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任澤平 著

圖書標籤:

• 房地産
• 周期
• 投資
• 經濟
• 市場分析
• 金融
• 房産
• 宏觀經濟
• 風險管理
• 政策

齣版社： 人民齣版社

ISBN：9787010179896

版次：1

商品編碼：12180249

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2017-09-01

用紙：膠版紙

頁數：424

編輯推薦

　　1.中國金融市場有影響力的經濟學傢之一、股市宏觀分析diyi人、方正證券shouxi經濟學傢任澤平博士力作！
　　2.提齣“新周期”“經濟L型”“一綫房價翻一倍”“新5%比舊8%好”“5000點不是夢”“改革牛”這些振聾發聵重要判斷的任澤平博士對房地産市場再發聲，《房地産周期》帶你看穿中國房地産市場重重迷霧！
　　3.房價還會漲嗎？房子還能買嗎？買哪裏的房子？什麼造就瞭一綫房價隻漲不跌的神話？中國房地産泡沫風險有多大？什麼是長效機製？一本書看懂逃不開的房地産周期。十年研究精華。不僅是研究，更重要的是可以實戰！

內容簡介

　　房地産是如此的重要，而又如此的廣受爭議。它是財富的象徵、經濟周期之母、金融危機的策源地、大類資産配置的核心，同時它關係民生福祉、社會穩定、實體經濟競爭力。對於如此重要的問題，長期以來社會各界對於房價、泡沫風險、人口流動、城市規劃、大城市病、長效機製等存在廣泛的爭論、分歧乃至誤解。
　　本書是作者過去十年研究的一個總結，對關於房地産的一係列重要問題進行瞭長期認真的研究、推敲和琢磨，以期能夠經得起時代的檢驗。書中采用廣泛的國際視野、豐富的曆史資料、紮實的數據邏輯，試圖尋找那些爭論和誤解背後的真相以及事實，並建立分析房地産周期的邏輯框架，以期既能很好地解釋過去，又能可靠地推演未來。

作者簡介

　　任澤平，現任恒大集團首席經濟學傢（副總裁級）兼恒大經濟研究院院長。曾先後擔任國務院發展研究中心宏觀部研究室副主任，國泰君安證券研究所董事總經理、首席宏觀分析師，首都金融智庫專傢，科技部國傢高新區升級評審專傢，中國金融40人論壇特邀研究員，中國新供給50人論壇成員，中國人民大學兼職研究員，對外經貿大學兼職教授。中國人民大學經濟學博士，清華大學經濟管理學院博士後。
　　長期從事宏觀經濟、貨幣金融、房地産、公共政策、産業經濟等領域研究。2015年帶領團隊在中國機構投資者的各大評選中，獲得新財富、水晶球、第1財經、AMAC等宏觀第1大滿貫，獲得新財富四項大奬，為新財富分析師評選曆史上獲此殊榮的第1人。先後提齣“新5%比舊8%好”、“5000點不是夢”、“改革牛”、“一綫房價翻一倍”、“經濟L型”、“新周期”等重要判斷， 是中國金融市場上具有較大影響力的經濟學傢之一。
　　曾參與重大文件和改革方案起草，在國務院發展研究中心量化績效考核常年名列前茅。在《人民日報》、《經濟研究》等報刊發錶文章百篇，專著《宏觀經濟結構研究》入選“當代經濟學文庫”，齣版譯著《從奇跡到成熟：韓國轉型經驗》，齣版專著《大勢研判：經濟、政策與資本市場》。

目錄

導論
第一篇 房地産周期的基本規律與國際經驗：一綫房價隻漲不跌的神話
第一章 中國房地産周期研究
第一節 房地産周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融
第二節 房地産長周期的階段性特點：理論邏輯與國際經驗
第三節 中國房地産周期：過去、現在與未來
第四節 房地産政策工具的影響機製分析與國際比較
第五節 增速換擋期德日颱韓的房市走勢及啓示
第二章 人口遷移的國際規律與中國展望：城市的勝利
第一節 人口遷移的主要理論邏輯
第二節 國際上人口遷移規律：城市的勝利
第三節 中國人口遷移趨勢：步入第二階段，嚮大都市圈集聚
第四節 中國人口遷移展望：集聚與分化
第三章 從國際經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢：人口控製VS城市規劃
第一節 城市人口集聚的基本邏輯與國際經驗
第二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力
第三節 交通擁堵、環境汙染、資源約束與人口規模
第四節 北京、上海人口發展存在的突齣問題
第五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃

第二篇 房地産市場風險：十次危機九次地産
第四章 全球曆次房地産大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啓示
第一節 美國1923—1926年佛羅裏達州房地産泡沫
第二節 日本1986—1991年房地産泡沫
第三節 中國1992—1993年海南房地産泡沫
第四節 東南亞1991—1996年房地産泡沫與1997年亞洲金融風暴
第五節 美國2001—2007年房地産泡沫與2008年次貸危機
第六節 曆次房地産泡沫的啓示
第五章 中國房地産泡沫風險有多大?
第一節 什麼造就瞭中國一二綫城市房價隻漲不跌的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發
第二節 絕對房價：居於世界前列
第三節 房價收入比：一二綫城市偏高，三四綫城市基本閤理
第四節 庫存：去化壓力比較大的是三四綫中小城市
第五節 租金迴報率：整體偏低
第六節 空置率：三四綫城市高於一二綫城市
第七節 房地産杠杆：居民杠杆快速上升但總體不高，開發商資産負債率快速上升
第六章 這次不一樣? 2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較
第一節 中國一綫城市房地産泡沫程度很高：與日本和香港比較
第二節 與過去比：此輪一綫城市房價上漲的新特點
第三節 與日本1986一1991年房地産大泡沫比
第四節 與2015年中國股市大泡沫比
第五節 一綫城市房價泡沫的影響與風險
第七章 保匯率還是保房價：來自俄羅斯、東南亞和日本的啓示
第一節 房價和匯率的理論關係
第二節 “俄羅斯模式”：棄匯率、保房價
第三節 “日本模式”：保匯率、棄房價
第四節 “東南亞模式”：棄匯率、棄房價
第五節 來自三種模式的啓示

第三篇 房地産政策與製度：短期調控和長效機製
第八章 德國房價為什麼長期穩定、在全球獨善其身?
第一節 德國房價長期穩定、在全球獨善其身
第二節 德國住房供給：居住導嚮的製度設計，總量充足、市場多元
第三節 德國住房需求：貨幣政策盯住通脹，住厲金融政策長期保持中性，城市體係均衡第四節 啓示
第九章 中國房地産調控二十年：問題、反思和抉擇
第一節 1998—2001年：房改啓動市場
第二節 2002—2004年：抑製房地産市場過熱
第三節 2005—2007年：穩定住房價格
第四節 2008—2009年：刺激住房消費
第五節 2010—2013年：遏製房價上漲
第六節 2014—2016年9月：藉穩增長和去庫存，再度刺激
第七節 2016年9月至今：長短結閤，促進健康發展
第八節 曆次房地産調控的反思
第十章 誰是房地産盛宴的最大受益者：房價構成分析
第一節 從宏觀來看，土地齣讓金和稅收占房價的八成
第二節 從中觀城市來看，土地齣讓金和稅收占房價的六成左右
第三節 從微觀企業來看，土地齣讓金和稅收約占房價的六成左右
第十一章 地王之謎：來自地方土地財政視角的解釋
第一節 地王頻齣和高房價背後的製度因素：土地財政
第二節 土地財政的曆史和成因
第三節 土地財政是地方政府的核心
第四節 客觀認識土地財政的積極作用
第五節 正視土地財政帶來的待解問題
第六節 改革完善土地財政
第十二章 供需錯配、人地分離：一綫城市高房價、三四綫城市高庫存的根源
第一節 人口遷移趨勢：大都市圈化
第二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離
第三節 解決之道：從短期調控到長效機製，從限製需求轉嚮供給側改革
第十三章 房産稅會推齣嗎：從曆史和國際視角推斷
第一節 房地産稅改革的國際經驗與國內必要性
第二節 個人住房房産稅推齣需要具備六大前提條件
第三節 房産稅的曆史和效果
第四節 其他國傢和地區房産稅實踐經驗
參考文獻
後記

精彩書摘

　　《房地産周期》：
　　第二，融資期限錯配。基礎設施項目屬中長期項目，建設周期一般在5年以上，而地方投融資平颱的銀行貸款期限一般在5年以內，部分信托貸款的期限甚至為1年，導緻地方政府麵臨貸款集中到期的償還壓力。
　　第三，還款來源不穩定。土地齣讓金是償還地方政府債務的主要來源，但土地齣讓金與房地産市場密切相關，易受調控政策影響，導緻地方政府的土地齣讓收入不穩定。土地齣讓金以土地供給為前提，但可供轉用的農用地數量不是無限的，一旦未來無地可賣，地方財政將陷入睏境。
　　第四，依賴於房價上漲。當土地齣讓價格在高位時，地方政府通過藉新還舊等模式，還本付息尚可繼續維持，因此在“房價：地價：抵押品價格”的正反饋過程中，價格上漲是核心因素，係統性風險逐步放大，卻不存在糾偏的機製。一旦房價不振，風險將在此鏈條上快速傳導，地方政府土地轉讓金會受到極大影響，很可能還本付息睏難，地方政府將麵臨很大的債務風險，甚至影響到醫藥、教育、環保等民生領域的剛性支齣。
　　……

《趨勢的脈搏：金融市場中的周期性波動》 內容簡介 在金融世界的宏大敘事中，充斥著無數的交易、分析和預測。然而，隱藏在這錶麵紛繁復雜之下的，是一種更為深刻、更為普遍的規律——周期性。我們常常被市場短期內的劇烈波動所吸引，卻忽視瞭那些在時間長河中反復齣現的潮起潮落。《趨勢的脈搏：金融市場中的周期性波動》便是一部緻力於揭示這一核心驅動力的著作。它並非簡單羅列曆史數據，而是深入剖析周期性現象的本質，探究其形成機製，並提供一套理解和應對這些周期的框架。 本書的核心論點是，金融市場的每一個角落，從股市的牛熊交替，到債券收益率的起伏，乃至大宗商品價格的波動，都並非隨機事件，而是受到一係列相互關聯的周期性力量的驅動。這些力量包括但不限於宏觀經濟政策的調整、技術革新的迭起、投資者情緒的周期性轉變，以及全球地緣政治格局的變化。作者運用跨學科的視角，將經濟學、心理學、社會學乃至自然科學的洞察融入其中，力圖構建一個全麵而深刻的周期理論。 第一部分：周期的織錦——金融市場中的普遍性 在本書的第一部分，我們將首先確鑿地證明周期性在金融市場中的普遍性。作者不會止步於對“牛市”和“熊市”的籠統概括，而是將目光投嚮更細微、更具體的周期形態。例如，股票市場內部就存在著不同時間尺度的周期，如由經濟景氣度驅動的長期經濟周期，由企業盈利能力變化引發的中期盈利周期，以及由市場情緒主導的短期技術周期。我們會通過詳實的案例分析，展示這些周期是如何相互疊加、相互影響，共同塑造市場價格的。 除瞭股票市場，本書還將觸及其他金融資産類彆。對於債券市場，我們將探討利率周期與債券價格的負相關性，以及央行貨幣政策調整如何在不同程度上影響長期和短期債券的迴報。對於大宗商品，我們將分析供需關係的周期性變化，例如農産品因氣候和作物周期而産生的波動，以及工業金屬和能源因全球經濟擴張和收縮而産生的需求周期。甚至在加密貨幣這一新興領域，本書也會嘗試探究其是否存在尚未被充分認識的周期性規律。 這一部分的另一項重要任務是厘清周期與隨機性的界限。作者將明確指齣，雖然市場短期內會受到許多不可預測的因素影響，但長期來看，周期性力量纔是塑造市場大趨勢的關鍵。我們將探討如何區分“噪音”與“信號”，避免被市場短期的隨機波動所迷惑，從而更清晰地捕捉到周期的脈搏。 第二部分：周期的動力學——揭示驅動因素 一旦確立瞭周期性的存在，本書的重心將轉嚮對其內在驅動力的深入剖析。作者認為，周期性並非一種神秘的自然現象，而是由一係列可識彆的經濟、社會和心理因素相互作用而産生的必然結果。 宏觀經濟周期的漣漪效應： 首先，宏觀經濟周期無疑是影響金融市場最重要的周期性力量之一。本書將詳細闡述經濟增長、通貨膨脹、失業率等關鍵宏觀指標是如何隨著時間推移而形成周期性波動的。我們將深入研究擴張期和衰退期各自的特徵，以及它們如何通過影響企業盈利、消費者支齣和投資信心，進而傳導至金融市場。同時，本書還將探討中央銀行在管理宏觀經濟周期中所扮演的角色，以及貨幣政策和財政政策的調整如何成為周期性波動的重要觸發器。 技術創新的浪潮與顛覆： 技術進步並非總是綫性的，它往往以“浪潮”的形式齣現，帶來顛覆性的變革，並引發新的周期。本書將考察不同曆史時期代錶性技術創新（如工業革命、信息技術革命、互聯網泡沫等）是如何在短期內快速發展，然後趨於成熟，甚至最終被下一代技術所取代的。這些技術周期如何影響相關行業的估值、投資機會以及整體經濟的生産力，並將對金融市場産生何種深遠的影響，都將是本部分探討的重點。 投資者情緒的潮汐： 投資者情緒的周期性變化是金融市場中最容易被忽視但又至關重要的驅動力之一。本書將引入行為金融學的理論，分析貪婪與恐懼、樂觀與悲觀在市場中的周期性循環。我們將考察“羊群效應”是如何在市場過熱時將價格推嚮非理性高點，又如何在市場恐慌時加劇下跌的。識彆和理解投資者情緒的周期性，對於在市場極端時刻做齣理性決策至關重要。 社會與政治的共振： 金融市場並非孤立存在，它深深地根植於社會和政治環境中。本書將探討社會思潮的變遷、人口結構的周期性變化（如嬰兒潮一代的消費習慣）、以及地緣政治事件的周期性爆發，如何與金融市場産生共振，並可能引發或加劇市場周期。例如，民族主義情緒的興起、貿易保護主義的抬頭，或重大國際衝突的爆發，都可能對全球金融格局産生周期性的影響。 第三部分：周期的智慧——理解與應對 在深入理解瞭周期的存在及其驅動力之後，本書的第三部分將聚焦於如何將這些認知轉化為實際的智慧，從而在金融市場中做齣更明智的決策。 識彆周期信號的工具與方法： 作者將介紹多種分析工具和方法，幫助讀者識彆和理解不同類型的市場周期。這可能包括技術分析指標（如移動平均綫、相對強綫等）在識彆趨勢變化中的應用，經濟指標（如PMI、消費者信心指數等）在預判宏觀周期中的作用，以及對曆史數據進行迴溯分析，尋找規律性的痕跡。本書強調的不是預測周期的確切頂點和底部，而是理解周期所處的階段，以及不同階段的典型特徵。 “順勢而為”的投資策略： 本書將倡導一種“順勢而為”的投資哲學。這意味著在上升周期中，投資者應更積極地參與，但在下降周期中，則應采取更為謹慎或防禦性的策略。我們將探討如何根據不同的周期階段，調整資産配置、風險偏好以及投資標的選擇。例如，在經濟擴張期，可能更傾嚮於成長型股票和周期性行業；而在經濟下行期，則可能轉嚮價值型股票、債券或避險資産。 風險管理的周期性視角： 周期性波動天然伴隨著風險。本書將從周期性的角度來審視風險管理。我們不僅僅關注單一資産的風險，更會探討不同周期階段下，整體投資組閤的風險敞口變化。如何識彆潛在的周期性風險，例如泡沫破裂的風險、流動性枯竭的風險，以及在周期性低點保護資本，都將是本部分的關鍵內容。 心態的成熟與超越： 市場周期性的波動，往往是對投資者心態的嚴峻考驗。本書將強調，理解周期性不僅是技術層麵的問題，更是心理層麵的成熟。通過理解市場的周期性本質，投資者可以更好地管理自己的情緒，避免在市場狂熱時過度貪婪，在市場恐慌時過度恐懼。最終目標是培養一種超越短期波動的長遠眼光，在波動的潮水中保持定力，並從中尋找到持續創造價值的機會。 結語 《趨勢的脈搏：金融市場中的周期性波動》並非一本教你如何“一夜暴富”的指南，而是一本幫助你理解金融市場深層運作機製的書。它邀請讀者一同踏上一段探索周期性力量的旅程，從宏觀經濟的脈動，到投資者情緒的起伏，再到技術創新的浪潮，直至社會政治的共振。通過掌握周期的智慧，我們不僅能夠更清晰地洞察市場的未來方嚮，更能培養齣在復雜多變的金融世界中保持冷靜、理性與從容的心態。這本書的價值在於，它提供瞭一個更廣闊的視野，讓投資者能夠站在時間的肩膀上，理解那些在漲跌之間反復齣現的，永恒的趨勢。

評分☆☆☆☆☆

這本書的結構設計非常巧妙，它沒有采取時間綫索的綫性敘事，而是圍繞著幾個核心的“驅動力”來構建章節，例如“信貸的魔力”、“規劃的慣性”和“技術革新對區位價值的重塑”。這種模塊化的處理方式，使得即便是對特定曆史時期不甚瞭解的讀者，也能迅速抓住核心概念。我最欣賞的是作者在論證過程中保持的學術剋製，他很少下絕對的斷言，而是傾嚮於提供一個多維度的分析框架。例如，在討論上世紀末亞洲金融危機對區域房地産市場的影響時，他細緻地拆解瞭資本外逃、貨幣貶值和資産拋售這三者的連鎖反應，沒有簡單地將責任歸咎於單一因素。書中大量引用的經濟學模型和計量分析，雖然需要一定的專業背景來完全消化，但作者總能用形象的比喻來解釋復雜的數學關係，這極大地提升瞭可讀性。對於那些希望建立一個全麵、非情緒化的房地産認知體係的專業人士來說，這本書無疑是一份高價值的參考資料，它的洞察力遠超一般市場評論所能企及的深度。

評分☆☆☆☆☆

如果說市麵上大部分關於房地産的書籍都是關於“現在”和“未來可能發生什麼”，那麼《房地産周期》則是一本深刻解讀“為什麼會這樣”的曆史教科書。它用近乎人類學的視角，去審視人類對土地和永久性居所的執念。我特彆喜歡作者對“周期性恐懼”的描述，即在衰退期，人們對任何形式的投資都抱有極度的不信任感，而這種不信任感本身，又在抑製著真正的復蘇。書中對“過度供應”的分析非常到位，它不僅僅是蓋瞭太多樓，更是指在錯誤的地點、以錯誤的成本，根據過時的需求模型進行的生産過剩。作者並未提供一套萬能公式，這一點我非常欣賞，他強調的是理解變量之間的相互作用和反饋迴路。這本書的價值在於，它為你提供瞭一套高質量的“心智模型”，讓你在麵對市場波動時，能夠迅速地定位當前所處的階段，是早期擴張、中後期泡沫積纍、還是痛苦的去杠杆階段。它教會的不是預測，而是理解世界的運行方式，這對於任何一個想在經濟活動中保持理性的人來說，都是一筆寶貴的財富。

評分☆☆☆☆☆

讀完這本《房地産周期》，我最大的感受是“清醒”。它像一劑強效的清醒劑，把我從日常新聞的碎片化信息中抽離齣來，讓我看到瞭一套潛在運行的、冰冷的底層邏輯。作者對於“資産化”浪潮的描述尤其令人印象深刻，他精準地指齣瞭當住房從“居住品”逐漸異化為純粹的“金融工具”時，其價格的背離和風險的纍積是如何發生的。書中的案例研究部分非常具有說服力，特彆是對比瞭兩個在政策導嚮上截然相反的城市——一個極力鼓勵私有化和市場化，另一個則堅持強有力的社會保障住房體係——最終其各自的周期形態和居民承受能力齣現瞭顯著差異。這讓我對政策選擇的長期後果有瞭更清晰的認識。這本書的語言風格是那種老派的、嚴謹的敘事，沒有花哨的修辭，全憑邏輯和證據堆砌齣令人信服的論點，讀起來雖然需要集中注意力，但每讀完一個章節，都會有一種知識結構被重新搭建起來的踏實感。

評分☆☆☆☆☆

這本《房地産周期》讀完後，我感覺自己像是被拉入瞭一場關於土地與金錢的史詩般的旅程。作者的筆觸細膩入微，他並沒有停留在枯燥的經濟數據羅列上，而是將那些宏大的周期波動與微觀的個體命運緊密地聯係起來。我特彆欣賞他對於“預期”在周期中的作用的剖析，那種心理層麵的驅動力，往往比硬性的利率變化更能左右市場的走嚮。比如書中對“黃金時代”的描繪，那種集體性的樂觀情緒如何一步步將泡沫吹大，直至最後一根稻草落下，那種從狂熱到幻滅的轉換，讀起來讓人心驚膽戰，仿佛自己也身處其中，經曆瞭財富的暴漲與驟降。書中對不同國傢和地區房地産泡沫破裂後的復蘇路徑進行瞭詳盡的對比分析，這提供瞭一個極其寶貴的參照係，讓我理解到，盡管周期看似普遍，但每一次的底部構建和反彈邏輯，都深受當地政治、文化和監管環境的影響。特彆是對“長波理論”在房地産領域的應用探討，盡管學界對此褒貶不一，但作者的論證邏輯嚴謹，引用瞭大量跨越半個世紀的詳實案例，讓我對長期趨勢的把握有瞭更深一層的認識，遠超我預期的深度。

評分☆☆☆☆☆

說實話，初讀這本書時，我有些被它宏大的敘事框架震懾住瞭。它不是那種教你如何“抄底”或“逃頂”的實用手冊，而更像是一部深刻剖析人性與資本共舞的社會學著作。作者對曆史的梳理極為紮實，他沒有迴避那些令人不適的社會後果——比如過度開發導緻的資源浪費，以及周期低榖期對中低收入群體的擠壓。我尤其關注書中關於“土地稀缺性”的辯證分析。在很多城市，土地被視為永恒的稀缺資源，但作者卻提齣瞭一個尖銳的觀點：在技術進步和人口結構變化麵前，這種稀缺性是相對的，甚至是人為製造的。這種顛覆性的視角，讓我重新審視瞭過去幾年我們所接收到的所有關於“剛需”和“價值錨定”的說辭。書中對政府乾預和市場失靈邊界的探討也極為精彩，那種試圖熨平周期的努力，往往在不經意間孕育齣更大的、更具破壞性的下一輪波動，這種“熨平”的悖論，是理解當代城市規劃的鑰匙。閱讀體驗是沉浸式的，它迫使你跳齣眼前的季度報告，去思考未來二十年的城市形態。

評分☆☆☆☆☆

最近任澤平在朋友圈太火瞭，研究一下年薪一韆五百萬的人寫的書

評分☆☆☆☆☆

書挺好的，推薦閱讀，好好好好好好好學習。。

評分☆☆☆☆☆

終於拿到任先生這部大作，迫不及待打開來看，好書伴我度過假期最後一天

評分☆☆☆☆☆

大牛的書無敵學者 買啦認真學習學習 一韆萬年薪

評分☆☆☆☆☆

品質不錯很好，贊一個！

評分☆☆☆☆☆

一個很牛的群友，推薦的書，希望對自己有用。

評分☆☆☆☆☆

港式奶茶 奶茶味挺濃的 奶味和茶味剛好

評分☆☆☆☆☆

還沒看，讀後再說

評分☆☆☆☆☆

好快，上午下的單，傍晚就收到瞭，神速，贊一個。