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中国房地产估价师与房地产经纪人学会 编

图书标签:

• 房地产
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• 客户服务
• 投资
• 房屋买卖

出版社： 中国建筑工业出版社

ISBN：9787112193707

版次：1

商品编码：11922849

包装：平装

丛书名： 全国房地产经纪人协理职业资格考试用书

开本：16开

出版时间：2016-05-01

用纸：胶版纸

页数：185

字数：232000

正文语种：中文

内容简介

　　《房地产经纪操作实务》是全国房地产经纪人协理职业资格考试用书的《房地产经纪操作实务》分册，依据2016年新大纲编写。共分为八章，第一章为房地产经纪业务类型及流程，第二章为房地产交易信息搜集与运用，第三章为房地产经纪服务合同签订，第四章为房屋实地查看，第五章为房地产交易合同代拟，第六章为房地产交易资金结算，第七章为房屋查验和交接，第八章为房地产经纪业务风险防范。
　　《房地产经纪操作实务》可供房地产经纪人员复习应考以及日常工作指导之用。

目录

第一章 房地产经纪业务类型及流程
第一节 房地产经纪业务类型及服务内容
一、房地产经纪业务分类
二、现阶段我国房地产经纪主要业务类型
三、房地产经纪服务的内容
第二节 存量房买卖居间业务流程
一、委托阶段
二、带看阶段
三、洽谈阶段
四、签约阶段
五、交割阶段
第三节 存量房租赁居间业务流程
一、委托阶段
二、带看阶段
三、洽谈阶段
四、签约阶段
五、交割阶段
第四节 新建商品房销售代理业务流程
一、委托阶段
二、销售筹备阶段
三、销售阶段
四、签约阶段
五、房屋交验阶段
六、结算阶段
复习思考题

第二章 房地产交易信息搜集与运用
第一节 房源信息的搜集与运用
一、房源信息的含义和构成
二、房源信息的搜集整理
三、记录房源信息的常用表格
四、房源信息的发布
第二节 客源信息的搜集与运用
一、客源信息的含义和构成
二、客源信息的搜集
三、记录客源信息的常用表格
第三节 房地产价格信息的搜集与运用
一、房地产价格信息的类型
二、房地产价格信息的搜集
三、房地产价格信息的分析与运用
复习思考题

第三章 房地产经纪服务合同签订
第一节 房地产经纪服务合同概述
一、房地产经纪服务合同的含义和作用
二、房地产经纪服务合同的主要类型
三、房地产经纪服务合同的主要内容
第二节 房地产经纪服务合同的签订流程
一、书面告知委托人有关事项
二、查看委托人的有关证明
三、洽谈有关事项
四、签署房地产经纪服务合同
第三节 签订房地产经纪服务合同的注意事项
一、签订房地产经纪服务合同的常见错误
二、房地产经纪服务合同的风险防范
复习思考题

第四章 房屋实地查看
第一节 房屋实地查看前的准备工作
一、房屋实地查看的含义和作用
二、房屋实地查看前的准备工作
三、房屋实地查看的主要内容
第二节 房屋实地查看的操作要点
一、房屋区位状况实地查看
二、房屋实物状况实地查看
三、房屋物业管理状况实地查看
第三节 编制房屋状况说明书
一、编制房屋状况说明书的作用
二、房屋状况说明书的内容与参考样式
三、编制房屋状况说明书的注意事项
第四节 带领客户实地看房
一、带领客户实地看房前的准备
二、带领客户实地看房过程中的要求
三、带领客户实地看房的注意事项
复习思考题

第五章 房地产交易合同代拟
第一节 代拟存量房买卖合同
一、签约材料准备
二、合同签订前的准备
三、存量房买卖合同的拟定
四、存量房买卖合同风险防范
五、合同的核对与保管
第二节 代拟新建商品房买卖合同
一、合同签订前的准备
二、签订新建商品房买卖合同
三、新建商品房买卖合同风险防范
第三节 代拟房屋租赁合同
一、合同签订前的准备
二、房屋租赁合同的拟定
三、房屋租赁合同风险防范
四、合同的核对与保管
第四节 房地产交易合同登记备案
一、存量房买卖合同备案
二、新建商品房买卖合同登记备案
三、房屋租赁合同登记备案
复习思考题

第六章 房地产交易资金结算
第一节 房地产交易涉及的钱款
一、交易价款
二、定金
三、押金
四、其他钱款
第二节 房地产交易资金支付与交割方式
一、房地产交易资金支付方式
二、房地产交易资金交割方式
第三节 存量房交易资金交割的操作流程
一、买卖双方自行交割房地产交易资金的流程
二、通过第三方专用账户划转交易资金的一般流程
三、通过第三方专用账户划转交易资金的注意事项
复习思考题

第七章 房屋查验和交接
第一节 存量房查验和交接
一、前期准备
二、检查资料
三、实地查验
四、办理交接手续
五、注意事项
第二节 新建商品房查验和交接
一、前期准备
二、检查资料
三、实地查验
四、办理交接手续
五、注意事项
第三节 房地产经纪业务档案管理
一、房地产经纪业务记录的主要内容
二、房地产经纪业务档案管理的要求
三、房地产经纪业务档案管理的步骤
复习思考题

第八章 房地产经纪业务风险防范
第一节 房地产经纪业务中的主要风险
一、行政处罚风险
二、民事赔偿风险
第二节 房地产经纪业务的风险防范
一、主动进行风险识别
二、正确对待风险
三、风险的防范措施
复习思考题
附录一 房地产经纪执业规则（2013版）
附录二 房地产经纪业务相关文书（范本）
一、钥匙保管书
二、授权委托书
三、定金收据
附录三 房地产经纪业务合同推荐文本（2006版）
一、房屋承购委托协议
二、房屋承租委托协议
三、房屋出售委托协议
四、房屋出租委托协议

精彩书摘

　　《房地产经纪操作实务》：
　　一、合同签订前的准备
　　（一）向买方披露与开发企业的关系
　　目前房地产项目已经初步实现了产销分离。在商品房销售中，由房地产经纪机构全程代理销售的情况日益增多。销售现场的售楼人员往往就是房地产经纪机构的经纪人员。但如果不表明身份，作为买方是不了解经纪人员与开发企业的关系的。买方往往将经纪人员视为房地产开发企业的员工，可能提出的一些问题和要求是需要开发企业解决的，经纪人员作为现场人销售人员无法解决。因此，及时地向买方披露自己房地产经纪人员的身份，说明自己或者自己所属的经纪机构与开发企业的关系，可以厘清经纪机构和开发企业的责任界限。
　　（二）商品房项目的主要情况及物业管理情况介绍
　　在签约前房地产经纪人员应向买方客观介绍开发企业的实力与水平、开发资质等级、信誉度、项目的具体情况，特别注意介绍其房屋质量、售后服务与物业管理等情况；其中，物业管理情况包括前期物业管理和管理规约的情况、物业管理的收费情况等。
　　（三）提供项目查询服务
　　房地产经纪人员在签订买卖合同前，需要告知买方可以亲自或者由房地产经纪人员帮助查询、核对相关预售许可证的信息；有权了解项目有关的情况，如开发进度、具体的竣工日期及其项目是否办理过抵押等情况；有权了解项目的价格、销售等情况；有权实地考察项目及其配套的设施设备情况。房地产经纪人员可以帮助核对开发企业提供的有关预售资料，并可以提供网上查询的帮助。
　　（四）说明认购协议书或意向书的作用
　　买方确定购买意向后，很多开发企业采取签订认购协议书或者意向书的方式锁定客户。有的认购协议书或者意向书仅仅约定买方有购买房屋的意向，但对所购房屋的情况如商品房的基本情况、面积、价格、房号等均没有具体约定，只是约定了购买的意向；或者约定将来拟购买该商品房项目，具体条款另行拟订。认购协议书或者意向书并不能替代正式的商品房买卖合同。根据认购协议书或者意向书的内容，法律上可以认定其为预约合同（即约定将来签订合同的协议）。如果认购协议书或者意向书内容完全符合商品房买卖合同的特征和要求（已经具备了商品房买卖合同的主要内容或条款，即具备建设部令第88号《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要条款），并且卖方已经按照约定收受购房款了，则在法律上视其为商品房买卖合同。
　　按照最高人民法院的司法解释，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
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前言/序言

《房产交易风云录：市场洞察与实战技巧》 引言 在瞬息万变的房地产市场中，成功并非偶然，而是源于对市场的深刻洞察、对政策的敏锐把握以及对交易流程的精湛掌控。本书并非一本教你如何成为房地产经纪人的操作指南，它旨在为你揭示房产交易背后错综复杂的逻辑，解析宏观经济形势如何影响区域楼市，探讨不同类型房产的投资价值，并分享在激烈的市场竞争中脱颖而出的策略与智慧。我们深入剖析市场规律，拒绝浮光掠影的表面叙述，力求从根源上理解房产交易的内在驱动力。 第一章：宏观经济的脉搏与房产市场的呼吸 房地产市场并非独立运作的孤岛，它与国家宏观经济的脉动息息相关。本章我们将穿越纷繁的经济数据，探寻宏观经济指标背后的真实含义。 GDP增长与居民购买力： 经济增长是提升居民收入和购买力的根本动力。我们将分析GDP的构成，理解不同产业对房地产需求的贡献，并探讨人均GDP增长如何转化为潜在购房需求。 通货膨胀与资产保值： 在通胀环境下，房地产作为一种实物资产，其保值增值的功能备受关注。我们将深入研究通货膨胀的成因，分析货币政策如何影响物价水平，以及在不同通胀周期中，房产投资的策略如何调整。 利率变动与信贷成本： 利率是影响购房成本的关键因素。我们将解析央行利率政策的传导机制，分析贷款利率波动对购房者还贷压力的影响，以及在低利率和高利率时期，投资者的不同考量。 城镇化进程与人口流动： 不断推进的城镇化进程是房地产市场持续发展的核心驱动力。我们将审视不同区域的城镇化水平，分析人口向大中城市及经济发达地区集聚的规律，理解人口红利如何支撑区域房地产价值。 产业结构升级与区域经济活力： 区域经济的活力直接决定了该区域房地产的吸引力。我们将探讨新兴产业的发展如何为区域带来就业机会和人口流入，分析高新技术产业、现代服务业对房地产市场的影响，以及传统产业转型升级对区域房产价值的重塑。 第二章：房产市场的微观生态：供需博弈与价值锚定 宏观经济为市场奠定基础，而微观层面的供需关系则直接影响着具体房产的价值。本章将带你走进真实的房产市场，理解其内在的供需博弈机制。 土地供给与城市扩张： 土地是房地产的稀缺资源，其供给量直接制约着城市的发展空间。我们将探讨城市总体规划、土地出让制度对房地产供应的影响，以及在土地供应紧张区域，房产价值的稀缺性溢价。 人口结构与居住需求： 不同年龄段、不同家庭结构的人群，对居住有着差异化的需求。我们将分析人口年龄结构的变化（如老龄化、少子化）如何影响住房需求类型（如刚需、改善型、养老型），以及单身群体、年轻家庭的崛起如何催生新的住房模式。 居民收入水平与支付能力： 购房能力是需求转化为现实购买行为的决定性因素。我们将解析居民收入的结构性变化，分析高收入群体、中等收入群体的购房偏好，以及“夹心层”的购房困境，理解支付能力如何制约市场需求。 产品类型与市场细分： 住宅、商业、工业、租赁等不同类型的房产，在市场中扮演着不同的角色，并具有各自的价值规律。我们将深入分析商品住宅（公寓、别墅、洋房）、商业地产（写字楼、商铺）、工业地产（厂房、仓库）的投资逻辑，以及长租公寓、保障性租赁住房等新型租赁模式的市场前景。 价值评估的维度： 房产的价值并非固定不变，而是受多重因素影响。我们将探讨地段、配套、交通、学区、景观、楼龄、物业管理等核心价值要素，并理解这些要素如何相互作用，共同构成房产的真实价值。 第三章：政策风向标：调控的艺术与市场的影响 房地产市场从来都不是完全自由的市场，政策的导向和调控对市场有着深远的影响。本章将为你解析政策的逻辑，以及它如何塑造市场格局。 宏观调控的“五指山”： 从限购、限贷到限售、限价，政府的调控手段层出不穷。我们将分析不同调控政策的出发点和预期效果，探讨其对市场成交量、价格、投资信心的短期和长期影响。 税收政策的导向作用： 房产税、契税、增值税等税收政策，直接影响着交易成本和持有成本。我们将解析各类税种的计算方式，分析其对购房者和开发商决策的影响，以及税收政策调整可能带来的市场预期变化。 金融政策的“蓄水池”： 央行货币政策、信贷政策，是影响房地产市场资金流向的关键。我们将深入研究差别化信贷政策、首付比例调整、公积金贷款政策等，理解它们如何影响购房者的融资能力和市场杠杆水平。 土地政策与供给侧改革： 土地是房地产的源头。我们将剖析土地供给制度改革、增加租赁住房供给的政策方向，以及这些政策如何影响房地产市场的长期供需平衡。 保障性住房与市场分层： 保障性住房的建设和分配，是实现社会公平的重要组成部分。我们将分析保障性租赁住房、共有产权房等政策，理解它们如何满足不同群体的居住需求，以及对商品房市场可能产生的间接影响。 第四章：投资的智慧：风险规避与收益最大化 房产投资并非简单地“买入并持有”，它需要审慎的分析和灵活的策略。本章将为你揭示成功的房产投资之道。 投资目标的确立： 明确你的投资目标是第一步。是追求稳定租金收益，还是希望资产大幅增值？不同的目标决定了不同的投资策略和房产选择。 风险评估与分散： 任何投资都伴随着风险。我们将分析市场风险、政策风险、流动性风险、房屋质量风险等，并探讨如何通过多元化投资、审慎选择项目来分散风险。 价值投资的逻辑： 寻找被低估的资产，等待其价值回归，是价值投资的核心。我们将学习如何识别价值洼地，如何通过基本面分析来判断房产的内在价值。 周期性投资的把握： 房地产市场存在周期性波动。我们将学习如何识别市场周期的不同阶段，以及在不同的周期阶段采取相应的买卖策略。 不同类型房产的投资分析： 住宅投资： 如何选择具有长期增值潜力的住宅？刚需房、改善房、学区房、公寓，各自的投资逻辑有何不同？ 商业地产投资： 商铺、写字楼的投资回报如何评估？地段、业态、人流量是关键。 租赁型房产投资： 长租公寓、民宿等租赁模式的盈利模式与风险。 海外房产投资： 跨国投资的机遇与挑战，汇率、法律、文化差异的考量。 退出策略的设计： 投资并非一成不变，审慎设计退出策略至关重要。我们将讨论在何种情况下选择出售，如何实现资产的有效变现。 第五章：市场分析工具与实操技巧 理解了宏观与微观的逻辑，掌握了投资的智慧，还需要有效的工具来支撑你的决策。本章将为你介绍一些常用的市场分析工具与实操技巧。 数据解读与信息获取： 如何有效获取和解读官方统计数据、行业报告、新闻资讯？如何利用专业的房产数据平台？ 区域分析与价值比对： 如何对不同区域的房地产市场进行深入分析？如何通过同类房产的交易数据进行价值比对？ 宏观政策的解读框架： 掌握一套系统的框架，去理解和预测宏观政策的变化及其对市场的影响。 市场趋势的判断方法： 如何从海量信息中提炼出市场趋势？如何识别短期波动与长期趋势？ （此处可根据需要增加具体工具或方法的介绍，例如：） 关键经济指标的追踪：CPI、PPI、PMI、M2等指标的意义及与房产市场的关联。 GIS空间分析的应用： 如何利用地理信息系统分析地段、配套、交通等要素。 案例研究法： 通过分析成功的或失败的房产投资案例，总结经验教训。 结语 房地产市场是一个复杂而充满机遇的领域。本书旨在为你提供一个更广阔的视野，帮助你跳出单一的买卖操作层面，深入理解市场的本质，掌握分析和决策的工具。希望通过本书的阅读，你能对房产交易有更深刻的认识，做出更明智的投资选择，在波澜壮阔的房产市场中，乘风破浪，稳健前行。

评分☆☆☆☆☆

这本书的价值，在于它对行业规范和职业道德的深度探讨，这一点是市面上很多追求“速成”的书籍所欠缺的。我一直在思考，如何才能在这个竞争激烈的市场中建立起长期的信誉，这本书提供了一个坚实的理论框架。它详细列举了各种可能出现的法律陷阱和道德困境，并给出了清晰的规避指南。作者的态度非常鲜明：专业能力固然重要，但诚信才是立身之本。书中对于信息披露的详尽要求，让我对“透明度”有了全新的认识，这不仅仅是合规问题，更是一种高阶的客户维护策略。对于一个刚入行的新人来说，这本书如同一个强有力的道德指南针，指引我在面对利益诱惑时，能坚守专业人士的底线。阅读它，就像是接受了一次最高标准的职业素养洗礼，让人对这个行业抱有更崇高的敬意。

评分☆☆☆☆☆

我必须承认，我对金融和税务方面的知识相对薄弱，这也是我一直以来在处理复杂房产交易时感到吃力的主要原因。然而，这本书在处理这些技术性难题时，展现出了惊人的驾驭能力。它没有用晦涩难懂的金融术语堆砌篇幅，而是将复杂的按揭流程、税务筹划和资产配置原则，分解成了易于理解的步骤和图表。比如，关于“房产置换中的最优税务时机选择”，书中给出的分析模型极其精妙，即便是一个对数字不敏感的人也能迅速掌握其核心逻辑。这部分内容极大地拓宽了我的服务边界，让我从一个单纯的“中介”升级为一个能为客户提供初步财务建议的顾问。这本书的深度，远超出了我对一本“操作实务”书籍的预期，它成功地搭建了房产实操与现代金融理论之间的桥梁。

评分☆☆☆☆☆

说实话，一开始拿到这本厚厚的书，我还有点担心内容会过于枯燥和学院派，毕竟很多行业手册读起来都像是在啃木头。但出乎意料的是，作者的叙事方式充满了生动的案例和引人入胜的故事。它仿佛不是一本教科书，更像是一位资深前辈坐在你对面，用他几十年的实战经验在跟你娓娓道来。书中的章节安排非常巧妙，从最初的客户接触、房源开发，到后期的交易撮合和售后跟进，逻辑清晰得让人拍案叫绝。我特别喜欢其中关于“客户画像与需求深度挖掘”的章节，作者用生活化的语言揭示了买家和卖家那些隐藏在表面需求之下的真正动机，这对于提高成交率有着立竿见影的效果。总而言之，这本书的阅读体验极其流畅，知识点嵌入自然，让我不知不觉中就吸收了大量的实战技巧，绝对是那种你会忍不住想在办公室里传阅给同事的书。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是房地产领域的“圣经”！我花了整整一个周末的时间才勉强翻完，感觉自己的知识库被彻底重塑了。它不仅仅是讲解基础的买卖流程，更深入地剖析了市场背后的博弈和心理学。比如，书中关于谈判策略的部分，简直是手把手教你如何在复杂的交易中占据上风。作者对细节的把控达到了令人发指的地步，连合同条款中那些看似无关紧要的措辞，都能被他挖掘出深远的法律和经济含义。我尤其欣赏作者对风险管理的阐述，他没有提供那种不切实际的“快速致富”秘诀，而是强调审慎和专业的重要性。读完后，我感觉自己看待房产中介这个职业的角度都变了，不再是简单的信息撮合者，而是精通法律、金融和人际关系的综合性专家。这本书对我而言，绝对是职业生涯中一次里程碑式的学习体验，那种醍醐灌顶的感觉，是其他任何培训材料都无法比拟的。

评分☆☆☆☆☆

如果用一个词来形容这本书给我的感受，那就是“全面性”。我以前读过好几本关于市场营销和客户关系管理的书籍，但它们往往停留在理论层面，缺乏与真实房产交易场景的紧密结合。而这本书则不然，它似乎涵盖了经纪人职业生涯中可能遇到的每一个细微环节。从首次名片设计的美学考量，到如何应对客户在开放日表现出的犹豫不决，再到处理跨区域、跨文化背景交易的特殊注意事项，几乎无所不包。它的实用性是压倒性的，书中的每一个工具、每一个清单、每一个话术模板，似乎都是在真实谈判桌上经过千锤百炼的产物。这本书更像是一份活生生的、随时可以翻阅的“SOP”（标准作业程序），它不仅告诉我“应该做什么”，更详细地指导了“应该怎么做”，实属难得。

评分☆☆☆☆☆

房地产经纪人协理考试用书，正版，好评

评分☆☆☆☆☆

已经考砸了，娃娃了

评分☆☆☆☆☆

好久没有看书了，希望考试能够顺利通过

评分☆☆☆☆☆

经常都在自营这里买书的，物流快，质量信得过，

评分☆☆☆☆☆

书还不错 物流也挺快的 就是这次的快递竟然收费了 不是可以***吗 是不是以后也要钱

评分☆☆☆☆☆

到货速度很快，这本书也很厚，为经纪人考试而准备，希望一次性就能过

评分☆☆☆☆☆

写的很简单，不知道考题能不能用上

评分☆☆☆☆☆

到货速度很快，这本书也很厚，为经纪人考试而准备，希望一次性就能过

评分☆☆☆☆☆

好好好好好好好好好好好好好