房地産企業常見法律問題及風險防控 呂士威 主編 法律齣版社 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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店鋪： 中國法律圖書旗艦店

齣版社： 法律齣版社

ISBN：9787519703356

商品編碼：11095590453

基本信息：

條碼：9787519703356 

圖書名稱：房地産企業常見法律問題及風險防控 

定價：48  

作者： 呂士威 主編

版彆：法律 

齣版日期：  2016-12-1

內容

本書作者基於多年服務於大中型房地産企業的經驗，站在房地産企業的立場，就土地取得、項目投融資、施工建設、稅收籌劃、商品房預銷售、爭議解決等方麵多發的法律風險和糾紛從實務角度進行分析，論證防範方案或解決辦法。全書以問題為導嚮，給予短小、精練、通俗、易懂的專業迴答，可為廣大房地産企業、房地産領域法律人士解決日常和多發的法律問題提供藉鑒。

作者簡介：

呂士威 德衡律師集團高級閤夥人、房地産業務中心總監，現擔任山東省律師協會土地與房産專業委員會副主任、山東省律師協會律師講師團講師、青島仲裁委員會仲裁員、青島市律師協會房地産專業委員會副主任、百通集團獨立董事。榮獲青島市優秀律師、青島市司法行政係統先進個人等榮譽稱號。 呂士威律師擅長代理重大疑難房地産訴訟案件，並在房地産投融資、房地産公司或項目並購、閤作開發、城鎮化及商業地産項目運作等非訴領域有豐富經驗，其執業十多年來，一直緻力於房地産領域的專業研究和實務探索，帶領團隊成員研發瞭多項服務産品、撰寫瞭數百篇實務文章，本書即擷其精華，以饗讀者。

目錄 Contents 

土地徵遷 

集體土地徵收的流程有哪些？吳學聯武洪丞 

集體土地徵收如何進行補償？吳學聯 

“以租代徵”有何法律風險？如何防範？吳學聯武洪丞 

被徵收房屋的補償價值如何確定？吳學聯武洪丞 

農村土地承包經營權“一女二嫁”如何處理？王勇 

集體土地上的房屋拆遷補償方式有哪些？吳婧 

國有土地上房屋徵收補償的範圍有哪些？如何在徵收補償時維護自己的閤法權益？施蘊涵 

項目取得 

以土地使用權齣資、入股是否受“已完成開發投資總額25%以上”之規定的限製？呂士威 

收購房地産項目，資産並購和股權並購方式哪種好？呂士威 

在土地閑置認定和處置程序中，開發商如何運用《閑置土地處置辦法》維護自身利益？呂士威 

房地産項目收購時未達到轉讓條件有何風險及如何應對？賈國棟 

被收購方在房地産項目並購中有哪些風險及如何應對？賈國棟 

國有建設用地使用權人如何改變土地用途?李霄然 

沒有采取公開競價方式簽訂的經營性建設用地使用權齣讓閤同是否有效？王眾 

關於土地使用權齣資成立公司的法律規定張曉暄 

項目融資 

房地産信托融資有哪些模式？其流程是怎樣的？呂士威 

PPP模式能否用於土地一級開發？目前操作實踐是怎樣的？呂士威 

權益眾籌購房模式下，如何保障投資人利益？投資人如何轉讓其份額？呂士威 

産權眾籌模式下，眾籌購房權屬如何登記？份額如何轉讓？呂士威 

股權眾籌購房的操作模式是怎樣的？如何保護投資人權益？呂士威 

通過眾籌方式招募購房人如何防範涉嫌犯罪的風險？呂士威 

房企以“名股暗債”方式融資，其對賭條款是否有效？呂士威 

在建工程轉讓中如何防範政府行使優先購買權的風險？王偉 

工程招投 建設工程招投標的基本流程是怎樣的？招投標條例實施後開發商應注意哪些問題？呂士威 

必須招投標的項目，開發商如何防範黑、白閤同在適用上的風險？呂士威 

投標擔保與履約擔保有什麼不同？呂士威 

如何區分“必須招標”與“必須公開招標”的範圍？賈國棟 

招標如何避免引狼入室？李修超 

發包人指定分包的閤法措施有哪些？王偉 

依法必須招標而未招標存在哪些風險?王明 

工程建設 

建設工程價款優先受償權的幾個實務問題賈國棟 

結算審計與決算審計：工程款的結算依據是什麼？賈國棟 

工期延誤責任應由誰來承擔？賈國棟 

發包人該如何處理承包人的索賠請求？賈國棟 

監理閤同無效，如何結算監理費?李修超 

建設單位如何妥善處理與施工單位的關係？李修超 

建設單位如何規避工程竣工驗收和交付中的風險？李修超 

建設單位如何應對施工索賠法律風險？李修超 

建設工程施工閤同無效的情形與後果有哪些？王偉 

承包人項目部對外簽訂閤同是否有效？王偉 

認定施工閤同構成實質性背離的具體情形有哪些？王偉 

房地産閤作開發閤同的聯建方是否需對工程款支付承擔連帶或者補充責任？程學林 

商品房銷售 

開發商在商業地産項目中如何防範買受人提前進場裝修導緻的遲延交付問題？呂士威 

開發商采用“售後包租”方式銷售商品房有何法律風險？應該如何防範？呂士威 

開發商有權處分其投資建設的幼兒園、會所等配套設施嗎？呂士威 

常見的售樓廣告違法風險有哪些及如何防範？賈國棟 

商品房“驗收閤格”的標準是什麼？賈國棟 

商品房按揭中開發商有哪些法律風險及整體防控建議賈國棟 

人防工程應當如何依法處分？賈國棟 

開發商預售精裝修房屋有哪幾種方案？各方案有何優勢劣勢？李修超 

商品房限購令的法律屬性如何？開發商是否可以通過訴訟要求政府賠償限購帶來的損失？李修超 

為業主提供階段性擔保，開發商如何自保？李修超 

如何防範商品房買賣閤同中第三人付款行為的法律風險？王眾 

開發商“墊首付”存在哪些風險？趙闖 

簽約技巧 

預售閤同約定齣現質量問題開發商零賠償管用嗎？開發商在閤同中如何約定更有利？呂士威 

如何防範將來違約方主張閤同約定的“違約金過高”的風險？呂士威 

購房人未按認購書約定簽署預（銷）售閤同能否取迴定金？呂士威 

開發商如何防範銷售人員擅自對外承諾的風險？呂士威 

施工單位保修期屆滿後，開發商還需對商品房承擔質量保修責任嗎？呂士威 

開發商如何設計劃分商業地産項目的物業管理區域？賈國棟 

建設工程閤同如何約定可以*大程度規避風險？李修超 

如何簽好“大訂單”？李修超 

庭院私屬如何通過閤同實現？李修超 

土地抵押權能排除其他優先權嗎？抵押權人如何防範有關風險？王偉 

《商品房買賣閤同（預售）示範文本》亮點有哪些？王眾 

稅務處理 城市基礎設施配套費是否應計入契稅計稅依據？賈國棟 

貸款利息如何進行土地增值稅籌劃？賈國棟 

房地産項目股權轉讓是否應繳納土地增值稅?賈國棟 

開發貸款利息在土地增值稅與企業所得稅處理上有何差異?賈國棟 

以土地使用權齣資涉及哪些稅種？賈國棟 

爭議解決 

房地産企業涉嫌行政違法時行政處罰程序是怎樣的？應當如何應對行政詢問或調查？呂士威 

房地産價格下跌購房人可以退房嗎？開發商如何防範該風險？呂士威 

通過收購村集體所有的公司股權收購房産項目如何防範閤同效力風險？呂士威 

開發商對外應付賬款被查封怎麼辦？呂士威張曉暄 

父母有權單獨起訴解除其與未成年孩子共同簽署的購房閤同嗎？呂士威 

開發商能否直接受讓銀行按揭貸款債權？賈國棟 

開發商遭遇“預查封”時該如何救濟？賈國棟 

施工現場發生的人身傷害事故責任應如何承擔？賈國棟 

商品房按揭貸款關係中，開發商階段性連帶保證責任何時終止？李修超 

商品房抵押權預告登記後，其權利人是否享有優先受償的權利？李修超 

法院對購房人預購的商品房進行查封，是否應通知開發商？開發商應如何救濟？李修超 

施工閤同為固定總價的，工程未完工而閤同解除時工程價款如何結算？王偉 

讓利承諾書的法律效力如何認定？王偉 

房屋買賣閤同糾紛審判實踐中，有關違約金過高的問題有哪些？王眾 

物業服務麵臨哪些風險？如何防範？趙闖

建築工程招投標與閤同管理實務全書 主編：張誌強 郭建軍 齣版社：中國建築工業齣版社 --- 內容簡介 本書旨在係統梳理和深入剖析當前中國建築工程領域在招投標、閤同訂立、履行、變更及爭議解決過程中麵臨的各類實務問題與法律風險，並提供科學、高效的防控策略與操作指引。 在國傢大力推進工程建設高質量發展和法治化管理的背景下，建築工程項目從立項到竣工交付，涉及復雜的法律關係和高度專業化的技術要求。《建築工程招投標與閤同管理實務全書》立足於最新的法律法規（如《民法典》、《招標投標法》、《建設工程施工閤同司法解釋》等）及行業慣例，為建設單位、施工單位、設計單位、監理單位、工程總承包方以及相關法律顧問提供一套全麵、實用的操作手冊和風險預警機製。 全書結構嚴謹，內容涵蓋工程建設周期中的核心法律環節，分為上篇：工程招投標實務與風險控製、中篇：工程施工閤同的訂立與履行、下篇：工程價款結算與爭議解決三大核心闆塊。 --- 上篇：工程招投標實務與風險控製 本篇聚焦於工程建設的“入口關”——招投標環節，詳細解析瞭從前期準備到中標結果確認的全過程風險點。 第一部分：招投標程序規範與閤規性 重點闡述瞭不同發包方式（公開招標、邀請招標、議標）的選擇依據與法律限製。細緻解讀瞭《招標投標法》及其司法解釋中關於招標文件、投標文件的編製要求。詳細分析瞭如何設置閤理的資格條件、評標標準，避免設置歧視性或傾嚮性條款，從而導緻招投標無效的法律後果。 第二部分：關鍵環節的法律風險識彆 資格審查與業績認定： 探討瞭聯閤體投標的法律效力、子承包商資質的審查標準，以及業績證明材料的真實性核驗方法。 投標文件澄清與補正： 明確瞭招投標過程中允許澄清和補正的界限，防止圍標、串標行為的發生，並對廢標情形進行瞭全麵梳理。 定標與中標結果異議/投訴： 提供瞭有效的異議提齣、處理流程，以及在行政監督部門或法院提起招投標投訴的具體策略和證據要求。 --- 中篇：工程施工閤同的訂立與履行 本篇是全書的核心，深入剖析瞭從閤同談判到施工過程中的閤同管理和動態風險應對。 第一部分：閤同訂立的法律要件與策略 全麵解析瞭建設工程施工閤同（包括EPC總承包、設計施工總承包、施工總承包等模式）的關鍵條款：工程範圍界定、閤同價款形式（固定總價、可調價、成本加酬金等）的優劣勢分析及風險分配，以及工期、質量、安全責任的法律約定。強調瞭閤同相對性原則在工程實踐中的例外與適用。 第二部分：施工過程中的動態管理與風險應對 工程變更與補充協議： 針對工程實踐中“邊設計、邊施工”的常態，詳盡闡述瞭工程變更的法定程序、價款調整的計算依據（如市場詢價、定額套用、協商確定），以及未及時辦理書麵變更手續的風險後果。 工期延誤與索賠： 係統梳理瞭導緻工期延誤的法定情形（如發包人責任、不可抗力、設計變更等），並提供瞭完備的工期索賠報告編製指南，包括證據鏈的構建和索賠時效的把握。 工程質量控製與缺陷責任： 明確瞭質量標準參照的優先順序，區分瞭驗收階段的質量責任和缺陷責任期的保修責任，尤其關注總承包單位對分包單位質量問題的連帶責任承擔。 暫估價、暫定金的使用規範： 明確瞭這兩類價款的法律性質、使用範圍及結算時的處理方式，避免齣現“掛羊頭賣狗肉”的閤同價款處理陷阱。 --- 下篇：工程價款結算與爭議解決 本篇關注工程項目資金流動的核心環節——價款結算，以及閤同履行過程中不可避免的爭議解決機製。 第一部分：工程價款的計量與結算實務 詳細解析瞭竣工結算、中間結算的法律要求和計價規則。重點剖析瞭當前司法實踐中對工程款優先受償權（法定抵押權）的最新認定標準、適用範圍及其對抗第三方的效力，為施工方保障工程款債權提供實操指引。同時，也為業主方提供瞭閤法對抗不閤理結算要求的法律策略。 第二部分：工程擔保與閤同解除 係統介紹瞭工程保險製度（特彆是工程一切險和第三方責任險）的強製性要求與實務操作。深入分析瞭工程保函的種類、使用場景及失效風險。詳細講解瞭閤同法定解除、約定解除的情形、解除的程序正當性，以及解除閤同後的工程清算與損失分擔。 第三部分：爭議解決機製與訴訟仲裁策略 對比分析瞭仲裁與訴訟在工程糾紛解決中的優劣勢。提供瞭工程款執行、工程質量鑒定申請、財産保全等關鍵訴訟環節的操作要點。特彆關注瞭涉及總承包單位與業主、總承包單位與分包單位之間多重閤同鏈條的交叉訴訟應對策略，旨在幫助當事人最大限度地維護自身閤法權益，實現高效、穩妥的風險化解。 --- 適用對象 本書適用於建築工程項目的業主（投資方）、施工總承包單位、專業分包單位、設計和勘察單位的工程管理人員、閤同商務人員、法務部門，以及從事工程建設領域的律師、仲裁員和法院工作人員。 本書理論深度與實務操作性兼備，是指導建築工程項目實現“陽光招投標、規範閤同管理、高效結算”的必備參考書。

評分☆☆☆☆☆

評價一： 拿到這本書，就仿佛置身於一片迷霧之中，而這本書就像一束穿透迷霧的光，照亮瞭前行的道路。作為一名剛剛踏入房地産行業的新人，我深知這個領域法律法規的復雜性，稍有不慎就可能觸雷。呂士威主編的這本書，恰恰彌補瞭我在這方麵的知識空白。它沒有枯燥冗長的法條堆砌，而是選取瞭房地産企業在實際經營中 最常遇到 的那些“痛點”和“難點”，用通俗易懂的語言進行剖析。我特彆欣賞書中對於閤同簽訂、土地齣讓、工程建設、銷售環節等核心業務的法律風險提示，每一個案例都觸目驚心，讓我深刻認識到法律意識的重要性。書中提供的風險防控建議，更是切實可行，比如在閤同條款的擬定上，它指齣瞭那些容易被忽略但後果嚴重的細節，讓我受益匪淺。總而言之，這本書不僅僅是一本法律書籍，更像是一本“保命符”，為我這樣的初學者提供瞭寶貴的指導和強大的信心。我會在接下來的工作中反復研讀，將其中的精髓融會貫通，確保我的工作能夠規避不必要的法律風險，穩健發展。

評分☆☆☆☆☆

評價五： 拿到這本書，我第一時間就翻閱瞭關於 政策法規變化對企業經營的影響 這一部分。在當前的房地産市場環境下，政策的變動往往牽一發而動全身，如何及時捕捉政策信息，並分析其對企業可能帶來的影響，是每個房企管理者都必須麵對的挑戰。呂士威主編的這本《房地産企業常見法律問題及風險防控》，在這方麵提供瞭非常有價值的 insights。書中不僅僅是簡單地列舉瞭相關法律條文，而是通過 解讀 法律條文背後的邏輯，分析其對企業具體業務可能産生的 連鎖反應。例如，在土地政策調整方麵，書中詳細分析瞭不同類型的土地政策變化可能帶來的開發成本、銷售周期、融資渠道等方麵的具體影響，並提供瞭相應的風險應對策略。這種 前瞻性 的分析，對於企業製定長期發展戰略具有重要的指導意義。總而言之，這本書為我們提供瞭一個 多維度 的視角來審視房地産行業的法律風險，它不僅僅關注“怎麼做”，更關注“為什麼這麼做”，以及“這樣做可能帶來什麼後果”。這本書將成為我案頭必備的參考書之一。

評分☆☆☆☆☆

評價四： 一直以來，我對房地産行業的法律風險都有著高度的警惕。隨著行業的發展，新的法律問題和監管要求層齣不窮，這使得及時掌握最新信息、建立健全風險防控機製變得尤為重要。呂士威主編的這本書，恰恰提供瞭一個 全麵且係統 的解決方案。它覆蓋瞭房地産企業在 全生命周期 中可能遇到的各類法律風險，從項目立項、開發建設，到銷售、運營，再到最後的退齣，都有細緻的闡述。我特彆欣賞書中關於 環境保護、勞動用工、知識産權 等方麵的法律風險分析，這些內容往往容易被忽視，但一旦齣現問題，後果也相當嚴重。書中提供的風險預警和應對措施，既有理論高度，又不失實踐可操作性。它幫助我認識到，法律閤規不僅僅是“不犯法”，更是一種 主動的風險管理。這本書為企業提供瞭一個完善的法律風險防控框架，我相信，認真研讀並踐行書中的內容，能夠顯著提升企業的抗風險能力，為企業的長遠發展保駕護航。

評分☆☆☆☆☆

評價二： 這本書的齣版，可以說是給整個房地産行業打瞭一劑“強心針”。身處這個日新月異的行業，法律法規的更新速度和實際操作中的復雜性，常常讓很多企業疲於應對。呂士威主編的這本《房地産企業常見法律問題及風險防控》，正是抓住瞭這一行業痛點，將多年來積纍的實務經驗和法律智慧凝結成冊。我尤其贊賞書中對於 股權糾紛、並購重組、融資風險 等更深層次、更具戰略性的法律問題的探討。這些問題往往關乎企業的生死存亡，書中對此進行的深入分析，不僅點明瞭潛在的風險，更提供瞭切實可行的應對策略。例如，在並購重組方麵，書中詳細闡述瞭盡職調查的重點、閤同談判的技巧以及退齣機製的設計，這些都是極具操作價值的內容。它幫助我從一個更宏觀的視角審視企業的法律風險，並思考如何通過製度設計和閤規管理來防範於未然。這本書的價值，遠不止於解決眼前的問題，更是為企業實現可持續發展提供瞭堅實的法律保障。

評分☆☆☆☆☆

評價三： 作為一名資深的房地産從業者，我經曆過不少法律上的“驚嚇”，也深知預防遠勝於治療。這本《房地産企業常見法律問題及風險防控》給我帶來的，是久違的“踏實感”。呂士威主編的這本書，在 細節 上做得非常齣色。它不僅僅羅列法律條文，而是結閤瞭大量的 真實案例，這些案例來自企業真實的經營場景，讀起來格外有代入感。書中對一些 非常具體的問題 進行瞭深入剖析，例如在物業管理、租賃閤同、抵押貸款等環節中，有哪些容易被忽略的法律風險點？如何撰寫一份既能保護自身權益，又符閤法律規定的閤同？這些問題，這本書都給齣瞭非常清晰且具有實操性的解答。我尤其喜歡書中關於 閤規審查和內部控製 的章節，它提供瞭係統性的方法，幫助企業建立起一套完整的風險管理體係。這讓我認識到，法律風險防控並非一蹴而就，而是需要長期、持續的投入和建設。這本書無疑為我們提供瞭一個非常好的起點和指導藍圖。