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出版社： 厦门大学出版社

ISBN：9787561562901

商品编码：11262327708

产品展示

图书名称：	新中介的崛起与房地产价值链的重构
作 者：	巴曙松 杨现领
定价：	43.00
ISBN号：	9787561562901
出版社：	厦门大学出版社
开本：	16
装帧：
出版日期：	2017-1-1
印刷日期：	2017-1-1

基本信息

编辑推荐

著名经济学家巴曙松教授和杨现领博士合著的第三部著作。 借鉴美日欧经验，直击中国房地产中介行业的痛点，颇有见地地提出房地产中介行业规范发展的六大支柱。

内容介绍

随着互联网的冲击和存量房市场的快速上升，中国房地产经纪行业正在积极的裂变，而其中zui 引人注目的变化则是经纪人的全面崛起。本书将从经纪人的角度对整个房地产经纪行业的历史、现状与未来进行全面的总结与展望，同时讨论互联网给房地产经纪人角色所带来的变化。

作者介绍

巴曙松教授现为香港交易及结算所（港交所）首席中国经济学家，还担任中国银行业协会首席经济学家。他还是享受中国国务院特殊津贴专家，在多所知名大学担任兼职的金融学教授、博士生导师。主要著作有：《巴塞尔新资本协议研究》《金融危机中的巴塞尔新资本协议:挑战与改进》《巴塞尔资本协议III研究》《中国资产管理行业发展报告》《城镇化大转型的金融视角》等。 杨现领博士，现任链家研究院院长。曾任华创证券研究所新产业部总经理，高级分析师，多年来一直从事房地产与宏观经济政策研究，与巴曙松教授合著有《城镇化大转型的金融视角》（厦门大学出版社出版，获得“第五届中华优秀出版物提名奖”）和《房地产大转型的“互联网+”路径》。杨现领博士还获得2015年“中国青年金融学者奖”（中国金融博物馆组织评选）。

目录

diyi章 六大支柱/１ 一、行业的现状与问题:几个衡量指标/３ 二、重新定义经纪的内涵:几个新变化/１１ 三、六大支柱/１７ 第二章 信息的生产、分发与匹配/２４ 一、二手房交易中信息的内涵与影响因素/２６ 二、信息生产、分发与匹配的国际经验/３２ 三、中国信息生产、分发与匹配的现状及原因/５１ 四、总结与建议/５３ 第三章 交易制度/５８ 一、二手房交易制度的内涵、要素与现状/６１ 二、不同国家的交易制度比较/６７ 三、中国的交易制度:现状与问题/１１１ 四、政策建议/１２４ 第四章 流通性金融/１３０ 一、中国流通性金融的背景与作用/１３４ 二、中国流通性金融业务的实践/１４２ Ⅱ 三、成熟市场流通性金融体系/１４８ 四、总结与建议/１５５ 第五章 移动互联网/１５８ 一、关键变化/１６０ 二、三个困境三个方向/１６３ 第六章 行业监管体系/１７４ 一、法律约束/１７６ 二、行业自律/１８６ 三、管理机制/１９５ 四、总结与建议/２０１ 第七章 职业的化经纪人/２０６ 一、职业化的定义、内涵和必要性/２０８ 二、经纪人职业化的现状和问题/２１２ 三、经纪人职业化的国际经验/２２１ 四、总结与建议/２３４ 第八章 政策清单/２３８ 一、树立经纪行业运行基本底线/２３９ 二、建立从业者行为和业务流程规范/２４５ 三、促进行业向专业化、深度化转型发展/２４９ 致 谢/２５４ 【章节试读】 序言：重新定义中介 当前，中国房地产业正处于变革的历史转折点。房屋供需总体趋于平衡，供给短缺的时代已经过去，中国住宅市场正从增量开发向存量流通过渡。2016年全国已经有十几个城市的二手房交易额超过新房，其中北京、上海和深圳二手交易额分别是新房交易额的2～3倍，意味着一线城市已经进入二手房主导的阶段。杭州、南京、苏州等二线城市的二手房成交比重也在迅速提升。随着城市化率和换手率的提高，未来将有更多的城市进入存量房时代。 在这个时代，中介行业作为存量房流通市场的重要组成部分，它的规范与发展对于促进房屋的高效流通发挥着重要作用。从理论上讲，流通率的高低不仅决定着存量房市场的房屋供给，也直接影响着住房需求的升级，zui 终影响到房屋资源的有效配置。流通的本质即在于供给与需求之间的匹配，匹配的效率根本上决定了供求双方的效用。原则上，如果市场足够有效，每一次房屋流通都代表着房屋消费的帕累托改进。从这些角度看，中介的作用不言而喻。近年来，中介在二手房交易和流通中的渗透率不断提高，北京和上海已接近90%。未来，随着行业的不断规范以及服务能力提升，中介在二手房流通中的地位和作用将愈发突出。 更为重要的是，今天中介的含义已经发生了根本性的变化：diyi，二手房中介与新房代理之间的界限不断模糊，一、二手联动效应日益突出。第二，中介与金融之间的链接日益紧密，流通性金融的发展让房屋资产与现金流之间建立更有效的链接，让房屋的所有权实现更顺畅的流通。第三，中介成为房地产调控政策的一个重要传导渠道。第四，中介行业的参与者日益多元化，开发商、代理公司、互联网公司、金融机构加入经纪行业的阵营，这种复杂和多元的行业格局在全球范围内都未曾出现过。从这个意义上说，中介行业的规范与健康发展不仅关乎房屋买卖双方的利益，也直接关乎房地产市场的健康发展。 然而，中介行业的混乱也可以说是所有服务业中zui 明显的细分行业之一。中介有长期的过去，但却只有短暂的历史。很多年以前，中介就已经在人们的房屋交易中发挥一定的作用，但时至今日，房地产中介行业作为一个整体仍然没有形成相对成熟的自身的基本规范和基本规则，需要建立科学的理论体系，也缺少基本的行业底层规则。从经纪人的角度看，从业年限短、流失率高，缺乏归属感和安全感，是普遍存在的问题。 因此，无论从房地产业转型发展还是中介行业自身健康发展的角度，“新中介”的崛起是未来5至10年的一个行业使命。 “新中介”的崛起至少有五个标志：diyi，二手房流通率的上升，能够达到发达国家的可比水平；第二，一大批职业化经纪人的形成，经纪人收入随年限积累而增加，形成一套经纪人的行为规范、销售语言、道德底线和从业伦理，经纪人的归属性和幸福感增强，经纪人学习教材不断完善；第三，出现一批在存量房领域经营的综合类或垂直类上市公司；第四，学界的广泛关注，行业的底层法律和法规逐步到位，行业的理论体系逐步形成；第五，用户体验得到显著的改进，对中介服务的满意度显著提升。 当然，“新中介”的崛起并不能自我实现，通过研究对比美国、日本、英国、澳大利亚以及中国香港、中国台湾地区经纪行业的发展历程，总结不同国家或地区的成功经验与不足，并结合中国的行业发展现状，提出规范健康经纪行业的六大关键支柱： 一是信息的生产、分发与匹配支柱，推行书面委托，认可和鼓励dujia 委托，对传播虚假信息实施“黑名单”制度和严格的惩罚，这是行业走向规范的起点。 二是交易制度支柱，强制实施产权核验和资金监管，保障交易安全和消费者权益，这是实现交易安全的核心。 三是流通性金融支柱，对于平滑交易的短期资金周转类金融创新应给予明确的区分和支持，这是解决客户交易环节资金痛点的关键。 四是移动互联网支柱，重塑房屋交易的流程，打破传统经纪行业的成本结构，实现规模效应与网络效应的统一，这是未来房地产经纪行业zui 重要的基础设施。 五是行业监管体系支柱，实行政府管理与行业自律并行的管理机制，更好地发挥行业协会的作用，这是经纪行业规范与发展的底层支撑。 六是职业化的经纪人队伍支柱，引入经纪人准入机制，建立经纪人行为规范和从业伦理等执业规则，促进经纪人专业化、职业化发展，这是经纪行业规范的核心支柱。 面对行业发展的历史机遇，审视经纪行业的现状和未来，打造规范健康的经纪行业是所有行业参与者需要承担的使命。作为研究人员，我和杨现领博士能够观察和见证这个行业的发展与成熟，并尽可能地把这个过程进行系统的梳理和总结，并在某种程度上进行理论上的尝试性探讨，未来也期望学界有更多的学者参与到这个行业的研究中来，从而引发更多的思考、带来更多的变化，逐步把行业导向更健康的未来。 巴曙松 2016年10月1日

 

洞悉变革：数字化浪潮下的金融与产业重塑 一部深刻剖析当代经济结构转型、金融创新如何驱动产业边界模糊与价值重构的重量级著作。 本书聚焦于宏观经济环境的剧烈变动、技术革命对传统商业模式的颠覆性影响，以及在新兴力量的推动下，全球商业生态如何经历一场深刻的结构性调整。 --- 第一部分：宏观经济的迷雾与新范式确立 在全球化进程遭遇逆流、地缘政治张力持续升高的背景下，理解驱动当代经济增长的核心动力已变得尤为迫切。本书的开篇部分，着力于解构当前宏观经济运行的复杂底层逻辑。 第一章：全球价值链的重组与“去风险化”的冲击 本章深入分析了自上世纪末以来形成的全球化分工体系所面临的系统性挑战。贸易保护主义的抬头并非孤立事件，而是深植于技术竞争、供应链韧性需求以及主权利益再平衡的深层结构变化之中。我们考察了“友岸外包”（Friend-shoring）和“近岸外包”（Near-shoring）等新策略如何影响资本流动的方向和效率。重点剖析了关键技术领域（如半导体、新能源材料）的战略性布局，如何重塑国家间的经济依存关系，并对依赖传统成本优势的经济体构成长期压力。此处的分析拒绝了简单的“全球化终结”论断，而是描绘了一幅更加碎片化、更具弹性和战略考量的“新全球化”图景。 第二章：货币政策的“双刃剑”效应与资产价格的脱钩 在后疫情时代，主要经济体的通胀压力和随之而来的激进加息周期，使传统货币政策工具的有效性受到严峻考验。本章详细审视了超常规量化宽松政策退潮后，全球流动性环境的急剧收紧如何传导至实体经济和金融市场。我们探讨了在利率快速上升的背景下，不同资产类别（如高收益债券、私募股权、大宗商品）价格走势的异化现象，尤其关注那些依赖低利率环境存活的“僵尸企业”面临的生存危机。此外，还引入了“金融摩擦”的概念，用以解释货币政策在不同金融中介层中的传导失真，揭示了政策制定者在平衡增长与稳定之间的困境。 第三章：人口结构演变对长期增长潜力的重塑 人口红利是过去数十年工业化进程的关键引擎，但当前，老龄化、低生育率已成为许多发达经济体和新兴大国共同面临的结构性挑战。本章从经济学视角量化分析了劳动参与率下降、抚养比上升对潜在产出、储蓄率及财政可持续性的长期影响。更进一步，我们探讨了“银发经济”的兴起，以及自动化和人工智能技术在多大程度上能够有效对冲劳动力短缺带来的负面冲击，指出技术替代的效率与社会再分配机制的构建是维持长期社会稳定的关键变量。 --- 第二部分：技术驱动的产业边界消融与金融创新渗透 当代商业的迷人之处在于，技术进步不再仅仅是效率提升的工具，而是彻底改变了行业间的既有壁垒，并将金融服务深度嵌入到每一个交易环节。 第四章：平台经济的深层逻辑：网络效应与数据所有权之争 平台作为新的“基础设施”，已经超越了传统意义上的商业中介。本章深入剖析了网络效应的幂律增长模型如何确保头部平台的主导地位，并探讨了在“数据即资产”的时代，数据所有权、隐私保护与数据垄断之间的复杂博弈。我们分析了不同监管机构对数据跨境流动和算法透明度的要求，如何反作用于平台的扩张速度和商业模式的创新方向。特别关注了工业互联网平台在制造业升级中的渗透，以及其如何重塑了企业间的协作关系。 第五章：金融科技（FinTech）的生态位侵蚀：从支付到信贷的去中介化 本书用大量篇幅聚焦于金融科技如何瓦解传统金融机构的核心业务环节。支付系统的便捷化只是冰山一角，本章的核心在于分析分布式账本技术（DLT）在供应链金融、资产证券化和跨境结算中展现出的颠覆潜力。我们详细考察了“嵌入式金融”（Embedded Finance）的兴起，即非金融企业如何通过API接口将金融服务无缝集成到其用户体验中，从而绕过传统银行体系。这不仅关乎效率，更关乎谁来掌控客户的交易数据流，以及谁能掌握最终的资金清算权。 第六章：供应链的“数字化孪生”与风险的实时管理 供应链的透明度和韧性已成为企业竞争力的核心要素。本章探讨了物联网（IoT）、区块链和高级分析技术如何共同构建供应链的“数字化孪生”（Digital Twin）。这使得企业不仅能够实时追踪货物流动，更能够模拟不同外部冲击（如港口关闭、自然灾害）下的系统反应，从而实现预测性维护和主动性风险对冲。我们分析了这种高度集成化的供应链管理模式，如何反过来要求上游供应商必须接受更高的技术和数据共享标准，从而重塑了中小企业融入全球价值链的门槛。 --- 第三部分：资本的迁移与商业模式的再定义 当效率提升与监管压力并存，资本的流向必然反映出对未来盈利模式的最高预期。本书的最后一部分着眼于资本如何追逐新的价值洼地，以及传统行业的商业逻辑如何被根本性地改写。 第七章：私募股权的“基础设施化”：从杠杆收购到产业赋能 私募股权基金（PE/VC）的角色正从单纯的财务投资者转变为深度介入运营的战略伙伴。本章分析了大型收购基金如何利用其资本优势和专业管理经验，对成熟的、现金流稳定的“旧经济”企业进行数字化改造和运营优化，以期在短周期内实现价值跃升。我们特别关注了“增长型股权”（Growth Equity）对那些尚未实现盈利但拥有颠覆性技术或强大用户基础的初创企业的持续“输血”行为，以及这种资本输入如何改变了创业企业的战略耐心和发展轨迹。 第八章：资产的“服务化”转型：从产品销售到订阅经济的价值重估 许多传统制造业和重资产行业正在经历一场深刻的“X即服务”（X-as-a-Service）的转型。本章以工业设备、软件乃至能源供应为例，阐释了从一次性销售转向基于使用付费（Pay-per-Use）模式的财务和运营逻辑转变。这种转变不仅锁定了长期的经常性收入流（Recurring Revenue），更使资产的生命周期管理和维护效率成为核心竞争力。我们探讨了这种模式对资产负债表结构的影响，以及银行和保险业如何根据新的收入预期来重新评估抵押品价值和保险费率。 第九章：可持续性投资的量化挑战与ESG的深度整合 环境、社会与治理（ESG）已从道德考量演变为硬性的财务风险因子。本章探讨了如何将非财务指标转化为可量化的投资决策标准。我们分析了“漂绿”（Greenwashing）现象背后的信息不对称问题，并介绍了利用卫星遥感、自然语言处理（NLP）等技术来验证企业环境足迹和劳工实践的先进方法。结论指出，成功整合ESG的企业，不仅能更好地管理声誉风险，更能在长期内捕捉到低成本资本和创新税收优惠带来的结构性竞争优势。 --- 结语：理解未来商业的“连接器” 本书的核心论点是：当代经济的变革不再是单一行业或技术的进步，而是由数据、资本、技术、监管四股力量交织产生的复杂系统性重构。要理解今天的商业版图，必须跳出孤立的行业视角，将注意力投向那些在不同维度之间搭建“连接器”的企业和商业模式。 本书适合： 宏观经济学者、金融市场从业者、产业战略规划师，以及任何渴望深入理解当代资本流动逻辑与技术变革驱动下商业重塑的商业领袖。它提供了一个超越表象、直抵结构性变化的深度分析框架。

评分☆☆☆☆☆

我花了足足一个周末才啃完这本书，期间无数次停下来思考，甚至跑去和做房地产的朋友交流。它不是那种读完就忘的书，更像是打开了一个全新的视角。我尤其喜欢它对“价值链重构”的分析。过去，房地产价值链可能更多地集中在开发、销售和物业管理几个环节，但这本书揭示了新的参与者正在如何重新划分蛋糕，并且创造新的价值。比如，那些提供数据分析服务的科技公司，或者致力于优化租赁流程的平台，它们都在悄悄改变着行业的生态。 它让我意识到，房地产不再仅仅是钢筋水泥的堆砌，而是围绕着居住和服务所形成的复杂生态系统。书中对那些新兴的中介模式的剖析，比如以数据和技术驱动的平台型中介，它们如何通过更精细化的服务，例如个性化房源推荐、智能估价、甚至是在线签约和贷款服务，来提升效率和用户体验，这一点给我带来了极大的启发。读完之后，我对这个行业有了更立体、更动态的理解，不再是静态的买卖行为，而是充满了流动性和创新性的过程。

评分☆☆☆☆☆

这是一本让我从不同角度审视房地产行业的书。以往我可能更关注房价涨跌、地段优劣这些微观层面的东西，但这本书将我拉到了一个更高的维度，让我看到了整个行业的宏观趋势和深层逻辑。它没有给我提供具体的投资建议，而是帮助我构建了一个理解行业变化的思维框架。 我特别喜欢书中对于“价值链”的解读，它不仅仅是罗列交易的各个环节，更是深入分析了在信息技术和商业模式革新下，这些环节是如何被重塑、被连接、被优化。它让我看到了，未来的房地产行业，不再是孤立的交易，而是一个高度互联、服务驱动的生态系统。那些能够有效整合资源、提供优质服务的“新中介”，将在这个生态系统中扮演越来越核心的角色。这本书让我对未来的房地产市场有了更清晰的预判，也让我认识到，持续学习和适应变化的重要性。

评分☆☆☆☆☆

我一直觉得，房地产行业就像是一座巨大的冰山，我们平时看到的只是水面上的部分——买卖房产。但这本书像一把冰镐，深入冰山之下，揭示了那些隐藏在水面之下的巨大结构。它让我开始审视，那些看似传统的房产中介，是如何在科技浪潮中被动或主动地改变，以及新的力量是如何在孕育和崛起。 书中对“新中介”的定义，远不止于传统意义上的房产经纪人。它涵盖了那些利用互联网、大数据、人工智能等技术，重塑房产交易流程、提升服务效率、甚至创造新商业模式的各类主体。比如，那些提供精准房源推荐的平台，那些专注于租赁管理的科技公司，甚至是那些能够整合装修、贷款、搬家等配套服务的综合性平台。作者用大量篇幅分析了它们是如何打破传统壁垒，如何利用技术优势，如何吸引和留住客户，并最终在价值链中占据更重要的位置。

评分☆☆☆☆☆

说实话，刚拿到这本书的时候，我担心它会比较枯燥，全是行业术语。但事实证明我的担心是多余的。作者的写作风格非常流畅，即使是对房地产行业不太了解的读者，也能凭借他的逻辑和大量的案例分析，逐渐进入状况。他擅长将复杂的概念拆解开来，用生动的语言解释清楚。我特别欣赏他对“重构”这个词的运用，它不仅仅是简单的改变，而是颠覆性的重塑。 书中对房地产价值链的剖析，不仅仅是技术层面的，还深入到了商业模式的创新。它探讨了如何通过技术手段，打破信息不对称，降低交易成本，提升效率，从而实现整个价值链的优化。比如，它提到了一些利用人工智能进行房产估价的案例，以及如何通过数字化平台整合装修、贷款、搬家等一系列服务，为购房者提供一站式解决方案。这些内容让我对房地产行业的未来充满了期待，也让我看到了很多潜在的商业机会。

评分☆☆☆☆☆

这本书绝对是那种能让你坐立不安，然后又忍不住一页页翻下去的类型！我是在一个书友会偶然听说了这本书，当时有人提到“新中介”这个概念，就激起了我的好奇心。我一直觉得房地产行业在悄悄发生变化，尤其是在信息传播和交易方式上，但总觉得捕捉不到核心。这本书恰恰触及了这一点，它没有直接告诉你怎么买房卖房，而是从一个更宏观、更具前瞻性的角度，剖析了当前房地产市场正在经历的深刻变革。 书中关于“中介”这个角色的演变，让我印象深刻。过去我们可能觉得中介就是个撮合买卖双方的“中间人”，但这本书把他们重新定义了，从一个单纯的交易执行者，转变为一个信息整合者、价值创造者，甚至是风险管理者。它详细解读了新技术如何渗透到房地产的每一个环节，比如大数据分析如何帮助房产公司更精准地定位客户需求，VR/AR技术如何改变看房的体验，以及区块链技术在保障交易安全和透明度方面的潜力。这些内容不是空泛的理论，而是结合了大量实际案例，让我看到了未来房地产交易的雏形，也让我开始反思自己过去对这个行业的认知。

评分☆☆☆☆☆

物流速度太慢了

评分☆☆☆☆☆

资料内容翔实

评分☆☆☆☆☆

物流速度太慢了

评分☆☆☆☆☆

买给公司领导的，收到外包装都烂了，快递公司这真不行，还好书没事

评分☆☆☆☆☆

非常好的书籍

评分☆☆☆☆☆

快递给力

评分☆☆☆☆☆

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快递给力

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