国有住宅用地使用权续期问题研究 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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吴次芳，董祚继，叶艳妹，李林林，徐忠国 著

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• 国有住宅用地
• 续期
• 土地使用权
• 房地产
• 土地制度
• 政策研究
• 城市发展
• 法律
• 经济
• 住房保障

出版社： 浙江人民出版社

ISBN：9787213083471

版次：1

商品编码：12244935

包装：平装

开本：16开

出版时间：2017-10-01

用纸：胶版纸

页数：264

字数：216000

正文语种：中文

内容简介

　　到期国有住宅用地如何续期，事关广大人民群众的切身利益。国有住宅用地使用权续期是有偿还是无偿的选择问题，本质上是对土地基本制度乃至国家基本制度的选择。它直接影响社会公平正义、经济持续健康发展和社会和谐稳定，关系到如何化解日益突出的贫富分化的社会矛盾。作者对国有住宅使用权续期问题进行了深入研究，强调指出，“房子是用来住的，不是用来炒的”；“没有房地产业的回归理性，中国土地制度的优势将逐渐丧失甚至转变为劣势”。《国有住宅用地使用权续期问题研究》分析了土地续期问题考量的维度和逻辑、特殊性，以及有偿和无偿续期的利弊与难点等，为“70年后房子怎么办”设计了可供选择的方案，同时还提出了财富分配的伦理问题和若干建议。

目录

第一章 研究背景
第一节 温州事件引发社会热议
第二节 相关法律规定难以操作
第三节 《中华人民共和国物权法》制定过程中的分歧
第四节 住宅用地使用权续期的各类政策主张
第五节 香港土地有偿使用制度
第六节 中国特色城镇土地使用制度
第七节 国有土地有偿有期限使用的历史演进

第二章 国内地方实际操作
第一节 香港地区的续期处置
第二节 深圳市的续期处置
第三节 青岛市的续期处置
第四节 上海市的续期规定
第五节 汕头市的续期规定
第六节 国内已有续期处置方式述评

第三章 国外经验及教训
第一节 典型国家土地续期操作实践
第二节 典型国家土地续期处置办法
第三节 国外公有土地租赁的基本经验
第四节 国外公有土地租赁的主要教训
第五节 相关国际经验对我国的启示

第四章 续期问题考量的维度和逻辑
第一节 续期问题考量的一般维度
第二节 续期问题考量的价值取向
第三节 续期问题考量的逻辑
第四节 历史变迁的事实依据

第五章 土地续期问题的特殊性
第一节 土地区位的重要性
第二节 土地利用的外部性
第三节 土地资源的公共性
第四节 土地资产的巨额性
第五节 住宅用地的多重性

第六章 有偿与无偿续期的利弊和难点
第一节 利弊分析的立足点
第二节 有偿续期利弊分析
第三节 无偿续期利弊分析
第四节 分析比较基本结论
第五节 有偿和无偿续期的难点

第七章 续期处置方案设计
第一节 指导思想和基本原则
第二节 续期处置的总体思路
第三节 范围界定和续期条件
第四节 续期程序和续期期限
第五节 有偿方式和有偿方案
第六节 未满70年到期住宅用地续期处置
第七节 有偿续期与不动产税制协同改革
第八节 相关制度衔接和监管

第八章 余论：财富分配伦理和政策建议
第一节 土地财富分配伦理
第二节 若干政策建议

精彩书摘

　　《国有住宅用地使用权续期问题研究》：
　　第三节 青岛市的续期处置
　　青岛市针对历史遗留的到期建设用地使用权问题，采取“挂账”方式，暂时搁置因法律规定不明确产生的争议。
　　青岛经济技术开发区是国务院1984年10月批准设立的首批14个国家级经济技术开发区之一，1985年3月28日动工兴建，1993年青岛经济技术开发区与青岛市黄岛区体制合一，辖区面积220平方千米。目前，黄岛已初步形成集开发区、保税区、高新技术产业区和旅游度假区于一体的现代化新城区框架，成为青岛市的新经济区。作为先行先试的经济开发区，青岛经济技术开发区在改革大潮中积极探索，其土地使用制度改革也走在了全国前列。
　　青岛市黄岛区阿里山小区的土地大多是20世纪80年代末出让的，由于出让时《国有土地使用权出让和转让暂行条例》尚未出台，因此出让年限不统一，分别为20年、30年、35年不等。阿里山小区共有5071户业主，其中310户业主的房屋土地使用权在2009年6月30日到期。住宅用地使用年限何以会定为20年？很多人都有这样的疑问。20世纪80年代末期，当时这里大多是工业用地，用地年限都是20年。阿里山小区的大多数土地是在1988年、1989年出让的。那时土地出让的概念都不太明确，如果一下子将出让年期定得很长，可能会对开发区的发展有所影响，比如会导致规划调整等。当时将最长出让年限设定为20年，是考虑到土地出让处在摸索阶段，将时间设定得短一点，国家如果有新的政策出台，便于调整。现在，这类住宅土地使用权届满时按《物权法》的规定自动续期，但续期年限如何确定、续期费用如何缴纳，成了争议最大的问题。
　　与周边几个小区相比，阿里山小区20多栋6层的住宅楼显得陈旧了很多，但小区环境整洁，绿化养护得不错。一提起房子，小区的冯先生就皱起了眉头。2009年，他想卖掉房子到北京买房，但几个月来七八个很有诚意的买主在知道房子土地使用权只有20年以后就打了“退堂鼓”。原来，冯先生的房屋土地使用权期限6月到期，房屋所有权证上注明“土地使用权证另行办理”，买主一见就明白“房子有问题”。冯先生说，周边新楼盘每平方米接近7000元，而他要价只有3000多元，可买主也不敢买，他说：“谁买房都怕以后再添堵，买了房还遗留着悬而未决的土地使用权问题，换我也不买。”
　　与冯先生情况类似，许多业主也遇到相同的问题。据小区物业人员和老住户测算，在这个有700多套房子的小区，其中两三百户业主的房子是20年土地使用权，其余都是50年、70年。不过，同为20年的也有不同，其中100多户是2009年6月就到期，而其他的则是2012年到期。
　　部分业主说：“原来对土地使用年限并不在意。总觉得时间很长。但一晃眼，20年就过去了。现在事到临头了，才知道这个问题非常重要。”
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前言/序言

　　2016年4月，浙江省温州市国有住宅用地续期问题引发全国性的舆情波动，进而引发无偿无期限续期、有偿有期限续期、待条件成熟再做决定等不同观点的热议。《物权法》规定“自动续期”，但对是否有偿采取模糊和回避策略，相关法律规定也难以落地。此前，深圳、青岛、上海等城市对此进行了有益尝试，总体上是有偿续期，但做法不一。2017年全国“两会”前夕，中国政府网联合21家网络媒体共同发起“我向总理说句话”建言征集活动，澎湃新闻和今日头条就其中与民生密切相关的问题进行了网上投票。到3月15日为止，“房屋产权70年到期后怎么办”已获得2131万名网友的投票，排第一位。可见，国有住宅用地续期已成为最重要的民生热点问题。
　　到期国有住宅用地如何续期，事关广大人民群众的切身利益。760年春，杜甫于成都郊外浣花溪畔盖一草堂安顿其家。翌年八月，草堂在瑟瑟秋风中摇摇欲坠。杜甫为此百感交集，遂写下《茅屋为秋风所破歌》以记之。杜甫通过描写自身的疾苦反映了“天下寒士”的疾苦，并表达了“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的美好愿望。居住权属于生存权的一部分，是宪法保障的首要人权。时至当下，让更多大众拥有自己的、更方便使用的、更具安全感的住房，实现居者有其屋，是社会主义公有制的必要内容，也应该是社会主义公有制优越性的重要表现。
　　世界上任何国家和地区，获取土地都要向土地所有者支付地价。在支付完地价以后，几乎所有国家和地区都还要再征收房地产税。也就是说，任一居民获取土地和房屋产权用于居住时，都至少需要支付两笔费用：一笔是地价，另一笔是地税。而且，全世界公有土地续期也都是要收费的，并不存在“免费的午餐”。在很多发达国家，政府都采取很强硬的措施制止住它成为部分人投资投机的工具，尤其是防止其成为闲置的投资品。荷兰法律允许人们无偿入住闲置一年以上的空房。瑞典政府甚至将无人居住的住房推倒。由于这些措施，荷兰和瑞典的房屋闲置率均不超过2％。在德国，在房屋闲置率超过10％的市镇，当地政府也会推倒那些无法出租的住房。而在法国、意大利和英国，法律针对闲置房业主出台了一系列严厉的处罚措施。如在法国的一些城市，房屋闲置的第一年，罚金为房款的10％，第二年为12．5％，第三年为15％，以此类推。丹麦政府则在50多年前就开始对那些闲置6周以上房屋的所有者进行罚款。在美国亚特兰大，租房者不仅不用付房租，还能因为租住在偏远地区而得到补偿。从国际经验来看，各国都在维护和践行“房子是用来住的，不是用来炒的”，都会通过征收较重的房地产保有税，一方面抑制土地投机，另一方面增加地方财政收入，更重要的是维护社会公平正义和“居者有其屋”。

聚焦城市更新与存量土地利用：一种基于制度经济学的分析视角 本书简介 本研究深入探讨了在快速城市化背景下，城市更新进程中存量土地利用的复杂性与制度基础。本书超越了传统的土地利用规划与技术层面，着重从制度经济学的分析框架出发，剖析了影响我国城市土地资源有效配置和可持续利用的关键结构性问题。 第一部分：制度变迁与土地价值重塑 本书首先系统梳理了我国土地制度自改革开放以来的演变轨迹，重点分析了从计划经济向市场经济转型过程中，土地产权界定、使用权流转机制以及政府在土地资源配置中的角色变化。我们认为，土地价值的重塑并非完全由市场供需驱动，而是深深植根于特定历史阶段所形成的制度安排之中。 具体而言，研究考察了不同时期土地使用权出让方式（如协议出让与招拍挂制度）对土地收益分配格局的长期影响。通过对一系列重大城市发展案例的比较分析，本书揭示了制度设计中的“路径依赖”现象，即早期制度遗留问题如何持续制约了当前土地资源的市场化配置效率。 第二部分：城市更新中的多方博弈与利益协调机制 城市更新是存量土地价值实现的核心环节。本书将城市更新视为一个多主体、多目标参与的复杂博弈过程，涉及政府、原土地使用权人（包括企事业单位和个人）、新投资者以及最终的城市居民。 研究的核心在于分析现有利益协调机制的有效性。我们构建了一个包含产权清晰度、风险共担与收益分享的博弈模型，用以评估不同类型城市更新项目（如旧城改造、旧工业区盘活）中，利益分配的公平性与效率性。书中特别关注了“钉子户”问题的制度根源，指出其本质上是产权界定模糊、补偿标准滞后于市场预期的制度性失衡的体现。 此外，本书详细考察了容积率这一关键经济变量在更新过程中的制度化管理。容积率的核算、核发与转移机制，直接决定了土地的潜在开发强度和产权人的经济收益。我们分析了地方政府在容积率分配中的自由裁量权如何影响市场预期的稳定性和交易的透明度。 第三部分：存量土地的市场化配置效率与可持续性分析 本书运用计量经济学方法，对不同城市的土地使用强度、闲置土地的成因及其对区域经济效率的影响进行了实证检验。研究发现，限制性的土地使用规划与不灵活的用途管制，是导致存量土地利用效率低下的重要制度约束。 为提升存量土地的利用效率，本书提出了一系列制度优化建议： 1. 强化用益物权保护与交易的制度化： 探讨如何通过完善土地使用权剩余期限的价值评估体系，促进其在二级市场的自由流转，减少因使用权期限临近而产生的“折价”现象。 2. 推进土地使用权能的弹性化管理： 建议建立更灵活的“规划—许可—监管”体系，允许在符合整体城市规划的前提下，对现有土地的使用功能进行适度的、基于市场信号的调整，激活沉睡的土地潜力。 3. 构建透明的土地增值收益分享机制： 针对城市更新过程中产生的“地段价值增值”，研究提出了分层级的、与公共服务投入相匹配的土地增值税或共享机制，确保政府、原产权人与社会公众之间的利益平衡。 第四部分：区域比较与政策启示 本书选取了若干具有代表性的城市群（如长三角、珠三角及中西部重点城市），进行深入的案例剖析和横向比较。通过对比不同城市在处理存量土地遗留问题上的政策工具箱和制度差异，提炼出普适性的政策经验和区域化的适用路径。 研究最终强调，解决存量土地利用问题，核心在于制度的精细化设计与稳定预期。只有建立起一套清晰、可预期、权责对等的土地制度框架，才能真正释放我国城市化进程中对土地资源的需求压力，实现城市高质量、可持续发展。 本书适合土地资源管理、城市规划、房地产经济学、制度经济学以及政府管理部门的专业人士和研究人员参考。

评分☆☆☆☆☆

这本书的书名听起来就相当有深度，直指当下社会一个普遍而棘手的问题——国有住宅用地使用权的续期。我常常在想，我们购买的房屋，产权究竟是怎样的概念？尤其是在中国，土地属于国家，我们获得的只是使用权，而这个使用权的年限，尤其是住宅用地70年，一旦临近，随之而来的政策变动和潜在的经济影响，足以让许多购房者感到不安。这本书的出现，恰恰填补了我在这一知识盲区上的困惑。我期待它能从宏观的政策层面，深入剖析国有住宅用地使用权续期背后的法律依据、历史沿革以及可能出现的各种解决方案。是会像当年那样，出台一个临时的过渡性政策，还是会形成一套全新的、更具前瞻性的续期机制？这本书或许能为我们揭示这些答案的蛛丝马迹，甚至提供一些前瞻性的预测。更重要的是，它能否提供一些实际操作层面的建议，比如对于普通购房者来说，在面对使用权到期时，有哪些需要了解的、可以做的事情？这本书能否成为我们理解和应对这一复杂问题的指南，避免盲目恐慌，理性看待，从而更好地保障自己的居住权益，这无疑是我对它最大的期许。

评分☆☆☆☆☆

这本书的题目“国有住宅用地使用权续期问题研究”让我立刻产生了一探究竟的冲动。我们都知道，在中国，土地的归属和使用权的概念与许多西方国家有所不同，尤其是住宅用地的70年使用年限，常常是人们茶余饭后讨论的话题。我总觉得，关于这个“70年”的背后，一定蕴藏着许多值得深入探讨的学问。这本书会不会从历史的角度，追溯土地制度的演变，从而解释为何会形成如今的土地使用权模式？我更关心的是，它对于“续期”这个环节，是否进行了细致的梳理和分析？比如，是否会探讨不同的续期方案，例如一次性缴纳费用、按年缴纳地租，或者是其他创新性的模式？这本书如果能够提供一些关于国际经验的借鉴，例如其他国家在处理类似土地使用权问题时有哪些成功的先例，又有哪些失败的教训，那将是极具参考价值的。我希望它不仅能解释“为什么”，更能告诉我“怎么办”，为我们普通购房者提供一些切实可行的参考，让我们能够更从容地应对未来的变化，保障自己的居住权不受影响，让这本书真正成为一本具有指导意义的读物。

评分☆☆☆☆☆

“国有住宅用地使用权续期问题研究”——这个书名在我看来，既有学术的严谨，又触及了民生热点。我们都知道，在中国，房产的使用权和我们通常理解的“永久产权”有所不同，而70年的住宅用地使用权期限，更是许多人心中一个挥之不去的话题。这本书我期待它能像一位严谨的学者，深入剖析这一问题的症结所在。它是否会从宏观的经济学角度，分析土地财政与住房市场之间的微妙关系，以及使用权续期对这些因素可能产生的连锁反应？我特别希望书中能够包含对各种续期政策的深入评估，不仅是分析其理论上的可行性，更会着重探讨其实际操作中可能遇到的困难和挑战，比如如何公平、有效地评估续期费用，如何避免政策变动带来的社会不稳定因素。如果书中还能提供一些案例分析，比如一些已经面临或即将面临使用权到期的地区，它们是如何应对的，取得了怎样的效果，那将是极有价值的。我希望能通过这本书，获得对这一复杂问题更为立体、深刻的认知，理解其背后的逻辑，并最终对我们个人购房决策和资产配置提供一些有益的启示，让我能够带着更清晰的思路去面对未来的不确定性。

评分☆☆☆☆☆

这本书的书名“国有住宅用地使用权续期问题研究”立刻引起了我的好奇心。我周围的很多朋友，包括我自己，都曾经对房产证上的土地使用年限感到过一丝隐忧。尤其是在看到一些关于到期后需要缴纳多少费用，或者是否存在自动续期等问题的讨论时，心中总会泛起一丝不确定。我设想，这本书一定是对这个“70年大限”进行了非常细致的梳理。它会不会从土地制度的根源讲起，解释为什么会有使用权这样的概念，以及在不同的历史时期，这个使用权又是如何被界定的？我特别想了解，在一些发达国家，他们是如何处理类似土地使用权到期的问题的，是否有值得我们借鉴的经验？如果这本书能够提供一个清晰的脉络，让我们理解这个问题的来龙去脉，并且分析不同续期方案的可行性，包括经济成本、社会影响以及法律上的挑战，那将非常有价值。我希望能从中获得更专业的知识，不再仅仅是道听途说，而是能够形成自己独立的判断，对于自己的房产，对于未来的购房决策，都能有一个更清晰的认知，避免被不实信息误导，做出更明智的选择。

评分☆☆☆☆☆

“国有住宅用地使用权续期问题研究”，这标题本身就带着一种学术的严谨和现实的关怀。我经常在想，当我们辛辛苦苦攒钱买下一套房子，在享受居住便利的同时，是否也应该清晰地认识到，我们所拥有的，并非土地的永久所有权。这种使用权的性质，以及其背后潜在的续期问题，就像是悬在头顶的一朵小乌云，虽然未必会立刻落下，但总是让人有些在意。我希望这本书能够深入浅出地解读这一复杂的议题，它是否会涉及到相关的法律法规，例如《物权法》等，并对其进行详细的阐释？它是否会探讨一些已经发生的案例，或者模拟一些未来可能出现的场景，并对这些场景进行分析和评估？我特别期待它能对“续期”这个概念本身进行清晰的界定，比如，是自动续期，还是需要申请？续期是否需要缴纳费用？费用的计算方式又是什么？这本书如果能提供一些比较性的研究，例如对比不同城市、不同类型的住宅用地在续期问题上的差异，那将更加丰富。我希望这本书能够成为一本能够帮助读者全面理解这一问题的“百科全书”，让我们在面对这一问题时，不再感到迷茫和无助。