中國土地收益分配問題研究 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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鄧宏乾 著

圖書標籤:

• 土地收益
• 土地製度
• 分配問題
• 中國經濟
• 城鄉發展
• 收入分配
• 經濟學
• 政策研究
• 農村問題
• 産權研究

齣版社： 中國社會科學齣版社

ISBN：9787520302678

版次：1

商品編碼：12095889

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2017-04-01

用紙：膠版紙

頁數：215

字數：219000

正文語種：中文

內容簡介

　　土地收益分配問題，涉及國傢、農村集體、農民以及土地使用者之間的經濟利益關係，是土地製度改革的關鍵環節。
　　《中國土地收益分配問題研究》主要研究瞭農村集體經營性建設用地入市改革、收益分配以及國有建設用地收益分配問題。關於農村集體經營性建設用地入市收益分配，主要研究瞭20世紀90年代至2014年改革以及2015年國傢確定的試點地區改革推進情況，並重點分析瞭佛山市南海、浙江德清、四川郫縣等改革的基本情況、主要經驗及入市收益分配改革等。關於國有建設用地使用權收益分配，研究瞭國有土地齣讓收益、土地稅收規模及存在的主要問題，實證分析瞭我國土地財政、房地産稅收與城鎮公共品供給，城鎮化與公共服務發展水平等問題。從“土地收益生成環節，土地産權和政府規製權理論，國民收入分配層次理論，公共財政理論”視角，提齣瞭土地非稅收入、土地（房地産）稅收改革的思路及具體政策建議。主要包括：賦予地方政府以土地資産為擔保發行土地債券；構建兼顧公平與效率的土地增值收益分配機製；擴大稅基，實行城鄉統一的土地（房地産）稅製；簡化稅種，優化土地（房地産）稅製結構；課徵重點從土地（房地産）流轉環節調整到土地（房地産）保有環節，徵收房地産財産稅，並逐步成為地方主體稅種；實行城鄉統一的土地增值稅，完善土地增值稅製；設置土地閑置稅等。

作者簡介

　　鄧宏乾，1964年生，湖北鬆滋市人，二級教授，博士生導師，現為華中師範大學經濟與工商管理學院院長，湖北省人文社科重點研究基地——湖北房地産發展研究中心主任，國傢社科基金重大項目“我國住房保障問題與改革創新研究”首席專傢。主要研究領域：城市經濟、房地産經濟。
　　先後主持承擔國傢社科基金項目四項，省部級科研項目九項；在商務印書館等齣版學術著作七部，發錶學術論文五十多篇。《中國城市財政主體財源研究——房地産稅與城市土地地租》獲武漢市第十二次社會科學成果一等奬；獲省部級成果三等奬三項。
　　主要學術兼職有：住房與城鄉建設部住房政策專傢委員會副主任委員，湖北省人民政府谘詢委員，武漢市人民政府谘詢委員，中國房地産估價師與房地産經紀人學會專傢組成員，湖北省房地産經濟學會副會長等。

內頁插圖

目錄

前言

第一章 土地收益及其分配的理論基礎
第一節 土地産權理論
一 所有製與産權
二 土地所有製與土地産權
第二節 地租地價理論
一 馬剋思地租理論
二 地價理論
第三節 土地增值收益分配及土地（房地産）稅收理論
一 士地增值及其分配
二 土地（房地産）稅收理論

第二章 集體經營性建設用地流轉製度變遷及改革
第一節 集體建設用地流轉政策演變及評價
一 1949-1956年：允許流轉階段
二 1956一1986年：禁止流轉階段
三 1986-1998年：限製流轉階段
四 1999-2014年：改革探索階段
五 2015年至今：正式改革試點階段
第二節 20世紀90年代至2014年集體建設用地入市改革
一 蘇州、蕪湖、順德入市改革基本情況
二 蘇州、蕪湖、順德入市改革的基本經驗
三 集體建設用地流轉改革的主要障礙
第三節 國傢試點地區集體經營性建設用地入市改革
一 試點地區集體經營性建設用地入市情況
二 試點地區集體經營性建設用地入市收益分配政策
第四節 試點地區入市改革成效及需要解決的問題
一 試點地區入市改革成效
二 集體經營性建設用地入市改革需要解決的問題

第三章 國傢試點地區集體經營性建設用地入市改革分析
——以南海、德清、郫縣為例
第一節 佛山市南海區入市改革分析
一 佛山市南海區改革情況
二 佛山市南海區改革經驗
第二節 浙江德清縣入市改革分析
一 浙江德清縣改革基本情況
二 浙江德清縣改革基本經驗
第三節 四川郫縣入市改革分析
一 郫縣改革基本情況
二 郫縣改革經驗

第四章 農村集體經營性建設用地入市收益分配
第一節 現行集體經營性建設用地流轉收益分配的主要問題
一 農村集體土地所有權主體缺位，土地收益分配主體模糊
二 集體建設用地入市土地收益分配方式、分配機製不完善
第二節 集體經營性建設用地土地收益的形成、實現機製
一 集體經營性建設用地土地收益的形成機製
二 集體經營性建設用地土地收益的實現機製
三 集體建設用地入市收益分配機製
第三節 處理好集體經營性建設用地土地收益分配的幾個問題
一 由於交易方式不同，分配側重點應有所差彆
二 處理好各利益主體的土地利益分配關係
三 兼顧國傢與農村集體的利益

第五章 中國國有土地收益形式、規模及問題
第一節 中國國有土地收益的主要形式
一 現行國有土地地租、土地齣讓收入政策
二 現行土地（房地産）稅收政策
第二節 中國國有土地收益及支齣規模
一 中國國有土地收益規模
二 中國國有土地齣讓收入支齣規模與結構分析
第三節 中國國有土地收益存在的主要問題
一 中國國有土地齣讓收益存在的問題
二 土地（房地産）稅收存在的主要問題

第六章 房地産稅、土地財政與公共品供給
——基於1999-2011年省際麵闆數據的實證分析
第一節 問題提齣與文獻綜述
一 問題提齣
二 文獻綜述
第二節 計量模型設定和方法
一 計量模型與變量選取
二 研究方法
第三節 實證研究結果與討論
一 經濟性公共品供給的實證分析
二 非經濟性公共品供給的實證分析
三 結論與政策建議

第七章 城鎮化與公共服務發展實證研究
——以湖北省12個地級市為例
第一節 問題提齣與文獻綜述
一 問題的提齣
二 相關文獻綜述
第二節 指標體係與研究方法
一 指標體係構建
二 研究方法
第三節 實證分析與政策建議
一 實證結果
二 基於DEA法的進一步討論
三 結論與政策建議

第八章 深圳市國有土地收益、土地整備及收益分配
第一節 深圳市國有土地使用製度改革及收益分配
一 深圳市國有土地有償使用的演進及發展
二 深圳市土地齣讓總體情況
三 深圳市國有土地齣讓收入規模及分配政策
四 深圳市國土基金
第二節 深圳市土地整備及收益分配
一 深圳市土地整備模式
二 土地整備收益分配政策
三 深圳市土地整備：坪山新區的實踐
第三節 深圳市整村統籌整備案例分析
——以坪山新區金沙社區為例
一 金沙社區的基本情況
二 金沙試點工作的士地整備方案
三 金沙社區土地整備效果評估
第四節 完善深圳市土地整備的收益分配政策建議
一 明晰房地産産權，實行房地分離的補償政策
二 完善土地整備利益分配機製，閤理分配土地增值收益

第九章 土地收益分配改革與政策建議
第一節 土地收益分配改革的基本思路
一 按土地流轉環節和土地收益生成機製，構建土地收益分配體製
二 依據土地産權和政府規製權理論，規範土地收益分配形式
三 依據國民收入分配與再分配理論，規範土地收益分配秩序
四 依據公共財政理論，規範政府間土地收益分配關係
第二節 土地非稅收入改革的政策建議
一 國有土地非稅收入改革的政策建議
二 集體土地非稅收入改革的政策建議
第三節 土地（房地産）稅收改革政策建議
一 土地（房地産）稅收改革的基本思路
二 土地（房地産）稅收改革的政策建議

參考文獻
後記

精彩書摘

　　《中國土地收益分配問題研究》：
　　其次，齣讓方案經全體村民大會集體討論，成立郫縣唐昌鎮戰旗資産管理公司，全體村民作為該公司的股東，該公司具備市場法人資格，代錶村民對外經營；再次，該資産管理公司作為人市主體，申請掛牌齣讓該地塊，並聘請具有評估資質的土地評估機構進行地價評估；待評估結果齣來後，由資産管理公司負責編製土地的位置圖、四至範圍、麵積、使用年限、規劃條件、齣讓底價、競買方案和土地收益分配方案等掛牌齣讓方案；最後，將該人市方案交由鎮政府審核，並報縣國土局審查，審查符閤入市要求後，進入縣公共資源交易中心進行交易。最終邁高旅遊資源開發有限公司通過多輪競價，獲得瞭該地塊的土地使用權。
　　該宗集體經營性建設用地入市案例具有以下特點：（1）該地塊人市采取瞭“就地入市”的方式。該地塊屬存量集體經營性建設用地，在人市前，基本處於閑置狀態。入市後用於發展鄉村旅遊産業，盤活瞭存量閑置建設用地，提高瞭土地利用效率。（2）采用市場競價方式掛牌齣讓，通過市場競爭方式有利於集體建設用地價值的實現，該地掛牌齣讓起始價為49.5萬元／畝，實際成交價為52.5萬元／畝，土地溢價率為6%。（3）實行土地所有權主體與入市主體、土地營運管理主體分離，保證瞭集體經營性建設用地人市的規範有序運行。該地屬戰旗村集體所有，入市主體為具備入市主體資格的戰旗資産管理公司。村委會既是集體土地所有權的代錶，又要履行相關管理職能，村委會不具備法人主體資格，若由村委會直接齣讓集體建設用地，容易導緻村委會職能混淆，不利於集體建設用地市場的培育。（4）實行土地股份化改革，保證瞭農民的土地利益。戰旗村所有村民作為集體土地共有權人，其利益如何實現？戰旗村通過成立具有法人資格的資産管理公司，所有村民為該公司股東，通過持有公司股權獲得土地利益。
　　……

前言/序言

　　土地收益分配問題，涉及集體土地所有權、用益物權、經營權等多層次土地産權與土地收益配置問題，涉及國傢、集體、土地用益物權人與土地經營權人多元化土地産權主體之間的經濟利益分配問題，基於土地産權人、土地産權及權利結構的土地利益分配再分配問題相當復雜，也是土地製度改革的重點。本課題的研究對推進農村集體建設用地入市流轉改革，破除城鄉分割的二元土地製度，構建城鄉統一的建設用地市場，充分發揮市場機製配置土地資源會起到決定性作用；對明晰和強化農村集體土地産權，尊重和保護農村集體經濟組織及農民的土地財産權，促進農村經濟可持續發展起到一定的作用；對破解中國“土地財政”睏局，建立以房地産稅為主體的地方稅收體係，完善地方公共財政體製等方麵有重要的現實意義。對中國製定有關農村集體建設用地入市改革，土地非稅收入和土地（房地産）稅製改革政策，構建兼顧公平與效率的土地增值收益分配機製等具有參考價值。.
　　本課題主要研究瞭農村集體經營性建設用地入市改革及收益分配和國有土地收益分配問題。關於農村集體經營性建設用地入市改革及收益分配問題，主要研究瞭20世紀90年代至2014年改革以及2015年國傢確定的試點地區改革推進情況，並重點分析瞭佛山市南海、浙江德清、四川郫縣等試點改革地區的主要經驗、存在的主要問題以及土地收益分配問題。關於國有土地收益分配問題，主要研究瞭國有土地齣讓收益規模、土地（房地産）稅收在地方一般預算財政收入中的地位及存在的主要問題，利用1999-2011年省際麵闆數據實證分析瞭中國土地財政、房地産稅收與城鎮公共品供給問題。研究錶明，房地産稅顯著提高瞭非經濟性公共品的供給，而土地齣讓收入則更多地投入瞭經濟性公共品領域；以湖北省12個地級市的麵闆數據實證研究瞭城鎮化和公共服務協調發展的時空動態過程。研究錶明，公共品供給及公共服務嚴重滯後城鎮化發展；研究分析瞭深圳市土地整備及其土地整備、舊城更新中土地收益分配問題。在實證研究和規範研究的基礎上，提齣瞭土地非稅收入、土地（房地産）稅製改革的具體政策建議。

土地的價值與流轉：城鄉經濟的結構性重塑 本書導讀 土地，作為人類社會最基礎的生産資料，其所有權、使用權以及由此産生的收益分配，始終是理解一個國傢經濟結構、社會公平和可持續發展的關鍵切入點。本書將視角聚焦於當代中國經濟轉型時期，土地要素在不同所有製主體、不同區域空間中的價值實現與利益重構過程。我們著眼於超越傳統土地産權框架的討論，深入剖析在市場化浪潮下，土地如何從單純的自然資源轉變為復雜的經濟資本，以及這種資本化進程對社會收入分配格局産生的深刻影響。 全書分為四個核心部分，層層遞進，旨在構建一個關於“土地收益”的綜閤分析框架。 第一部分：土地要素的價值化：從靜態資源到動態資本 本部分奠定瞭分析的基礎，即現代經濟學如何理解土地的價值構成。我們首先梳理瞭土地在不同經濟理論流派中的地位——從古典經濟學中視為不可再生的固定投入，到新製度經濟學中強調其産權界定的重要性。 我們詳細論述瞭土地價值的“雙重性”：自然地租與社會地租的分離與交織。自然地租主要源於土地的自然稟賦（如區位、肥力），而社會地租則完全是社會經濟活動和公共投資（如基礎設施建設、城市化進程）催生的增值部分。在中國特定的二元結構背景下，城市建設用地與農村集體建設用地的區彆，導緻瞭不同主體對社會地租的獲取能力存在結構性差異。本書將引入“區位紅利”的概念，量化分析城市擴張對周邊土地價值的溢齣效應，並探討如何通過製度設計來閤理捕獲這部分由公共投入形成的增值。 此外，我們將重點探討土地使用權的市場化流轉機製。在嚴格的土地用途管製下，流轉的不僅僅是使用時間，更是一種附帶的開發權和預期收益權。我們通過對土地一級開發和二級開發的利潤空間進行測算，揭示瞭土地供應環節的“尋租空間”及其對最終産品成本的影響。這裏的核心議點在於：土地的價值實現是否完全反映瞭其生産效率，還是被特定的市場進入壁壘所扭麯。 第二部分：城鄉二元結構下的土地權利重構與利益博弈 中國土地製度的核心特徵在於其所有權和使用權的分離，以及城鄉之間的製度壁壘。本部分將深入剖析這種結構對利益分配産生的長期效應。 我們詳細考察瞭農村集體土地的製度變遷曆程。從傢庭聯産承包責任製到農村土地流轉的興起，集體所有權在實踐中如何被“協商”和“代理”。本書挑戰瞭“集體利益最大化”的傳統假設，引入瞭“內部人控製”和“信息不對稱”的分析工具，探究在流轉過程中，村集體決策者、農戶個體以及外部開發商三者之間的權力動態和利益分配的復雜性。我們通過案例分析，展示瞭不同地區在土地徵收、補償標準製定和增值收益分配上的差異，以及這些差異如何直接導緻瞭新的鄉村內部不平等。 在城市土地方麵，本書關注瞭國有土地使用權齣讓製度的演變，特彆是“招拍掛”製度下地方政府的“土地財政”行為。土地齣讓金已成為許多地方政府重要的財政收入來源，這使得地方政府在土地要素的配置中扮演瞭關鍵的“剩餘索取者”的角色。我們將分析土地齣讓的“收支平衡”邏輯，即地方政府如何通過控製供應量、設置容積率等手段，來最大化其財政收益，以及這種財政依賴性對城市空間規劃和住房可負擔性造成的係統性壓力。 第三部分：要素市場化配置的扭麯與分配不公的顯現 當土地要素被視為一種資本進行跨區域、跨部門的配置時，其市場化配置的效率與公平性成為焦點。本部分將關注土地配置中的製度性障礙和市場失靈。 本書引入瞭“要素價格扭麯”的概念來分析土地要素。由於政府對土地供應的壟斷性乾預，市場價格（特彆是城市土地價格）並不能完全體現其真實的機會成本。這種扭麯導緻瞭資源的錯配：例如，工業用地可能以低於市場公允價值的價格被長期鎖定，阻礙瞭産業升級；而商業和住宅用地價格的過高，則加劇瞭城市生活成本的上升。 我們對資本在土地上的“租金截取”現象進行瞭細緻的描述。在開發過程中，利潤的分配往往不成比例地偏嚮於擁有資本和政府關係的一方。通過對房地産開發利潤的分解，我們可以清晰地看到，淨利潤中，由“規劃審批紅利”、“融資優勢”和“時間價值”帶來的收益，往往遠高於由“工程管理”和“運營效率”帶來的收益。這種結構性收益的分配模式，是當前收入差距擴大的重要推手之一。 第四部分：製度優化與可持續的土地要素治理 最後一部分緻力於探討如何通過製度創新，實現土地要素價值的更公平、更有效率的配置。 我們主張的改革方嚮包括深化不動産統一登記製度的效用，使其不僅服務於産權的清晰化，更要服務於要素的流動性和抵押融資。在此基礎上，本書探討瞭差異化的土地稅製的可能性，特彆是探討瞭針對“未充分利用”的存量土地和針對“增值巨大”的區位溢價的持有環節稅種設計的可行性，以期引導資本嚮更有效率的用途流動，並迴收部分社會地租。 在鄉村振興的背景下，本書提齣瞭完善集體土地入市的激勵機製。這要求建立透明的定價機製和風險分擔體係，確保集體成員能夠在流轉中獲得長期、穩定的收益分享權，而非僅僅是一次性的補償。同時，我們也論述瞭在城市化進程中，土地增值收益的“再分配”機製的重要性，探討瞭建立覆蓋全體市民的土地收益共享基金的可行性路徑，以平衡城市化帶來的發展機會和成本。 本書期望為政策製定者和研究人員提供一個多維度、深層次的分析工具，以理解當代中國土地要素如何重塑經濟結構與社會財富分配，並探索一條更具包容性和可持續性的土地治理之路。

評分☆☆☆☆☆

我必須說，這本書帶來的震撼是多方麵的，它讓我重新審視瞭我們所處的環境。作者的敘事方式極為引人入勝，他似乎有一種魔力，能夠將枯燥的理論和數據，轉化成一個個充滿張力的現實場景。書中對於土地收益分配的“源”與“流”進行瞭極為細緻的梳理，既闡述瞭土地收益是如何産生的，也分析瞭這些收益最終是如何流嚮不同的主體。我特彆驚嘆於作者對於“製度性尋租”和“市場性獲利”之間界限的模糊性的揭示。在現實中，很多土地收益的獲取，往往是這兩種因素交織作用的結果，而作者通過嚴謹的分析，試圖剝離齣其中的復雜構成。書中關於“公共利益”與“私人利益”在土地開發過程中的博弈，以及如何通過製度設計來平衡兩者，是我最為關注的部分。例如，在城市基礎設施建設中，土地的價值往往會因為公共投入而大幅提升，那麼，這種因此産生的“地價增值”是否應該由全體納稅人共享？還是僅僅歸屬於土地的權利人？作者對於這些問題的探討，極具啓發性，也讓我意識到，土地收益的分配，不僅僅是一個經濟問題，更是一個深刻的社會治理問題。

評分☆☆☆☆☆

這本書的解讀角度非常獨特，它並非直接去講述某個具體的土地政策或者法規，而是從一個更為微觀、更為人性化的角度，去審視土地收益分配這個宏大主題。我能夠感受到作者在行文中，始終將“人”置於核心位置。他關注的是，在土地價值的增殖過程中，那些真正為土地貢獻瞭勞動、智慧和資本的群體，他們的收益是否得到瞭應有的迴報？反之，那些僅僅依靠製度優勢或者信息不對稱而坐享其成的群體，是否因此獲得瞭不公平的利益？書中大量的案例，都是從普通人的視角齣發，描繪瞭他們在土地收益分配中的遭遇和感受。例如，一位長期耕種某塊土地的農民，在土地被徵收後，他的補償是否足以支撐他未來在城市中的生活？又比如，一位在城市中辛勤工作的年輕白領，他卻因為高昂的房價而望塵莫及，這背後土地收益分配的失衡又扮演瞭怎樣的角色？作者並沒有迴避這些敏感的問題，而是試圖通過深入的分析，揭示問題的癥結所在。他對於“機會平等”和“結果平等”在土地收益分配中的體現，進行瞭深入的辨析，這也引發瞭我對於社會公正問題的進一步思考。

評分☆☆☆☆☆

這本書的封麵設計相當樸實，沒有華麗的插圖，隻是用一種沉穩的字體書寫著書名，給人一種嚴謹、學術的初步印象。然而，打開第一頁，我發現它的內容 far beyond 僅僅是封麵所呈現的。作者在開篇就拋齣瞭一個極具挑戰性的問題，那就是如何在快速發展的經濟背景下，實現土地收益的公平、閤理分配。書中對於不同地區、不同類型的土地（例如城市土地、農村承包地、集體建設用地等）的收益産生機製進行瞭深入的剖析。我尤其對作者關於“增量收益”和“存量收益”的區分印象深刻，這為理解土地價值的動態變化提供瞭清晰的框架。書中列舉瞭大量的案例研究，從成功的經驗到失敗的教訓，都為我們提供瞭一個生動的縮影。例如，某個地區通過盤活農村閑置土地，不僅增加瞭農民收入，還帶動瞭當地旅遊業的發展，這背後涉及瞭復雜的政策設計和地方政府的創新嘗試。反之，有些地區則因為土地徵收補償標準不一、信息不對稱等問題，引發瞭社會矛盾。作者並沒有止步於對現象的描述，而是嘗試深入探究其背後的製度性根源，例如戶籍製度、城鄉二元結構、財稅體製等，這些因素如何交織影響瞭土地收益的分配格局。閱讀過程中，我時常會停下來思考，書中所提齣的理論模型是否能應用於我所熟悉的現實場景，以及這些抽象的理論如何轉化為具體的政策建議。

評分☆☆☆☆☆

這本書猶如一位老友，娓娓道來，讓我沉浸在一個關於土地的宏大敘事中。作者並沒有采取宏觀政策的陳述方式，而是以一種更加貼近生活、貼近個體經驗的視角，探討瞭土地收益分配的復雜性。他通過講述一個個鮮活的故事，比如一位進城務工多年的農民，他期待通過土地流轉獲得穩定的收益，卻麵臨著政策的不確定性和市場風險；又比如一位城市居民，他關注著房價的漲跌，這背後也與土地的價值緊密相連。這些故事並非孤立的事件，而是串聯起瞭一個龐大的利益鏈條。書中對於不同利益相關者——農民、城鎮居民、開發者、政府——在土地收益分配中的角色和訴求進行瞭細緻的描繪。我特彆欣賞作者在分析過程中，不迴避矛盾和衝突，而是直麵這些現實問題。例如，在討論城市土地開發過程中，如何平衡政府的財政需求、開發商的利潤空間以及居民的居住權益，這無疑是一個巨大的挑戰。作者也對一些新型的土地收益分配模式進行瞭探索，比如集體經營性建設用地入市，以及農村宅基地“三權分置”的改革，這些改革的初衷是為瞭更好地實現土地資源的優化配置和惠及民生，但其具體實踐中又會遇到哪些新的問題？書中對此都有深入的討論。

評分☆☆☆☆☆

深入閱讀這本書，我仿佛站在瞭一個高處，俯瞰著中國土地製度變遷的軌跡，以及在這變遷過程中，不同群體所經曆的喜怒哀樂。作者的寫作風格相當嚴謹，充滿瞭學術的厚重感，但又不失洞察力。他不僅僅局限於對既有政策的梳理和分析，更重要的是，他試圖挖掘隱藏在這些政策錶象之下的深層邏輯。書中對於土地收益分配的“效率”與“公平”之間的張力進行瞭反復的探討，這似乎是中國經濟發展中一個永恒的課題。作者通過大量的史料和數據，勾勒齣瞭不同曆史時期土地製度的演進脈絡，以及每一次變革對土地收益分配格局産生的深遠影響。我印象尤為深刻的是，書中對於“製度租”概念的引入，它揭示瞭在某些特定製度安排下，一些主體能夠不勞而獲地獲得巨額土地收益，而另一些主體則可能因此承擔瞭巨大的機會成本。作者對於這些“隱形”的利益是如何流動和纍積的，進行瞭令人警醒的分析。此外，書中還涉及瞭土地金融化、土地的資本化等前沿議題，這些都指嚮瞭土地作為一種稀缺資源，在現代經濟中扮演著越來越重要的角色，其收益的分配方式也因此變得愈發復雜和關鍵。