係統研究存量市場的著作。揚帆存量市場的藍海，需要燈塔。為此，我們特地創作瞭此書以拋磚引玉：一方麵希望能夠給試圖進入存量市場的開發商、資産管理公司等提供參考和藉鑒，另一方麵希望可以藉此引發業內的討論和進一步的研究，為存量市場探索更多創新路徑。

　　該書的麵世，我想最大的動因應該歸功於明源雲董事長高宇先生，高董作為深耕房地産20年的老兵，對行業有著幾十年如一日的堅守，對房地産産業鏈有著深刻體悟，同時對企業發展戰略方嚮總是能夠思慮深遠，深刻洞察行業、閤夥夥伴和企業在當前市場環境下麵臨的深層次問題,每每在行業發展關鍵時刻做齣前瞻性的安排和布局。在房地産存量市場初現崢嶸之際，能夠承濛高董的親自指點，嚮行業發齣我們的聲音，人生之幸莫過於此瞭。

　　感謝中信齣版集團的王宏靜女士，在2016年年底溝通討論存量地産主題書籍時，我們一拍即閤，她認為該書彌補瞭行業研究的空白，給予瞭全力支持。感謝分享投資的李夢娜，協同撰寫瞭聯閤辦公這塊內容。另外，特彆感謝明源地産研究院老前輩姚武、徐穎等一直以來的關懷、指導和鼓勵。

　　中國房地産的未來在哪裏？麵對數百萬億元的房地産存量市場，答案已經不言自明，我們相信中國正在快速邁入存量市場的“鑽石時代”——這是一個沒有終點、永續的市場。誰占得先機，誰就更有機會搶占未來存量市場的製高點！當然，存量市場的黃金期纔剛剛開始，難免會麵臨各種各樣的問題。對運營商來說，擁有專業化能力和深度運營能力服務好用戶，就可以安身立命。能將睏難的事情做到並做好，纔有可能實現彎道超車，成為巨頭，如果很容易，我們的人生意義和獨特價值又從何體現？！

　　是為序！

　　劉策

　　2017年3月30日