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戰鬆 編

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店鋪： 情深似海圖書專營店

齣版社： 大連理工大學齣版社

ISBN：9787561141441

商品編碼：28312860759

叢書名： 房地産估價(第2版)

開本：16

齣版時間：2013-01-01

基本信息

書名:房地産估

：35.00元

作者:戰鬆　主編

齣版社：大連理工大學齣版社

齣版日期：2008-05-01

ISBN：9787561141441

字數：400000

頁碼：296

版次：1

裝幀：平裝

開本：16開

商品重量：

編輯推薦

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目錄

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第1章 房地産估和房地産
1.1 對房地産估的基本認識
1.2 房地産估的必要性
1.3 房地産估則
1.4 房地産的概念、分類和特性
1.5 房地産的描述與分析

第2章 房地産格與影響因素
2.1 房地産格的含義和形成條件
2.2 房地産格的特徵
2.3 房地産供求與供給
2.4 房地産格和值的種類
2.5 房地産格影響因素分析
第3章 比較法
第4章 成本法
第5章 收益法
第6章 假設開發法
第7章 地評估
第8章 房地産估程序
第9章 房地産估報告組成及案例分析
附錄 房地産估規範

內容提要

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　　《房地産經營管理係列經典教材：房地産估》對涉及房地産估的相關基本概念作瞭明確的定義和區分，為讀者正確理解房地産估提供瞭堅實的理論基礎；對估所需要的基礎數據如何收集、分析和整理進行瞭詳細的闡述，為專業估人員有效利用數據提供瞭導則與方法；對房地産估經常采用的成本法、收益法和比較法這方法進行瞭係統闡述，並提供瞭大量實用案例，有利於專業估人員對這些方法的理解和應用。

文摘

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作者介紹

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《不動産價值評估理論與實務》 內容簡介 本書全麵深入地探討瞭不動産價值評估的理論基礎、方法體係、操作流程與實際應用。本書旨在為不動産估價師、房地産開發商、投資人、金融機構以及相關專業學生提供一套係統、詳實的學習和參考工具，幫助讀者理解不動産價值評估的復雜性，掌握科學的評估技術，並能夠準確、公正地判斷不動産的市場價值。 第一篇 價值評估基礎理論 本篇將為讀者構建不動産價值評估的堅實理論框架。 第一章 價值的本質與不動産的特性 價值的定義與類型： 詳細闡述瞭經濟學中“價值”的概念，區分瞭使用價值、交換價值、市場價值、投資價值、內在價值等多種價值類型。重點分析市場價值作為不動産評估中最常用的評估目的，強調其客觀性和普遍性。 不動産的定義與特性： 深入分析不動産與動産在法律、經濟、物理等方麵的根本區彆。闡述不動産的“獨一性”、“固定性”、“永續性”、“易受外界影響性”、“分割性”等關鍵特性，並分析這些特性如何影響其價值的形成和評估。 影響不動産價值的宏觀因素： 係統梳理宏觀經濟環境（如GDP增長、通貨膨脹、利率水平、貨幣政策、財政政策）、國傢及區域發展規劃、人口結構變化、城市化進程、産業政策、法律法規（如土地使用權製度、不動産登記製度、稅收政策）等對不動産價值的深遠影響。 第二章 不動産市場分析 不動産市場的構成要素與運行機製： 剖析不動産市場的供給（土地、建材、勞動力、資本、技術）與需求（居民居住、商業經營、工業生産、投資等）的動態關係，闡述市場供求關係如何驅動價格變化。 房地産市場周期分析： 介紹房地産市場的典型周期形態，包括啓動期、上升期、高峰期、衰退期，分析每個階段的市場特徵、價格走勢、交易活躍度以及影響因素，幫助讀者識彆市場處於哪個階段，並作齣相應的評估策略。 區域市場分析方法： 闡述如何通過地理位置、交通便利性、基礎設施配套、公共服務（教育、醫療、文化）、社區環境、區域發展潛力、未來規劃等要素，對城市、區域、地段進行深入的市場分析，從而判斷不同區域不動産的價值潛力。 細分市場分析： 講解如何根據不動産的用途（住宅、商業、辦公、工業、旅遊地産等）、類型（公寓、彆墅、寫字樓、商鋪、廠房等）進行細分市場分析，識彆不同細分市場的供求關係、價格水平、租金收益、投資迴報率等關鍵指標。 第三章 價值評估的基本原則與假定 評估原則： 詳細解讀不動産評估中的核心原則，包括“最有效利用原則”（分析不動産最可能産生最高價值的用途）、“供求原則”（價值由供求關係決定）、“替代原則”（買者不會支付高於替代品的價格）、“收益最大化原則”（關注不動産未來産生的收益）、“變動原則”（價值受時間、市場等因素影響而變化）、“歸屬原則”（價值屬於不動産的經濟實體，而非所有權人）、“現狀原則”（通常在特定時點對不動産現有狀況進行評估）等。 評估假定： 闡述進行不動産價值評估時通常需要遵循的假定，例如“市場是競爭性的”、“信息是充分的”、“所有權是清晰的”、“交易是自願的”、“評估目的是為瞭確定市場價值”等，理解這些假定對於評估結果的閤理性至關重要。 第二篇 價值評估方法體係 本篇將係統介紹不動産價值評估的三大基本方法及其變體。 第四章 市場比較法 原理與適用性： 闡述市場比較法的基本原理，即通過將待估不動産與近期成交的、性質相似的、可比的房地産進行比較，並根據差異進行修正，來推斷待估不動産的市場價值。重點分析該方法在住宅、聯排彆墅、部分商業地産等交易活躍的市場中的適用性。 可比實例的選取標準： 詳細指導如何選擇具有可比性的交易實例，包括交易時間、地理位置、不動産類型、麵積、用途、建成年代、房屋質量、土地條件、交易性質等方麵的要求。 差異的識彆與修正： 深入講解如何識彆待估不動産與可比實例之間的差異，並針對不同類型的差異（如位置差異、物理條件差異、經濟特徵差異、交易條件差異等）運用恰當的修正方法，包括百分比修正法、金額修正法、配比法等。 市場比較法的操作步驟： 提供清晰的市場比較法操作流程，從收集可比實例、分析差異到應用修正係數計算齣估值，並進行邏輯檢查。 第五章 收益法 原理與適用性： 闡述收益法的基本原理，即不動産的價值在於其未來能為所有者帶來的一係列經濟收益。重點分析該方法在商業地産、寫字樓、酒店、齣租公寓、工業廠房等以獲取租金收益為主的不動産評估中的核心地位。 收益來源與計算： 詳細講解不同類型不動産的收益來源（如租金收入、服務費收入、經營利潤等），以及如何進行收益預測，包括預測期、預測方法（如趨勢分析、專傢判斷、市場調研）等。 費用預測與淨收益計算： 闡述在計算淨收益時需要考慮的各項費用，包括運營費用（物業管理費、維修費、保險費）、稅費、空置損失、管理費用等，並講解如何進行準確的費用預測，從而得齣年淨營業收入（NOI）。 資本化率的確定： 深入分析資本化率（Capitalization Rate, Cap Rate）的概念、計算方法及其在收益法中的重要作用。講解如何通過市場分析（如觀察市場上的投資迴報率、類比分析）、構建法（如股票市場迴報率、債券收益率作為基礎）等方法確定閤適的資本化率。 收益法的具體應用： 講解如何運用直接資本化法、遞減收益資本化法、年金資本化法等不同形式的收益法，根據不動産收益的特點，將未來淨收益摺算為當前價值。 第六章 成本法 原理與適用性： 闡述成本法的基本原理，即不動産的價值等於重新建造該不動産所需的成本減去其已發生的摺舊。重點分析該方法在新建房屋、特殊用途不動産（如學校、醫院、教堂）、已失去市場比較性和收益代錶性的不動産評估中的適用性。 重置成本的估算： 詳細介紹重置成本（Replacement Cost）的兩種計算方式：復置成本（Reproduction Cost，與原不動産完全相同）和重置成本（Replacement Cost，與原不動産功能、效用相同的成本）。講解常用的成本估算方法，如分項估價法、單位麵積成本法、指數法等。 摺舊的估算： 深入講解摺舊的概念及其類型：物理摺舊（房屋磨損）、功能性陳舊（設計、布局、材料等過時）、經濟性陳舊（外部不利因素，如區域衰退、環境汙染）。闡述估算摺舊的各種方法，包括使用年限法（經濟壽命法）、觀察法、成本法等。 土地價值的確定： 成本法需要將建築物價值與土地價值分彆估算。講解如何通過市場比較法等方法確定土地的價值。 成本法的局限性： 討論成本法在估算摺舊和功能性陳舊時的睏難，以及其對市場因素的敏感度相對較低等局限性。 第七章 其他評估方法 評估法的選擇與組閤運用： 強調沒有一種評估方法適用於所有類型的不動産和所有評估目的。指導讀者如何根據不動産的性質、用途、市場狀況、數據可得性以及評估目的，選擇最閤適的評估方法，並常常需要結閤使用多種方法，通過比較不同方法的評估結果，最終得齣更為可靠的價值判斷。 剩餘法： 介紹剩餘法（Residual Method）在土地開發項目評估中的應用，即通過預測開發完成後的總價值，扣除各項開發成本（建造成本、銷售費用、利潤、利息等），推算齣土地的價值。 假設開發法： 講解假設開發法（Hypothetical Development Method）作為剩餘法的變體，在評估未開發土地或現有土地的開發潛力時的應用。 特殊評估方法的探討： 簡要介紹針對特定類型不動産的特殊評估方法，如用於評估曆史建築的修復成本法、用於評估特定資産的資産負債錶法等，拓寬讀者的評估視野。 第三篇 價值評估操作實務 本篇將從實踐操作層麵，指導讀者完成一次完整的價值評估。 第八章 評估流程與報告編製 評估委托與前期準備： 講解評估委托的接收、評估目的的明確、評估範圍的界定、評估基準日的確定、評估資料的收集（産權證明、規劃許可、施工圖紙、財務報錶、市場數據等）等評估前的關鍵環節。 現場查勘： 詳細指導現場查勘的目的、內容和方法，包括對不動産的物理狀況、空間布局、裝修情況、結構材料、配套設施、周邊環境等的細緻觀察和記錄。 數據收集與分析： 強調市場數據的收集（成交案例、租賃信息、宏觀經濟數據、區域規劃等）與分析的重要性，並指導如何對收集到的數據進行整理、篩選和校驗。 價值評估報告的編製： 詳細闡述價值評估報告的結構與內容，包括：委托事項、評估目的、評估基準日、評估範圍、評估依據、評估方法、評估過程、評估結果、評估人員等。強調報告的客觀性、科學性、邏輯性和規範性。 報告的質量控製： 探討評估報告的內部復核、質量控製機製，以及如何應對評估報告的疑問和挑戰。 第九章 評估中的特殊問題處理 不動産産權瑕疵與評估： 講解在評估過程中如何處理産權不清、存在抵押、查封、租賃、相鄰關係糾紛等産權瑕疵，以及這些瑕疵對不動産價值的影響和評估策略。 未完善手續的不動産評估： 分析未取得規劃許可、未辦理産權登記、違章建築等情況下的評估難點，以及相應的處理方法。 特殊用途不動産評估： 探討工業廠房、倉儲設施、農用地、林地、礦産、文化遺産、公共設施等特殊用途不動産的評估特點和方法。 資産重組與抵押評估： 講解在企業資産重組、並購、房地産抵押貸款等情況下的不動産價值評估的側重點和要求。 環境因素與價值評估： 分析環境汙染、地質災害、曆史遺跡保護等環境因素對不動産價值的影響，以及如何在評估中予以考慮。 第十章 房地産估價師的職業道德與法律責任 職業道德規範： 強調房地産估價師應遵循的職業操守，包括獨立、客觀、公正、審慎、保密等原則，以及避免利益衝突。 法律法規框架： 介紹與房地産估價相關的法律法規，如《中華人民共和國城鎮國有土地使用權齣讓和轉讓暫行條例》、《中華人民共和國城市房地産管理法》、《房地産估價機構管理辦法》等，以及估價師的法律責任。 專業發展與繼續教育： 鼓勵估價師不斷學習新知識、新技能，適應市場變化，通過繼續教育保持和提升專業水平。 本書內容涵蓋廣泛，邏輯嚴謹，理論與實踐相結閤，語言力求清晰易懂，旨在為讀者提供一本係統、實用、權威的不動産價值評估參考手冊。通過學習本書，讀者將能更深刻地理解不動産價值的形成機製，熟練掌握各類評估方法，並能獨立、準確地完成各種復雜的不動産價值評估任務。

評分☆☆☆☆☆

“作為一名剛剛入行的房地産從業者，我一直在尋找一本能夠係統性學習房地産估價理論和實務的書籍。我比較擔心的是，市麵上很多書都停留在理論層麵，跟實際操作脫節。這本書的書名和齣版方讓我覺得它可能更偏嚮於理論基礎的構建，這對我來說是好事，因為我希望先打牢基礎，再去接觸更復雜的實操。我對這本書的期待是，它能夠清晰地闡述房地産估價的基本原則、方法和流程，並且能夠解釋清楚各種影響估價因素的原理。希望它能像一位經驗豐富的老師，循序漸進地引導我掌握這門技術。”

評分☆☆☆☆☆

“我之前在學習一些房地産相關的課程時，接觸到瞭一些關於估價的內容，但總覺得碎片化，不夠深入。這本書的書名裏‘戰鬆’這兩個字，讓我聯想到它可能是由某位在該領域有深厚造詣的專傢所著，而‘大連理工大學齣版社’的背景也增添瞭這本書的學術色彩。我希望這本書能夠提供一些前沿的估價理論和方法，或者是一些獨特的研究視角，能夠讓我看到房地産估價領域新的發展趨勢。如果它能在我已有的知識基礎上，再拓展一些更深層次的思考，那就再好不過瞭。”

評分☆☆☆☆☆

“從一個普通購房者的角度來說，我買這本書主要是想更好地瞭解我所購買房産的價值。雖然我不是專業的估價師，但我希望通過閱讀這本書，能夠對房地産估價有一個基本的認識，瞭解影響房價的各種因素，以及估價師是如何工作的。我希望這本書的語言不要過於專業和晦澀，能夠讓非專業人士也看得懂。如果書中能夠提供一些實用的建議，比如如何評估房屋的潛在價值，或者在購房時如何規避一些估價上的陷阱，那對我來說將非常有幫助。畢竟，房子是人生中最重要的投資之一，瞭解其價值對我很重要。”

評分☆☆☆☆☆

“我對這本書的關注點主要在於其內容的全麵性。房地産估價涉及的方麵很多，從宏觀的經濟環境、政策法規，到微觀的房屋結構、裝修狀況，再到市場行情、交易數據，都需要掌握。我希望這本書能夠涵蓋這些方方麵麵，並且能夠解釋清楚不同因素之間的相互影響。如果書中能夠包含一些案例分析，那就更好瞭，這樣可以幫助我更好地理解理論知識如何應用於實踐。作為一本正版圖書，我對它的內容準確性和權威性也寄予厚望，畢竟這是關係到專業能力的提升。”

評分☆☆☆☆☆

“這本書我早就想買瞭，一直沒找到閤適的版本。之前在網上看到很多關於房地産估價的書，但總覺得不夠係統，或者內容比較陳舊。聽說這本書是大連理工大學齣版社齣版的，質量應該有保證，而且是正版，價格也比較閤理。我買書最看重的是內容是否嚴謹、實用，希望這本書能真正地幫助我提升在房地産估價方麵的知識和技能。尤其是在當前房地産市場波動比較大的情況下，準確的估價能力就顯得尤為重要。期待它能給我帶來一些新的啓發和視角。”