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任澤平夏磊熊柴 編

圖書標籤:

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• 宏觀經濟
• 風險管理
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齣版社： 人民

ISBN：9787010179896

商品編碼：21857322541

開本：16

齣版時間：2017-08-01

基本信息

• 商品名稱：房地産周期
• 作者：任澤平//夏磊//熊柴
• 定價：68
• 齣版社：人民
• ISBN號：9787010179896

其他參考信息（以實物為準）

• 齣版時間：2017-08-01
• 印刷時間：2017-08-01
• 版次：1
• 印次：1
• 開本：16開
• 包裝：平裝
• 頁數：421
• 字數：348韆字

內容提要

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作者簡介

任澤平，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，中國金融40人論壇特邀研究員、中國新供給50人論壇成員、中國人民大學兼職研究員等。曾擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任。曾在《人民日報》《經濟研究》等報刊發布文章近百篇，專著《宏觀經濟結構研究》收入“當代經濟學文庫”。

目錄

導論
**篇 房地産周期的基本規律與**經驗：一綫房價隻漲不跌的神話
**章 中國房地産周期研究
**節 房地産周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融
第二節 房地産長周期的階段性特點：理論邏輯與**經驗
第三節 中國房地産周期：過去、現在與未來
第四節 房地産政策工具的影響機製分析與**比較
第五節 增速換擋期德日颱韓的房市走勢及啓示
第二章 人口遷移的**規律與中國展望：城市的勝利
**節 人口遷移的主要理論邏輯
第二節 **上人口遷移規律：城市的勝利
第三節 中國人口遷移趨勢：步入第二階段，嚮大都市圈集聚
第四節 中國人口遷移展望：集聚與分化
第三章 從**經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢：人口控製VS城市規劃
**節 城市人口集聚的基本邏輯與**經驗
第二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力
第三節 交通擁堵、環境汙染、資源約束與人口規模
第四節 北京、上海人口發展存在的突齣問題
第五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃
第二篇 房地産市場風險：十次危機九次地産
第四章 **曆次房地産大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啓示
**節 美國1923—1926年佛羅裏達州房地産
泡沫
第二節 日本1986—1991年房地産泡沫
第三節 中國1992—1993年海南房地産泡沫
第四節 東南亞1991—1996年房地産泡沫與1997年亞洲金融風暴
第五節 美國2001—2007年房地産泡沫與2008年次貸危機
第六節 曆次房地産泡沫的啓示
第五章 中國房地産泡沫風險有多大?
**節 什麼造就瞭中國一二綫城市房價隻漲不跌
的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發
第二節 **房價：居於世界前列
第三節 房價收入比：一二綫城市偏高，三四綫城市基本閤理
第四節 庫存：去化壓力比較大的是三四綫中小城市
第五節 租金迴報率：整體偏低
第六節 空置率：三四綫城市高於一二綫城市
第七節 房地産杠杆：居民杠杆快速上升但總體不
高，開發商資産負債率快速上升
第六章 這次不一樣?——2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較
**節 中國一綫城市房地産泡沫程度很高：與日本和香港比較
第二節 與過去比：此輪一綫城市房價上漲的新特點
第三節 與日本1986一1991年房地産大泡沫比
第四節 與2015年中國股市大泡沫比
第五節 一綫城市房價泡沫的影響與風險
第七章 保匯率還是保房價：來自俄羅斯、東南亞和日本的啓示
**節 房價和匯率的理論關係
第二節 “俄羅斯模式”：棄匯率、保房價
第三節 “日本模式”：保匯率、棄房價
第四節 “東南亞模式”：棄匯率、棄房價
第五節 來自三種模式的啓示

《房市潮汐：洞悉價值的周期律動》 在這片土地上，房屋承載的不僅僅是遮風擋雨的功能，更是財富的象徵，是傢庭夢想的基石，也是宏觀經濟脈搏的有力跳動。然而，房地産市場的價格並非一成不變，它如海浪般起伏，遵循著一種難以言喻卻又真實存在的“潮汐”規律。本書《房市潮汐：洞悉價值的周期律動》並非一本教你如何短期投機取巧、一夜暴富的指南，也非一份籠統描繪房地産市場未來走嚮的預測報告。相反，它是一次深入的、係統性的探索，旨在揭示房地産市場背後那深刻而持久的周期性運作機製，幫助讀者構建一種更宏觀、更審慎的視角，去理解和把握房地産價值的真正脈動。 我們將在本書中，暫時擱置那些令人眼花繚亂的短期市場波動，不去糾結於某個城市某個區域房價的細微漲跌。我們將目光放得更長遠，從曆史的長河中汲取智慧，從宏觀經濟的宏大敘事中尋找綫索，從社會人口結構的變遷中洞察趨勢，從技術革新的浪潮中發現潛能。本書的核心在於“周期律動”——理解房地産市場的增長、繁榮、調整乃至衰退，並非隨機事件，而是受到一係列深刻的、相互關聯的因素驅動而産生的係統性現象。 第一章：周期之源——為何房市會有潮汐？ 本章將首先直麵“周期”這個概念。我們不把它神秘化，而是從經濟學的基本原理齣發，探討價格形成機製與周期性波動的內在聯係。我們將介紹經濟周期理論，並重點闡述房地産市場作為經濟體係中一個重要且具有粘性的組成部分，為何會比其他領域更能體現齣顯著的周期性特徵。這裏的“周期”並非簡單的綫性重復，而是螺鏇式上升或下降，每一次循環都可能在新的基礎上演進。我們會審視那些普遍被認為是引發或加劇房地産周期性波動的核心因素： 貨幣政策與信貸擴張： 利率的變動、央行的貨幣供應量調整，對房地産市場的資金成本和可獲得性有著直接而巨大的影響。我們將深入分析低利率如何刺激信貸擴張，推高資産價格，以及緊縮政策又如何反過來抑製需求，加劇調整。 經濟增長與居民收入： 經濟的景氣程度直接關聯著居民的就業狀況和可支配收入，進而影響其購房能力和意願。我們將探討經濟增長對房地産市場的拉動效應，以及經濟衰退時期的需求萎縮。 人口結構與城鎮化進程： 人口數量的增減、年齡結構的分布、遷移趨勢，特彆是城鎮化帶來的新增人口和住房需求，是驅動房地産市場長期增長的根本動力。我們會分析不同人口結構階段對住房需求的差異化影響，以及城鎮化進程的階段性特點。 土地供應與城市規劃： 土地的稀缺性、地理位置的獨特性、政府的土地供應政策和城市規劃藍圖，都對房地産的供給端産生深遠影響，進而與需求端相互作用，形成價格的波動。 市場情緒與投資行為： 房地産市場的預期和心理因素，如“買漲不買跌”的心態、羊群效應、以及投機行為，往往會放大或扭麯周期的幅度和速度。我們將探討市場情緒在周期中的放大器作用。 第二章：潮落之象——識彆周期性信號 理解瞭周期的成因，我們便需要學會識彆周期的不同階段，以及預示著潮水即將退去的信號。本章將聚焦於一係列可量化的、可觀察的指標，幫助讀者建立一套分析框架，從而更準確地判斷當前市場所處的周期位置。我們將深入分析以下關鍵指標的意義及其周期性錶現： 房價漲幅與銷售量： 房價的持續快速上漲，特彆是超齣居民收入增長速度的上漲，往往是繁榮周期的標誌。而銷售量的快速萎縮，即使房價尚未齣現明顯下跌，也可能是周期即將轉摺的警示信號。 房地産投資增速與新開工麵積： 房地産開發投資的快速擴張和新開工麵積的大幅增加，通常發生在周期的上升階段，但過度擴張也預示著未來的供過於求風險。 房屋空置率與租金迴報率： 隨著市場走嚮調整，房屋空置率的上升和租金迴報率的下降，將直接影響房地産的投資吸引力。 房地産開發商的財務狀況與融資成本： 開發商的盈利能力、債務水平以及融資成本的變化，是房地産市場健康與否的重要風嚮標，也反映瞭周期的壓力。 宏觀經濟數據聯動： GDP增長率、CPI、PMI指數、居民消費信心指數等宏觀數據，與房地産市場的周期相互印證，我們也將探討如何通過這些數據來綜閤判斷。 政策信號解讀： 政府的宏觀調控政策，如信貸收緊、限購限貸、稅收調整等，往往是對市場周期性過熱或過冷的反應，解讀這些政策信號對於判斷周期拐點至關重要。 第三章：潮湧之時——抓住周期的機遇 周期並非隻是陷阱，更是價值發現的沃土。本章將重點探討如何在房地産周期的不同階段，通過審慎的策略，抓住價值被低估或被重新發現的機遇。我們將強調“價值投資”的理念在房地産領域的應用，而非短期投機。 周期低榖的價值再評估： 當市場普遍悲觀，價格跌至榖底時，那些擁有剛性需求、地理位置優越、或具備良好基本麵的房産，可能被市場錯誤地定價。本章將指導讀者如何在市場恐慌中識彆被低估的價值。 上升周期的戰略布局： 在周期開始迴暖或溫和上漲時，如何選擇具有長期增長潛力的區域和物業類型，進行有選擇性的投資。我們將討論區域經濟發展、産業導入、基礎設施建設等因素對房地産長期價值的影響。 非典型周期的應對： 並非所有周期都遵循標準的教科書模型。本章將探討一些特殊情況，例如由特定政策驅動的周期，或受突發事件影響的周期，以及如何在這種環境下進行靈活的策略調整。 多元化配置與風險對衝： 房地産並非孤立的市場，我們將探討如何將其納入更廣泛的資産配置組閤中，通過多元化投資來降低單一資産的風險，並利用不同資産類彆之間的相關性來對衝風險。 長期持有與價值增值： 許多成功的房地産投資者並非依賴於短期買賣差價，而是通過長期持有，並關注物業的增值潛力，如租賃收益的穩定增長、區域改造帶來的價值提升等。 第四章：潮退之思——規避周期的風險 房地産市場的潮起潮落，也意味著潛在的風險。本章將深入剖析在房地産周期中可能遇到的風險，並提供一套係統性的風險管理和規避策略，幫助讀者在市場波動中保護自己的資産。 債務風險與杠杆陷阱： 過度依賴貸款進行購房或投資，在市場下行時可能麵臨巨大的還款壓力，甚至被強製執行。我們將強調審慎使用杠杆，量力而行的重要性。 流動性風險： 在市場低迷時期，房地産的流動性會顯著下降，即便是優質資産也可能難以在短期內變現。我們將探討如何評估和管理房地産的流動性風險。 政策風險與監管變化： 房地産市場高度受到政策影響，任何政策的突然調整都可能對市場産生劇烈衝擊。我們將分析不同類型政策對市場的影響，並提齣應對策略。 區域性與結構性風險： 並非所有區域的房地産市場都會同步下跌或上漲。過度依賴單一區域、單一物業類型，可能麵臨更集中的風險。我們將分析區域經濟、産業結構等因素可能帶來的風險。 情緒驅動的泡沫風險： 當市場情緒過度樂觀，價格脫離價值支撐時，泡沫的形成不可避免。本章將深入剖析泡沫的形成機製，以及如何識彆並規避被泡沫吞噬的風險。 “房住不炒”下的新常態： 隨著社會對房地産功能認識的轉變，“房住不炒”成為重要導嚮。我們將探討這一趨勢對未來房地産市場周期性變化可能帶來的深遠影響。 結語：順應潮汐，錨定價值 《房市潮汐：洞悉價值的周期律動》並非旨在提供一套萬能的公式，而是希望通過對房地産市場周期性規律的係統性梳理，幫助讀者建立一種更深刻的理解和更成熟的思維方式。我們鼓勵讀者將房地産視為一個動態的、受多重因素影響的有機整體，而不是一個靜態的、可以簡單預測的商品。 閱讀本書，你將學會： 辨識房地産市場背後的深層驅動力，理解價格波動並非偶然。 掌握分析周期性信號的方法，更準確地判斷市場所處的階段。 在周期的不同階段，形成審慎而富有遠見的投資或購房策略。 認識並有效規避房地産市場周期帶來的潛在風險。 最終，將房地産投資或居住決策，建立在對價值的深刻理解和對周期的清醒認識之上。 房市的潮汐永不停息，唯有理解其律動，方能順勢而為，錨定真正的價值。本書將是你在這趟探索旅程中，最可靠的同行者。

評分☆☆☆☆☆

這本書的結構安排著實讓我眼前一亮，作者對復雜概念的拆解和梳理，簡直是教科書級彆的示範。首先，它沒有像許多經濟學著作那樣上來就拋齣晦澀難懂的理論模型，而是選擇瞭一個非常平易近人的切入點，仿佛在為初學者搭建一座穩固的知識階梯。我記得它在開篇部分，用瞭大量的篇幅去描繪一個虛擬的城市發展藍圖，從最初的荒地到後來的商業中心，每一步的演變都與宏觀經濟的波動巧妙地結閤起來。這種敘事手法極大地增強瞭閱讀的沉浸感，讓我能直觀地感受到資本、政策和人口流動是如何塑造我們身邊的物理空間的。尤其是在討論土地稀缺性與價值重估那一章，作者引用瞭大量曆史案例，從羅馬帝國的擴張到近現代芝加哥的興衰，對比之鮮明，論證之有力，讓我對“地段決定一切”這句話有瞭全新的、更具深度的理解。書中對於數據可視化的運用也是一大亮點，那些復雜的迴歸分析圖錶被設計得清晰易懂，即便是對統計學不太敏感的讀者，也能迅速捕捉到核心趨勢。總的來說，這本書的知識密度很高，但錶達方式卻非常剋製和優雅，讀起來毫不費力，卻能在不知不覺中構建起一個完整的知識框架。

評分☆☆☆☆☆

這本書的語言風格簡直是酣暢淋灕，充滿瞭老派經濟學傢的那種嚴謹與犀利並存的魅力。作者的用詞精確，邏輯鏈條如同精密的鍾錶齒輪一般咬閤得天衣無縫，幾乎沒有多餘的贅述或含糊其辭的錶述。相比於當下很多追求“輕閱讀”的齣版物，這本書顯然是寫給那些願意沉下心來，與思想進行深度對話的讀者的。它要求讀者具備一定的專業背景知識，但又不會因此而故步自封。例如，在探討金融杠杆的纍積效應時，作者對各種金融工具的描述，那種教科書般的精確定義，讓我仿佛迴到瞭大學課堂，但隨後的應用分析又無比貼閤當前的全球市場動態。這種“學術骨架配以實戰血肉”的寫作手法，使得這本書既具有永恒的理論價值，又擁有極強的現實指導意義。我特彆喜歡作者在總結陳詞時，那種帶著曆史滄桑感的語氣，仿佛一位智者在迴顧人類經濟活動的漫長徵程，令人深思。

評分☆☆☆☆☆

從案例的廣度和深度來看，這本書堪稱業界的一部百科全書。它巧妙地避開瞭僅僅聚焦於某一特定國傢或區域的局限性，而是構建瞭一個全球視野下的分析框架。我注意到，作者不僅詳細剖析瞭上世紀三十年代的美國大蕭條和九十年代的亞洲金融危機，還將筆觸延伸到瞭拉丁美洲的債務危機，甚至引用瞭古代城邦的資源分配模型作為旁證。這種跨越時空的對比，極大地增強瞭理論的可遷移性。特彆是書中對技術進步與産業結構調整如何重塑區域經濟的分析，簡直是妙不可言。作者並沒有簡單地將技術視為周期加速器，而是將其視為一個“非周期性擾動源”，探討瞭它如何打亂既有的供需平衡，催生齣全新的泡沫形態。閱讀過程中，我不得不頻繁地查閱地圖和曆史文獻，因為作者描述的每一個關鍵轉摺點，都深深植根於特定的地理、政治和社會背景之中，細節的豐富程度令人嘆服。

評分☆☆☆☆☆

這本書最讓我感到“物超所值”的地方，在於它提供瞭一種係統性的風險認知框架，而不僅僅是提供瞭一堆預測性的結論。它成功地將宏觀經濟學的原理、金融工程的工具以及社會心理學的洞察力，整閤進瞭一個統一的分析體係。我發現自己不再孤立地看待通貨膨脹、利率變動或資産價格的波動，而是開始將它們視為一個相互影響、不斷反饋的復雜係統的一部分。書中關於“係統脆弱性”的識彆指標那一節內容，是極具操作性的。它教會讀者如何通過觀察某些“沉默的信號”——比如信貸的非正常擴張、創新溢價的過度膨脹等——來提前預警潛在的崩潰風險。這種能力培養比任何短期的市場預測都要寶貴得多。最終，這本書給我的感覺是，它不是在教我如何去“預測”下一個周期的高點或低點，而是在武裝我的“反脆弱性”的思維武器，讓我能夠更好地理解和適應這個充滿變數的經濟世界。

評分☆☆☆☆☆

老實說，這本書的思辨深度遠超齣瞭我的預期，它絕非一本簡單的“行業指南”或“投資手冊”。作者在書中多次挑戰瞭主流經濟學界對於“周期性”的綫性解釋，提齣瞭一個更具動態和混沌特徵的分析模型。最讓我印象深刻的是關於“預期自我實現”與“信心傳導機製”的那幾個章節，作者沒有停留在描述現象層麵，而是深入挖掘瞭非理性繁榮背後的心理學基礎。他引述瞭行為經濟學的最新研究，並將其巧妙地嫁接到傳統的馬爾薩斯陷阱與熊彼特創新理論上，形成瞭一種多維度的交叉分析視角。這種打破學科壁壘的做法，使得全書的論點極具穿透力。我尤其欣賞作者在論述政策乾預的滯後效應時所展現齣的那種冷靜的批判精神，既承認瞭政府調控的必要性，又尖銳地指齣瞭其可能帶來的結構性扭麯。讀完這些內容後，我感覺自己看待新聞報道和宏觀經濟數據時的“濾鏡”被徹底更換瞭，多瞭一層審視和質疑的目光，不再輕易被錶麵的繁榮或蕭條所迷惑。

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