商业地产策划与投资运营（修订版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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董金社 编

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• 商业地产
• 房地产投资
• 地产策划
• 投资运营
• 商业地产投资
• 房地产开发
• 商业模式
• 资产管理
• 项目管理
• REITs

出版社： 商务印书馆

ISBN：9787100091848

版次：1

商品编码：11271299

品牌：商务印书馆（The Commercial Press）

包装：平装

开本：16开

出版时间：2013-06-01

用纸：胶版纸

页数：365

正文语种：中文

内容简介

　　《商业地产策划与投资运营（修订版）》以价值链分析为主线，围绕着商业地产开发商和运营商如何创造价值、构建商业地产价值链、实现商业地产的价值等主题展开。
　　本书分析了商业地产的类型、营销策划的价值链分析方法、商业地产的建筑策划、市场定位、市场推广等。更增加了存量商业地产运营的研究论述。最后以国内比较典型的商业地产策划运营案例为背景系统整合本书的知识，让读者有融会贯通之感。
　　《商业地产策划与投资运营（修订版）》是商业地产理论和实践紧密结合的产物，不但是“兵法”，理论性强，而且是“剑法”，可以指导营销实践，弥补目前市面上缺少缺乏成熟教材、参考书的缺憾。
　　《商业地产策划与投资运营（修订版）》广泛适合商业地产开发商、营销策划研究人员阅读使用，也适合高校教师、高年级学生、研究生学习参考用。

作者简介

董金社先生，毕业于华东师范大学西欧北美地理研究所，高级经济师，民进会员，现任北京金社智海房地产投资顾问有限公司总经理。他长期从事房地产营销策划和市场调查工作，积累了丰富的房地产营销策划和代理经验，操作的商业地产项目多达15个，范围涵盖小城镇的商业街直至超级城市的写字楼和商场，对商业地产的营销有广泛而深入的理解和认识。发表、翻译各类论文20余篇，翻译了《哈佛商业评论》文章选集《人事成难题，怎么办？》（商务印书馆挑战经理人系列丛书），参与编写《物业管理》（经济日报出版社）。积极参政议政，4份议案被政府采纳，产生了深远的影响。

内页插图

目录

第一章　商业地产及其策划：一般概念
第一节 商业地产及其特征
第二节 商业地产类型
第三节 策划的一般原理
第四节 商业地产策划的基本内容
第二章　商业地产市场调查与分析
第一节 商业地产调查及内容
第二节 商业地产市场调查方法
第三节 商业地产项目市场分析
第三章 商业地产价值律与价值链策划
第一节 商业地产价值律
第二节 商业地产价值链分析
第三节 商业地产价值链策划
第四章　商业地产定位
第一节 商业地产定位概述
第二节 商业地产功能定位
第三节 商业地产客户定位
第四节 商业物业的价格定位
第五节 市场形象定位
第六节 定位评价和比较决策
第五章　商业建筑空间策划
第一节 商业建筑空间解读
第二节 商业建筑策划内容
第三节 商业建筑策划与设计
第四节 建筑策划和设计方案评价
第六章　商业地产的招商与推广
第一节 商业地产招商
第二节 商业地产整合推广
第七章　商业地产投资与资产运营
第一节 商业地产投资运营
第二节 商业地产融资
第三节 商业地产投资信托融资模式
第四节 商业地产资产运营
第五节 国内典型的商业地产运营模式
第八章　商业地产策划与运营案例分析
案例一 订单式商业地产，双赢模式
案例二 定位与市场错位
案例三 SOH0商业地产模式的成功密码
参考文献

精彩书摘

　　行商、坐贾．地产和网店
　　人们经商做买卖，从商品送达客户的方式看，分为行商、坐贾两种。《白虎通义第六》可能是最早做出定义的书：“商、贾何谓也？商之为言，商其远近、度其有亡、通四方之物，故谓之商也。贾之为言固，固有其用物以待民来，以求其利者也。行曰商，止曰贾。”行商们无固定营业场所，往往车拉肩扛，挑着担子带着商品，走四方，路迢迢，水长长，走街串巷，把商品卖掉，或者换回本地需要的产品，返回来卖掉，有些类似今天沿街叫卖的小商小贩、流动性摊位，与城管人员玩猫捉耗子的游戏。“肇牵牛车远服贾”大概指“行商”，因为当了奴隶的多数殷人是无任何资产的，更遑论有店铺了，他们只能做些贩夫走卒的生意。白居易的《琵琶行》中有“商人重利轻别离，前夜浮梁买茶去”，该商人大概亦是“行商”，说走就走，以抓住稍纵即逝的商机。“坐贾’’是坐在商店里等待客户上门的一类，其服务对象主要是当地人，要么将商品或者服务卖给当地人，要么收当地人的土特产，转手销往外地，坐贾的辐射范围较小．我们研究商业及商业地产时，涉及最多的是“商圈”，该商圈是针对“坐贾”一类的商业经营行为。表面看，似乎“行商”无商圈，其实我们只能说他们无固定的商圈。虽然在流动中，还是有商圈的，如摆摊设点者，他们还是会选择客户最可能多的地方，客户的来源地就是其商圈。可他们同样喜欢扎堆，到“坐贾”密集的闹市去贩卖。即使如今天的北京、上海繁华的闹市区，高档店铺林立，仍然有小商小贩、身上挂满了商品的贩夫行走其间。
　　从商业经营行为看，“行、止”是一个过程的两个阶段，行商虽然走的路多，但也要停下来找个客户容易集中的地方，短暂地停止下来，例如集市、墟、大城市的专业批发市场、大商场的门口人流集中地，以最快的速度把商品卖掉。此类交易不太需要房产，但离不开“地产”，要找个好地角，十字路口最佳，摆个地摊。即使如农贸产品集散地，露天作业也是常事，商人们交点进场费（实为地租）。这可以说是“行商”催生的商业地产之一种。此类商业行为对地产要求高，对房产要求低。坐贾则不同，他们不但需要一个客户易发现、易到达的地方，还需要一个舒适的经营场所一一房屋，在房间内摆放各类商品，商人和顾客都感到很舒适，在里面讨价还价，达成交易，各取所需。这样的经营场所是“房产+地产”的组合。因此，不论行商还是坐贾，都需要“地产”，其次才是“房产”，地产为主，我们就不难理解人们为何要把“商业房地产”简化为“商业地产”了。其实，决定商业物业价值的是地产，是土地地段的改善与升级。由此，商业地产的第一原理须从“地产”上找，策划活动亦须从地产出发。不论初涉商业地产者，还是资深商业地产从业人员均需明了这一根本。
　　行商的高级形态是商务活动。随着交易活动的深入，社会分工更加精细化，行商坐贾中，便有些人专门从事商业交易的服务性工作或者完成交易环节之一，而把商品买卖委托给销售员、服务人员和小商贩去做。这些分化出来的功能，我们称为商务活动。现代化的大生产企业，把商品卖向全球，销售团队到处跑，搞各种各样的“促销活动”，向各个分销商、代理商推销，向消费者喊话，可算做是“行商”，可商品和服务实体却要通过“坐商”送达需求者手中。这时，“坐贾”就不能再称为小商小贩了，而是换上西装革履，成了正儿八经的“高级商务人员”，整天拿着样品、说明书和“思想”，动用充满智慧的大脑，鼓起三寸不烂之舌，搞策划、做广告，扩大影响力。这类活动的发育催生了写字楼、酒店、会展等商业物业的发展。原始的行商坐贾与升级后的行商坐贾并存，使得商业物业的类型多样，极大地丰富了商业地产的内涵。
　　……

商业地产策划与投资运营（修订版） 洞悉风云变幻，把握价值脉搏 在瞬息万变的商业地产领域，成功的投资与运营绝非偶然，而是深思熟虑的策划、敏锐的市场洞察和卓越的执行力的结晶。本书《商业地产策划与投资运营（修订版）》正是为致力于在这一充满机遇与挑战的行业中披荆斩棘、成就卓越的您量身打造的权威指南。它不仅仅是对过往经验的梳理，更是对未来趋势的预判，旨在帮助读者构建系统性的认知框架，掌握核心的实操技能，从而在激烈的市场竞争中立于不败之地。 本书的价值，首先体现在其全面性与深度。我们深入剖析了商业地产从最初的策划定位，到最终的投资退出，再到运营管理的全生命周期。每一环节都力求做到细致入微，层层递进，确保读者能够构建起完整的知识体系。 在策划层面，我们强调“以终为始”的思维模式。一本成功的商业地产项目，其起点必然是对市场需求的精准洞察与对项目潜力的前瞻性评估。本书将带领您走进市场研究的细微之处：如何科学地选择研究对象？如何运用多种数据分析工具，从宏观经济指标、区域发展规划、人口结构变迁，到消费者行为模式、竞争对手优劣势，再到细分业态的发展前景，层层剥离，提炼出最具价值的市场信息？我们将详细阐述项目定位的核心要素：如何根据目标客群、地段特征、产品形态，为项目量身定制差异化的竞争优势？如何通过深入分析，找到项目的独特性与稀缺性，从而在同质化竞争中脱颖而出？这包括对不同商业业态（如购物中心、写、产业园区、特色商业街区、仓储物流等）的深入解读，以及如何根据项目特点，进行多业态组合与协同发展，最大化空间利用效率和商业价值。 进入投资运营阶段，本书更是将理论与实践紧密结合，提供了一套切实可行的操作框架。在投资决策方面，我们不仅关注传统的财务回报指标，更强调价值评估的多元化与前瞻性。您将学习到如何进行审慎的尽职调查，识别潜在的风险点，包括法律法规、产权清晰度、地质条件、工程质量、环保要求等，并掌握多种估值模型的运用，理解其适用场景与局限性，从而做出理性、审慎的投资判断。我们还将探讨融资策略的多样性，包括股权融资、债权融资、REITs等，以及如何根据项目特点和市场环境，制定最优的融资组合，实现资金效率的最大化。 在运营管理部分，本书将目光聚焦于提升资产价值与实现持续盈利。我们认为，优秀的商业地产运营，是对空间、人流、消费以及情感的精妙管理。您将深入了解招商策略的艺术：如何识别与吸引高质量的租户？如何制定灵活而有效的租金结构与合同条款？如何通过租户组合的优化，实现业态互补与协同效应，打造具有吸引力的商业生态？本书还将详述营销推广的精髓：如何构建全方位的品牌形象？如何运用数字化营销手段，精准触达目标消费者？如何策划富有创意和互动性的活动，提升项目的人气与口碑？更重要的是，我们将探讨客户关系管理的重要性：如何建立与租户和消费者的长期、稳固的合作关系？如何通过优质的服务，提升客户满意度，从而驱动租金增长和资产增值？本书还会深入分析物业管理的精细化操作，包括设施设备的维护保养、安全管理、环境卫生、能源效率等，这些看似基础的工作，实则对项目的运营成本和用户体验有着至关重要的影响。 本书的“修订版”特质，体现在其对时代发展脉搏的敏锐捕捉与对行业变革的深刻反思。我们深刻认识到，商业地产并非孤立存在的经济实体，而是与社会、经济、技术、环境等诸多因素相互交织、相互影响。因此，本书在原有坚实理论的基础上，进行了前沿性的拓展与更新。 数字化转型与科技赋能：在数字化浪潮席卷的当下，科技如何重塑商业地产的投资、运营与消费体验？本书将探讨大数据、人工智能、物联网、5G等新兴技术在商业地产领域的应用，例如智能化的楼宇管理系统、精准的客流分析、个性化的营销推送、沉浸式的消费体验等，帮助读者把握科技红利，构建智慧商业地产。 可持续发展与绿色建筑：在全球气候变化与环保意识日益增强的大背景下，可持续发展已成为商业地产不可回避的议题。本书将深入分析绿色建筑标准、节能减排技术、可再生能源的应用，以及如何将ESG（环境、社会、公司治理）理念融入到项目策划、投资、运营的全过程，帮助读者打造更具社会责任感和长期价值的商业地产项目。 新消费趋势与业态创新：消费者的需求在不断变化，新的消费场景和业态层出不穷。本书将剖析Z世代消费特征、体验式消费的崛起、社交零售的兴盛，以及跨界融合、社群经济等新模式对商业地产的影响。我们将探讨如何通过业态创新，满足多元化的消费需求，打造更具吸引力和生命力的商业空间。 政策法规与宏观调控：房地产市场的发展与国家的政策导向息息相关。本书将对近年来商业地产相关的政策法规进行梳理与解读，包括土地政策、金融政策、税收政策、租赁管理政策等，帮助读者理解政策环境的变化，规避政策风险，抓住政策机遇。 国际化视野与案例分析：在经济全球化的背景下，借鉴国际先进经验至关重要。本书将精选全球范围内具有代表性的商业地产项目案例，从策划理念、投资模式、运营策略等方面进行深入剖析，为读者提供开阔的国际视野，激发创新灵感。 本书的目标读者群广泛，包括但不限于： 商业地产开发商与投资者：为他们提供系统性的理论指导和实操工具，帮助其提升项目开发与投资决策的成功率。 商业地产项目管理人员：为他们提供精细化的运营管理方法，帮助其提升项目租金收益和资产价值。 金融机构与投资顾问：为他们提供专业的行业洞察与风险评估工具，支持其在商业地产领域的投融资业务。 房地产行业的从业者：包括但不限于策划师、招商经理、营销人员、物业管理人员等，帮助其提升专业技能，实现职业发展。 对商业地产感兴趣的个人投资者与学生：为他们提供全面而深入的行业入门指南，构建扎实的理论基础。 《商业地产策划与投资运营（修订版）》以其严谨的学术性、鲜活的实践性、前瞻的战略性，力求成为您在商业地产领域探索价值、创造财富的可靠伙伴。我们相信，通过阅读本书，您将能够更深刻地理解商业地产的内在逻辑，更精准地把握市场脉搏，更自信地迎接未来的挑战，最终在商业地产的广阔天地中，书写属于自己的辉煌篇章。

评分☆☆☆☆☆

作为一个对商业地产的投资逻辑充满好奇的新手，我一直希望能找到一本能够系统性解答我疑惑的书。这本书的出现，无疑满足了我的这一需求。它并没有直接教你“怎么炒房”，而是从一个更加宏观和战略的视角，带你理解商业地产的本质和价值所在。我特别喜欢作者在“价值评估”那一章的论述，他没有简单地给出一堆公式，而是深入浅出地解释了影响商业地产价值的各种因素，包括地段、租金、空置率、租约稳定性，甚至还有未来发展潜力。更重要的是，他强调了“运营”在价值实现中的核心作用。许多人只关注“买什么”，却忽略了“如何让它升值”。这本书让我明白了，一个成功的商业地产项目，背后一定有一个高效的运营团队，他们负责招商、管理、营销，不断提升项目的吸引力和盈利能力。书中关于“招商策略”和“租户组合优化”的章节，简直是宝藏。作者分享了许多实用的技巧，比如如何吸引优质租户、如何平衡不同业态的比例以形成协同效应，以及如何通过精细化运营来降低空置率，稳定现金流。这些内容对于每一个想要深入了解商业地产投资的人来说，都是不可或缺的。

评分☆☆☆☆☆

这本书最大的亮点在于其对“策划”这一环节的重视。在许多关于房地产的书籍中，策划往往被简化或忽略，而本书则将其提升到了战略层面的高度。作者认为，一个成功的商业地产项目，其命运很大程度上取决于前期的策划是否到位。从市场调研、定位分析，到概念设计、业态规划，每一个环节都至关重要。书中详细阐述了如何进行精准的市场细分，如何根据目标客户群体的需求来量身定制商业项目的定位，以及如何将这些定位转化为具体的空间设计和业态组合。我印象最深的是关于“主题性商业街区”的策划案例，作者描述了如何通过挖掘地域文化特色、注入创意元素，打造出具有独特吸引力的商业空间，从而吸引客流，提升商业价值。这不仅仅是简单的商业运营，更是文化与商业的深度融合。此外，书中还探讨了“体验式商业”的发展趋势，强调了在当前消费升级的背景下，商业地产需要从单纯的购物场所，转变为集娱乐、休闲、社交、文化体验于一体的多元化空间。这一点让我对商业地产有了全新的认识。

评分☆☆☆☆☆

这本书的封面设计就透着一股专业劲儿，厚重的装帧，烫金的标题，散发着一种沉甸甸的知识感。翻开第一页，扑面而来的是严谨的学术气息，文字密集但条理清晰，仿佛一位经验丰富的导师在娓娓道来。我尤其欣赏作者对于市场趋势的洞察，他没有泛泛而谈，而是深入剖析了那些影响商业地产发展的宏观因素，比如政策导向、技术革新以及消费者行为的变化。读到关于城市规划与商业地产联动的那几章，我更是如获至宝。书中详细阐述了如何通过精细的城市规划来引导商业地产的布局，实现资源的最优配置，以及如何抓住城市发展的新机遇，比如新兴产业园区的崛起、文旅商业的融合等。作者还引用了大量的案例研究，这些案例都非常有代表性，涵盖了不同城市、不同业态的商业地产项目，从一线城市的CBD到新兴二线城市的商业综合体，都进行了细致入微的分析。通过这些案例，我不仅看到了商业地产的成功之道，也学习到了可能存在的风险和挑战。书中的数据图表制作精良，直观地展示了市场数据和发展趋势，让复杂的概念变得易于理解。

评分☆☆☆☆☆

坦白说，一开始我抱着学习一些投资技巧的心态来阅读这本书，但很快我就发现，它所提供的远不止于此。这本书更像是一本商业地产的“思维指南”。它教会我如何跳出固有的思维模式，从更广阔的视野去审视商业地产这个行业。作者在书中反复强调“长期价值”的重要性，告诫投资者不要被短期的市场波动所干扰，而是要关注项目的内在价值和可持续发展能力。他深入剖析了商业地产作为一种资产配置的优势，以及如何通过科学的投资组合来分散风险，实现稳健的财富增长。我尤其赞同作者关于“风险管理”的论述，他不仅指出了商业地产投资可能面临的各种风险，比如经济下行、政策调整、竞争加剧等，更重要的是，他提供了应对这些风险的有效策略。这让我意识到，投资不仅仅是“看得准”，更是“守得住”。书中的一些章节，例如关于“退出策略”的探讨，也让我受益匪浅。了解何时以及如何安全退出，是完成整个投资闭环的关键。

评分☆☆☆☆☆

阅读这本书的过程，我仿佛经历了一次完整的商业地产项目从无到有的全过程。作者以一种非常系统和全面的方式，梳理了商业地产从策划、开发、建设、招商、运营到最终价值实现的全生命周期。我特别欣赏书中对于“开发与建设”环节的详细描述，包括了项目可行性研究、土地获取、规划设计、工程管理等方面的内容，这些都是构建一个优质商业地产项目的基础。而随后的“招商与运营”章节，更是将理论与实践紧密结合。作者分享了许多关于如何吸引不同类型租户、如何制定有效的租金策略、如何提升租户满意度、以及如何通过营销推广来吸引顾客的宝贵经验。让我惊喜的是，书中还触及了“物业管理”和“资产管理”的范畴，这让我明白，一个项目的成功，离不开对每一个细节的精益求精，以及对资产价值的持续优化。这本书的深度和广度，远超我的预期，它不仅是一本教科书，更像是一位经验丰富的行业专家的实操指南。

评分☆☆☆☆☆

京东618做活动，一起买的很多本。

评分☆☆☆☆☆

很好的书籍很好的学习必备佳品，，，，希望宣传能给力的，能越做也好，下次还会在来的额，京东给了我不一样的生活，这本书籍给了我不一样的享受，体会到了购物的乐趣，让我深受体会啊。

评分☆☆☆☆☆

很好的一本专业书籍，适合入门投资者看

评分☆☆☆☆☆

很好的，实用价值高的入门级教材

评分☆☆☆☆☆

没啥味道，送货很及时，不过现在都不咋看了。

评分☆☆☆☆☆

我为什么喜欢在 京东 买东西，因为今天买明天就可以送到。我为什么每个商品的评价都一样，因为在 京东 买的东西太多太多了，导致积累了很多未评价的订单，所以我统一用段话作为评价内容。 京东 购物这么久，有买到很好的产品，也有买到比较坑的产品，如果我用这段话来评价，说明这款产品没问题，至少85分以上，而比较垃圾的产品，我绝对不会偷懒到复制粘贴评价，我绝对会用心的差评，这样其他消费者在购买的时候会作为参考，会影响该商品销量，而商家也会因此改进商品质量。

评分☆☆☆☆☆

整体来说很不错，大小正合适

评分☆☆☆☆☆

东西很不错哦，非常满意

评分☆☆☆☆☆

到货速度很快，书印刷质量很好