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☆☆☆☆☆

任泽平 著

图书标签:

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• 宏观经济
• 风险管理
• 政策

店铺： 火把图书专营店

出版社： 人民

ISBN：9787010179896

商品编码：25012352200

开本：16

出版时间：2017-08-01

>基本信息

• 商品名称：房地产周期
• 作者：任泽平//夏磊//熊柴
• 定价：68
• 出版社：人民
• ISBN号：9787010179896

>其他参考信息（以实物为准）

• 出版时间：2017-08-01
• 印刷时间：2017-08-01
• 版次：1
• 印次：1
• 开本：16开
• 包装：平装
• 页数：421
• 字数：348千字

内容提要

.

作者简介

任泽平，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，中国金融40人论坛特邀研究员、中国新供给50人论坛成员、中国人民大学兼职研究员等。曾担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任。曾在《人民日报》《经济研究》等报刊发布文章近百篇，专著《宏观经济结构研究》收入“当代经济学文库”。

目录

导论
**篇 房地产周期的基本规律与**经验：一线房价只涨不跌的神话
**章 中国房地产周期研究
**节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融
第二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与**经验
第三节 中国房地产周期：过去、现在与未来
第四节 房地产政策工具的影响机制分析与**比较
第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示
第二章 人口迁移的**规律与中国展望：城市的胜利
**节 人口迁移的主要理论逻辑
第二节 **上人口迁移规律：城市的胜利
第三节 中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大都市圈集聚
第四节 中国人口迁移展望：集聚与分化
第三章 从**经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划
**节 城市人口集聚的基本逻辑与**经验
第二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力
第三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模
第四节 北京、上海人口发展存在的突出问题
第五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划
第二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产
第四章 **历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示
**节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产
泡沫
第二节 日本1986—1991年房地产泡沫
第三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫
第四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
第五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
第六节 历次房地产泡沫的启示
第五章 中国房地产泡沫风险有多大?
**节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌
的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
第二节 **房价：居于世界前列
第三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理
第四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市
第五节 租金回报率：整体偏低
第六节 空置率：三四线城市高于一二线城市
第七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不
高，开发商资产负债率快速上升
第六章 这次不一样?——2015m2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较
**节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较
第二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点
第三节 与日本1986一1991年房地产大泡沫比
第四节 与2015年中国股市大泡沫比
第五节 一线城市房价泡沫的影响与风险
第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示
**节 房价和汇率的理论关系
第二节 “俄罗斯模式”：弃汇率、保房价
第三节 “日本模式”：保汇率、弃房价
第四节 “东南亚模式”：弃汇率、弃房价
第五节 来自三种模式的启示
第三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制
第八章 德国房价为什么长期稳定、在**独善其身?
**节 德国房价长期稳定、在**独善其身
第二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元
第三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住厉
金融政策长期保持中性，城市体系均衡 第四节 启示
第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择
**节 1998—2001年：房改启动市场
第二节 2002—2004年：抑制房地产市场过热
第三节 2005—2007年：稳定住房价格
第四节 2008—2009年：刺激住房消费
第五节 2010—2013年：遏制房价上涨
第六节 2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激
第七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展
第八节 历次房地产调控的反思
第十章 谁是房地产盛宴的*大受益者：房价构成分析
**节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成
第二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右
第三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右
第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释
**节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政
第二节 土地财政的历史和成因
第三节 土地财政是地方政府的核心
第四节 客观认识土地财政的积极作用
第五节 正视土地财政带来的待解问题
第六节 改革完善土地财政
第十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源
**节 人口迁移趋势：大都市圈化
第二节 人口城镇化与土地城镇化背离
第三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革
第十三章 房产税会推出吗：从历史和**视角推断
**节 房地产税改革的**经验与**必要性
第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件
第三节 房产税的历史和效果
第四节 其他**和地区房产税实践经验
参考文献
后记

《资产腾挪：房地产周期下的生存与发展策略》 一、 引言：在波涛汹涌的市场中寻找航向 房地产，作为现代经济的基石，其周期性波动早已是业内人士心照不宣的规律。每一次周期的起伏，都蕴含着巨大的机遇与挑战，它如同潮汐，将资产推向浪尖，也可能将其卷入深渊。然而，真正的智慧并非在于预测每一次潮水的精准涨落，而在于理解潮水的规律，并在此基础上，构建一套灵活应变、稳健致胜的生存与发展策略。《资产腾挪》并非一本教你预测未来房价的“水晶球”，它更是一份关于如何在房地产这个复杂且动态的市场中，保持敏锐洞察、掌握主动权、并实现资产保值增值的行动指南。本书旨在揭示周期背后的逻辑，剖析不同阶段的资产属性，并提供一套切实可行的策略框架，帮助读者在市场的波涛中，不仅能够生存下来，更能乘风破浪，实现可持续的稳健发展。 二、 理解周期：拨开迷雾，洞悉本质 房地产周期的复杂性常常让人望而却步，但其背后却有着清晰的驱动因素和运行逻辑。《资产腾挪》将从宏观经济、政策导向、人口结构、金融环境以及市场情绪等多个维度，深入剖析房地产周期的形成机制。 宏观经济的晴雨表： 分析GDP增长、通货膨胀、失业率等宏观经济指标如何影响居民的购房能力和意愿，以及企业投资房地产的决策。例如，经济繁荣期，居民收入增加，信心高涨，对住房的需求自然旺盛，带动价格上涨；而经济衰退期，则反之。 政策调控的指挥棒： 深入研究货币政策（利率、信贷额度）、财政政策（税收、补贴）、土地政策（供应、规划）、住房政策（限购、限售、保障房）等国家宏观调控手段，如何影响房地产市场的供需关系和运行节奏。理解政策的意图与影响，是规避风险、抓住机遇的关键。 人口结构的深远影响： 探讨人口增长、城镇化进程、年龄结构、家庭结构等人口因素，如何决定了房地产市场的长期需求。例如，年轻人口向大城市集聚，将持续支撑核心城市的房地产需求；而老龄化趋势则可能对部分地区的房地产市场构成挑战。 金融环境的杠杆效应： 分析利率水平、信贷政策、金融创新等如何影响房地产的融资成本和市场流动性。低利率和宽松信贷往往会刺激购房和投资，放大周期波动；而紧缩的金融环境则可能抑制市场活跃度。 市场情绪的放大器： 揭示市场预期的形成过程，以及羊群效应、恐慌情绪等非理性因素如何放大周期波动，甚至催生泡沫。理解市场情绪的驱动力，可以帮助我们辨别非理性繁荣与理性上涨。 通过对这些核心驱动因素的系统性梳理和深度分析，《资产腾}^{- extbf{腾挪}}》将帮助读者建立起一套关于房地产周期运作的清晰认知框架，不再被表面的涨跌所迷惑，而是能够从更深层次理解市场的内在逻辑。 三、 资产属性的动态演变：识别不同阶段的价值 房地产市场的不同阶段，其资产的属性和价值特征也随之发生动态演变。《资产腾挪》将聚焦于识别这些演变，并提供相应的应对策略。 上升期：机遇与风险并存的“淘金季” 价值逻辑： 需求旺盛，价格上涨，投资回报丰厚。此时，优质地段、稀缺资源的房产具备更强的抗跌性和升值潜力。 潜在风险： 房价过快上涨可能脱离价值支撑，形成泡沫；过度杠杆可能面临资金链断裂的风险；政策收紧的可能性增大。 策略重点： 适时入市，把握优质资产；关注项目质量与成长性；控制杠杆，保持现金流；关注政策动向，预判调控风险。 顶点期：贪婪与恐惧交织的“十字路口” 价值逻辑： 市场情绪高涨，交易活跃，但价格已接近或超越内在价值。 潜在风险： 泡沫破裂的风险急剧升高，价格可能出现大幅回调。 策略重点： 警惕过度乐观，审慎评估风险；考虑锁定部分利润，降低仓位；对于有明确现金流支撑的优质资产，可考虑长期持有，但需警惕短期波动。 下降期：挑战与转机的“价值洼地” 价值逻辑： 价格下跌，市场悲观，但优质资产的内在价值可能被低估。 潜在风险： 市场持续低迷，资产流动性变差，可能面临资产贬值和资金损失。 策略重点： 保持理性，避免恐慌性抛售；深入研究，寻找被低估的优质资产；适时介入，分批建仓，等待市场复苏；关注资产的现金流能力，以应对可能的长期持有。 谷底期：复苏的序曲，潜藏的“黎明” 价值逻辑： 市场触底，情绪回暖，但价格可能仍处于相对低位。 潜在风险： 复苏进程的不确定性，政策变化可能影响市场回暖的节奏。 策略重点： 积极关注政策信号和市场变化；寻找具备长期投资价值的区域和项目；适时增加投资，为下一轮上涨周期做好准备。 《资产腾挪》将通过大量的案例分析，具体阐述在不同周期阶段，哪些类型的资产更具吸引力，哪些风险需要特别警惕，以及如何根据自身情况进行资产配置和调整。 四、 资产腾挪的实战智慧：灵活应变，实现增值 理解周期和识别资产属性是基础，而真正的价值在于如何“腾挪”资产，在周期波动中实现保值增值。《资产腾挪》将提供一套系统性的实战策略。 “进”与“退”的节奏把握： 适时入场： 如何在市场低迷期寻找价值洼地，把握低成本购入优质资产的机会。这包括对区域发展潜力、项目品质、价格走势的深入研究。 适时离场： 如何在市场过热时，理性判断卖出时机，锁定利润，规避潜在的下跌风险。这需要对市场情绪、政策信号的敏锐感知。 “以退为进”的策略： 有时，暂时撤离市场，将资金进行其他更稳健的投资，待市场出现更有利的机会时再重新进入，也是一种“腾挪”智慧。 资产组合的动态优化： 多元化配置： 并非所有资产都遵循相同的周期节奏。将资金分散投资于不同类型、不同区域、不同风险等级的房地产资产，以及其他资产类别（如股票、债券、黄金等），可以有效分散风险。 资产置换与升级： 在市场有利时，通过出售低效资产，置换为更具潜力的资产，实现资产的“升级换代”。例如，在市场上涨期，出售郊区老旧房产，置换为市中心优质学区房。 周期错配的投资： 寻找那些可能与整体房地产周期运行节奏不完全一致的资产，如具备稳定现金流的商业地产、长期租赁型公寓等。 风险管理的“防火墙”： 杠杆的审慎使用： 无论是个人购房还是企业投资，过度依赖杠杆是周期风险的催化剂。本书将详细探讨如何评估自身风险承受能力，合理控制负债比例。 现金流的战略储备： 充足的现金流是应对市场波动、抓住机遇、规避风险的关键。本书将探讨如何建立健康的现金流管理机制。 信息获取与甄别的能力： 在信息爆炸的时代，如何过滤噪音，获取真实、有效的信息，并对其进行独立判断，是做出明智决策的前提。 房地产“软实力”的构建： 价值提升的途径： 除了价格上涨，如何通过精细化运营、提升资产附加值、增加租金收益等方式，实现房地产资产的内在增值。 市场趋势的预判与适应： 关注房地产市场的新趋势，如绿色建筑、智慧社区、共享办公等，并提前布局，以适应未来的市场需求。 人脉与合作的价值： 在房地产领域，人脉和合作往往能带来意想不到的机遇。本书将探讨如何建立和维护有效的行业人脉网络。 五、 结语：拥抱周期，成为市场的驾驭者 房地产周期并非洪水猛兽，而是市场规律的体现。理解它，尊重它，并掌握与之共舞的智慧，才能在波澜壮阔的房地产市场中，实现资产的稳健增值，并最终成为市场的驾驭者。《资产腾挪》正是为致力于成为这样一位智慧投资者而写。它不提供虚幻的预测，而是赠予一套经过实践检验、逻辑严密的思考框架与行动策略，助你在每一次周期起伏中，都能找到属于自己的航向，实现财富的稳步增长。

评分☆☆☆☆☆

这本书的阅读体验就像是跟着一位顶级经济学家进行了一次漫长而深入的私人辅导课，虽然过程略显枯燥，但收获是实实在在的。它对宏观经济政策对房地产的溢出效应进行了细致入微的追踪，比如央行加息或量化宽松对住房抵押贷款利率的传导机制，讲解得极其透彻。我个人对“供给侧刚性”如何影响周期长度的分析特别感兴趣，作者用历史数据论证了规划审批制度、土地供应的周期性，如何人为拉长了市场的调整时间，使得每次衰退都显得尤为痛苦。这本书的语言风格是典型的学院派，精准、克制，不带多余的情感色彩，这恰恰是我所欣赏的。它迫使你跳出日常的新闻噪音，从更长远的结构性角度去审视这个行业。对于年轻的金融从业者来说，这本书是理解资产负债表驱动的行业运作模式的绝佳教材。

评分☆☆☆☆☆

坦白讲，我原本以为这本《房地产周期》会是一本比较晦涩难懂的纯学术著作，没想到它在阐述复杂理论的同时，还保持了相当的叙事流畅性。它不是那种只关注美国或欧洲市场的典型读物，而是广泛借鉴了全球多个地区的经验教训，比如亚洲新兴市场的快速城市化与信贷泡沫的关联，这让它的视野显得非常开阔。我特别喜欢它在讨论泡沫破裂时，对“债务的去杠杆化”过程的详细描述，那种痛苦的、漫长的去金融化过程，书中描绘得淋漓尽致，让人感受到经济危机的真实重量。当然，如果你期待书中出现关于如何挑选“下一个热门板块”的“干货”贴士，那你会大失所望，因为它根本不提供这种短期预测。这本书的核心价值在于建立一种系统的、历史的、跨学科的思维模式，教会你如何识别风险的根源，而不是简单地追逐热点。

评分☆☆☆☆☆

这本书的价值在于提供了一种“慢思考”的框架。在信息爆炸的时代，我们总是被短期的市场波动牵着鼻子走，但《房地产周期》强迫你后退一步，去理解驱动这些波动的基本力量——人口结构变迁、长期利率走势、以及金融监管的松紧。我发现书中对“住房自有率”与“金融稳定”之间复杂关系的探讨极具洞察力，这不仅仅是经济问题，更涉及到社会政策的权衡。虽然书中部分章节对计量经济模型的依赖性较高，可能会让一些非量化背景的读者感到吃力，但即便是跳过那些复杂的公式，只理解其背后的逻辑推演，也足以让你对房地产投资的风险收益比有一个全新的认知。这是一本能够改变你看待资产配置方式的书，它教会你耐心，教会你尊重经济规律的不可抗拒性。读完后，看待新闻里关于房价涨跌的消息，总会多了一层冷静的滤镜。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是为我们这些在地产行业摸爬滚打多年的“老兵”量身定做的，读完之后，很多过去凭直觉做出的判断，现在都有了扎实的理论支撑。我印象最深的是关于“预期管理”那一章，作者提出了一个观点，即市场参与者的群体性非理性预期是如何自我实现的，这对于理解泡沫的形成和破裂至关重要。它不像市面上很多畅销书那样，上来就给出一些模棱两可的“秘诀”，而是非常务实地探讨了供需失衡背后的制度性和金融性因素。我特别欣赏作者那种不偏不倚的学术态度，既不盲目唱多，也不一味唱衰，而是冷静地剖析机制。唯一的遗憾是，它对后金融危机时代，特别是疫情对城市化进程带来的结构性冲击的探讨稍显不足，或许是因为成书时间的原因吧。但即便如此，它提供的分析工具，足以帮助我们应对未来的不确定性。这本书的深度，是那些只谈论“地段”和“概念”的普及读物无法比拟的。

评分☆☆☆☆☆

哎呀，终于把这本《房地产周期》读完了，感觉脑子都被各种数据和理论填满了。这本书对宏观经济与房地产市场的交织分析得真是入木三分，尤其是它对历史数据回溯和模型构建的严谨程度，让人不得不佩服作者的功力。我特别喜欢它关于“库存周期”和“信贷扩张”如何共同驱动市场波动的论述，清晰地勾勒出了一个完整的经济循环图景。书中对不同国家和地区案例的对比分析也很有启发性，让我意识到房地产市场的地域差异性是多么显著，绝非一概而论。不过，说实话，有些章节的数据图表密集得让人有点喘不过气，对于非专业背景的读者来说，理解其中的复杂数学模型确实需要花上不少功夫。总的来说，这是一本硬核的参考书，对于想要深入理解房地产市场底层逻辑的人来说，绝对是案头必备的宝典，但如果你只是想找本轻松的入门读物，那可能要做好迎接挑战的准备了。这本书的价值在于它提供了一个分析框架，而不是简单的预测工具，这一点我非常认可。