商业地产操盘攻略系列：商业地产管理模式 pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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王高翔，付玮琼 编

图书标签:

• 商业地产
• 地产管理
• 运营攻略
• 商业模式
• 投资
• 房地产
• 购物中心
• 写字楼
• 招商
• 资产管理

出版社： 化学工业出版社

ISBN：9787122165428

版次：1

商品编码：11219483

包装：平装

丛书名： 商业地产操盘攻略系列

开本：16开

出版时间：2013-05-01

页数：204

正文语种：汉文

内容简介

　　《商业地产操盘攻略系列：商业地产管理模式》由商业地产招商模式、商业地产营销推广、商业地产物业管理三个部分组成。内容紧密结合商业地产实际情况，提供了大量实用表格、规范、工具，可以适当修改后运用。同时，书中提供了经典案例，供相关人员管理、策划时借鉴。
　　《商业地产操盘攻略系列：商业地产管理模式》可供商业地产从业人员及策划、管理人员使用和借鉴，也可供有志于从事商业地产的人士参考。

目录

第一部分 商业地产招商模式
第章商业地产招商概述
第一节 商业地产招商基础知识
知识一：商业地产招商阶段
相关知识：写字楼目标客户锁定
知识二：商业地产招商的特点
相关知识：中小项目招商解决方法
相关知识：商业地产项目常用术语
知识三：商业地产招商的原则
相关知识：百年老店商家选址宝典
知识四：招商对象的定位
第二节 商业地产招商误区与风险防范
知识一：商业地产招商的误区
【实战范本】××时尚购物中心招商方案
知识二：商业地产招商的风险
相关知识：商业地产项目定位
知识三：顶层招商的策略
【实战范本】××商业街招商策略
第章商业地产自主招商
第一节 招商部部门组建
项目一：招商部部门职责
项目二：招商部部门组织架构
项目三：招商部经理岗位职责
项目四：招商专员岗位职责
第二节 招商现场接待
【实战范本】××购物中心招商现场接待流程
流程一：欢迎客人
流程二：引导入座（第一次）
流程三：业务寒暄
流程四：参观展示
流程五：引导入座（第二次）
流程六：带客户看房
流程七：引导入座（第三次）
流程八：商铺销控
【实战范本】××购物中心商铺销控表
流程九：销售论价
流程十：现场逼定
相关知识：现场逼定技巧
流程十一：商铺确认
流程十二：签单收款
流程十三：送客，填写资料
第三节 招商谈判知识
知识一：招商谈判的原则
【实战范本】××购物中心租赁意向书
知识二：不同类型客户的应对
知识三：学会说服客户
知识四：客户异议处理方法
相关知识：客户异议处理技巧
知识五：客户咨询的常见问题
第四节 招商专员管理
要点一：规范招商专员仪容要求
相关知识：招商专员常用文明用语
要点二：掌握招商专员基本礼仪
相关知识：饭桌礼仪
要点三：明确招商专员的素质要求
要点四：加强招商专员的培训
要点五：对招商专员进行制度化管理
【实战范本】招商专员考勤规定
【实战范本】招商专员工作要求
【实战范本】认租书管理规范
要点六：不断激励招商专员
要点七：对招商专员进行考评
【实战范本】××购物中心招商考核奖励办法
第章商业地产委托招商
步骤一：选择招商代理公司
步骤二：签订招商代理合同
【实战范本】××项目招商策划代理合同书
【实战范本】××地产招商代理委托协议
第章商业地产租赁模式
第一节 商业地产租赁方式
方式一：只租不售
【实战范本】××大厦招租方式
相关知识：整栋租赁与分割租赁分析
【实战范本】××服装批发市场门面租赁合同
方式二：销售
方式三：组合模式
第二节 商业地产租赁的管理
事项一：认租手续及审批办理
【实战范本】商铺租户租赁资格评估表
【实战范本】写字楼租户租赁资格评估表
【实战范本】商铺临时认租书
事项二：签署租赁合同
【实战范本】商铺出租意见书
【实战范本】收铺通知书
事项三：续约、再出租办理
事项四：商用物业竞价
事项五：退租手续办理
【实战范本】商铺退回验收单

第二部分 商业地产营销推广
第章商业地产不同阶段营销
阶段一：蓄水期
阶段二：开盘期
阶段三：开业期
阶段四：养市期
阶段五：运营期
第章商业地产营销工具
工具一：招商处
【实战范本】××购物广场招商处包装方案
工具二：楼书宣传
工具三：DM单宣传
工具四：VI系统宣传
工具五：户外包装宣传
工具六：报纸宣传
工具七：电台宣传
工具八：电视台宣传
【实战范本】××建材市场阶段媒体策略及组合
工具九：车身广告宣传
工具十：其他媒体宣传
工具十一：开展活动营销
【实战范本】××广场封顶仪式活动方案
【实战范本】××时尚购物中心营销推广方案

第三部分 商业地产物业管理
第章商业地产自营物业管理
第一节 物管部部门岗位职责
内容一：物管部部门职责
内容二：物管部经理岗位职责
内容三：运行督办经理岗位职责
内容四：强电主管岗位职责
内容五：空排主管岗位职责
内容六：电梯主管岗位职责
内容七：维修电工领班岗位职责
内容八：管钳工领班岗位职责
内容九：维修管钳工岗位职责
内容十：维修电工岗位职责
内容十一：物管部文员岗位职责
内容十二：楼面维修工岗位职责
内容十三：仓库保管员岗位职责
内容十四：采购员岗位职责
第二节 物业服务前期介入
事项一：规划设计阶段介入
事项二：项目施工阶段介入
【实战范本】施工质量问题及设计缺陷问题（专业版）
【实战范本】施工质量问题及设计缺陷问题案例模板（通用版）
事项三：项目销售阶段介入
事项四：竣工验收阶段介入
第三节 商户装修管理
要点一：制定商户装修流程
【实战范本】××购物中心商户装修管理流程
要点二：明确装修材料要求
要点三：保证装修安全管理要求
【实战范本】施工人员出入证
【实战范本】商户装修施工人员出入办证表
要点四：加强装修现场管理
要点五：召开商户装修座谈会
要点六：签订铺位装修协议书
【实战范本】××购物中心装修施工协议书
第四节 日常物业管理事项
类别一：写字楼日常物业管理
【实战范本】××写字楼保洁项目清洁频次规定
【实战范本】××写字楼保洁管理规定
类别二：购物中心日常物业管理
【实战范本】××购物中心环境卫生保洁
【实战范本】××购物中心火警处理预案
【实战范本】××购物中心停电处理预案
第章商业地产委托物业管理
要点一：发布招标信息
【实战范本】××商业街物业招标公告
【实战范本】××广场物业管理招标文件（招标代理机构）
要点二：确定物业公司选择标准
要点三：签订物业服务合同
……

前言/序言

　　一波紧似一波的房地产调控，使得房地产开发公司不得不调整战略，从住宅市场挤出来的过剩流动性总是要寻找新的出口，一直游离在调控政策之外的商业地产，无疑是一个好的方向。比如旅游地产、购物中心、商业街、物流园区等商业项目，这些又都与国家鼓励大力发展服务业、旅游业有密切的关系。
　　现今各大龙头房企纷纷剑指商业地产就是最好的明证。作为自主经营、自负盈亏的市场主体，选择操作何种业态是房企的天然权利，在住宅市场面临下行风险的当头，将商业地产作为企业避风港也是顺势而为之举。
　　商业地产的形式多样，主要包括购物中心、社区商业、物流园区、旅游地产、专业市场、写字楼等。商业地产规模大小不一，有大有小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，以收取租金为投资回报的模式；对于规模较小的商业房地产，尽管大多数项目依然采取租金回报的方式，但国内目前很多商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底层和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。
　　另外，从可持续发展的角度来看，在商业地产开发的过程中，应该注重推广绿色低碳技术与建筑，贯穿规划、设计、施工、管理、消费全过程始终，最大限度地节约能源（节能、节地、节水、节材）、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。绿色建筑是将可持续发展理念引入建筑领域的结果，将成为未来建筑的主导趋势。
　　基于此，我们在多年探索的基础上，策划、编撰出了一套适合商业地产从业人员、策划人员使用和借鉴的管理工具书：《商业地产新手快速入门》、《商业地产前期开发》、《商业地产选项全攻略》、《商业地产管理模式》。
　　《商业地产新手快速入门》主要由商业地产基础知识、商业地产项目分类、商业地产运作流程、商业地产运营模式四个部分组成。
　　《商业地产前期开发》主要包括商业地产市场调研、商业地产开发项目选择及可行性研究、商业地产投融资管理、土地使用权获取与行政审批、商业地产建筑规划设计、商业地产造价与预算管理、商业地产项目招投标、商业地产项目工程施工、商业地产项目验收与交付管理九个章节。
　　《商业地产选项全攻略》则由商业地产地块定位攻略、商业地产招商定位攻略、商业地产运营定位攻略三个部分组成。
　　《商业地产管理模式》由商业地产招商模式、商业地产营销推广、商业地产物业管理三个部分组成。
　　此外，本套书附有大量实战工具、实战范本及经典案例，稍加修改便可运用于实际操作中，可以说是商业地产人士不可多得的一个职场助手。
　　本书由王高翔、付玮琼主编，在编写过程中，获得了许多商业地产策划机构、商业地产一线从业人员和朋友的帮助与支持，其中参与编写和提供资料的有靳玉良、刘建伟、刘海江、刘军、王生平、宁仁梅、李辉、李景吉、李景安、冯飞、杨冬琼、赵仁涛、赵建学、陈运花、匡五寿、张一文、张众宽、郭华伟、胡昊文、雷蕾、彭塞峡、孟照友、江美亮、滕宝红，最后全书由王高翔、付玮琼、匡仲潇统稿、审核完成，在此对他们一并表示感谢！由于作者水平所限，不足之处请读者指正。
　　编者
　　2013年1月

《城市脉动：现代商业地产的精细化运营与价值重塑》 --- 图书简介 在瞬息万变的城市化进程中，商业地产已不再是简单的空间堆砌，而是驱动城市经济活力、承载消费体验升级的核心引擎。本书《城市脉动：现代商业地产的精细化运营与价值重塑》，聚焦于商业地产项目在开发周期后，进入高强度运营阶段所面临的真实挑战与前沿策略。它旨在为行业中高层管理者、投资分析师、以及希望深入理解存量资产优化潜力的专业人士，提供一套系统、实战且具备前瞻性的运营方法论。 本书的核心理念在于“价值重塑”——如何在既有物理结构之上，通过精细化的管理、创新的业态组合以及沉浸式的场景营造，实现资产价值的持续增长和市场竞争力的强化。 第一部分：运营基石——构建高效能管理体系 本部分深入剖析了支撑现代商业地产长期健康发展的管理基础设施。我们摒弃宏观概念，直击落地执行层面。 1. 资产健康诊断与绩效评估（Asset Health Check & Performance Metrics）： 详细介绍了商业地产运营层面的核心KPIs（关键绩效指标）构建，包括但不限于坪效、客流量、租售比的动态监测。重点阐述了如何建立多维度的资产健康评分模型，区分“表面繁荣”与“内在稳健”，识别潜在的运营风险点，例如：空置率的结构性分析（是阶段性波动还是长期衰退信号）、主力租户的健康度评估（不再关注其租赁面积，而是其对客流的虹吸效应）。 2. 组织架构与人才梯队建设： 探讨了适应复杂商业环境的组织模型，特别是如何平衡“总部集约化管理”与“项目一线灵活性”之间的关系。书中提供了针对购物中心、写字楼、专业市场等不同业态的组织职能划分的最佳实践，并重点阐述了如何培养具备复合型技能（数据分析、品牌谈判、危机公关）的运营人才，以及建立有效的绩效激励机制。 3. 供应链与物业基础设施的精益管理： 物业管理被视为运营成本控制和客户体验的生命线。本章详细剖析了如何通过技术手段优化能源管理系统（BMS）的能耗效率，如何建立供应商的动态评估和淘汰机制，确保安保、保洁、工程维护的高标准交付。尤其关注“绿色地产”和“韧性社区”理念在日常维护中的植入。 第二部分：客流驱动——消费体验的场景化革命 今天的商业地产竞争，本质上是“时间”和“注意力”的争夺。本部分是全书的重点，着重探讨如何通过业态组合和场景设计，将客流转化为忠诚顾客。 4. 业态组合的“微生态”平衡术： 告别传统的“主力店+零售+餐饮”的简单公式。本书提出了“主题集群化”的业态布局策略。如何通过引入“体验型业态”（如沉浸式剧场、主题展览、城市客厅）来平衡高频刚需（零售、快时尚）和高贡献值（餐饮、服务）之间的配比。书中分析了不同城市级别和商圈定位下，最优的业态渗透率模型，并提供了针对“空铺拯救计划”的快速业态调整方案。 5. 数字化赋能下的精细化会员管理（CRM & Data Analytics）： 不再满足于简单的积分和打折。本章聚焦于如何利用大数据、AI技术构建用户画像，实现“千人千面”的精准营销。内容包括：如何整合线上（App、小程序）与线下（Wi-Fi探针、客流计数器）数据孤岛；如何设计会员生命周期旅程图（Customer Journey Map），并据此触发个性化的“唤醒”或“挽留”策略。 6. 场景营造与IP化运营： 阐述了如何将商业空间从“交易场所”升级为“社交载体”。这包括对公共空间（中庭、连廊）的软装升级策略、季节性主题活动的设计与落地执行标准。书中详细分析了引入“城市级IP”或“文化事件”的商业价值评估模型，以及如何将这些短期IP转化为长期资产价值的运营路径。 第三部分：资产增值——优化投资回报与退出策略 本书的最后一部分，将视野从日常运营提升到资本运作层面，关注如何通过运营改善实现资产的价值跃升。 7. 租赁组合管理的动态优化： 强调租户管理的战略性而非战术性。内容涵盖：如何制定前瞻性的租约到期滚动计划，以避免集中续约风险；如何运用“保底租金+阶梯式提成”等创新租金结构，使业主的收益与租户的实际销售表现深度绑定；以及在资产升级改造（Re-positioning）过程中，如何科学规划租户清退与新租户引入的节奏。 8. 存量资产的价值提升与改造（Re-development & Repositioning）： 对于面临老化或定位模糊的存量项目，本书提供了具体的改造路径图。从市场调研到功能置换的决策流程，包括：写字楼转“垂直社区”的运营逻辑；大型综合体功能业态的“混合功能再造”案例分析；以及如何通过可持续发展认证（如LEED O+M）提升资产的绿色溢价。 9. 资本市场对接与运营数据透明化： 运营数据是吸引资本的关键。本章指导管理者如何将复杂的运营成果转化为资本市场易于理解的“投资故事”。内容涉及：如何标准化运营报告，清晰展示运营改善对NOI（净营业收入）增长的贡献度；以及在资产交易（出售或再融资）过程中，如何利用运营数据增强估值谈判的筹码。 结语： 《城市脉动》是一本关于“如何把商业地产项目真正运营起来”的实战手册。它要求从业者跳出传统的物业管理思维，以投资人的视角审视每一个运营决策，确保每一次客流的引入、每一次业态的调整，都精准地导向最终的价值重塑目标。本书提供的，是穿越周期、实现资产长青的系统化思维框架。

评分☆☆☆☆☆

拿到《商业地产操盘攻略系列：商业地产管理模式》这本书，我首先被它的专业性所吸引。书中的内容，从宏观的市场分析到微观的运营细节，都展现了作者深厚的行业功底。尤其是在探讨物业管理部分，它不再是简单的“打扫卫生”、“安全保卫”，而是上升到了“资产增值”的高度。书中提到了很多关于如何通过精细化管理，提升商业地产的品质，从而吸引更高端的租户，最终实现租金的稳步增长和资产价值的最大化。 我个人在工作中也接触过一些商业地产项目，深知其中的复杂性。很多时候，我们可能会被眼前的困难所困扰，比如空置率居高不下、租户流失严重等等。而这本书，就像一盏指路明灯，为我们提供了系统性的解决方案。它详细阐述了如何建立一套科学的管理体系，包括租户关系管理、营销推广策略、成本控制等等。特别是对于如何利用数据分析来指导管理决策，书中给出了非常具体的操作方法，这让我觉得非常实用，可以直接运用到我的工作中去。

评分☆☆☆☆☆

《商业地产操盘攻略系列：商业地产管理模式》这本书，确实让我大开眼界。我原本以为商业地产的管理无非就是围绕着“租金”和“人流”打转，但这本书彻底颠覆了我的认知。作者在书中详细阐述了一种更为精细化的管理理念，将商业地产视为一个有机生命体，需要持续地“养护”和“进化”。 书中关于“租户组合”的分析尤其让我印象深刻。它不仅仅是简单地罗列各种业态，而是深入剖析了不同业态之间的协同效应，以及如何通过巧妙的组合来构建一个具有竞争力的商业生态。例如，如何在吸引主力店的同时，引入一些特色小店，形成差异化竞争优势，从而满足不同消费者的需求。此外，书中对“物业增值”的探讨，也让我意识到了精细化管理在提升商业地产长期价值中的重要作用。它不再是仅仅追求短期的利润，而是着眼于长远发展，通过提升服务品质、优化空间体验等方式，来不断巩固和提升项目的市场竞争力。

评分☆☆☆☆☆

读完《商业地产操盘攻略系列：商业地产管理模式》，我感觉自己像是参加了一场高规格的商业地产深度培训。这本书的价值，远不止于其字面上的信息，更在于它所传递的那种系统性的思维方式和操盘智慧。它不是一本教你“抄作业”的书，而是让你学会“如何出题”和“如何解题”。 书中在讨论“运营与创新”时，给我留下了深刻的印象。作者并没有停留在对传统运营模式的复述，而是着眼于未来，探讨了如何将科技、互联网思维融入到商业地产的管理中。比如，如何利用大数据分析来精准定位目标客群，如何通过社群营销来增强用户粘性，甚至是如何利用新兴技术来优化购物体验。这些前沿的观点，让我看到了商业地产管理的光明前景，也让我对接下来的行业发展有了更清晰的认识。

评分☆☆☆☆☆

《商业地产操盘攻略系列：商业地产管理模式》这本书，用一种极其务实且富有远见的视角，剖析了商业地产管理的各个维度。它不是那种“速成”的教程，而是真正能帮助读者建立起一套完整的商业地产管理知识体系。 我尤其欣赏书中在“风险管控”方面的论述。商业地产的投资与运营，必然伴随着各种风险，而这本书却为我们提供了一套行之有效的风险规避和应对策略。从市场风险、政策风险，到经营风险、财务风险，书中都进行了详细的梳理和分析，并给出了具体的解决方案。例如，在谈到“租金策略”时，作者不仅强调了 Maximizing Rent，也提到了如何通过灵活的租金模式来规避市场波动带来的风险，确保项目的稳健运营。这让我意识到，一个优秀的商业地产管理者，不仅要有敏锐的市场洞察力，更要有扎实的风险管理能力。

评分☆☆☆☆☆

这本书的书名是《商业地产操盘攻略系列：商业地产管理模式》，我对这个系列一直抱有很高的期待，尤其是看到“管理模式”这个副标题，就觉得能深入了解一些行业内的实操技巧。读完之后，我感觉这本书就像一位经验丰富的商业地产老前辈，坐在你面前，娓娓道来他在摸爬滚打中总结出的宝贵经验。它不是那种空泛理论的堆砌，而是充满了具体案例和可操作性的建议。 比如，书中在谈到招商策略时，并没有仅仅停留在“引进品牌”的层面，而是详细分析了不同业态的匹配度、目标客群的消费习惯、甚至是对商户的扶持政策如何设计才能达到双赢。我印象特别深刻的是，有一段关于“主题街区”打造的论述，作者不只是简单地提出概念，而是深入剖析了如何通过业态组合、空间设计、营销活动等一系列手段，才能真正形成具有吸引力的商业氛围，吸引人流并延长停留时间。这让我从一个全新的角度去理解了商业地产的运营核心，不再是简单的“开店出租”，而是要创造一种独特的商业体验。

评分☆☆☆☆☆

专业知识提升有助于学习。

评分☆☆☆☆☆

但是全套书都买下来，就感觉重复的内容太多了，买得很浪费。

评分☆☆☆☆☆

总的来说这一个系列的内容还算是满有用的，至少给不了解招商的人详细解说了整个的流程。

评分☆☆☆☆☆

很不错的书，很喜欢，地产行业很实用。物流也很给力，到货速度超快！！

评分☆☆☆☆☆

好

评分☆☆☆☆☆

我是外行人，现在从事这方面的工作，能从中看到一些东西

评分☆☆☆☆☆

给单位买的培训用书，还不错吧

评分☆☆☆☆☆

公司团购的，还没看。

评分☆☆☆☆☆

很好…专业知识讲的很丰富