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于孝廷 编

图书标签:

• 物业管理
• 设备管理
• 设施管理
• 建筑工程
• 工程管理
• 维护保养
• 安全管理
• 资产管理
• 技术规范
• 行业标准

出版社： 北京大学出版社

ISBN：9787301158463

版次：1

商品编码：10269436

包装：平装

丛书名： 全国高职高专物业管理专业系列规划教材

开本：16开

出版时间：2010-03-01

用纸：胶版纸

页数：292

字数：415000

正文语种：中文

内容简介

《物业设备设施与管理》分别介绍了物业设备设施与管理基础、建筑室内给水、建筑室内排水、小区给排水及热水、饮水供应、建筑消防系统、供暖与燃气供应、建筑通风与防烟排烟、空气调节、建筑供配电系统、电梯、电气照明、建筑物防雷及安全用电、建筑弱电系统、建筑智能化简介。《物业设备设施与管理》重点突出了物业设备与设施的维护管理，注重实用性。《物业设备设施与管理》既可作为高等职业院校物业管理专业的教材，也可为民建专业、监理专业、房地产经营管理及相关专业学生和有关专业人员提供参考。

目录

第一章 物业设备设施与管理基础
【项目一】物业设备设施管理的意义和目标
【任务一】物业设备设施
【任务二】物业设备设施管理的意义
【任务三】物业设备设施管理的目标
【任务四】判断物业设备设施完好自标准
【项目二】物业设备管理的内容
【任务一】物业设备基础资料的管理
【任务二】物业设备运行管理
【任务三】物业设备维修管理
【任务四】物业设备更新改造管理
【任务五】备品配件的管理
【任务六】固定资产(设备)的管理
【任务七】工程资料的管理
【项目三】物业设备管理的机构和职责
【任务一】物业设备管理的机构
【任务二】物业设备管理人员的岗位职责
【项目四】物业设备管理制度
【项目五】物业设备管理的要求及标准
复习思考题

第二章 建筑室内给水
【项目一】建筑室内给水系统概述
【任务一】建筑室内给水系统的分类与组成
【任务二】建筑室内给水系统的给水方式
【项目二】建筑室内给水系统的常用设备
【任务一】建筑室内给水系统的管材、管件及附件
【任务二】建筑室内给水系统的设备
【项目三】建筑室内给水管道的布置与敷设
【任务一】建筑室内给水管道布置的原则
【任务二】建筑室内给水管道的敷设
【项目四】建筑室内给水系统的管理与维护
【任务一】建筑室内给水系统管理的相关知识
【任务二】建筑室内给水系统的日常维护
实训练习
复习思考题

第三章 建筑室内排水
【项目一】建筑室内排水系统概述
【任务一】建筑室内排水系统的分类与组成
【任务二】建筑室内排水系统的排水体制
【项目二】建筑室内排水系统的常用设备
【任务一】建筑室内排水系统的管材、管件及附件
【任务二】建筑室内排水系统的基本设备以及设备的安装
【项目三】建筑室内排水管道的布置与敷设
【任务一】建筑室内排水管道的组合类型
【任务二】建筑室内排水管道的布置与敷设
【项目四】屋面雨水排放
【任务一】屋面雨水排放的类型与排放方式
【任务二】建筑室内排水系统的布置与敷设
【项目五】建筑室内排水系统的管理与维护
【任务一】建筑排水系统管理的相关知识
【任务二】建筑排水系统的日常维护
复习思考题

第四章 小区给排水及热水、饮水供应
【项目一】小区给排水概述
【任务一】小区给排水系统的分类
【任务二】小区给排水的特点
【项目二】小区给水系统
【任务一】小区给水的方式与选择
【任务二】不同类型小区给水系统的确定
【任务三】给水管道的布置与敷设
【任务四】小区给水加压站
【项目三】小区排水系统
【任务一】小区排水体制
【任务二】小区排水管道系统的组成及敷设要求
【任务三】小区雨水管渠系统的布置特点
【任务四】小区排水提升和污水处理
【项目四】水景及游泳池系统
【任务一】水景工程概述
【任务二】游泳池给排水系统
【项目五】热水供应系统
【任务一】热水供应系统概述
【任务二】热水用水定额、水温和水质
【任务三】热水的加热方式和供应方式
【任务四】加热设备的类型
【任务五】加热设备的选择和布置
【任务六】热水管网的布置与敷设
【项目六】饮水供应
【任务一】饮水的类型和标准
【任务二】饮水制备
【任务三】饮水的供应方式
实训练习
复习思考题

第五章 建筑消防系统
【项日一】建筑消防系统概述
【任务一】建筑火灾的成因及特点
【任务二】建筑消防系统的特点和重要性
【任务三】建筑物的高度分界线
【任务四】建筑消防系统的组成与结构
【项目二】室内消火栓给水系统
【任务一】设置室内消火栓给水系统的原则
【任务二】室内消火栓给水系统的组成
【任务三】室内消火栓给水系统的类型
【任务四】消火栓给水系统的设备
【任务五】消火栓给水系统的布置要求及用水量
【项目三】自动喷水灭火系统
【任务一】自动喷水灭火系统的分类
【任务二】闭式自动喷水灭火系统
【任务三】开式自动喷水灭火系统
【项目四】建筑消防系统的管理与维护
【任务一】消防设备设施管理的内容
【任务二】消防管理的制度
【任务三】室内消火栓给水系统的管理与维护
【任务四】自动喷水灭火系统的管理与维护
实训练习
复习思考题

第六章 供暖与燃气供应
【项目一】供暖系统概述
【任务一】供暖系统的基本构成
【任务二】供暖系统的分类
【任务三】热水供暖系统
【任务四】蒸汽供暖系统
【项目二】供暖设备
【任务一】供暖系统的设备组成
【任务二】供暖设备
【项目三】供暖系统的维护与管理
【任务一】供暖系统的维护与管理
【任务二】锅炉及锅炉房的维护与管理
【项目四】燃气供应
【任务一】燃气供应概述
【任务二】燃气供应系统的维护与管理
实训练习
复习思考题

第七章 建筑通风与防烟排烟
【项目一】建筑通风的基本知识
【任务一】建筑通风的任务
【任务二】通风系统的分类
【项目二】通风管道及设备
【任务一】通风管道
【任务二】通风系统的主要设备
【项目三】高层建筑的防烟排烟
【任务一】烟气扩散原理
【任务二】防烟系统：
【任务三】排烟系统
【项目四】通风与防排烟系统的管理与维护
【任务一】通风与防排烟系统的管理
【任务二】通风与防排烟系统的维护
实训练习
复习思考题

第八章 空气调节
【项目一】空气调节系统的工作原理
【任务一】空调的任务与作用
【任务二】人对空调需要的舒适因素
【任务三】空调系统的工作原理
【项目二】空气调节系统的分类与组成
【任务一】空调系统的分类
【任务二】空调系统的组成
【项目三】常用的空气调节设备
【任务一】空调的输配系统
【任务二】空气处理设备
【项目四】空气调节系统的制冷
【任务一】空调冷源
【任务二】空调的制冷原理与制冷设备
【任务三】制冷机房
【项目五】空气调节系统的管理与维护
【任务一】空调系统的管理
【任务二】空调系统的维护
【任务三】空调系统的常见故障与排除
实训练习
复习思考题

第九章 建筑供配电系统
【项目一】电工的基本知识
【任务一】电路的基本概念
【任务二】三相交流电
【任务三】变压器
【项目二】建筑供配电系统概述
【任务一】电力系统概述
【任务二】供电质量
【任务三】建筑用电的负荷容量、类别和分级
【任务四】建筑低压配电系统的配电方式
【任务五】建筑低压配电线路
【项目三】变配电室
【任务一】变配电室的位置
【任务二】变配电室的形式及布置
【任务三】变配电室对建筑的要求
【项目四】低压配电系统的保护装置
【任务一】刀开关
【任务二】熔断器
【任务三】自动空气开关
【任务四】漏电保护器
【项目五】建筑供配电系统的管理与维护
【任务一】建筑供配电系统的管理
【任务二】建筑供配电系统的维护
实训练习
复习思考题

第十章 电梯
【项目一】电梯的种类和组成
【任务一】电梯的种类
【任务二】电梯的组成
【项目二】电梯的工作原理
【任务一】电梯的工作原理
【任务二】电梯的控制功能
【项目三】电梯的使用管理与维护
【任务一】电梯的使用管理
……

第十一章 电气照明
第十二章 建筑物防雷及安全用电
第十三章 建筑弱电系统
第十四章 建筑智能化简介
参考文献

精彩书摘

建筑室内的排水系统指是将建筑内部人们在日常生活和工业生产中使用过的水收集起来，及时排到室外的系统。
【任务一】建筑室内排水系统的分类与组成
（一）排水系统的分类
按系统接纳的污废水类型不同，建筑排水系统可分为以下三类。
1.生活排水系统
生活排水系统用来排除居住建筑、公共建筑以及工厂生产间的污废水。有时由于污废水处理、卫生条件或杂用水水源的需要，把生活排水系统又进一步分为排除冲洗便器的生活污水排水系统和排除盥洗、洗涤废水的生活废水排水系统。生活废水经过处理后，可以作为杂用水，用来冲洗厕所、浇洒绿地和道路、冲洗汽车等。
2.工业废水排水系统
工业废水排水系统用来排除工艺生产过程中产生的污废水。为便于污废水的处理和综合利用，按污染程度可分为生产污水排水系统和生产废水排水系统。生产污水污染较严重，需要经过处理，达到排放标准后方可排放；生产废水污染较轻（如机械设备冷却水），可作为杂用水水源，也可经过简单处理后（如降温）回用或排入水体。
3.屋面雨水排水系统
屋面雨水排水系统用于排除屋面的雨水和融化的雪水。
（二）排水系统的组成
建筑室内排水系统的组成应能满足以下三个基本要求：首先系统能迅速畅通地将污废水排到室外；其次，排水管道系统气压稳定，有毒有害气体不能进入室内，保持室内环境卫生：最后，管线布置合理，简单顺直，工程造价低。
为满足上述要求，建筑室内排水系统的基本组成包括卫生器具和生产设备的受水器、排水管道、清通设备和通气管道，如图
3.1 所示。在有些排水系统中，根据需要还设有污废水的提升设备和局部处理构筑物。
1.受水器
受水器是接收污、废水并向排水管道输送的设备。例如，各种卫生器具、地漏、排放工业污水或废水的设备、排除雨水的雨水斗等。
……

前言/序言

　　在编写过程中，我们力求体现高等职业教育的特点，即突出实用性。本教材在现有各种物业设备管理教材的基础上，充分汲取了近年来高等职业院校在物业技能型人才培养方面的成功经验，在注重教材的系统性和全面性的基础上，对近年来在建筑中推广使用的新设备、新材料和新技术等均有所体现，而且更加注重实用性。通过对本课程的学习，学生可以掌握物业设备与设施的工作原理、类型及维护管理知识，为以后的工作打好基础。
　　《物业设备设施与管理》共十四章，第一章为物业设备设施与管理基础：第二章为建筑室内给水；第三章为建筑室内排水；第四章为小区给排水及热水、饮水供应；第五章为建筑消防系统：第六章为供暖与燃气供应；第七章为建筑通风与防烟排烟；第八章为空气调节；第九章为建筑供配电系统；第十章为电梯；第十一章为电气照明；第十二章为建筑物防雷与安全用电；第十三章为建筑弱电系统；第十四章为建筑智能化简介。
　　《物业设备设施与管理》是高等职业院校物业管理专业教材，也可供其他相近专业学生以及物业管理企业的工作人员参考。《物业设备设施与管理》第一章、第十二章、第十四章由于孝廷编写，第二章、第三章由高杰编写，第四章、第五章、第六章、第十一章由张统华编写，第七章、第八章、第九章、第十章、第十三章由于洋编写。
　　由于编写时间仓促，编者水平有限，本教材在编写过程中难免有错漏和不妥之处，敬请广大读者、同行和专家批评指正。

繁华都市下的隐形脉络：城市运行的幕后英雄 在现代都市的喧嚣与繁华背后，有一支默默奉献的队伍，他们是城市运转的基石，是居民生活品质的守护者。他们负责的，并非显而易见的摩天大楼或是流光溢彩的商业街，而是那些支撑起这一切的“幕后英雄”——构成城市肌体的各种设备设施，以及维系它们正常运行的管理体系。 本书并非探讨宏观的城市规划蓝图，也不是聚焦于某个单一的建筑艺术，而是深入挖掘支撑城市高效运转的微观层面。我们将一起剖析城市“血脉”——那些构成城市运行神经网络的各种设备设施，从最基础的水、电、气、暖，到复杂的交通信号系统、通信网络、消防安防系统，再到隐藏于高楼之下，支撑其稳固和舒适的结构系统、给排水系统、通风空调系统。每一项设备，每一处设施，都凝聚着科技的智慧与工程师的心血，它们如同城市的器官，无声无息地为城市的生命注入活力。 然而，再先进的设备，若缺乏精细的管理，也终将沦为沉寂的钢铁。因此，本书将重点聚焦于“管理”这一核心环节。我们不仅仅是列举设备有哪些，更在于探讨如何科学、高效地管理这些至关重要的设施。这包括但不限于： 一、设备设施的生命周期管理：从选型到报废的全方位掌控 严谨的选型与规划： 任何一项设备设施的引入，都应建立在科学的论证和严谨的选型之上。我们将探讨如何根据城市发展需求、技术发展趋势、环保要求以及经济效益，选择最适合的设备和技术方案。这涉及到性能评估、能耗分析、维护成本预测、以及对未来技术发展的预判。例如，在供暖系统中，我们不仅要考虑热效率，还要关注其环保指标和运行的稳定性；在安防系统中，我们则要权衡技术先进性与数据隐私的平衡。 规范的安装与调试： 设备设施的安装过程，是其能否稳定运行的关键。本书将详细阐述设备安装的技术规范、质量控制要点，以及必要的调试流程。错误的安装不仅会缩短设备寿命，还可能引发安全隐患。我们将深入探讨不同类型设备在安装过程中需要注意的细节，例如，高层建筑的给排水系统安装必须考虑水压平衡与抗震要求；电梯的安装则需要精密的力学计算和严格的安全检测。 精细化的日常维护与保养： 设备的“健康”离不开日常的悉心照料。本书将系统梳理各种设备设施的日常维护保养规程，包括清洁、润滑、紧固、检查等。我们会区分不同设备的使用频率、环境条件，制定差异化的保养计划。例如，大型空调系统的定期清洗与滤网更换，是保证空气质量和制冷效率的关键；消防系统的定期检测，则是保障生命安全的第一道屏障。 前瞻性的设备更新与改造： 科技日新月异，设备设施也面临着更新换代的需求。本书将分析设备设施的经济寿命与技术寿命，探讨何时需要进行设备更新或技术改造。我们会提供评估设备老化的方法，并分析不同更新方案的优劣，包括技术可行性、经济成本、对现有系统运行的影响等。例如，老旧的照明系统升级为LED，不仅能显著降低能耗，还能改善照明效果。 负责任的报废与处置： 设备设施的生命周期终结，并非意味着管理的结束。本书将强调设备报废的规范流程，以及如何进行环保的拆除和回收处理，避免对环境造成二次污染。 二、智慧化的管理体系：让设备设施“说话” 在信息技术飞速发展的今天，传统的被动式管理模式已无法满足现代城市的需求。本书将着重介绍如何构建一套智慧化的管理体系，让设备设施从“沉默的巨人”变为“会说话的伙伴”。 建立全面的设备设施数据库： 每一个设备设施，都应有其专属的“健康档案”。我们将阐述如何建立详细的设备设施数据库，包括设备型号、品牌、采购日期、安装位置、技术参数、维护记录、故障历史等。这为后续的管理和决策提供了翔实的数据支撑。 引入物联网（IoT）与传感器技术： 通过在关键设备上安装传感器，我们可以实时监测其运行状态，如温度、压力、流量、电流、振动等。这些数据通过物联网技术传输到中央管理平台，实现对设备运行状态的实时掌握。例如，通过监测水泵的运行电流和振动频率，可以提前预警潜在的故障。 应用大数据分析与预测性维护： 收集到的海量运行数据，通过大数据分析，可以挖掘出设备运行的规律，识别潜在的风险。本书将介绍如何利用这些数据进行预测性维护，在设备发生故障前及时采取干预措施，将“事后维修”转变为“事前预防”。例如，通过分析历史数据，我们可以预测某台变压器在高负荷下的温度变化趋势，提前安排检修，避免因过热导致的停电事故。 构建集成化的管理平台： 将分散的设备信息和管理模块整合到一个统一的平台，实现信息共享和协同管理。本书将探讨集成化管理平台的架构设计、功能模块，以及如何通过可视化界面，让管理者一目了然地掌握整个城市设备设施的运行状况。 运用人工智能（AI）优化运营： AI技术在设备设施管理中的应用，将带来颠覆性的变革。我们可以利用AI算法进行能源消耗的优化调度，例如，根据天气预报和使用需求，智能调节供暖和制冷系统的运行模式，实现节能减排。AI还可以用于故障诊断、性能评估，甚至自主决策，进一步提升管理效率。 三、精益求精的运营策略：保障城市“生命线”的畅通 设备设施的管理，最终是为了保障城市的正常运行，提升居民的生活品质。本书将探讨一系列精益求精的运营策略。 安全第一的风险管控： 任何设备设施都可能存在潜在的安全风险。我们将深入研究各类设备设施的安全隐患，并提出系统的风险评估与管控措施。这包括制定应急预案、开展安全培训、定期进行安全检查，以及建立完善的事故上报和处理机制。例如，针对高层建筑的消防系统，我们会强调其联动控制的可靠性，以及定期演练的重要性。 高效的应急响应机制： 突发事件的发生，是对城市管理能力的严峻考验。本书将重点阐述如何建立快速、高效的应急响应机制，包括明确的指挥体系、畅通的信息沟通渠道、以及专业的应急处理队伍。当设备设施发生故障或事故时，能够迅速启动应急预案，最大程度地减少损失，保障居民的生命财产安全。 以人为本的服务理念： 城市设备设施的最终目的是服务于人。本书将强调以人为本的服务理念，在设备运行过程中，充分考虑居民的舒适度、便利性和安全性。例如，优化公共区域的照明设计，确保夜间出行安全；合理安排设备运行时间，减少对居民生活的影响。 可持续发展的绿色运营： 在日益强调环境保护的今天，绿色运营已成为城市发展的重要课题。本书将探讨如何在设备设施的管理中融入绿色理念，例如，推广节能型设备，优化能源使用效率，加强废弃物回收利用，减少环境污染。 本书将通过案例分析、图表说明和理论阐释相结合的方式，力求将复杂的设备设施及其管理知识，以清晰易懂的方式呈现给读者。无论您是身处物业管理一线的工作者，还是对城市运行机制充满好奇的从业者，抑或是希望提升居住环境品质的居民，本书都将为您提供宝贵的 insight 和实用的指导。 让我们一同揭开城市繁华表象下的神秘面纱，深入了解那些默默支撑着我们现代生活的“隐形脉络”，共同守护城市的生命线，创造更安全、更舒适、更可持续的美好未来。

评分☆☆☆☆☆

读完这本书后，我最大的感受是，它像是一本关于如何做一名“受人尊敬的物业经理”的励志读物，而非一本关于如何维护复杂建筑系统的技术参考书。它强调的是“形象塑造”与“关系维护”，例如，如何巧妙地化解一次关于噪音投诉的激烈对峙，或者如何设计一份让人眼前一亮的年度工作总结报告。对于那些需要深入了解水处理系统反冲洗周期、了解不同品牌电梯控制逻辑差异的专业人士来说，这本书提供的帮助几乎为零。它缺乏任何技术图纸的引用、任何行业标准的明确提及，甚至连一些关键术语的定义都显得含糊不清。我将它放在书架上，感觉它更适合摆放在接待前台，用来向访客展示我们对“服务理念”的重视，而不是放在我的工具书架上，作为解决实际工程问题的参考。这本书对“管理”的理解，似乎停留在“人际交往”的层面，而对支撑这一切运行的“设施”这一物质基础，则选择了视而不见。

评分☆☆☆☆☆

这本书的书名让我联想到了一堆具体、技术性的内容，比如暖通空调系统的维护、电梯的定期检测、消防报警器的调试等等。我原本期待能看到一些关于如何进行设备台账管理、如何制定年度维修计划的实用指导，甚至可能是一些关于新一代楼宇自动化系统的深入解析。然而，当我翻开这本书后，发现它似乎完全跳脱了这些预期的技术细节。它更像是一本关于“软管理”哲学的探讨，或者说，是一本关于如何与人打交道，如何在复杂的社区关系中找到平衡点的指南。书中的案例分析都聚焦于业主大会的协调、物业人员的职业素养培养，以及如何通过非技术手段提升客户满意度。这对于我这个主要关注设备技术层面的读者来说，无疑是一个巨大的认知冲击。我花了很多时间试图在文字中寻找哪怕一点点关于设备生命周期管理的讨论，但似乎都付诸东流。这本书的视角过于宏观和人文，对于希望快速掌握工程维修技巧的实操者来说，它的实用价值大打折扣，更像是一本管理学的入门读物，而不是我期待中的专业工具书。这种内容上的巨大落差，让我对这本书的定位产生了深深的疑惑。

评分☆☆☆☆☆

坦白说，这本书的叙述风格让我感到一种强烈的疏离感。它似乎是用一种学术论文的严谨腔调来描述一些非常基础的社会互动场景，导致整个阅读过程充满了知性的隔阂。例如，书中用复杂的社会学模型来剖析“住户对公共区域美观度的主观感知差异”，而不是直接给出如何选择耐用且易于清洁的地砖材料的建议。这种过度理论化的倾向，使得原本可能很直观的物业管理问题变得晦涩难懂。我原本希望这本书能提供清晰的流程图、直观的图表来展示设施的维护周期和标准操作程序（SOPs）。但这本书提供的却是长篇累牍的文字论述，充满了对“管理范式转移”的抽象讨论。对于一个日常工作就是面对设备故障、需要在最短时间内找到解决方案的管理者来说，这种“高屋建瓴”却“不接地气”的表达方式，几乎没有可操作性。它更像是为理论研究者准备的教材，而不是为一线从业者编写的实用手册。

评分☆☆☆☆☆

初次接触这本书时，我带着一种探寻行业“黑科技”的心态，希望能看到一些关于物联网在物业管理中应用的前沿论述，比如如何通过传感器网络实现预测性维护，或者利用大数据分析优化能源消耗模型。我甚至准备好了笔记，想要记录下那些前瞻性的技术框架和实施步骤。然而，这本书的内容铺陈却展现出一种近乎“复古”的风格。它花了大量篇幅在探讨物业服务人员的着装规范、标准化的礼仪用语，以及如何撰写一份措辞得体的客户投诉回复函。这种对基础礼仪和流程的极度强调，让人感觉仿佛回到了上世纪末的客户服务培训手册中。我理解基础规范的重要性，但作为一本声称涵盖“设备设施与管理”的书籍，这种对硬技术、新趋势的集体回避，使得它显得有些脱离时代。它更像是一本面向新入行员工的《物业礼仪速成》，与我期望中那种能引领行业进步的深度参考资料相去甚远，缺乏对技术升级带来的管理变革的任何实质性探讨。

评分☆☆☆☆☆

我购买这本书，是冲着“设备设施”这四个字去的，这意味着我需要了解各种设备组件的性能指标、常见故障的排查手册以及备品备件的管理策略。我期待看到详细的设备分类、不同等级维护的成本效益分析，以及供应商评估的标准。然而，这本书却将大部分篇幅用于探讨“社区文化建设”和“提升业主参与感”的主题。书中描述了一个社区如何通过组织定期的园艺活动来增强凝聚力，以及如何通过透明化的财务报告来重建业主信任。这些内容无疑对社区整体的和谐有益，但它们与我关心的那些轰鸣作响的冷水泵、频繁跳闸的配电箱之间，似乎存在着一条无法逾越的鸿沟。这本书完全忽略了设备设施作为物业管理核心载体的物理属性，将管理简化成了纯粹的人际关系艺术。如果我想阅读关于如何组织社区活动的指南，市面上有无数更专业的书籍可以选择，这本书的“设备设施”标签，在这里显得名不副实。

评分☆☆☆☆☆

【任务二】空气处理设备

评分☆☆☆☆☆

【任务一】变配M电室的位置M

评分☆☆☆☆☆

(100%好评)

评分☆☆☆☆☆

【项目三】常用的空气调节设备

评分☆☆☆☆☆

￥30.4A0(8折)C

评分☆☆☆☆☆

【任务一】物业设备基础资料的管理

评分☆☆☆☆☆

(100%好评)

评分☆☆☆☆☆

【任务四】蒸汽供暖系统

评分☆☆☆☆☆

1.受水器