營改增後房地産企業涉稅實務深度解析 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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許明 編

圖書標籤:

• 營改增
• 房地産
• 稅務
• 實務
• 企業
• 稅收
• 政策
• 解析
• 增值稅
• 稅務籌劃

店鋪： 唐人文化圖書專營店

齣版社： 立信會計齣版社

ISBN：9787542952011

商品編碼：11819597300

包裝：平裝

開本：16

齣版時間：2017-01-01

內容簡介 房地産企業涉及的稅收政策相對較多且較為復雜，特彆是2016年5月1日後，房地産企業由原繳納營業稅改為繳納增值稅後，不僅是流轉稅政策變化大，而且影響到房産稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅、企業所得稅等相關稅種的變化。《營改增後房地産企業涉稅實務深度解析》全麵歸攏瞭房地産企業目前涉及的有效的稅收法律法規，並結閤營改增政策變化及實務操作中遇到的難點和疑點，利用大量的案例，盡可能對房地産企業涉及到的主要問題進行詳細的剖析。作者許明結閤二十多年的工作和教學經驗，通過大量的調研，針對房地産企業關注的重點和難點問題進行細緻的剖析。此外，對實際工作中發現的一些特殊業務，在目前國傢層麵的法律法規沒有明確規定的前提下，從法理角度並結閤地方性法律法規，提齣瞭自己的意見，以期對讀者有所啓示。為瞭便於讀者查閱，教材還專門設置“提示”、“例題”、“案例分析”等模塊，*加簡單、通俗、易懂，特彆適閤稅收基礎知識相對匱乏的從業人員閱讀。可有效幫助廣大稅務人員和企業財務人員全麵、準確、深度掌握增值稅政策，是閤一本實用的工具書。   目 錄

第1章  房地産企業增值稅政策解析  1.1 房地産增值稅納稅人    1.1.1 納稅人的劃分原則    1.1.1.1 一般納稅人與小規模納稅人的劃分原則    1.1.1.2 一般納稅人年銷售額標準的界定原則    1.1.1.3 超過一般納稅人標準沒有辦理一般納稅人登記的法律後果    1.1.1.4 一般納稅人的登記規定    1.1.1.5 經營地點發生遷移時一般納稅人資格的銜接    1.1.1.6 承包、承租、掛靠經營納稅人的確定原則    1.1.2 一般納稅人的資格登記製度    1.1.3 一般納稅人輔導期管理製度    1.1.4 閤並納稅與匯總納稅  1.2 房地産企業增值稅稅率或徵收率    1.2.1 一般納稅人增值稅稅率或徵收率    1.2.1.1 一般計稅方法    1.2.1.2 簡易計稅方法    1.2.1.3 一般計稅方法項目與簡易計稅方法項目的界定原則    1.2.2 小規模納稅人增值稅徵收率    1.2.3 物業管理收取自來水水費適用稅率  1.3 房地産增值稅適用範圍    1.3.1 適用範圍的基本規定    1.3.2 接收爛尾項目  1.4 房地産企業銷項稅額的確定    1.4.1 營改增前後銷售額概念的變化對納稅的影響    1.4.2 房地産開發企業銷售額的計算    1.4.2.1 土地價款的扣除時間    1.4.2.2 準予扣除的土地價款的金額    1.4.2.3 準予扣除的土地價款應當取得的票據    1.4.2.4 一次拿地，分期開發項目如何扣除土地價款    1.4.2.5 總機構競拍的土地交由分支機構開發，土地價款的扣除問題    1.4.2.6 房地産企業清盤時，尚未齣售的開發産品的建築麵積所對應的土地價款扣除問題    1.4.2.7 土地價款扣除的颱賬管理要求    1.4.3 價外費用的概念  1.5 房地産企業進項稅額的確定    1.5.1 進項稅額的概念    1.5.2 進項稅額抵扣的憑證    1.5.3 增值稅專用發票相關政策    1.5.3.1 抵扣時間要求    1.5.3.2 取得第三方開具專用發票抵扣問題    1.5.3.3 丟失增值稅專用發票的抵扣程序    1.5.4 海關進口增值稅專用繳款書    1.5.4.1 沒有付款的海關進口增值稅專用繳款書抵扣問題    1.5.4.2 先比對後抵扣    1.5.5 農産品收購抵扣憑證    1.5.5.1 農産品收購發票    1.5.5.2 農産品銷售發票    1.5.5.3 從農民專業閤作社購進的免稅農業産品進項稅額抵扣    1.5.5.4 增值稅專用發票    1.5.5.5 進口農産品    1.5.6 通行費發票    1.5.7 差旅費票據    1.5.8 不得抵扣的進項稅額    1.5.8.1 不得抵扣的基本規定    1.5.8.2 房地産企業兼營簡易計稅方法與一般計稅方法項目不得抵扣進項稅額的計算    1.5.8.3 停止抵扣進項稅額期間的進項稅額不允許抵扣    1.5.9 不動産進項稅額抵扣    1.5.9.1 購進不動産進項稅額抵扣    1.5.9.2 新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動産進項稅額抵扣    1.5.9.3 已抵扣進項稅額的購進貨物或服務轉用於不動産在建工程    1.5.9.4 已抵扣進項稅額的不動産發生非正常損失或改變用途    1.5.9.5 不得抵扣進項稅額的不動産轉用於可以抵扣項目    ……第2章  房地産企業土地增值稅的涉稅政策解析第3章  房地産企業所得稅的涉稅政策解析第4章  房地産企業財産稅及行為稅涉稅政策解析第5章  房地産企業個人所得稅稅涉稅政策解析編後語

深度洞察：商業地産投資與運營的未來圖景 一部聚焦於當前商業地産市場變革、創新運營模式及未來發展趨勢的綜閤性著作。 本書旨在為商業地産領域的投資者、開發商、運營商、金融機構以及相關政策製定者，提供一個全麵、深入且極具前瞻性的分析框架。麵對宏觀經濟結構調整、消費習慣的深刻演變、技術迭代的加速以及城市化進程的深化，商業地産行業正經曆一場前所未有的結構性重塑。本書摒棄對基礎概念的重復闡述，而是將焦點完全集中於“變革中的實踐”與“未來的方嚮”。 --- 第一部分：商業地産投資邏輯的重構 核心議題：在存量時代和高融資成本背景下，如何科學評估和部署資本？ 一、 新的資産價值評估體係：超越傳統 NOI 傳統上，商業地産價值嚴重依賴淨營業收入（NOI）和資本化率（Cap Rate）。然而，在當前市場環境下，單一的財務指標已無法全麵衡量資産的真實價值與抗風險能力。 1. “體驗經濟”溢價的量化模型： 探討如何將空間設計、品牌組閤、客戶旅程設計（Customer Journey Mapping）等非物質要素，轉化為可量化的“體驗溢價”，並融入估值模型。分析沉浸式零售、多功能復閤空間（Mixed-Use）的價值乘數效應。 2. 韌性分析與風險壓力測試： 建立一套針對宏觀經濟波動、疫情反復、關鍵租戶退齣等情景的壓力測試模型。重點分析資産組閤中不同業態（如高端零售、辦公、物流配套）的周期錯位效應及其對整體現金流穩定性的影響。 3. ESG與綠色金融整閤： 深入剖析環境、社會責任和公司治理（ESG）標準如何影響資産的融資成本、再融資可行性以及最終退齣價格。介紹國際領先的綠色建築認證（如LEED, BREEAM）在提升資産估值中的實際案例和操作路徑。 二、 資本配置與退齣策略的精細化管理 在全球流動性收緊的背景下，資本效率成為決定項目成敗的關鍵。 1. 私募股權與債務結構的優化組閤： 詳細比較各類夾層融資（Mezzanine Debt）、優先債（Senior Debt）的成本與風險，尤其是在項目開發和持有階段，如何通過結構設計實現權益迴報率的最大化。 2. “投融管退”全生命周期管理： 重點闡述項目退齣（Exit Strategy）的靈活性。探討“齣售”、“再融資（Refinancing）”、“分拆上市（Securitization）”以及“長期持有並進行資産管理”等不同路徑的選擇時機與觸發條件。 3. 資産包的數字化組閤管理： 介紹利用大數據分析工具，對分散在不同城市、不同業態的投資組閤進行實時監控、風險分散和價值優化的先進技術應用。 --- 第二部分：運營模式的顛覆與創新 核心議題：在“人、貨、場”全麵重塑的時代，如何實現商業資産的“活性化”運營？ 一、 空間定義的拓展：從固定場所到動態平颱 商業地産的價值不再僅僅是提供物理空間，而是充當連接人流、信息流和商業資源的平颱。 1. “空間即服務”（Space-as-a-Service, SpaaS）的深度實踐： 分析聯閤辦公、彈性辦公（Flex Office）的經驗如何被復製到零售和商業綜閤體中。探討短租（Pop-up）、共享空間、以及按需租賃模式對傳統長租約模式的衝擊與融閤。 2. 業態組閤的動態適應性： 研究如何通過“模塊化”設計，使商場的物理空間能夠快速響應市場變化（例如，將部分零售麵積轉化為社區服務中心或醫療健康空間）。分析“醫、養、教、體”等非傳統商業業態的引入對項目長期穩定性的貢獻。 3. “最後一公裏”的整閤： 商業中心與周邊社區、交通樞紐之間的無縫連接設計。重點分析“地下空間利用”和“立體交通整閤”在提升客流導入效率中的作用。 二、 數字化賦能的精細化管理 技術不再是輔助工具，而是運營的核心驅動力。 1. 智慧商業操作係統（Smart Building OS）： 詳述集成樓宇自動化係統（BAS）、能源管理係統（EMS）與客戶關係管理（CRM）的數據中颱構建。如何實現對空調、照明的精細化控製，以實現碳排放目標和運營成本的同步降低。 2. AI驅動的客流分析與精準營銷： 介紹如何利用室內定位技術（IPS）、麵部識彆（在閤規前提下）和Wi-Fi探針數據，構建高維度的客群畫像。重點分析基於實時熱力圖和動綫分析的租戶優化策略。 3. 供應鏈與物流的數字化升級： 針對大型商業綜閤體，探討如何利用自動化倉儲與配送係統（尤其針對餐飲和生鮮業態），優化商戶的庫存周轉率。 --- 第三部分：未來趨勢與戰略前瞻 核心議題：麵對城市更新和人口結構變化，商業地産的未來形態是什麼？ 一、 城市更新中的價值發現 本書將商業地産的目光投嚮成熟城區和存量資産的改造升級。 1. “存量資産盤活”的復雜性： 深入分析舊有結構限製、曆史遺留的産權問題，以及如何通過“微創手術式”的業態調整實現資産價值的二次提升，避免“推倒重建”帶來的高昂成本和政策風險。 2. TOD模式的價值最大化： 在軌道交通導嚮開發（TOD）理念下，探討如何通過商業設施的布局，真正實現“以公共交通帶動城市功能重組”，而非簡單的商業配套。重點分析不同城市軌道交通等級對上蓋物業價值的差異化影響。 二、 跨界融閤：商業地産的生態化發展 1. “地産+健康”與“地産+教育”的藍圖： 分析國際上成熟的醫療健康綜閤體（Medical Office Building, MOB）和教育配套商業的運營模式，為國內市場提供可藉鑒的閤作框架和風險控製點。 2. 可持續發展與社區粘性： 探討如何通過社區服務中心、共享辦公、社區商業的有機結閤，將商業地産從一個純粹的消費場所，轉變為城市生活的基礎設施（Urban Utility），從而建立起超越交易的客戶忠誠度與資産粘性。 本書特點： 本書所有案例均取自近五年內發生的全球及國內市場的創新實踐，理論分析緊密結閤最新的金融工具、技術應用和政策導嚮，是商業地産從業者應對不確定性、把握新增長點的必備案頭書。

評分☆☆☆☆☆

這本書我拿到手已經有一段時間瞭，斷斷續續地讀下來，確實讓我對營改增後房地産企業的涉稅實務有瞭更深刻的認識。雖然我本人並非直接從事稅務工作，但作為一名關注行業動態的讀者，這本書提供瞭一個非常寶貴且係統性的視角。書中對營改增政策的演變、核心要點以及與房地産行業特殊性的結閤點進行瞭細緻的梳理，這對於理解政策的落地執行至關重要。尤其是對於一些大傢普遍關心的問題，比如如何進行進項抵扣、不同類型房地産業務的稅務處理差異，以及在實際操作中可能遇到的難點和陷阱，作者都給齣瞭比較詳盡的解答和案例分析。

評分☆☆☆☆☆

讀完這本書，我最大的感受是它的實操性非常強。作者並沒有停留在理論層麵，而是深入到房地産企業日常經營的各個環節，比如拿地、開發、銷售、租賃等，詳細剖析瞭這些環節下可能産生的各類涉稅問題。書中的案例選擇都非常貼近實際，很多都是我平時工作或行業交流中聽到的、看到的真實案例，這使得內容更具參考價值。通過這些案例，我能夠更直觀地理解那些復雜的稅務規定如何應用於具體的業務場景，並且學習到一些實用的籌劃技巧和風險規避方法。對於房地産企業內的財務人員、稅務人員，甚至項目管理人員，這本書都能提供很多有益的啓示。

評分☆☆☆☆☆

對於我們這類非專業人士來說，一本好的行業書籍應該能夠清晰地解釋復雜的概念，並能引導讀者逐步理解。這本書在這方麵做得非常齣色。它從營改增的基本原理齣發，層層遞進，將抽象的稅法條文轉化為易於理解的業務邏輯。尤其是在處理一些跨期、跨區域的稅務問題時，書中的講解非常到位，有助於打破我們以往的思維定式。我特彆欣賞書中對一些模糊地帶的處理方式，作者並沒有簡單地給齣結論，而是分析瞭不同的解讀和實踐可能性，並提示瞭相關的風險，這種嚴謹的態度讓人信服。

評分☆☆☆☆☆

總而言之，這本書給我帶來的價值是多方麵的。它不僅拓寬瞭我對房地産行業稅務實務的認知邊界，更重要的是，它教會瞭我如何以更專業、更審慎的態度去麵對涉稅問題。書中對政策的精準把握、對實務的深刻洞察，以及對案例的細緻分析，都體現瞭作者深厚的專業功底。盡管篇幅不小，但讀起來並不枯燥，反倒因為其內容的高度實用性和針對性，讓我覺得每一頁都物有所值。對於任何身處房地産行業，希望提升自身涉稅能力的人來說，這本書都是一本不可多得的優秀讀物。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我最大的驚喜在於它對於一些前瞻性問題的探討。除瞭對現行政策的深入解讀，書中也觸及瞭營改增後可能齣現的新的稅收挑戰以及未來的發展趨勢。這一點非常重要，因為房地産行業本身就是一個周期性較強、政策影響較大的行業，提前瞭解未來的稅務走嚮，能夠幫助企業更好地規劃戰略，規避潛在風險。作者在分析這些問題時，邏輯清晰，論證有力，給我留下瞭深刻的印象。這不僅僅是一本“如何做”的書，更是一本“為何這樣”以及“未來會怎樣”的書。