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潜进著 著

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出版社： 中国市场出版社

ISBN：9787509214145

商品编码：10073128000

出版时间：2015-11-01

作  者:潜进 著 定  价:45 出 版 社:中国市场出版社 出版日期:2015年11月01日 页  数:384 装  帧:平装 ISBN:9787509214145 ●第1章  房地产项目开发全过程概述
●1.1  什么是房地产项目开发
●1.1.1  房地产市场
●1.1.2  房地产项目开发业务
●1.1.3  房地产项目运行机制
●1.2  房地产项目开发流程
●1.2.1  八大项目开发阶段
●1.2.2  项目开发流程图
●第2章  房地产项目运营管理模式
●导读
●2.1  房地产企业集团化管控
●2.1.1  集团化管控概述
●2.1.2  集团公司的组织架构
●2.1.3  典型房地产集团管控模式
●2.2  房地产项目管控模式
●2.2.1  直线职能制项目管控模式
●2.2.2  项目公司制管控模式
●2.2.3  矩阵制项目管控模式
●2.2.4  项目经理之于项目管理
●2.3  项目运营管理
●部分目录

内容简介

核心内容：房地产项目开发全生命周期流程中的各项业务工作，及其逻辑关系。 谋篇布局：八大开发阶段——土地一级开发、投资管理与土地确权、规划方案设计、施工图设计、项目施工建设、项目预售、竣工验收备案、项目交付。 启发思考：提炼规律性，读者一目了然，触类旁通。 理论支撑：参透制度规范，领悟实战精髓。 潜进 著 潜进，原名付小强。
于靠前某标杆房地产集团工作至今，先后从事过工程现场管理、报建管理、质安管理、运营管理等业务线。
勤思善学，对问题从不随波逐流，更有自己的独特见解，喜欢从实践中寻找和提炼问题的答案。立足于标杆地产企业的优质平台，并结合个人思考、实践总结及理论学习。写著此书。

《楼市迷局：丈量与重塑的时代脉络》 导读： 本书并非旨在提供一本教科书式的、对某个单一领域进行深入剖析的指南。相反，它聚焦于观察与理解当代房地产市场的宏大叙事——那些驱动价格涨跌、影响城市肌理、牵动普通人命运的复杂力量。我们将从历史的纵深出发，审视土地制度的演变，考察金融资本在城市化进程中的角色，并最终落脚于个体决策的迷茫与选择。这是一部关于观察、分析与反思的非虚构作品，它试图在信息碎片化的时代，为读者构建一幅清晰、多维度的楼市图景。 --- 第一部分：看不见的尺度——土地、权力与历史的沉积 第一章：土地的“神圣性”与现代契约的裂痕 本章追溯了现代土地产权制度的形成过程，探讨了其在全球化背景下的本土化变异。我们不会停留在对现行法律条文的解读，而是深入探究土地作为一种“稀缺资源”与一种“集体遗产”之间的内在张力。重点分析了不同历史时期政府对土地资源的调控逻辑，以及这些逻辑如何潜移默化地塑造了今日的城市空间格局。例如，在特定发展阶段，土地的增值权与收益分配机制，如何成为推动经济增长的引擎，同时也埋下了结构性不平等的种子。我们审视了容积率、规划许可背后的权力博弈，以及这些“技术性”决策对普通购房者意味着什么——它们定义了“稀缺”的边界。 第二章：从“居住属性”到“金融资产”的身份转换 城市化的高速推进，使得住房完成了从纯粹的居住功能向高流动性金融资产的身份跃迁。本章着重分析了这一转型的驱动力。我们考察了宏观货币政策、利率环境与地方财政依赖性之间的三角关系。通过对特定历史周期内信贷扩张模式的梳理，揭示了金融工具如何被嵌入到房地产交易的每一个环节，从而放大市场的波动性。我们将对比分析不同国家或地区在应对资产泡沫化时采取的政策工具，重点关注工具本身的有效性与副作用，而非对结果的简单评判。讨论将集中于“资产价格的自我实现”现象——市场预期如何反过来驱动了实际的投资行为。 第三章：城市群的引力与边缘的引力衰减 现代房地产市场不再是孤立城市的竞技场，而是区域经济一体化竞争的缩影。本章采用空间经济学的视角，解析了国家级战略（如特定区域发展规划）如何重塑了人口和资本的流向。我们对比分析了核心城市群的“虹吸效应”与中小城市或资源枯竭型城市的“失血现象”。通过对基础设施投资、产业集聚效应与人才流动数据的交叉分析，描绘出区域间资源分配的梯度差异。核心议题在于：当资源的集中度达到临界点时，市场机制如何应对由此产生的“超级中心”效应及其社会成本。 --- 第二部分：市场情绪的温度计——周期、信息与行为经济学 第四章：周期性的非理性：记忆、恐惧与过度乐观 房地产市场的周期性波动被广泛讨论，但本章探讨的是周期背后的“人性”因素。我们运用行为金融学的理论框架，分析了投资者的羊群效应、处置效应（Disposition Effect）以及锚定偏差在购房决策中的体现。我们将分析在市场上升期，信息如何被选择性接受，乐观预期如何被不断强化；而在下行期，恐慌情绪如何迅速蔓延，导致非理性抛售。本书将强调，理解“为什么人们会做出看似不合理的决定”，比单纯预测价格走向更为关键。 第五章：信息鸿沟与“黑箱”交易 在一个信息不对称性极高的市场中，信息的获取成本与质量直接决定了交易的公平性。本章深入剖析了房地产交易流程中的信息壁垒。我们关注开发商的营销策略、中介机构的服务模式，以及政府披露数据的透明度。重点探讨了数据标准化缺失如何阻碍了真正的市场效率，以及在信息不完备的情况下，购房者如何依赖“经验法则”和“圈层信息”进行决策，从而加剧了市场的精英化倾向。 第六章：租赁市场的结构性困境：效率与社会保障的拉锯 住房问题不仅关乎拥有权，更关乎使用权。本章将租赁市场视为一个独立的、但与交易市场紧密耦合的系统。我们分析了租赁供需失衡的结构性原因，包括土地供应结构、房东行为模式与监管真空。讨论将侧重于“居住稳定性”与“市场流动性”之间的平衡难题。探讨了不同类型的租赁住房（如保障性租赁、长租公寓）在实践中遇到的挑战，它们在多大程度上真正缓解了中低收入群体的居住压力，以及政策干预在保障公平性时可能产生的市场扭曲效应。 --- 第三部分：重塑的蓝图——未来视野与政策选择的博弈 第七章：存量时代的效率革命：城市更新与空间再分配 随着新建房源增速放缓，存量物业的价值挖掘成为新的焦点。本章聚焦于城市更新、旧城改造与TOD（以公共交通为导向的开发）等议题。我们分析了在不进行大规模拆迁的前提下，如何通过精细化管理和功能置换来提升城市空间的综合效益。本书将深入探讨“容积率的再分配”这一敏感议题，即在不增加总建筑面积的前提下，如何通过优化公共空间、提高配套设施来重塑社区价值，以及这其中涉及的业主权益平衡问题。 第八章：跨代际的财富继承与代际公平的压力测试 在许多高房价城市，住房已成为最重要的家庭财富载体，并深刻影响着代际间的财富传递。本章探讨了高房价如何固化了社会阶层，并对年轻一代的首次置业能力构成了结构性障碍。我们讨论了遗产税、房产税等政策工具在调节代际财富不公方面的理论潜力与操作难度。分析的重点在于，如何在尊重既有产权的基础上，通过税收和土地财政的结构性改革，为下一代创造更公平的起跑线。 第九章：从“拥有”到“使用”的文化转向：未来居住形态的展望 最后，本书展望了在技术进步、人口结构变化（如老龄化、单身化）驱动下，未来居住形态可能发生的深刻变化。我们将考察共享居住空间、智慧社区管理系统在提升居住体验方面的潜力。本章呼吁读者跳出“必须拥有房产”的传统思维定势，探讨在更具流动性和定制化的居住服务时代，个人如何更有效地管理其居住成本与生活质量。这是一种关于“选择的自由”而非“资产的束缚”的探讨，是对未来城市生活方式的一种开放性思考。 --- 结语：丈量者与决策者的自我审视 《楼市迷局：丈量与重塑的时代脉络》旨在提供一套观察复杂系统的工具，而非一套预测明天价格的秘籍。我们相信，理解市场，始于理解驱动市场的基本力量：历史惯性、金融逻辑、政策权衡与人类心理。本书引导读者成为一个更审慎的“丈量者”，去审视我们脚下的土地，以及我们为之付出的真实代价。

评分☆☆☆☆☆

作为一名对房地产市场略有研究的普通购房者，我一直觉得这个行业充满了神秘感，而且信息往往碎片化，难以形成系统性的认知。这本书的出现，就像一道光，照亮了我认知中的盲区。它没有故弄玄虚地讨论什么“风水”、“玄学”对房产价值的影响，而是回归到最根本的经济学原理和市场规律。作者对房地产市场供需关系、价格传导机制的讲解，非常清晰易懂，即使是没有经济学背景的读者也能迅速掌握。他通过对比不同城市、不同类型的房地产项目，阐述了地理位置、交通便利性、公共服务等硬性条件如何塑造价值，以及市场情绪、政策导向等软性因素如何放大或抑制这些价值。我最喜欢的部分是作者分析不同时期房地产泡沫的形成与破裂，以及政府在其中的角色，这让我对当前的市场环境有了更深层次的警惕和理解。总而言之，这本书让我明白，房地产投资并非简单的“低买高卖”，而是需要对宏观经济、城市发展、人口趋势等进行综合判断，并且要认识到市场风险始终存在。它提供了一个非常扎实的理论基础，让我不再迷失于各种市场传闻和片面信息之中，而是能够以一种更宏观、更审慎的视角来看待房产。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的感觉，就像是把一个我以为已经很熟悉的舞台，突然从幕后推到了台前，让我看到了它所有的支撑结构、运行机制和背后的艺术家们。我一直以为房地产就是买房卖房，是钢筋水泥的堆砌，但作者通过这本书，为我打开了一个全新的维度。他不仅仅是在讲房子本身，更是在讲房子背后的故事：从土地的稀缺性如何决定了它的价值，到城市化进程如何推动了房地产的繁荣；从金融工具如何放大或抑制了市场泡沫，到政策调控如何左右了市场的走向。这些都不是简单的“信息点”，而是构成了一个有机整体，让我看到了房产市场是如何与经济、政治、社会因素相互作用的。我尤其喜欢作者在分析市场现象时，所展现出的严谨的逻辑和深刻的洞察力。他并没有给我一个“标准答案”，而是提供了一套“方法论”，让我能够自己去分析和判断。这本书的价值在于，它让我看到了房地产行业的“全貌”，理解了它为何会成为现代经济中如此重要的组成部分，以及它所承载的复杂社会功能。它让我从一个旁观者，变成了一个对市场有基本认知和判断能力的参与者。

评分☆☆☆☆☆

一直以来，房地产市场给我一种既熟悉又陌生的感觉。熟悉是因为我们每天都离不开住房，陌生是因为其背后的运作逻辑和影响因素常常令人费解。这本书就像一个“导游”，带领我深入探索了房地产这个复杂而迷人的世界。作者并没有给我提供一套“速成秘籍”来迅速发财，而是提供了一种“工具箱”，让我能够自己去分析和理解市场。他对房地产生命周期的各个阶段的描述，以及不同阶段的驱动因素，让我对市场的周期性有了更清晰的认识。我特别欣赏作者对房地产市场中的“信息不对称”问题的探讨，以及如何在这种情况下做出更明智的决策。他没有回避市场的风险和不确定性，而是鼓励读者通过学习和研究，增强自身的判断能力。这本书的语言风格非常平实，但字里行间却透露出作者深厚的专业功底和对市场的敏锐洞察。它让我明白，房地产投资并非简单的“跟风”，而是需要对经济、社会、人口等多个维度进行深入的分析。读完这本书，我感觉自己不再是房地产市场的“小白”，而是有了一套自己的分析框架和思考方式，能够更冷静、更理智地看待这个市场。

评分☆☆☆☆☆

我之前一直以为，想要了解房地产，只需要关注最新的政策动向和各大开发商的动态就够了。但这本书彻底颠覆了我的想法。它就像一部关于房地产的“纪录片”，将整个行业的过去、现在以及可能的未来，以一种非常写实的方式呈现出来。作者并没有试图去“预测”房价的涨跌，而是着力于“解释”房价为何会这样波动。他从土地的本质属性讲起，分析了土地制度、城市化进程如何影响房地产的供给和价格。接着，他深入剖析了房地产开发的全过程，从项目立项、融资、拿地，到施工、销售，每一个环节都充满了博弈和智慧。我尤其对书中关于金融杠杆在房地产市场中的作用的论述印象深刻，它解释了为何房地产市场如此容易受到信贷政策的影响，也让我明白了为何过去几十年的经济增长与房地产市场如此紧密地绑定在一起。这本书让我看到了房地产行业背后庞大的利益链条和复杂的博弈关系，也让我理解了为何购房者常常处于信息不对称的劣势。它是一本非常“接地气”的书，没有空洞的理论，而是充满了对现实世界的观察和思考，让我对这个我们生活息息相关的行业有了更深刻的认识。

评分☆☆☆☆☆

这本书确实让我对房地产这个庞大的市场有了全新的认识，虽然我购买它的初衷是想找到一些“秘籍”，能让我迅速在房产投资上大赚一笔，但读完之后，我意识到真正的价值不在于那些虚无缥缈的技巧，而在于作者对于整个房地产行业运行逻辑的深刻剖析。他并没有给我一套“包赚不赔”的公式，而是带领我一步步拆解了影响房价的各种因素：从宏观经济政策、货币供应量，到城市规划、人口流动，再到具体的土地供应、开发商的运作模式，甚至连社区的配套设施、学区房的价值逻辑都被细致地描绘出来。我尤其印象深刻的是，作者用大量的案例说明了不同时期、不同城市房地产市场的特点，以及投资者在其中扮演的不同角色。这让我明白，房地产并非一个可以凭空“炒作”的商品，而是与社会经济发展紧密相连的复杂系统。这本书更像是一次深度访谈，让我有机会“听”懂了房地产的语言，理解了它为何会以某种方式运行，以及未来可能的发展趋势。它没有给我直接的答案，却给了我一套思考问题的框架，这比任何速成指南都更有价值，也更能帮助我在未来的购房或投资决策中，做出更理性的判断，避免盲目跟风，而是真正地“看透”这个市场背后的逻辑。

评分☆☆☆☆☆

还行，买了很多没来得及看完，以后再说吧

评分☆☆☆☆☆

这本书值得地产行业的从业者仔细研究看看，收获非常多

评分☆☆☆☆☆

书的质量不错，还没来的及看。。。

评分☆☆☆☆☆

挺好

评分☆☆☆☆☆

第二次购买，第一本送同事了，就自己再买了一本，也推荐了两位同事购买，值得一看

评分☆☆☆☆☆

快递很快包装很完整实物和图片一样

评分☆☆☆☆☆

感觉还好吧，很软绵，适合刚入门的人看，做参考资料

评分☆☆☆☆☆

物流太慢，催两次，还是那样，最后自己开车去拿的

评分☆☆☆☆☆

物流太慢，催两次，还是那样，最后自己开车去拿的