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任澤平 著

圖書標籤:

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• 宏觀經濟
• 風險管理
• 政策

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齣版社： 人民

ISBN：9787010179896

商品編碼：25012352200

開本：16

齣版時間：2017-08-01

>基本信息

• 商品名稱：房地産周期
• 作者：任澤平//夏磊//熊柴
• 定價：68
• 齣版社：人民
• ISBN號：9787010179896

>其他參考信息（以實物為準）

• 齣版時間：2017-08-01
• 印刷時間：2017-08-01
• 版次：1
• 印次：1
• 開本：16開
• 包裝：平裝
• 頁數：421
• 字數：348韆字

內容提要

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作者簡介

任澤平，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，中國金融40人論壇特邀研究員、中國新供給50人論壇成員、中國人民大學兼職研究員等。曾擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任。曾在《人民日報》《經濟研究》等報刊發布文章近百篇，專著《宏觀經濟結構研究》收入“當代經濟學文庫”。

目錄

導論
**篇 房地産周期的基本規律與**經驗：一綫房價隻漲不跌的神話
**章 中國房地産周期研究
**節 房地産周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融
第二節 房地産長周期的階段性特點：理論邏輯與**經驗
第三節 中國房地産周期：過去、現在與未來
第四節 房地産政策工具的影響機製分析與**比較
第五節 增速換擋期德日颱韓的房市走勢及啓示
第二章 人口遷移的**規律與中國展望：城市的勝利
**節 人口遷移的主要理論邏輯
第二節 **上人口遷移規律：城市的勝利
第三節 中國人口遷移趨勢：步入第二階段，嚮大都市圈集聚
第四節 中國人口遷移展望：集聚與分化
第三章 從**經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢：人口控製VS城市規劃
**節 城市人口集聚的基本邏輯與**經驗
第二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力
第三節 交通擁堵、環境汙染、資源約束與人口規模
第四節 北京、上海人口發展存在的突齣問題
第五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃
第二篇 房地産市場風險：十次危機九次地産
第四章 **曆次房地産大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啓示
**節 美國1923—1926年佛羅裏達州房地産
泡沫
第二節 日本1986—1991年房地産泡沫
第三節 中國1992—1993年海南房地産泡沫
第四節 東南亞1991—1996年房地産泡沫與1997年亞洲金融風暴
第五節 美國2001—2007年房地産泡沫與2008年次貸危機
第六節 曆次房地産泡沫的啓示
第五章 中國房地産泡沫風險有多大?
**節 什麼造就瞭中國一二綫城市房價隻漲不跌
的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發
第二節 **房價：居於世界前列
第三節 房價收入比：一二綫城市偏高，三四綫城市基本閤理
第四節 庫存：去化壓力比較大的是三四綫中小城市
第五節 租金迴報率：整體偏低
第六節 空置率：三四綫城市高於一二綫城市
第七節 房地産杠杆：居民杠杆快速上升但總體不
高，開發商資産負債率快速上升
第六章 這次不一樣?——2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較
**節 中國一綫城市房地産泡沫程度很高：與日本和香港比較
第二節 與過去比：此輪一綫城市房價上漲的新特點
第三節 與日本1986一1991年房地産大泡沫比
第四節 與2015年中國股市大泡沫比
第五節 一綫城市房價泡沫的影響與風險
第七章 保匯率還是保房價：來自俄羅斯、東南亞和日本的啓示
**節 房價和匯率的理論關係
第二節 “俄羅斯模式”：棄匯率、保房價
第三節 “日本模式”：保匯率、棄房價
第四節 “東南亞模式”：棄匯率、棄房價
第五節 來自三種模式的啓示
第三篇 房地産政策與製度：短期調控和長效機製
第八章 德國房價為什麼長期穩定、在**獨善其身?
**節 德國房價長期穩定、在**獨善其身
第二節 德國住房供給：居住導嚮的製度設計，總量充足、市場多元
第三節 德國住房需求：貨幣政策盯住通脹，住厲
金融政策長期保持中性，城市體係均衡 第四節 啓示
第九章 中國房地産調控二十年：問題、反思和抉擇
**節 1998—2001年：房改啓動市場
第二節 2002—2004年：抑製房地産市場過熱
第三節 2005—2007年：穩定住房價格
第四節 2008—2009年：刺激住房消費
第五節 2010—2013年：遏製房價上漲
第六節 2014—2016年9月：藉穩增長和去庫存，再度刺激
第七節 2016年9月至今：長短結閤，促進健康發展
第八節 曆次房地産調控的反思
第十章 誰是房地産盛宴的*大受益者：房價構成分析
**節 從宏觀來看，土地齣讓金和稅收占房價的八成
第二節 從中觀城市來看，土地齣讓金和稅收占房價的六成左右
第三節 從微觀企業來看，土地齣讓金和稅收約占房價的六成左右
第十一章 地王之謎：來自地方土地財政視角的解釋
**節 地王頻齣和高房價背後的製度因素：土地財政
第二節 土地財政的曆史和成因
第三節 土地財政是地方政府的核心
第四節 客觀認識土地財政的積極作用
第五節 正視土地財政帶來的待解問題
第六節 改革完善土地財政
第十二章 供需錯配、人地分離：一綫城市高房價、三四綫城市高庫存的根源
**節 人口遷移趨勢：大都市圈化
第二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離
第三節 解決之道：從短期調控到長效機製，從限製需求轉嚮供給側改革
第十三章 房産稅會推齣嗎：從曆史和**視角推斷
**節 房地産稅改革的**經驗與**必要性
第二節 個人住房房産稅推齣需要具備六大前提條件
第三節 房産稅的曆史和效果
第四節 其他**和地區房産稅實踐經驗
參考文獻
後記

《資産騰挪：房地産周期下的生存與發展策略》 一、 引言：在波濤洶湧的市場中尋找航嚮 房地産，作為現代經濟的基石，其周期性波動早已是業內人士心照不宣的規律。每一次周期的起伏，都蘊含著巨大的機遇與挑戰，它如同潮汐，將資産推嚮浪尖，也可能將其捲入深淵。然而，真正的智慧並非在於預測每一次潮水的精準漲落，而在於理解潮水的規律，並在此基礎上，構建一套靈活應變、穩健緻勝的生存與發展策略。《資産騰挪》並非一本教你預測未來房價的“水晶球”，它更是一份關於如何在房地産這個復雜且動態的市場中，保持敏銳洞察、掌握主動權、並實現資産保值增值的行動指南。本書旨在揭示周期背後的邏輯，剖析不同階段的資産屬性，並提供一套切實可行的策略框架，幫助讀者在市場的波濤中，不僅能夠生存下來，更能乘風破浪，實現可持續的穩健發展。 二、 理解周期：撥開迷霧，洞悉本質 房地産周期的復雜性常常讓人望而卻步，但其背後卻有著清晰的驅動因素和運行邏輯。《資産騰挪》將從宏觀經濟、政策導嚮、人口結構、金融環境以及市場情緒等多個維度，深入剖析房地産周期的形成機製。 宏觀經濟的晴雨錶： 分析GDP增長、通貨膨脹、失業率等宏觀經濟指標如何影響居民的購房能力和意願，以及企業投資房地産的決策。例如，經濟繁榮期，居民收入增加，信心高漲，對住房的需求自然旺盛，帶動價格上漲；而經濟衰退期，則反之。 政策調控的指揮棒： 深入研究貨幣政策（利率、信貸額度）、財政政策（稅收、補貼）、土地政策（供應、規劃）、住房政策（限購、限售、保障房）等國傢宏觀調控手段，如何影響房地産市場的供需關係和運行節奏。理解政策的意圖與影響，是規避風險、抓住機遇的關鍵。 人口結構的深遠影響： 探討人口增長、城鎮化進程、年齡結構、傢庭結構等人口因素，如何決定瞭房地産市場的長期需求。例如，年輕人口嚮大城市集聚，將持續支撐核心城市的房地産需求；而老齡化趨勢則可能對部分地區的房地産市場構成挑戰。 金融環境的杠杆效應： 分析利率水平、信貸政策、金融創新等如何影響房地産的融資成本和市場流動性。低利率和寬鬆信貸往往會刺激購房和投資，放大周期波動；而緊縮的金融環境則可能抑製市場活躍度。 市場情緒的放大器： 揭示市場預期的形成過程，以及羊群效應、恐慌情緒等非理性因素如何放大周期波動，甚至催生泡沫。理解市場情緒的驅動力，可以幫助我們辨彆非理性繁榮與理性上漲。 通過對這些核心驅動因素的係統性梳理和深度分析，《資産騰}^{- extbf{騰挪}}》將幫助讀者建立起一套關於房地産周期運作的清晰認知框架，不再被錶麵的漲跌所迷惑，而是能夠從更深層次理解市場的內在邏輯。 三、 資産屬性的動態演變：識彆不同階段的價值 房地産市場的不同階段，其資産的屬性和價值特徵也隨之發生動態演變。《資産騰挪》將聚焦於識彆這些演變，並提供相應的應對策略。 上升期：機遇與風險並存的“淘金季” 價值邏輯： 需求旺盛，價格上漲，投資迴報豐厚。此時，優質地段、稀缺資源的房産具備更強的抗跌性和升值潛力。 潛在風險： 房價過快上漲可能脫離價值支撐，形成泡沫；過度杠杆可能麵臨資金鏈斷裂的風險；政策收緊的可能性增大。 策略重點： 適時入市，把握優質資産；關注項目質量與成長性；控製杠杆，保持現金流；關注政策動嚮，預判調控風險。 頂點期：貪婪與恐懼交織的“十字路口” 價值邏輯： 市場情緒高漲，交易活躍，但價格已接近或超越內在價值。 潛在風險： 泡沫破裂的風險急劇升高，價格可能齣現大幅迴調。 策略重點： 警惕過度樂觀，審慎評估風險；考慮鎖定部分利潤，降低倉位；對於有明確現金流支撐的優質資産，可考慮長期持有，但需警惕短期波動。 下降期：挑戰與轉機的“價值窪地” 價值邏輯： 價格下跌，市場悲觀，但優質資産的內在價值可能被低估。 潛在風險： 市場持續低迷，資産流動性變差，可能麵臨資産貶值和資金損失。 策略重點： 保持理性，避免恐慌性拋售；深入研究，尋找被低估的優質資産；適時介入，分批建倉，等待市場復蘇；關注資産的現金流能力，以應對可能的長期持有。 榖底期：復蘇的序麯，潛藏的“黎明” 價值邏輯： 市場觸底，情緒迴暖，但價格可能仍處於相對低位。 潛在風險： 復蘇進程的不確定性，政策變化可能影響市場迴暖的節奏。 策略重點： 積極關注政策信號和市場變化；尋找具備長期投資價值的區域和項目；適時增加投資，為下一輪上漲周期做好準備。 《資産騰挪》將通過大量的案例分析，具體闡述在不同周期階段，哪些類型的資産更具吸引力，哪些風險需要特彆警惕，以及如何根據自身情況進行資産配置和調整。 四、 資産騰挪的實戰智慧：靈活應變，實現增值 理解周期和識彆資産屬性是基礎，而真正的價值在於如何“騰挪”資産，在周期波動中實現保值增值。《資産騰挪》將提供一套係統性的實戰策略。 “進”與“退”的節奏把握： 適時入場： 如何在市場低迷期尋找價值窪地，把握低成本購入優質資産的機會。這包括對區域發展潛力、項目品質、價格走勢的深入研究。 適時離場： 如何在市場過熱時，理性判斷賣齣時機，鎖定利潤，規避潛在的下跌風險。這需要對市場情緒、政策信號的敏銳感知。 “以退為進”的策略： 有時，暫時撤離市場，將資金進行其他更穩健的投資，待市場齣現更有利的機會時再重新進入，也是一種“騰挪”智慧。 資産組閤的動態優化： 多元化配置： 並非所有資産都遵循相同的周期節奏。將資金分散投資於不同類型、不同區域、不同風險等級的房地産資産，以及其他資産類彆（如股票、債券、黃金等），可以有效分散風險。 資産置換與升級： 在市場有利時，通過齣售低效資産，置換為更具潛力的資産，實現資産的“升級換代”。例如，在市場上漲期，齣售郊區老舊房産，置換為市中心優質學區房。 周期錯配的投資： 尋找那些可能與整體房地産周期運行節奏不完全一緻的資産，如具備穩定現金流的商業地産、長期租賃型公寓等。 風險管理的“防火牆”： 杠杆的審慎使用： 無論是個人購房還是企業投資，過度依賴杠杆是周期風險的催化劑。本書將詳細探討如何評估自身風險承受能力，閤理控製負債比例。 現金流的戰略儲備： 充足的現金流是應對市場波動、抓住機遇、規避風險的關鍵。本書將探討如何建立健康的現金流管理機製。 信息獲取與甄彆的能力： 在信息爆炸的時代，如何過濾噪音，獲取真實、有效的信息，並對其進行獨立判斷，是做齣明智決策的前提。 房地産“軟實力”的構建： 價值提升的途徑： 除瞭價格上漲，如何通過精細化運營、提升資産附加值、增加租金收益等方式，實現房地産資産的內在增值。 市場趨勢的預判與適應： 關注房地産市場的新趨勢，如綠色建築、智慧社區、共享辦公等，並提前布局，以適應未來的市場需求。 人脈與閤作的價值： 在房地産領域，人脈和閤作往往能帶來意想不到的機遇。本書將探討如何建立和維護有效的行業人脈網絡。 五、 結語：擁抱周期，成為市場的駕馭者 房地産周期並非洪水猛獸，而是市場規律的體現。理解它，尊重它，並掌握與之共舞的智慧，纔能在波瀾壯闊的房地産市場中，實現資産的穩健增值，並最終成為市場的駕馭者。《資産騰挪》正是為緻力於成為這樣一位智慧投資者而寫。它不提供虛幻的預測，而是贈予一套經過實踐檢驗、邏輯嚴密的思考框架與行動策略，助你在每一次周期起伏中，都能找到屬於自己的航嚮，實現財富的穩步增長。

評分☆☆☆☆☆

這本書的閱讀體驗就像是跟著一位頂級經濟學傢進行瞭一次漫長而深入的私人輔導課，雖然過程略顯枯燥，但收獲是實實在在的。它對宏觀經濟政策對房地産的溢齣效應進行瞭細緻入微的追蹤，比如央行加息或量化寬鬆對住房抵押貸款利率的傳導機製，講解得極其透徹。我個人對“供給側剛性”如何影響周期長度的分析特彆感興趣，作者用曆史數據論證瞭規劃審批製度、土地供應的周期性，如何人為拉長瞭市場的調整時間，使得每次衰退都顯得尤為痛苦。這本書的語言風格是典型的學院派，精準、剋製，不帶多餘的情感色彩，這恰恰是我所欣賞的。它迫使你跳齣日常的新聞噪音，從更長遠的結構性角度去審視這個行業。對於年輕的金融從業者來說，這本書是理解資産負債錶驅動的行業運作模式的絕佳教材。

評分☆☆☆☆☆

這本書簡直是為我們這些在地産行業摸爬滾打多年的“老兵”量身定做的，讀完之後，很多過去憑直覺做齣的判斷，現在都有瞭紮實的理論支撐。我印象最深的是關於“預期管理”那一章，作者提齣瞭一個觀點，即市場參與者的群體性非理性預期是如何自我實現的，這對於理解泡沫的形成和破裂至關重要。它不像市麵上很多暢銷書那樣，上來就給齣一些模棱兩可的“秘訣”，而是非常務實地探討瞭供需失衡背後的製度性和金融性因素。我特彆欣賞作者那種不偏不倚的學術態度，既不盲目唱多，也不一味唱衰，而是冷靜地剖析機製。唯一的遺憾是，它對後金融危機時代，特彆是疫情對城市化進程帶來的結構性衝擊的探討稍顯不足，或許是因為成書時間的原因吧。但即便如此，它提供的分析工具，足以幫助我們應對未來的不確定性。這本書的深度，是那些隻談論“地段”和“概念”的普及讀物無法比擬的。

評分☆☆☆☆☆

哎呀，終於把這本《房地産周期》讀完瞭，感覺腦子都被各種數據和理論填滿瞭。這本書對宏觀經濟與房地産市場的交織分析得真是入木三分，尤其是它對曆史數據迴溯和模型構建的嚴謹程度，讓人不得不佩服作者的功力。我特彆喜歡它關於“庫存周期”和“信貸擴張”如何共同驅動市場波動的論述，清晰地勾勒齣瞭一個完整的經濟循環圖景。書中對不同國傢和地區案例的對比分析也很有啓發性，讓我意識到房地産市場的地域差異性是多麼顯著，絕非一概而論。不過，說實話，有些章節的數據圖錶密集得讓人有點喘不過氣，對於非專業背景的讀者來說，理解其中的復雜數學模型確實需要花上不少功夫。總的來說，這是一本硬核的參考書，對於想要深入理解房地産市場底層邏輯的人來說，絕對是案頭必備的寶典，但如果你隻是想找本輕鬆的入門讀物，那可能要做好迎接挑戰的準備瞭。這本書的價值在於它提供瞭一個分析框架，而不是簡單的預測工具，這一點我非常認可。

評分☆☆☆☆☆

這本書的價值在於提供瞭一種“慢思考”的框架。在信息爆炸的時代，我們總是被短期的市場波動牽著鼻子走，但《房地産周期》強迫你後退一步，去理解驅動這些波動的基本力量——人口結構變遷、長期利率走勢、以及金融監管的鬆緊。我發現書中對“住房自有率”與“金融穩定”之間復雜關係的探討極具洞察力，這不僅僅是經濟問題，更涉及到社會政策的權衡。雖然書中部分章節對計量經濟模型的依賴性較高，可能會讓一些非量化背景的讀者感到吃力，但即便是跳過那些復雜的公式，隻理解其背後的邏輯推演，也足以讓你對房地産投資的風險收益比有一個全新的認知。這是一本能夠改變你看待資産配置方式的書，它教會你耐心，教會你尊重經濟規律的不可抗拒性。讀完後，看待新聞裏關於房價漲跌的消息，總會多瞭一層冷靜的濾鏡。

評分☆☆☆☆☆

坦白講，我原本以為這本《房地産周期》會是一本比較晦澀難懂的純學術著作，沒想到它在闡述復雜理論的同時，還保持瞭相當的敘事流暢性。它不是那種隻關注美國或歐洲市場的典型讀物，而是廣泛藉鑒瞭全球多個地區的經驗教訓，比如亞洲新興市場的快速城市化與信貸泡沫的關聯，這讓它的視野顯得非常開闊。我特彆喜歡它在討論泡沫破裂時，對“債務的去杠杆化”過程的詳細描述，那種痛苦的、漫長的去金融化過程，書中描繪得淋灕盡緻，讓人感受到經濟危機的真實重量。當然，如果你期待書中齣現關於如何挑選“下一個熱門闆塊”的“乾貨”貼士，那你會大失所望，因為它根本不提供這種短期預測。這本書的核心價值在於建立一種係統的、曆史的、跨學科的思維模式，教會你如何識彆風險的根源，而不是簡單地追逐熱點。