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左静 编

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• 第三版

出版社： 机械工业出版社

ISBN：9787111525530

版次：3

商品编码：11868459

品牌：机工出版

包装：平装

丛书名： 高职高专房地产类专业实用教材

开本：16开

出版时间：2016-01-01

用纸：胶版纸

页数：296

内容简介

　　本书依据房地产估价岗位所需的知识和技能而编写。全书共分11章，1-3章为估价理论部分，包括房地产、房地产价值与价格、房地产估价概述；4-8章为估价方法部分，包括比较法、收益法、成本法、假设开发法及其他估价方法；9－11章为估价实务部分，包括估价程序、估价报告、估价案例；章节后有实训题和模拟试题；书后附有估价公式和全国房地产估价师执业资格考试全真试题。本书既可以作为高职高专院校房地产类专业教材，也可以供房地产估价及相关专业人员自学参考。

目录

第3版前言
第一部分　估价理论
第1章　房地产??2
1.1　房地产的含义??2
1.2　房地产的特性和类型??4
1.3　房地产描述??10
本章小结??15
实训题??15
模拟试题??15
第2章　房地产价值与价格??19
2.1　房地产价值和价格??19
2.2　房地产价值和价格的种类??21
2.3　房地产价格的影响因素??30
本章小结??35
实训题??36
模拟试题??36
第3章　房地产估价概述??39
3.1　关于房地产估价的认知??39
3.2　估价要素??42
3.3　估价师职业道德??45
3.4　估价原则??46
本章小结??52
模拟试题??53
第二部分　估价方法
第4章　比较法??58
4.1　比较法的基本原理??58
4.2　搜集交易实例??59
4.3　选取可比实例??61
4.4　建立比较基础??62
4.5　比较因素的修正与调整??66
4.6　求取比较价值??73
4.7　比较法应用举例??77
本章小结??81
实训题??81
模拟试题??82
第5章　收益法??86
5.1　收益法的基本原理??86
5.2　报酬资本化法的公式??88
5.3　净收益的测算??99
5.4　报酬率的求取??105
5.5　直接资本化法??107
5.6　投资组合技术和剩余技术??108
5.7　收益法应用举例??112
本章小结??114
实训题??114
模拟试题??114
第6章　成本法??118
6.1　成本法的基本原理??118
6.2　房地产的价格构成??120
6.3　成本法的计算公式??124
6.4　重新购建价格的求取??125
6.5　建筑物折旧的求取??129
6.6　房屋完损等级评定和折旧的有关规定??140
6.7　成本法应用举例??142
本章小结??143
实训题??144
模拟试题??144
第7章　假设开发法??148
7.1　假设开发法的基本原理??148
7.2　假设开发法的计算公式??150
7.3　最佳开发经营方式的选取??151
7.4　静态分析法和动态分析法??152
7.5　假设开发法中各项的求取??157
7.6　假设开发法应用举例??160
本章小结??162
实训题??162
模拟试题??163
第8章　其他估价方法??167
8.1　长期趋势法??167
8.2　路线价法??172
8.3　基准地价修正法??176
8.4　高层建筑地价分摊??179
本章小结??181
模拟试题??181
第三部分　估价实务
第9章　估价程序??188
9.1　受理估价委托??188
9.2　确定估价基本事项??192
9.3　制订估价作业方案 ??192
9.4　搜集估价所需资料??193
9.5　实地查勘估价对象 ??195
9.6　选用估价方法进行测算??202
9.7　确定估价结果??203
9.8　撰写估价报告??203
9.9　审核估价报告 ??203
9.10　交付估价报告??206
9.11　估价资料归档??206
实训题??206
第10章　估价报告??207
10.1　估价报告概述??207
10.2　估价报告的写作??210
实训题??219
第11章　估价案例??224
案例一　居住房地产估价案例??224
案例二　商业房地产估价案例??233
案例三　工业房地产估价案例??239
附录A　估价公式??243
附录B　全真试题??251
参考答案??293
参考文献??297

前言/序言

　　第3版前言本书在广泛吸收国内外相关优秀教材、学术研究成果的基础上，以房地产估价岗位所必需的知识、技能为依据进行内容的设计和编写。本书自2007年首次出版以来，得到了广大读者的好评与肯定。现应机械工业出版社华章公司之邀，重新修订第3版，希望尽己所能，为大家提供一本有用的好书。
　　本书主体结构由三部分组成，即估价理论、估价方法和估价实务。估价理论包括房地产、房地产价值与价格、房地产估价概述；估价方法包括比较法、收益法、成本法、假设开发法及其他估价方法；估价实务包括估价程序、估价报告和估价案例。估价实务部分是此次再版新增加的内容，目的是加强本书的系统性和完整性，帮助读者进一步体会房地产估价的专业性质和工作内容，高校教师可以从中选取合适的内容作为教学案例。
　　本次再版根据2014年2月1日起实施的国家标准《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013），对估价术语进行了更新。全书继续保持实用风格。教材内容仍以房地产估价规范为指南，以房地产估价师职业资格考试教材为主导，与行业标准紧密接轨。每章后有房地产估价师考试模拟试题（其中带*号的是历年估价师考试真题），书后附有近几年来全国房地产估价师执业资格考试全真试题，便于检测学习效果。
　　本书注重在校学生的技能培养。为加强学生的专业技术实践能力，在重要章节后增加了应用案例，并设计了实训题，供高职院校师生参考和选用。此外，为方便读者快速查找公式，特将估价公式汇集于书后附录内，并标注了公式所在章节。
　　下面结合本人的教学体会，就教学内容及课时安排提供以下建议，仅供参考。
　　章次 内容 理论学时 实践学时 备注章次 内容 理论学时 实践学时 备注第1章 房地产 4 第2章 房地产价值与价格 2 2 第3章 房地产估价概述 4 第4章 比较法 6 4 重点第5章 收益法 6 4 重点、难点第6章 成本法 6 4 重点第7章 假设开发法 6 4 重点第8章 其他估价方法 4 4 *第9章 估价程序 2 4 *第10章 估价报告 2 8 *第11章 估价案例 2 2 合计 44 36 注：可以根据本院校具体情况及不同专业的要求调整各章节课时，*号部分为选修内容。
　　本书由辽宁商贸职业学院左静和大连海洋大学应用技术学院佟世炜共同完成。佟世炜编写了第2章和第8章，左静编写了其他各章和附录。左静担任主编并负责全书的统稿修订工作。
　　本书在编写过程中参考了大量的国内外相关文献资料及同类教材，重点参考了中国房地产估价师执业资格考试辅导教材，在此谨向这些作者及编写单位表示衷心的感谢！还要感谢机械工业出版社华章公司，没有公司领导的支持与敦促，没有编辑和其他工作人员的辛劳与付出，本书的再版修订是没有可能的。
　　本书可作为职业本科院校、高职高专院校和其他职业技术院校中的房地产类专业教材，也可作为房地产企业的岗位培训教材，还可供房地产估价及相关专业人员自学参考。
　　由于本人学识、水平和能力有限，加之编写时间仓促，书中谬误之处在所难免，恳请各位老师批评指正，不胜感激。
　　左　静2015年8月

《国际金融市场运作与风险管理》 内容简介： 本书系统深入地剖析了当代国际金融市场的复杂结构、核心运作机制及其伴随的各类风险，旨在为金融从业人员、高校师生以及关注全球经济动态的研究者提供一份全面、前沿的理论与实践指南。在全球化浪潮的推动下，金融市场已成为驱动世界经济增长的关键引擎，其高效运作与审慎监管对各国经济稳定至关重要。本书紧密结合最新的金融监管改革、技术革新（如金融科技/FinTech的崛起）和地缘政治变动对市场的影响，力求展现一个动态、立体的国际金融图景。 第一部分：国际金融市场的基石与结构 本部分奠定了理解国际金融体系的基础。首先，我们详细阐述了国际货币体系的演变历程，从金本位制到布雷顿森林体系的瓦解，再到当今浮动汇率制度下的挑战与实践。重点分析了美元在全球储备货币中的核心地位及其面临的潜在替代风险。 随后，本书详细描绘了全球金融市场的核心组成部分。外汇市场作为最活跃的市场，其交易机制、套利机会、影响汇率波动的关键宏观经济因素（如利率平价理论、购买力平价理论）得到了详尽的论述。我们不仅关注即期交易，更深入探讨了远期、期货、期权等衍生品在汇率风险对冲中的实际应用。 国际债券市场的分析聚焦于主权债务和跨国公司债券的发行、定价与评级体系。探讨了不同期限、不同信用等级债券的收益率曲线特征，以及全球流动性变化对外债发行的影响。特别关注了新兴市场国家主权信用风险的评估方法。 国际股权市场部分，则侧重于跨国并购（M&A）的驱动力、评估模型，以及全球主要证券交易所的互联互通机制。分析了跨境投资组合的构建原则，以及如何利用ADR（美国存托凭证）和GDR（全球存托凭证）工具实现投资组合的全球化配置。 第二部分：金融中介与全球资本流动 本部分着重考察了驱动资本跨境流动的关键机构——国际金融中介。商业银行在全球融资活动中扮演的角色被细致剖析，包括国际贷款、银团贷款的结构、风险分配机制，以及巴塞尔协议（I、II、III）对国际银行资本充足率和流动性管理提出的严格要求。 投资银行的作用被提升到战略高度，详细解释了其在项目融资、证券承销（IPO/FPO）和兼并收购咨询中的专业技术。通过案例分析，展示了复杂的结构性融资工具是如何为大型跨国项目提供资金支持的。 此外，国际金融机构（IFI），如国际货币基金组织（IMF）、世界银行（World Bank）和区域开发银行（如亚洲开发银行ADB），在全球宏观经济稳定、发展援助和危机救助中的职能和作用被清晰界定。本书批判性地审视了这些机构在实施结构调整计划时所带来的影响和争议。 第三部分：国际金融风险管理与监管前沿 这是本书的核心和实践价值所在。国际金融风险远比单一市场风险复杂，本书将其系统性地划分为以下几类并提出应对策略： 1. 汇率风险管理： 深入探讨了基于会计原则（如IAS 21/ASC 830）的风险敞口识别，并详细介绍了利用金融衍生工具（如货币互换、期权策略）进行自然对冲和金融对冲的具体操作流程和盈亏分析模型。 2. 利率风险管理： 聚焦于跨国公司和银行如何管理其在不同货币和期限上的利率错配。重点讲解了利率互换（Interest Rate Swaps）在期限结构管理中的应用，以及久期匹配策略的局限性。 3. 信用风险与国家风险： 阐述了如何利用信用评级模型（如Moody's KMV模型）评估外国借款人的违约概率。国家风险的评估引入了政治不稳定指数、宏观经济脆弱性指标等，并分析了主权债务违约的连锁反应机制。 4. 流动性风险与系统性风险： 针对2008年金融危机暴露出的系统性问题，本书深入分析了金融市场传染机制，探讨了“大而不倒”（Too Big to Fail）问题的监管困境。重点介绍了压力测试（Stress Testing）在评估机构和市场层面流动性脆弱性的关键作用。 第四部分：金融科技与未来趋势 在科技驱动的变革时代，本书也展望了国际金融市场的未来图景。金融科技（FinTech），特别是区块链技术在跨境支付、供应链金融和证券结算中的应用潜力被详细讨论。加密货币和央行数字货币（CBDC）对传统国际支付体系构成了哪些挑战和机遇，也是本部分探讨的重点。此外，全球金融监管的“巴塞尔后时代”改革、气候变化带来的绿色金融（Green Finance）投资趋势，以及如何将环境、社会和治理（ESG）因素纳入国际投资决策框架，为读者描绘了未来金融业的发展方向。 目标读者： 本书适合致力于在跨国银行、投资管理公司、跨国企业财务部门、政府监管机构工作的专业人士阅读。同时，它也是金融学、国际贸易、经济学等相关专业高年级本科生和研究生教学的优秀参考教材。通过本书的学习，读者将能掌握必要的分析工具和风险控制理念，以应对日益复杂多变的全球金融环境。

评分☆☆☆☆☆

我是一名房地产专业的学生，正在为毕业论文搜集资料，《房地产估价（第3版）》这本书为我提供了坚实的基础和宝贵的参考。书中对于估价理论的发展历程、不同学派的观点以及最新的研究成果都有涉及，这为我理解估价学科的演进提供了宏观视野。我尤其对书中关于“估价中的不确定性与风险管理”的探讨印象深刻，作者分析了在估价过程中可能存在的各种不确定因素，如市场波动、政策变动、信息不对称等，并提出了相应的应对策略。这对于我论文中关于风险评估的部分非常有启发。此外，书中关于估价的国际视野和比较也很有价值，它介绍了不同国家在房地产估价方面的实践和理论差异，为我的研究提供了更广阔的借鉴意义。书中大量的参考文献和引用的研究，也为我进一步深入研究指明了方向，我可以通过这些线索找到更多相关的学术资料。这本书不仅仅是一本教科书，更像是一个为我的学术探索铺设道路的向导。

评分☆☆☆☆☆

这本《房地产估价（第3版）》简直是为我量身定做的，作为一个刚刚踏入房地产这个复杂领域的新人，我感觉自己像是找到了指路的明灯。我之前在网上看过不少关于房地产估价的零散资料，但总感觉杂乱无章，缺乏系统性。这本书从最基础的概念讲起，比如什么是房地产，它的特殊性体现在哪里，这些我都学得津津有味。最让我惊喜的是，书中对各种估价方法的介绍非常详尽，从传统的成本法、收益法，到更现代的市场比较法，每一个方法的原理、适用范围、优缺点都分析得头头是道。我尤其喜欢它在讲解市场比较法时，提供了大量的实际案例，并且详细拆解了如何进行房屋的比较、调整，这对于我这种实操经验为零的菜鸟来说，简直是救星。书中的配图和图表也很有帮助，把一些抽象的概念可视化了，我反复研读，感觉对估价的逻辑框架有了更清晰的认识。而且，作者在行文中没有使用太多晦涩难懂的专业术语，即使我遇到不熟悉的词汇，也能在上下文或者书中附带的术语表中找到解释，这一点真的非常贴心，让学习过程变得轻松很多。

评分☆☆☆☆☆

我最近在考虑购置一套新房，对房屋的价值评估一直是个难题，总担心被“套路”。《房地产估价（第3版）》这本书，我以一个普通购房者的视角来看，简直是一本“防骗指南”。虽然书中内容可能比我实际需要掌握的要深入得多，但它让我对房屋的价值构成有了非常直观的了解。书中对房屋的区位、建筑质量、装修状况、配套设施等各项指标的描述，让我知道在看房的时候应该关注哪些关键点。例如，在讲到“比较法”时，书中详细解释了为什么同小区不同楼层、不同朝向的房子价格会有差异，以及如何进行科学的“价格调整”。这让我明白，在对比房源时，不能仅仅看表面价格，更要深入分析其背后的价值差异。此外，书中关于“收益法”的部分，虽然我可能不会直接去计算，但它让我理解了为什么一些带有租金收益的房产（比如商铺）价值会更高，以及这种收益是如何被量化的。这本书给了我一种“心里有数”的感觉，不再是对房屋价格感到茫然无知。

评分☆☆☆☆☆

作为一个多年的房地产从业者，我一直追求的是在理论上不断精进，并能将其很好地应用于实践。《房地产估价（第3版）》在这方面无疑满足了我的需求，甚至超出了我的预期。这本书的专业深度和严谨性让我非常赞赏。它对估价的法律法规、道德规范以及行业标准进行了详细的阐述，这对于任何一个专业的估价师来说都是至关重要的。书中关于房地产估价的报告撰写部分，详细列出了报告应包含的要素、格式要求，以及如何清晰、准确地表达估价结论，这对于提升报告质量和专业度非常有帮助。我特别关注了书中关于“特殊情况估价”的章节，比如抵押估价、保险估价、司法估价等，这些都是我们在日常工作中经常会遇到的复杂场景，书中提供的分析思路和处理方法非常具有指导意义。作者在案例分析中，不仅展示了如何应用各种估价方法，还强调了需要考虑的各种特殊因素和潜在风险，这使得我的估价判断更加全面和审慎。

评分☆☆☆☆☆

我最近在做一个关于房地产市场趋势的研究项目，急需一本能够提供深度分析和前瞻性见解的专业书籍，《房地产估价（第3版）》在这方面给了我极大的启发。书中不仅涵盖了基础的估价理论，更重要的是，它深入探讨了影响房地产价值的宏观经济因素、政策法规变化，以及市场动态如何渗透到具体的估价实践中。我印象深刻的是关于“价值驱动因素”的章节，作者详细分析了诸如人口结构变迁、城市规划、交通便利性、社区配套设施等多种因素如何相互作用，共同塑造房地产的最终价值。更具价值的是，书中对不同类型房地产（如住宅、商业地产、工业地产）的估价特点进行了区分，并给出了针对性的分析框架。例如，在分析商业地产时，书中详细阐述了如何评估其租金收益能力、空置率风险以及商圈的吸引力，这些都是我在其他资料中很难找到的细致内容。此外，关于不动产投资分析的内容也十分精彩，它将估价理论与投资回报率、风险评估等概念有机结合，为我理解房地产的金融属性提供了重要视角。