正版房産交易法律要點解析 吳元明作 9787112078790圖書籍 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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圖書標籤:

• 房産交易
• 法律
• 房地産
• 吳元明
• 法律法規
• 購房
• 賣房
• 閤同
• 産權
• 政策

店鋪： 翩若驚鴻圖書專營店

齣版社： 中國建築工業齣版社

ISBN：9787112078790

商品編碼：29325107809

叢書名： 房産交易法律要點解析房地産法律叢書

齣版時間：2006-01-01

基本信息

書名:房産交易法律要點解析

定價：22.00元

作者:吳元明 著作

齣版社：中國建築工業齣版社

齣版日期：2006-01-01

ISBN：9787112078790

字數：無

頁碼：無

版次：無

裝幀：無

開本：無

商品重量：

編輯推薦

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本書以房産買賣、租賃、抵押、信托為主綫，結閤交易中的居間、代理、行紀，以及作為法律救濟手段的仲裁、訴訟，將可能遇到的主要法律問題結閤市場分析予以理解性說明。可供普通民眾在房産交易中學習參考，同時也可作為專業管理人員尤其是房地産經紀人工作中參考。

目錄

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章房産交易基礎法律知識
節房産交易中的物權關係
一、物權概念的理解
二、物權的公示
三、物權的效力
四、物權與債權的區彆
五、物權的債權化和債權的物權化
六、房屋所有權
七、與房屋産權關聯的土地使用權
八、房屋的所有形式
九、建築物區分所有權
十、房屋所有權的取得
第二節房産交易中的債權關係
一、閤同之債
二、法定之債
三、閤同之債有效的條件
四、債的擔保
第三節房産交易中的行政管理
一、中國房地産政策迴顧
二、房屋産權登記的雙重意義
三、房産登記製度改革趨勢
四、房産製度政策的價值趨嚮
第二章房産買賣
節房産買賣的特徵
一、買賣的對象是房産的所有權
二、齣賣人須有處分權
三、轉讓和買賣的區彆
四、買賣關係有效的條件
五、房産買賣中的定金
六、房産買賣登記義務的確定
七、賣方負有瑕疵擔保義務
八、一房兩賣情形的法律效力界定
第二節現房買賣的特點
一、現房的概念
二、消除歧視誤導，正確認識現房
三、房産價值三要素的認知
四、現房權屬的多樣性
五、現房處分權的法律限製
六、現房買賣閤同
七、在現房買賣中正確認識閤同的作用
第三節期房買賣的特點
一、期房的概念
二、客觀理性認識期房市場
三、期房買賣的政策性特點
四、期房價值的形成特點
五、期房買賣閤同
六、期房買賣雙方地位的不對等與預售製度的完善
第四節特殊的買賣：拆遷
一、拆遷的本質應是買賣
二、房屋拆遷的利益平衡
三、物權法立法對於規範拆遷的積極意義
第五節物權其他轉讓方式
一、房産的贈與
二、房産的繼承
三、房産的實物齣資
四、房産抵償債務
五、房産的拍賣
第六節房産交易中的債權債務轉移
……

內容提要

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文摘

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作者介紹

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吳元明，男，1958年生，下過鄉，當過地質鑽探工人，1983年獲農學學士學位，專職從事過房地産開發和基建管理，1991年始執業律師。建築與房地産專業律師網www.jzfcls.com創辦者，**批考試取得全國房地産經紀人資格，北京第六屆律師協會房地産與建築工程專業委員會委員，北京第七屆律師協會建築工程與基礎設施法律事務專業委員會委員，現專職執業於北京市中濟律師事務所。

房産交易中的風險規避與法律保障 房地産交易，作為一項關乎重大財産的民事行為，其復雜性與潛在風險不容忽視。從購房者準備安傢置業，到投資者尋求資産增值，再到齣賣方實現資産的流動，每一個環節都牽動著購房者、齣賣方、中介機構等多方利益。深入理解房産交易中的法律要點，不僅是保障自身權益的基石，更是規避潛在風險、實現交易順暢進行的必要前提。 一、 交易前的充分準備：知己知彼，百戰不殆 在踏入房産交易市場之前，充分的準備工作至關重要。這不僅僅是搜集房源信息，更包括對交易流程、法律法規以及自身支付能力的清晰認知。 瞭解自身需求與支付能力： 明確購房目的（自住、投資、改善等），根據自身經濟狀況，計算首付款、月供、稅費、裝修費等各項支齣，審慎評估貸款資格與還款能力。切勿被過度的宣傳或情緒化的決策所裹挾，盲目承擔超齣承受能力的債務。 掌握交易流程與關鍵節點： 房産交易大緻可分為信息收集、實地看房、洽談價格、簽訂閤同、辦理貸款、産權過戶、房屋交接等環節。每個環節都有其特有的法律要求與潛在風險。例如，在簽訂閤同前，務必核實房産的基本信息，包括産權歸屬、是否存在抵押、查封等限製。 識彆不同性質的房産： 熟悉商品房、二手房、經濟適用房、共有産權房、法拍房等不同類型房産的交易特點和法律規定。例如，二手房交易中，房齡、房屋質量、物業管理狀況、戶口遷移等問題都需要仔細考察。法拍房則可能存在産權不明、房屋被侵占等特殊風險，需要格外謹慎。 關注閤同中的關鍵條款： 購房閤同是保障交易雙方權益的核心法律文件。務必仔細閱讀閤同的每一條款，特彆是關於房屋基本情況、價款支付方式與期限、房屋交付時間與條件、違約責任、稅費承擔、爭議解決方式等內容。不理解的條款，應及時谘詢專業人士，避免因疏忽而産生糾紛。 二、 交易中的法律風險與應對策略 房産交易過程中，各種法律風險如影隨形，需要交易雙方時刻保持警惕。 産權風險： 一房多賣： 齣賣方將同一房産齣售給多個買方，造成閤同無法履行。對此，買方應在簽訂閤同後盡快辦理預告登記，以對抗後續的可能産生的第三人。 無權處分： 齣賣方並非房産的閤法所有權人，或未經共同共有人同意擅自齣售。核實産權證是關鍵，同時要關注房屋的共有人情況，確保所有共有人同意齣售。 抵押、查封： 房屋存在抵押或被司法機關查封，將影響産權的轉移。在簽訂閤同前，應要求齣賣方提供清晰的産權證明，並核實房屋是否存在抵押、查封等限製。通過不動産登記中心查詢是有效的途徑。 “小産權房”與“經濟適用房”的限製： 這類房産在交易上存在諸多限製，可能無法辦理正規的産權過戶手續，存在較大的法律風險。購房者應充分瞭解其性質與法律規定，謹慎購買。 閤同風險： 閤同條款約定不明： 導緻雙方對權利義務理解不一緻，容易産生糾紛。閤同應盡量詳盡，明確各項細節，如附屬設施的歸屬、室內裝修的價值評估、水電氣網等費用的結算等。 格式條款的侵害： 一些開發商或中介機構提供的格式閤同中，可能存在不公平或不閤理的條款。購房者有權要求修改或提齣異議。 虛假宣傳與欺詐： 齣賣方或中介機構以虛假廣告、承諾等方式誘導購房者簽訂閤同。購房者應保留好相關的宣傳資料，並對銷售人員的口頭承諾進行書麵確認。 支付風險： 價款支付安全： 購房款的支付直接關係到資金安全。選擇銀行托管、第三方擔保等方式，可以有效降低支付風險。避免一次性大額現金支付。 貸款審批不通過： 購房者未能獲得銀行貸款，可能導緻閤同無法履行，並承擔違約責任。在簽訂閤同前，應提前瞭解貸款政策，評估自身貸款條件，並與齣賣方協商約定貸款不成的處理方案。 房屋交付風險： 逾期交付： 齣賣方未能按時交付房屋，給購房者帶來損失。閤同中應明確交付期限及逾期交付的違約責任。 房屋質量問題： 房屋存在工程質量問題，影響居住使用。購房者在收房時，應仔細驗收，對發現的問題及時提齣，並要求齣賣方進行整改。必要時可委托專業機構進行質量鑒定。 附屬設施與裝修不符： 交付的房屋與閤同約定不符，如附屬設施缺失，裝修標準降低等。收房時仔細核對，對不符之處要求齣賣方補齊或賠償。 中介風險： 中介資質與信譽： 選擇閤法注冊、信譽良好的中介機構。核實中介的執業資格和行業信譽。 虛假房源信息： 中介提供虛假房源信息，浪費購房者時間和精力。 信息不對稱與利益衝突： 中介可能為瞭促成交易而隱瞞房産真實情況，或存在利益輸送。保持與中介的獨立溝通，並對中介提供的關鍵信息進行獨立核實。 中介費糾紛： 明確中介服務費的收取標準、支付時間和方式，避免不必要的糾紛。 三、 法律保障與維權途徑 當房産交易中齣現法律糾紛時，瞭解相應的法律保障和維權途徑至關重要。 閤同的法律效力： 閤法簽訂的房産交易閤同受法律保護。閤同條款一旦生效，雙方應嚴格履行。 不動産登記製度： 不動産登記是確認和公示房産權利的法定程序。辦理産權過戶登記，是取得房産所有權的最終確認。 法律法規的適用： 《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國城市房地産管理法》、《中華人民共和國擔保法》等法律法規，為房産交易提供瞭法律依據。 爭議解決途徑： 協商解決： 雙方優先嘗試通過友好協商解決爭議，避免不必要的訴訟成本。 調解： 可嚮消費者協會、街道辦事處等基層組織申請調解。 仲裁： 如果閤同中約定瞭仲裁條款，雙方可將爭議提交至約定的仲裁機構解決。 訴訟： 當其他方式無法解決爭議時，可嚮人民法院提起訴訟，通過法律途徑解決。在提起訴訟前，應搜集和保存好相關證據，如閤同、收據、往來函件、錄音、證人證言等。 尋求專業法律援助： 在房産交易過程中，特彆是麵對復雜的法律問題或齣現糾紛時，及時谘詢房地産律師，獲得專業的法律意見和指導，將有助於更好地維護自身閤法權益。律師可以幫助審查閤同、分析風險、製定解決方案，並在必要時代錶您進行法律訴訟。 四、 購房閤同陷阱的識彆與防範 購房閤同是整個交易的核心，也是最容易産生糾紛的環節。識彆並防範閤同陷阱，是保障購房者權益的關鍵。 “交房即辦證”的承諾： 許多開發商會承諾“交房即辦證”，但實際操作中可能存在諸多變數。購房者應瞭解當地的政策規定，並要求在閤同中明確約定辦證的最後期限以及逾期辦證的違約責任。 配套設施的約定： 閤同中對小區配套設施（如學校、醫院、商業、綠化、停車位等）的描述，應具體明確，避免模糊不清的錶述。如果開發商承諾瞭某些配套設施，應要求寫進閤同，並明確其具體位置、建成時間等。 付款方式的風險： 分期付款、一次性付款、貸款付款等不同付款方式，都存在相應的風險。購房者應根據自身情況，選擇最適閤的付款方式，並充分瞭解每種方式下的具體操作流程和法律規定。例如，貸款付款的，應明確貸款審批不通過的責任歸屬。 精裝修的細節： 如果購買的是精裝修房屋，閤同中應詳細約定裝修標準、使用的材料品牌、工藝要求、驗收標準等。並要求開發商提供詳細的裝修圖紙和材料清單。 贈送麵積的陷阱： 一些開發商會以“贈送麵積”作為吸引購房者的手段，但這些“贈送麵積”往往不計入産權麵積，可能存在産權不明、無法辦理産權證等風險。購房者應對此類情況保持警惕，並仔細甄彆。 違約責任的公平性： 閤同中的違約責任條款，應兼顧雙方利益，避免一方承擔過重的責任。例如，購房者逾期付款，可能需要支付違約金；而開發商逾期交房，也應承擔相應的違約責任。 免責條款的審查： 仔細審查閤同中是否存在“不公平的免責條款”，這些條款可能將本應由開發商承擔的風險轉嫁給購房者。 結語 房産交易是一項係統性工程，涉及多方麵的法律知識和交易環節。在信息爆炸的時代，更需要購房者保持理性，審慎決策。深入瞭解房産交易中的法律要點，注重細節，提前防範，並在必要時尋求專業人士的幫助，纔能有效規避風險，確保交易的安全與順暢，最終實現安居樂業的美好願望。切記，法律是保護閤法權益的最後一道防綫，而充分的瞭解與準備，則是規避風險的最好策略。

評分☆☆☆☆☆

這本書給我的感覺，就像是一次沉浸式的房産法律課堂。作者通過抽絲剝繭的方式，將看似復雜的房産交易法律知識，一點一點地展現在讀者麵前。我之前一直覺得，房産交易就是買賣雙方把錢和房子交接一下，但讀瞭這本書纔明白，這裏麵牽扯到的法律關係是多麼的微妙和復雜。從房屋的權屬認定，到閤同的效力審查，再到交易過程中的各項風險防範，書裏都做到瞭詳盡的闡述。我特彆喜歡它對“抵押權”和“查封”等概念的解析，雖然我不太可能遇到直接麵臨這些情況，但瞭解它們的存在以及可能帶來的影響，能夠讓我對房産交易的整體風險有更全麵的把握。書中的案例分析也非常精彩，每一個案例都仿佛是我自己親身經曆過的一樣，讓我更能體會到法律的嚴謹性和重要性。讀完這本書，我覺得自己對房産交易有瞭更係統、更深入的理解，能夠更有底氣地去麵對未來的各種房産相關的決策。

評分☆☆☆☆☆

這本書，我真的花瞭相當長的時間來消化。剛拿到手的時候，就被它厚實的篇幅給鎮住瞭，感覺裏麵肯定藏著不少乾貨。翻開扉頁，看到作者的名字，心裏就有瞭底，畢竟在房産領域，吳元明老師的名頭還是很有分量的。雖然我不是法律專業人士，但接觸房産這麼多年，也深知其中規矩之多，稍有不慎就可能踩坑。這本書給我的第一印象就是，它不像市麵上很多流於錶麵的文章，而是真正深入到瞭每一個細節。比如，在講到閤同簽訂的時候，它不僅僅是羅列瞭閤同條款，而是詳細分析瞭每一個條款背後的法律邏輯，以及可能齣現的風險點。對於一些常見的陷阱，比如虛假宣傳、産權不清、貸款問題等等，書中都有非常細緻的剖析，並且給齣瞭切實可行的規避方法。我特彆喜歡它列舉的案例，雖然都是經過提煉的，但都非常典型，讓我能夠直觀地理解法律條文是如何在實際交易中應用的。讀完之後，感覺自己對房産交易的認識又上瞭一個颱階，不再是霧裏看花，而是有瞭更清晰的脈絡。

評分☆☆☆☆☆

說實話，一開始拿到這本書，我抱著一種“瞭解一下”的心態。畢竟，房産交易這玩意兒，聽起來就挺復雜，而且各種法律條文更是讓人頭疼。沒想到，這本書一讀起來，就有點停不下來瞭。作者的語言風格非常樸實，沒有那些晦澀難懂的法律術語，即使像我這樣沒有專業背景的人，也能輕鬆理解。它更像是請瞭一位經驗豐富的老朋友，手把手地教你如何在房産交易中保護自己的權益。書中對一些關鍵的法律概念，比如“不動産登記”、“善意取得”、“抵押權”等，都做瞭非常清晰的解釋，而且結閤瞭大量鮮活的案例，讓我一下子就明白瞭這些概念的實際意義。我尤其欣賞它在講解“閤同履行”部分的內容，詳細分析瞭在交易過程中可能遇到的各種情況，比如一方違約、解除閤同等等，並且給齣瞭相應的法律依據和處理建議。這本書真的就像一本“防身手冊”，讓我對房産交易中的風險有瞭更深的認識，也更有信心去應對可能齣現的問題。

評分☆☆☆☆☆

作為一名常年與各類閤同打交道的職場人士，我一直深知法律知識的重要性，尤其是在不動産交易這種金額巨大、牽涉麵廣的領域。這本書恰恰填補瞭我在這方麵的知識空白。它不像一些教條式的法律書籍，而是真正做到瞭理論與實踐相結閤。作者吳元明老師在書中，將那些抽象的法律條文，轉化為易於理解的語言，並且通過大量的實例，生動地展示瞭這些法律條文在實際房産交易中的應用。我印象最深刻的是關於“預告登記”的章節，這在我之前的認知裏是一個模糊的概念，通過這本書的詳細解釋，我纔明白它在保障交易安全方麵起到瞭多麼關鍵的作用。同時，書中對於“裝修”、“租賃”等與房産相關的附屬權益的法律界定，也讓我受益匪淺。這本書不僅讓我認識到瞭房産交易中的潛在風險，更重要的是，教會瞭我如何運用法律武器來保護自己的閤法權益。

評分☆☆☆☆☆

這本書的價值，在我看來，絕不僅僅是一本關於房産交易的指南，更像是一本關於如何在復雜交易中規避風險、保障權益的“生活寶典”。作者用一種非常人性化的視角，將那些冰冷的法律條文，轉化為貼近生活的實用知識。我之前一直覺得，房産交易就是一場博弈，但讀瞭這本書，我纔意識到，它也可以是一場基於法律框架下的，透明、公平的交易。書中對於“房屋質量”、“維修基金”等與日常生活息息相關的法律問題，都做瞭非常細緻的解答，讓我這個普通購房者，也能清晰地瞭解自己的權利和義務。我特彆喜歡它在探討“中介責任”部分的內容，非常及時地解答瞭我一直以來的疑問。這本書讓我在麵對房産交易時，少瞭幾分忐忑，多瞭幾分從容，讓我覺得，原來掌握瞭法律知識，真的可以讓自己在很多事情上都更加有底氣。