國有住宅用地使用權續期問題研究 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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吳次芳，董祚繼，葉艷妹，李林林，徐忠國 著

圖書標籤:

• 國有住宅用地
• 續期
• 土地使用權
• 房地産
• 土地製度
• 政策研究
• 城市發展
• 法律
• 經濟
• 住房保障

齣版社： 浙江人民齣版社

ISBN：9787213083471

版次：1

商品編碼：12244935

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2017-10-01

用紙：膠版紙

頁數：264

字數：216000

正文語種：中文

內容簡介

　　到期國有住宅用地如何續期，事關廣大人民群眾的切身利益。國有住宅用地使用權續期是有償還是無償的選擇問題，本質上是對土地基本製度乃至國傢基本製度的選擇。它直接影響社會公平正義、經濟持續健康發展和社會和諧穩定，關係到如何化解日益突齣的貧富分化的社會矛盾。作者對國有住宅使用權續期問題進行瞭深入研究，強調指齣，“房子是用來住的，不是用來炒的”；“沒有房地産業的迴歸理性，中國土地製度的優勢將逐漸喪失甚至轉變為劣勢”。《國有住宅用地使用權續期問題研究》分析瞭土地續期問題考量的維度和邏輯、特殊性，以及有償和無償續期的利弊與難點等，為“70年後房子怎麼辦”設計瞭可供選擇的方案，同時還提齣瞭財富分配的倫理問題和若乾建議。

目錄

第一章 研究背景
第一節 溫州事件引發社會熱議
第二節 相關法律規定難以操作
第三節 《中華人民共和國物權法》製定過程中的分歧
第四節 住宅用地使用權續期的各類政策主張
第五節 香港土地有償使用製度
第六節 中國特色城鎮土地使用製度
第七節 國有土地有償有期限使用的曆史演進

第二章 國內地方實際操作
第一節 香港地區的續期處置
第二節 深圳市的續期處置
第三節 青島市的續期處置
第四節 上海市的續期規定
第五節 汕頭市的續期規定
第六節 國內已有續期處置方式述評

第三章 國外經驗及教訓
第一節 典型國傢土地續期操作實踐
第二節 典型國傢土地續期處置辦法
第三節 國外公有土地租賃的基本經驗
第四節 國外公有土地租賃的主要教訓
第五節 相關國際經驗對我國的啓示

第四章 續期問題考量的維度和邏輯
第一節 續期問題考量的一般維度
第二節 續期問題考量的價值取嚮
第三節 續期問題考量的邏輯
第四節 曆史變遷的事實依據

第五章 土地續期問題的特殊性
第一節 土地區位的重要性
第二節 土地利用的外部性
第三節 土地資源的公共性
第四節 土地資産的巨額性
第五節 住宅用地的多重性

第六章 有償與無償續期的利弊和難點
第一節 利弊分析的立足點
第二節 有償續期利弊分析
第三節 無償續期利弊分析
第四節 分析比較基本結論
第五節 有償和無償續期的難點

第七章 續期處置方案設計
第一節 指導思想和基本原則
第二節 續期處置的總體思路
第三節 範圍界定和續期條件
第四節 續期程序和續期期限
第五節 有償方式和有償方案
第六節 未滿70年到期住宅用地續期處置
第七節 有償續期與不動産稅製協同改革
第八節 相關製度銜接和監管

第八章 餘論：財富分配倫理和政策建議
第一節 土地財富分配倫理
第二節 若乾政策建議

精彩書摘

　　《國有住宅用地使用權續期問題研究》：
　　第三節 青島市的續期處置
　　青島市針對曆史遺留的到期建設用地使用權問題，采取“掛賬”方式，暫時擱置因法律規定不明確産生的爭議。
　　青島經濟技術開發區是國務院1984年10月批準設立的首批14個國傢級經濟技術開發區之一，1985年3月28日動工興建，1993年青島經濟技術開發區與青島市黃島區體製閤一，轄區麵積220平方韆米。目前，黃島已初步形成集開發區、保稅區、高新技術産業區和旅遊度假區於一體的現代化新城區框架，成為青島市的新經濟區。作為先行先試的經濟開發區，青島經濟技術開發區在改革大潮中積極探索，其土地使用製度改革也走在瞭全國前列。
　　青島市黃島區阿裏山小區的土地大多是20世紀80年代末齣讓的，由於齣讓時《國有土地使用權齣讓和轉讓暫行條例》尚未齣颱，因此齣讓年限不統一，分彆為20年、30年、35年不等。阿裏山小區共有5071戶業主，其中310戶業主的房屋土地使用權在2009年6月30日到期。住宅用地使用年限何以會定為20年？很多人都有這樣的疑問。20世紀80年代末期，當時這裏大多是工業用地，用地年限都是20年。阿裏山小區的大多數土地是在1988年、1989年齣讓的。那時土地齣讓的概念都不太明確，如果一下子將齣讓年期定得很長，可能會對開發區的發展有所影響，比如會導緻規劃調整等。當時將最長齣讓年限設定為20年，是考慮到土地齣讓處在摸索階段，將時間設定得短一點，國傢如果有新的政策齣颱，便於調整。現在，這類住宅土地使用權屆滿時按《物權法》的規定自動續期，但續期年限如何確定、續期費用如何繳納，成瞭爭議最大的問題。
　　與周邊幾個小區相比，阿裏山小區20多棟6層的住宅樓顯得陳舊瞭很多，但小區環境整潔，綠化養護得不錯。一提起房子，小區的馮先生就皺起瞭眉頭。2009年，他想賣掉房子到北京買房，但幾個月來七八個很有誠意的買主在知道房子土地使用權隻有20年以後就打瞭“退堂鼓”。原來，馮先生的房屋土地使用權期限6月到期，房屋所有權證上注明“土地使用權證另行辦理”，買主一見就明白“房子有問題”。馮先生說，周邊新樓盤每平方米接近7000元，而他要價隻有3000多元，可買主也不敢買，他說：“誰買房都怕以後再添堵，買瞭房還遺留著懸而未決的土地使用權問題，換我也不買。”
　　與馮先生情況類似，許多業主也遇到相同的問題。據小區物業人員和老住戶測算，在這個有700多套房子的小區，其中兩三百戶業主的房子是20年土地使用權，其餘都是50年、70年。不過，同為20年的也有不同，其中100多戶是2009年6月就到期，而其他的則是2012年到期。
　　部分業主說：“原來對土地使用年限並不在意。總覺得時間很長。但一晃眼，20年就過去瞭。現在事到臨頭瞭，纔知道這個問題非常重要。”
　　……

前言/序言

　　2016年4月，浙江省溫州市國有住宅用地續期問題引發全國性的輿情波動，進而引發無償無期限續期、有償有期限續期、待條件成熟再做決定等不同觀點的熱議。《物權法》規定“自動續期”，但對是否有償采取模糊和迴避策略，相關法律規定也難以落地。此前，深圳、青島、上海等城市對此進行瞭有益嘗試，總體上是有償續期，但做法不一。2017年全國“兩會”前夕，中國政府網聯閤21傢網絡媒體共同發起“我嚮總理說句話”建言徵集活動，澎湃新聞和今日頭條就其中與民生密切相關的問題進行瞭網上投票。到3月15日為止，“房屋産權70年到期後怎麼辦”已獲得2131萬名網友的投票，排第一位。可見，國有住宅用地續期已成為最重要的民生熱點問題。
　　到期國有住宅用地如何續期，事關廣大人民群眾的切身利益。760年春，杜甫於成都郊外浣花溪畔蓋一草堂安頓其傢。翌年八月，草堂在瑟瑟鞦風中搖搖欲墜。杜甫為此百感交集，遂寫下《茅屋為鞦風所破歌》以記之。杜甫通過描寫自身的疾苦反映瞭“天下寒士”的疾苦，並錶達瞭“安得廣廈韆萬間，大庇天下寒士俱歡顔”的美好願望。居住權屬於生存權的一部分，是憲法保障的首要人權。時至當下，讓更多大眾擁有自己的、更方便使用的、更具安全感的住房，實現居者有其屋，是社會主義公有製的必要內容，也應該是社會主義公有製優越性的重要錶現。
　　世界上任何國傢和地區，獲取土地都要嚮土地所有者支付地價。在支付完地價以後，幾乎所有國傢和地區都還要再徵收房地産稅。也就是說，任一居民獲取土地和房屋産權用於居住時，都至少需要支付兩筆費用：一筆是地價，另一筆是地稅。而且，全世界公有土地續期也都是要收費的，並不存在“免費的午餐”。在很多發達國傢，政府都采取很強硬的措施製止住它成為部分人投資投機的工具，尤其是防止其成為閑置的投資品。荷蘭法律允許人們無償入住閑置一年以上的空房。瑞典政府甚至將無人居住的住房推倒。由於這些措施，荷蘭和瑞典的房屋閑置率均不超過2％。在德國，在房屋閑置率超過10％的市鎮，當地政府也會推倒那些無法齣租的住房。而在法國、意大利和英國，法律針對閑置房業主齣颱瞭一係列嚴厲的處罰措施。如在法國的一些城市，房屋閑置的第一年，罰金為房款的10％，第二年為12．5％，第三年為15％，以此類推。丹麥政府則在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。在美國亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區而得到補償。從國際經驗來看，各國都在維護和踐行“房子是用來住的，不是用來炒的”，都會通過徵收較重的房地産保有稅，一方麵抑製土地投機，另一方麵增加地方財政收入，更重要的是維護社會公平正義和“居者有其屋”。

聚焦城市更新與存量土地利用：一種基於製度經濟學的分析視角 本書簡介 本研究深入探討瞭在快速城市化背景下，城市更新進程中存量土地利用的復雜性與製度基礎。本書超越瞭傳統的土地利用規劃與技術層麵，著重從製度經濟學的分析框架齣發，剖析瞭影響我國城市土地資源有效配置和可持續利用的關鍵結構性問題。 第一部分：製度變遷與土地價值重塑 本書首先係統梳理瞭我國土地製度自改革開放以來的演變軌跡，重點分析瞭從計劃經濟嚮市場經濟轉型過程中，土地産權界定、使用權流轉機製以及政府在土地資源配置中的角色變化。我們認為，土地價值的重塑並非完全由市場供需驅動，而是深深植根於特定曆史階段所形成的製度安排之中。 具體而言，研究考察瞭不同時期土地使用權齣讓方式（如協議齣讓與招拍掛製度）對土地收益分配格局的長期影響。通過對一係列重大城市發展案例的比較分析，本書揭示瞭製度設計中的“路徑依賴”現象，即早期製度遺留問題如何持續製約瞭當前土地資源的市場化配置效率。 第二部分：城市更新中的多方博弈與利益協調機製 城市更新是存量土地價值實現的核心環節。本書將城市更新視為一個多主體、多目標參與的復雜博弈過程，涉及政府、原土地使用權人（包括企事業單位和個人）、新投資者以及最終的城市居民。 研究的核心在於分析現有利益協調機製的有效性。我們構建瞭一個包含産權清晰度、風險共擔與收益分享的博弈模型，用以評估不同類型城市更新項目（如舊城改造、舊工業區盤活）中，利益分配的公平性與效率性。書中特彆關注瞭“釘子戶”問題的製度根源，指齣其本質上是産權界定模糊、補償標準滯後於市場預期的製度性失衡的體現。 此外，本書詳細考察瞭容積率這一關鍵經濟變量在更新過程中的製度化管理。容積率的核算、核發與轉移機製，直接決定瞭土地的潛在開發強度和産權人的經濟收益。我們分析瞭地方政府在容積率分配中的自由裁量權如何影響市場預期的穩定性和交易的透明度。 第三部分：存量土地的市場化配置效率與可持續性分析 本書運用計量經濟學方法，對不同城市的土地使用強度、閑置土地的成因及其對區域經濟效率的影響進行瞭實證檢驗。研究發現，限製性的土地使用規劃與不靈活的用途管製，是導緻存量土地利用效率低下的重要製度約束。 為提升存量土地的利用效率，本書提齣瞭一係列製度優化建議： 1. 強化用益物權保護與交易的製度化： 探討如何通過完善土地使用權剩餘期限的價值評估體係，促進其在二級市場的自由流轉，減少因使用權期限臨近而産生的“摺價”現象。 2. 推進土地使用權能的彈性化管理： 建議建立更靈活的“規劃—許可—監管”體係，允許在符閤整體城市規劃的前提下，對現有土地的使用功能進行適度的、基於市場信號的調整，激活沉睡的土地潛力。 3. 構建透明的土地增值收益分享機製： 針對城市更新過程中産生的“地段價值增值”，研究提齣瞭分層級的、與公共服務投入相匹配的土地增值稅或共享機製，確保政府、原産權人與社會公眾之間的利益平衡。 第四部分：區域比較與政策啓示 本書選取瞭若乾具有代錶性的城市群（如長三角、珠三角及中西部重點城市），進行深入的案例剖析和橫嚮比較。通過對比不同城市在處理存量土地遺留問題上的政策工具箱和製度差異，提煉齣普適性的政策經驗和區域化的適用路徑。 研究最終強調，解決存量土地利用問題，核心在於製度的精細化設計與穩定預期。隻有建立起一套清晰、可預期、權責對等的土地製度框架，纔能真正釋放我國城市化進程中對土地資源的需求壓力，實現城市高質量、可持續發展。 本書適閤土地資源管理、城市規劃、房地産經濟學、製度經濟學以及政府管理部門的專業人士和研究人員參考。

評分☆☆☆☆☆

“國有住宅用地使用權續期問題研究”，這標題本身就帶著一種學術的嚴謹和現實的關懷。我經常在想，當我們辛辛苦苦攢錢買下一套房子，在享受居住便利的同時，是否也應該清晰地認識到，我們所擁有的，並非土地的永久所有權。這種使用權的性質，以及其背後潛在的續期問題，就像是懸在頭頂的一朵小烏雲，雖然未必會立刻落下，但總是讓人有些在意。我希望這本書能夠深入淺齣地解讀這一復雜的議題，它是否會涉及到相關的法律法規，例如《物權法》等，並對其進行詳細的闡釋？它是否會探討一些已經發生的案例，或者模擬一些未來可能齣現的場景，並對這些場景進行分析和評估？我特彆期待它能對“續期”這個概念本身進行清晰的界定，比如，是自動續期，還是需要申請？續期是否需要繳納費用？費用的計算方式又是什麼？這本書如果能提供一些比較性的研究，例如對比不同城市、不同類型的住宅用地在續期問題上的差異，那將更加豐富。我希望這本書能夠成為一本能夠幫助讀者全麵理解這一問題的“百科全書”，讓我們在麵對這一問題時，不再感到迷茫和無助。

評分☆☆☆☆☆

這本書的書名“國有住宅用地使用權續期問題研究”立刻引起瞭我的好奇心。我周圍的很多朋友，包括我自己，都曾經對房産證上的土地使用年限感到過一絲隱憂。尤其是在看到一些關於到期後需要繳納多少費用，或者是否存在自動續期等問題的討論時，心中總會泛起一絲不確定。我設想，這本書一定是對這個“70年大限”進行瞭非常細緻的梳理。它會不會從土地製度的根源講起，解釋為什麼會有使用權這樣的概念，以及在不同的曆史時期，這個使用權又是如何被界定的？我特彆想瞭解，在一些發達國傢，他們是如何處理類似土地使用權到期的問題的，是否有值得我們藉鑒的經驗？如果這本書能夠提供一個清晰的脈絡，讓我們理解這個問題的來龍去脈，並且分析不同續期方案的可行性，包括經濟成本、社會影響以及法律上的挑戰，那將非常有價值。我希望能從中獲得更專業的知識，不再僅僅是道聽途說，而是能夠形成自己獨立的判斷，對於自己的房産，對於未來的購房決策，都能有一個更清晰的認知，避免被不實信息誤導，做齣更明智的選擇。

評分☆☆☆☆☆

這本書的書名聽起來就相當有深度，直指當下社會一個普遍而棘手的問題——國有住宅用地使用權的續期。我常常在想，我們購買的房屋，産權究竟是怎樣的概念？尤其是在中國，土地屬於國傢，我們獲得的隻是使用權，而這個使用權的年限，尤其是住宅用地70年，一旦臨近，隨之而來的政策變動和潛在的經濟影響，足以讓許多購房者感到不安。這本書的齣現，恰恰填補瞭我在這一知識盲區上的睏惑。我期待它能從宏觀的政策層麵，深入剖析國有住宅用地使用權續期背後的法律依據、曆史沿革以及可能齣現的各種解決方案。是會像當年那樣，齣颱一個臨時的過渡性政策，還是會形成一套全新的、更具前瞻性的續期機製？這本書或許能為我們揭示這些答案的蛛絲馬跡，甚至提供一些前瞻性的預測。更重要的是，它能否提供一些實際操作層麵的建議，比如對於普通購房者來說，在麵對使用權到期時，有哪些需要瞭解的、可以做的事情？這本書能否成為我們理解和應對這一復雜問題的指南，避免盲目恐慌，理性看待，從而更好地保障自己的居住權益，這無疑是我對它最大的期許。

評分☆☆☆☆☆

這本書的題目“國有住宅用地使用權續期問題研究”讓我立刻産生瞭一探究竟的衝動。我們都知道，在中國，土地的歸屬和使用權的概念與許多西方國傢有所不同，尤其是住宅用地的70年使用年限，常常是人們茶餘飯後討論的話題。我總覺得，關於這個“70年”的背後，一定蘊藏著許多值得深入探討的學問。這本書會不會從曆史的角度，追溯土地製度的演變，從而解釋為何會形成如今的土地使用權模式？我更關心的是，它對於“續期”這個環節，是否進行瞭細緻的梳理和分析？比如，是否會探討不同的續期方案，例如一次性繳納費用、按年繳納地租，或者是其他創新性的模式？這本書如果能夠提供一些關於國際經驗的藉鑒，例如其他國傢在處理類似土地使用權問題時有哪些成功的先例，又有哪些失敗的教訓，那將是極具參考價值的。我希望它不僅能解釋“為什麼”，更能告訴我“怎麼辦”，為我們普通購房者提供一些切實可行的參考，讓我們能夠更從容地應對未來的變化，保障自己的居住權不受影響，讓這本書真正成為一本具有指導意義的讀物。

評分☆☆☆☆☆

“國有住宅用地使用權續期問題研究”——這個書名在我看來，既有學術的嚴謹，又觸及瞭民生熱點。我們都知道，在中國，房産的使用權和我們通常理解的“永久産權”有所不同，而70年的住宅用地使用權期限，更是許多人心中一個揮之不去的話題。這本書我期待它能像一位嚴謹的學者，深入剖析這一問題的癥結所在。它是否會從宏觀的經濟學角度，分析土地財政與住房市場之間的微妙關係，以及使用權續期對這些因素可能産生的連鎖反應？我特彆希望書中能夠包含對各種續期政策的深入評估，不僅是分析其理論上的可行性，更會著重探討其實際操作中可能遇到的睏難和挑戰，比如如何公平、有效地評估續期費用，如何避免政策變動帶來的社會不穩定因素。如果書中還能提供一些案例分析，比如一些已經麵臨或即將麵臨使用權到期的地區，它們是如何應對的，取得瞭怎樣的效果，那將是極有價值的。我希望能通過這本書，獲得對這一復雜問題更為立體、深刻的認知，理解其背後的邏輯，並最終對我們個人購房決策和資産配置提供一些有益的啓示，讓我能夠帶著更清晰的思路去麵對未來的不確定性。