营改增后房地产企业涉税实务深度解析 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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许明 编

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• 房地产
• 税务
• 实务
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• 税收
• 政策
• 解析
• 增值税
• 税务筹划

店铺： 唐人文化图书专营店

出版社： 立信会计出版社

ISBN：9787542952011

商品编码：11819597300

包装：平装

开本：16

出版时间：2017-01-01

内容简介 房地产企业涉及的税收政策相对较多且较为复杂，特别是2016年5月1日后，房地产企业由原缴纳营业税改为缴纳增值税后，不仅是流转税政策变化大，而且影响到房产税、土地增值税、契税、个人所得税、企业所得税等相关税种的变化。《营改增后房地产企业涉税实务深度解析》全面归拢了房地产企业目前涉及的有效的税收法律法规，并结合营改增政策变化及实务操作中遇到的难点和疑点，利用大量的案例，尽可能对房地产企业涉及到的主要问题进行详细的剖析。作者许明结合二十多年的工作和教学经验，通过大量的调研，针对房地产企业关注的重点和难点问题进行细致的剖析。此外，对实际工作中发现的一些特殊业务，在目前国家层面的法律法规没有明确规定的前提下，从法理角度并结合地方性法律法规，提出了自己的意见，以期对读者有所启示。为了便于读者查阅，教材还专门设置“提示”、“例题”、“案例分析”等模块，*加简单、通俗、易懂，特别适合税收基础知识相对匮乏的从业人员阅读。可有效帮助广大税务人员和企业财务人员全面、准确、深度掌握增值税政策，是合一本实用的工具书。   目 录

第1章  房地产企业增值税政策解析  1.1 房地产增值税纳税人    1.1.1 纳税人的划分原则    1.1.1.1 一般纳税人与小规模纳税人的划分原则    1.1.1.2 一般纳税人年销售额标准的界定原则    1.1.1.3 超过一般纳税人标准没有办理一般纳税人登记的法律后果    1.1.1.4 一般纳税人的登记规定    1.1.1.5 经营地点发生迁移时一般纳税人资格的衔接    1.1.1.6 承包、承租、挂靠经营纳税人的确定原则    1.1.2 一般纳税人的资格登记制度    1.1.3 一般纳税人辅导期管理制度    1.1.4 合并纳税与汇总纳税  1.2 房地产企业增值税税率或征收率    1.2.1 一般纳税人增值税税率或征收率    1.2.1.1 一般计税方法    1.2.1.2 简易计税方法    1.2.1.3 一般计税方法项目与简易计税方法项目的界定原则    1.2.2 小规模纳税人增值税征收率    1.2.3 物业管理收取自来水水费适用税率  1.3 房地产增值税适用范围    1.3.1 适用范围的基本规定    1.3.2 接收烂尾项目  1.4 房地产企业销项税额的确定    1.4.1 营改增前后销售额概念的变化对纳税的影响    1.4.2 房地产开发企业销售额的计算    1.4.2.1 土地价款的扣除时间    1.4.2.2 准予扣除的土地价款的金额    1.4.2.3 准予扣除的土地价款应当取得的票据    1.4.2.4 一次拿地，分期开发项目如何扣除土地价款    1.4.2.5 总机构竞拍的土地交由分支机构开发，土地价款的扣除问题    1.4.2.6 房地产企业清盘时，尚未出售的开发产品的建筑面积所对应的土地价款扣除问题    1.4.2.7 土地价款扣除的台账管理要求    1.4.3 价外费用的概念  1.5 房地产企业进项税额的确定    1.5.1 进项税额的概念    1.5.2 进项税额抵扣的凭证    1.5.3 增值税专用发票相关政策    1.5.3.1 抵扣时间要求    1.5.3.2 取得第三方开具专用发票抵扣问题    1.5.3.3 丢失增值税专用发票的抵扣程序    1.5.4 海关进口增值税专用缴款书    1.5.4.1 没有付款的海关进口增值税专用缴款书抵扣问题    1.5.4.2 先比对后抵扣    1.5.5 农产品收购抵扣凭证    1.5.5.1 农产品收购发票    1.5.5.2 农产品销售发票    1.5.5.3 从农民专业合作社购进的免税农业产品进项税额抵扣    1.5.5.4 增值税专用发票    1.5.5.5 进口农产品    1.5.6 通行费发票    1.5.7 差旅费票据    1.5.8 不得抵扣的进项税额    1.5.8.1 不得抵扣的基本规定    1.5.8.2 房地产企业兼营简易计税方法与一般计税方法项目不得抵扣进项税额的计算    1.5.8.3 停止抵扣进项税额期间的进项税额不允许抵扣    1.5.9 不动产进项税额抵扣    1.5.9.1 购进不动产进项税额抵扣    1.5.9.2 新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产进项税额抵扣    1.5.9.3 已抵扣进项税额的购进货物或服务转用于不动产在建工程    1.5.9.4 已抵扣进项税额的不动产发生非正常损失或改变用途    1.5.9.5 不得抵扣进项税额的不动产转用于可以抵扣项目    ……第2章  房地产企业土地增值税的涉税政策解析第3章  房地产企业所得税的涉税政策解析第4章  房地产企业财产税及行为税涉税政策解析第5章  房地产企业个人所得税税涉税政策解析编后语

深度洞察：商业地产投资与运营的未来图景 一部聚焦于当前商业地产市场变革、创新运营模式及未来发展趋势的综合性著作。 本书旨在为商业地产领域的投资者、开发商、运营商、金融机构以及相关政策制定者，提供一个全面、深入且极具前瞻性的分析框架。面对宏观经济结构调整、消费习惯的深刻演变、技术迭代的加速以及城市化进程的深化，商业地产行业正经历一场前所未有的结构性重塑。本书摒弃对基础概念的重复阐述，而是将焦点完全集中于“变革中的实践”与“未来的方向”。 --- 第一部分：商业地产投资逻辑的重构 核心议题：在存量时代和高融资成本背景下，如何科学评估和部署资本？ 一、 新的资产价值评估体系：超越传统 NOI 传统上，商业地产价值严重依赖净营业收入（NOI）和资本化率（Cap Rate）。然而，在当前市场环境下，单一的财务指标已无法全面衡量资产的真实价值与抗风险能力。 1. “体验经济”溢价的量化模型： 探讨如何将空间设计、品牌组合、客户旅程设计（Customer Journey Mapping）等非物质要素，转化为可量化的“体验溢价”，并融入估值模型。分析沉浸式零售、多功能复合空间（Mixed-Use）的价值乘数效应。 2. 韧性分析与风险压力测试： 建立一套针对宏观经济波动、疫情反复、关键租户退出等情景的压力测试模型。重点分析资产组合中不同业态（如高端零售、办公、物流配套）的周期错位效应及其对整体现金流稳定性的影响。 3. ESG与绿色金融整合： 深入剖析环境、社会责任和公司治理（ESG）标准如何影响资产的融资成本、再融资可行性以及最终退出价格。介绍国际领先的绿色建筑认证（如LEED, BREEAM）在提升资产估值中的实际案例和操作路径。 二、 资本配置与退出策略的精细化管理 在全球流动性收紧的背景下，资本效率成为决定项目成败的关键。 1. 私募股权与债务结构的优化组合： 详细比较各类夹层融资（Mezzanine Debt）、优先债（Senior Debt）的成本与风险，尤其是在项目开发和持有阶段，如何通过结构设计实现权益回报率的最大化。 2. “投融管退”全生命周期管理： 重点阐述项目退出（Exit Strategy）的灵活性。探讨“出售”、“再融资（Refinancing）”、“分拆上市（Securitization）”以及“长期持有并进行资产管理”等不同路径的选择时机与触发条件。 3. 资产包的数字化组合管理： 介绍利用大数据分析工具，对分散在不同城市、不同业态的投资组合进行实时监控、风险分散和价值优化的先进技术应用。 --- 第二部分：运营模式的颠覆与创新 核心议题：在“人、货、场”全面重塑的时代，如何实现商业资产的“活性化”运营？ 一、 空间定义的拓展：从固定场所到动态平台 商业地产的价值不再仅仅是提供物理空间，而是充当连接人流、信息流和商业资源的平台。 1. “空间即服务”（Space-as-a-Service, SpaaS）的深度实践： 分析联合办公、弹性办公（Flex Office）的经验如何被复制到零售和商业综合体中。探讨短租（Pop-up）、共享空间、以及按需租赁模式对传统长租约模式的冲击与融合。 2. 业态组合的动态适应性： 研究如何通过“模块化”设计，使商场的物理空间能够快速响应市场变化（例如，将部分零售面积转化为社区服务中心或医疗健康空间）。分析“医、养、教、体”等非传统商业业态的引入对项目长期稳定性的贡献。 3. “最后一公里”的整合： 商业中心与周边社区、交通枢纽之间的无缝连接设计。重点分析“地下空间利用”和“立体交通整合”在提升客流导入效率中的作用。 二、 数字化赋能的精细化管理 技术不再是辅助工具，而是运营的核心驱动力。 1. 智慧商业操作系统（Smart Building OS）： 详述集成楼宇自动化系统（BAS）、能源管理系统（EMS）与客户关系管理（CRM）的数据中台构建。如何实现对空调、照明的精细化控制，以实现碳排放目标和运营成本的同步降低。 2. AI驱动的客流分析与精准营销： 介绍如何利用室内定位技术（IPS）、面部识别（在合规前提下）和Wi-Fi探针数据，构建高维度的客群画像。重点分析基于实时热力图和动线分析的租户优化策略。 3. 供应链与物流的数字化升级： 针对大型商业综合体，探讨如何利用自动化仓储与配送系统（尤其针对餐饮和生鲜业态），优化商户的库存周转率。 --- 第三部分：未来趋势与战略前瞻 核心议题：面对城市更新和人口结构变化，商业地产的未来形态是什么？ 一、 城市更新中的价值发现 本书将商业地产的目光投向成熟城区和存量资产的改造升级。 1. “存量资产盘活”的复杂性： 深入分析旧有结构限制、历史遗留的产权问题，以及如何通过“微创手术式”的业态调整实现资产价值的二次提升，避免“推倒重建”带来的高昂成本和政策风险。 2. TOD模式的价值最大化： 在轨道交通导向开发（TOD）理念下，探讨如何通过商业设施的布局，真正实现“以公共交通带动城市功能重组”，而非简单的商业配套。重点分析不同城市轨道交通等级对上盖物业价值的差异化影响。 二、 跨界融合：商业地产的生态化发展 1. “地产+健康”与“地产+教育”的蓝图： 分析国际上成熟的医疗健康综合体（Medical Office Building, MOB）和教育配套商业的运营模式，为国内市场提供可借鉴的合作框架和风险控制点。 2. 可持续发展与社区粘性： 探讨如何通过社区服务中心、共享办公、社区商业的有机结合，将商业地产从一个纯粹的消费场所，转变为城市生活的基础设施（Urban Utility），从而建立起超越交易的客户忠诚度与资产粘性。 本书特点： 本书所有案例均取自近五年内发生的全球及国内市场的创新实践，理论分析紧密结合最新的金融工具、技术应用和政策导向，是商业地产从业者应对不确定性、把握新增长点的必备案头书。

评分☆☆☆☆☆

总而言之，这本书给我带来的价值是多方面的。它不仅拓宽了我对房地产行业税务实务的认知边界，更重要的是，它教会了我如何以更专业、更审慎的态度去面对涉税问题。书中对政策的精准把握、对实务的深刻洞察，以及对案例的细致分析，都体现了作者深厚的专业功底。尽管篇幅不小，但读起来并不枯燥，反倒因为其内容的高度实用性和针对性，让我觉得每一页都物有所值。对于任何身处房地产行业，希望提升自身涉税能力的人来说，这本书都是一本不可多得的优秀读物。

评分☆☆☆☆☆

对于我们这类非专业人士来说，一本好的行业书籍应该能够清晰地解释复杂的概念，并能引导读者逐步理解。这本书在这方面做得非常出色。它从营改增的基本原理出发，层层递进，将抽象的税法条文转化为易于理解的业务逻辑。尤其是在处理一些跨期、跨区域的税务问题时，书中的讲解非常到位，有助于打破我们以往的思维定式。我特别欣赏书中对一些模糊地带的处理方式，作者并没有简单地给出结论，而是分析了不同的解读和实践可能性，并提示了相关的风险，这种严谨的态度让人信服。

评分☆☆☆☆☆

这本书我拿到手已经有一段时间了，断断续续地读下来，确实让我对营改增后房地产企业的涉税实务有了更深刻的认识。虽然我本人并非直接从事税务工作，但作为一名关注行业动态的读者，这本书提供了一个非常宝贵且系统性的视角。书中对营改增政策的演变、核心要点以及与房地产行业特殊性的结合点进行了细致的梳理，这对于理解政策的落地执行至关重要。尤其是对于一些大家普遍关心的问题，比如如何进行进项抵扣、不同类型房地产业务的税务处理差异，以及在实际操作中可能遇到的难点和陷阱，作者都给出了比较详尽的解答和案例分析。

评分☆☆☆☆☆

读完这本书，我最大的感受是它的实操性非常强。作者并没有停留在理论层面，而是深入到房地产企业日常经营的各个环节，比如拿地、开发、销售、租赁等，详细剖析了这些环节下可能产生的各类涉税问题。书中的案例选择都非常贴近实际，很多都是我平时工作或行业交流中听到的、看到的真实案例，这使得内容更具参考价值。通过这些案例，我能够更直观地理解那些复杂的税务规定如何应用于具体的业务场景，并且学习到一些实用的筹划技巧和风险规避方法。对于房地产企业内的财务人员、税务人员，甚至项目管理人员，这本书都能提供很多有益的启示。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我最大的惊喜在于它对于一些前瞻性问题的探讨。除了对现行政策的深入解读，书中也触及了营改增后可能出现的新的税收挑战以及未来的发展趋势。这一点非常重要，因为房地产行业本身就是一个周期性较强、政策影响较大的行业，提前了解未来的税务走向，能够帮助企业更好地规划战略，规避潜在风险。作者在分析这些问题时，逻辑清晰，论证有力，给我留下了深刻的印象。这不仅仅是一本“如何做”的书，更是一本“为何这样”以及“未来会怎样”的书。