房地産大周期的金融視角/中國房地産觀察叢書 [A Financial Perspective on Real Estate Cycles] pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

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巴曙鬆 著

圖書標籤:

• 房地産
• 房地産周期
• 金融
• 經濟
• 投資
• 中國房地産
• 市場分析
• 資産配置
• 風險管理
• 宏觀經濟

齣版社： 廈門大學齣版社

ISBN：9787561541234

版次：1

商品編碼：12343632

包裝：平裝

叢書名： 中國房地産觀察叢書

外文名稱：A Financial Perspective on Real Estate Cycles

開本：16開

齣版時間：2012-03-01

用紙：膠版紙

頁數：257

字數：200#

內容簡介

　　中國房地産行業真正意義上的一次大調整正在演進之中，産業外資本進入房地産業的趨勢齣現逆轉；房地産金融會日趨活躍。房地産將從居民財富配置的“超配資産”變成“標配資産”，房地産行業將一改過去10多年高成長的趨勢性增長格局，企業的成長將主要來自於行業內的分化與整閤所産生的經營效率的提高，從依賴地價與房價的上漲獲得高毛利轉嚮依賴綜閤開發能力的提高，完成從地産到房産的轉變，最終成為以房産開發為核心的加工製造業。《房地産大周期的金融視角/中國房地産觀察叢書》以日本在20世紀80年代的房地産市場泡沫及其崩潰為案例，試圖分析其發生的機製與邏輯，探討政府、企業應對泡沫崩潰的對策，從而總結教訓，吸收經驗，以便使中國的房地産市場在經濟發展的過程中能趨利避害。

作者簡介

　　巴曙鬆，博士，國務院發展研究中心金融研究所研究員，博士生導師，享受國務院特殊津貼專傢。還擔任商務部經貿政策谘詢專傢委員會委員、中國銀行業協會首席經濟學傢；中國宏觀經濟學會副秘書長、中國證監會基金評議專傢委員會委員、中國銀監會考試委員會專傢、招商銀行和招商局博士後專傢指導委員會委員，曾在北京大學中國經濟研究中心從事博士後研究。先後擔任中國銀行杭州分行副行長、中銀香港助理總經理、中國證券業協會發展戰略委員會主任、中央人民政府駐香港聯絡辦公室經濟部副部長等職務，並曾擔任中共中央政治局集體學習主講專傢。

內頁插圖

精彩書評

　　★房地産行業與金融行業的聯係可謂韆絲萬縷。巴曙鬆研究員從金融政策研究者的角度，一直在關注並跟蹤房地産市場的發展，並通過獨立研究得齣瞭許多有參考價值的研究判斷，拓展瞭我們對房地産市場的認識。
　　——任誌強，華遠地産董事長
　　
　　★巴曙鬆研究員從金融政策與市場研究者的獨特角度，以房地産周期波動與房地産行業的轉型為主綫，對房地産市場運行進行瞭跟蹤研究。我認為對當前正處於轉型進程中的中國房地産行業來說，具有積極的參考價值，也促使我們更多地從曆史的角度、從行業的角度來思考房地産行業。
　　——顧雲昌，中國房地産及住宅研究會副會長

目錄

第一章 無法迴避的房地産周期
第一節 區分周期與趨勢
無法左右的趨勢
無法迴避的周期
第二節 房地産周期緣何重要?
房地産周期的三個經驗性特徵
美國房地産是否正陷入“失落的十年”？
第二章 日本仍在“失落
第一節 泡沫是如何煉成的？土地不足——泡沫的種子
一個大緻圖景：日本房地産市場的”四個十年
第二節 第一次泡沫
石油危機爆發前國內外經濟環境
石油危機時期宏觀經濟環境的轉變
第一次泡沫的形成和破滅
第三節 第一次泡沫之後，基本麵失去支撐
支撐房價上漲的宏觀基本麵趨於消失
支持房價上漲的金融政策條件由鬆到緊
第二次泡沫的形成和破滅
第二次房地産泡沫的特徵
兩次泡沫，兩個結果
第四節 從泡沫走嚮“失落的十年
日本房地産泡沫膨脹期間的調控政策
日本房地産泡沫破滅的直接與間接原因
房地産泡沫破滅的代價及政府應對政策
政府應對政策的得失評估
日本”失落的十年“在多大程度上是泡沫造成的?

第三章 十年之癢：中國會重蹈日本覆轍嗎？第一節 十年之癢：從1998年到2008年
房地産的金融資産屬性
房地産的順周期波動
第二節 中國會重蹈日本覆轍嗎？中日房地産市場發展不同階段對比
日本房地産市場不同階段的突齣特徵
對比日本：中國房地産市場處在什麼樣的發展階段
日本經驗為中國的房地産市場預設瞭一定的風險
日本經驗為中國應對泡沫提供瞭政策操作窗口
目前中國房地産是否存在全國性泡沫

第四章 調控進行時
第一節 當調控成為常態
弱化房地産的增長功能是一個漸進過程
房地産行業周期性迴調：誰將承受最大的衝擊？房地産角色轉移決定投資價值的變化
新一輪業績驅動因素將逐步切換到消費層麵
房地産行業角色轉移將決定未來投資價值的變化
第二節 未來調控政策的備選項
穩定房價與地價預期
滬、渝房産稅試點：一個寬鬆的開始
降低開發商杠杆率：預售製度正常化
擴大土地供給
第三節 中國房地産行業正進入第一次大調整
中國房地産行業正進入顯著調整的起點階段
中國房地産行業將迎來顯著的行業洗牌
房地産調整的短期宏觀衝擊：是否導緻投資增長顯著
迴落

第五章 保障性住房大幕已拉開，劇本待完善
第一節 保障性住房：大幕已拉開
保障性住房政策的曆史軌跡：從弱化到迴歸
保障性住房：大幕已開，缺少劇本
第二節 保障性住房：國際經驗
國際經驗：建設模式的選擇
國際教訓：問題總是難以避免
第三節 美國住房保障政策：試錯與校正的經驗
公房建設計劃及其效果評估
低收入傢庭住房建設稅收抵免計劃及其效果評估
租房券計劃及其效果評估
低收入傢庭住房建設稅收抵免和租房券方案的比較
參考文獻

前言/序言

城市化進程中的土地價值重估與金融化挑戰 本書聚焦於中國城市化進程對土地價值的深遠影響，深入剖析瞭土地在現代經濟體係中的金融屬性演變，以及隨之而來的係統性風險與監管博弈。 在過去的幾十年裏，中國經曆瞭人類曆史上罕見的、大規模的城鎮化浪潮。數億人口從鄉村湧嚮城市，極大地改變瞭國土空間結構和經濟地理。這種結構性轉變的核心驅動力之一，在於土地作為稀缺生産要素和核心資産的地位被空前凸顯。本書將這一宏大敘事拆解為多個關鍵議題進行係統性研究，旨在提供一個多維度的分析框架，理解土地要素市場如何成為驅動經濟增長、同時也是積纍係統性風險的關鍵樞紐。 第一部分：土地要素的市場化轉型與稀缺性重塑 本書的開篇部分，著眼於改革開放以來，中國土地製度的漸進式市場化改革路徑。我們首先迴顧瞭從計劃經濟體製下的“無償使用”到有償齣讓製度的根本性轉變。這種轉變不僅是産權形式上的變更，更是土地價值內核的重塑——從純粹的自然資源屬性，轉變為疊加瞭區位、政策預期和開發潛力的復閤金融資産。 1. 城市擴張的邊界效應與地租的形成： 我們詳細考察瞭城市發展邊界（Urban Growth Boundary, UGB）的動態變化，以及“區位溢價”在不同層級城市中的錶現差異。通過實證分析，展示瞭基礎設施投資、公共服務配置如何直接內化為土地的未來收益預期，從而推導齣土地齣讓金和後續的二級市場價格的形成機製。特彆關注瞭“剪刀差”——即土地的實際投入成本與通過招拍掛製度獲取的土地價格之間的差距，這種差距如何成為地方政府重要的財政來源，同時也塑造瞭開發商的利潤空間與激勵機製。 2. 地方財政依賴與土地供給的內生性： 深入探討瞭土地齣讓收入在地方政府預算結構中的主導地位。這種高度依賴性如何影響瞭地方政府的土地供給策略？本書分析瞭“以地生財”模式下，地方政府在規劃審批、基礎設施配套投資節奏上如何進行相機抉擇，以最大化土地的短期齣讓收益，以及這種周期性行為對整體房地産市場預期的影響。 3. 土地資本化與財富效應： 土地和房産作為中國傢庭最主要的財富載體，其價值的不斷攀升帶來瞭顯著的財富效應。本部分量化瞭土地增值在居民財富積纍中的貢獻，並分析瞭這種財富效應如何傳導至居民消費行為和金融決策，特彆是對高淨值人群的資産配置行為産生瞭怎樣的引導作用。 第二部分：土地金融化的工具箱與風險傳導機製 隨著土地資産屬性的確定，圍繞土地價值的金融活動迅速發展，形成瞭復雜的土地金融生態係統。本書將重點解構這一體係的運作邏輯及其潛在的風險點。 1. 抵押融資的乘數效應： 我們分析瞭土地使用權和在建工程抵押貸款在商業銀行體係中的重要地位。土地抵押融資為房地産開發提供瞭主要的流動性支持。然而，當土地價值因市場下行而發生快速重估時，抵押品的價值縮水如何通過連鎖反應，加劇瞭開發商的流動性危機，並最終傳導至金融機構的不良資産率。本書構建瞭一個模型來模擬土地價格波動對金融杠杆的放大效應。 2. 土地資産證券化與結構設計： 探討瞭土地信托、不動産投資基金（REITs的前身結構）以及地方政府融資平颱（LGFV）中與土地相關的融資工具。重點分析瞭資産證券化産品中，如何通過層層結構設計，將土地的未來現金流（如租金、未來齣讓收益預期）轉化為可交易的金融産品。特彆關注瞭這些工具在透明度和信息披露方麵存在的結構性缺陷，以及它們如何規避直接的信貸監管。 3. 土地金融的跨區域與跨部門溢齣： 土地金融的風險並非孤立存在於房地産行業。本書考察瞭土地金融如何滲透到地方政府債務、城投債市場以及部分影子銀行部門。當土地市場遇冷，地方政府財政壓力增大，這可能直接影響其為城投平颱提供隱性擔保的能力，從而暴露瞭地方債務的結構性脆弱點。 第三部分：監管乾預、政策調控與市場預期的管理 本書的第三部分將視角轉嚮宏觀調控層麵，分析政府在管理土地要素市場和房地産金融風險時的工具箱及其局限性。 1. 調控工具的結構性偏嚮： 梳理瞭自住房製度改革以來，中央與地方政府在土地供應、價格管製、稅收調節等方麵的政策演變。我們分析瞭何種政策工具對土地價值的抑製效果最強，以及政策的短期效果與長期市場預期的衝突。例如，限價政策在抑製短期房價的同時，是否扭麯瞭土地的長期價值發現過程，並可能導緻新的尋租空間。 2. 財稅改革的長期製衡： 深入探討瞭房地産稅作為潛在長期調節工具的引入邏輯和麵臨的現實障礙。本書辯證地分析瞭房産稅如何從持有環節對土地價值進行再定價，以及其在地方收入替代和抑製投機需求方麵的潛力與挑戰，包括如何平衡地方政府對稅源的依賴與抑製資産泡沫的雙重目標。 3. 地方政府的行為博弈與信息不對稱： 地方政府在土地供應上擁有巨大的尋租空間和信息優勢。本書運用博弈論的視角，分析瞭中央政府的宏觀審慎目標與地方政府追求短期財政收入最大化目標之間的內在矛盾。揭示瞭在信息不對稱環境下，如何有效約束地方政府的土地過度開發衝動，實現可持續的城市發展。 結論：邁嚮土地價值的再平衡 本書的最終結論認為，土地作為中國經濟體係中的關鍵連接器，其價值的周期性波動是內生於經濟轉型速度與金融創新深度的。要實現經濟的平穩發展，必須正視土地金融化帶來的風險積纍，並通過深化財稅體製改革、建立更透明的土地要素定價機製，以及審慎管理地方政府的土地財政依賴，最終實現土地價值的結構性再平衡，確保城市化的紅利能夠更公平、更可持續地惠及社會整體。本書力求以嚴謹的理論框架和詳實的數據分析，為政策製定者、金融從業者以及關注中國經濟結構轉型的研究人員提供深刻的洞見。

評分☆☆☆☆☆

這本書真是讓人眼前一亮，雖然我還沒來得及細讀，但光看它的書名就足以勾起我濃厚的興趣。《房地産大周期的金融視角》——這個副標題直接點齣瞭核心，房地産市場從來都不是孤立存在的，它與宏觀經濟、貨幣政策、金融市場深度綁定。我一直覺得，要真正理解房地産的漲跌起伏，不能隻停留在錶麵現象，比如今天哪個城市房價又漲瞭，哪個樓盤賣得火。這本書似乎能夠提供一個更宏觀、更專業的視角，從金融這個關鍵的切入點，去剖析房地産周期背後的驅動因素。想象一下，它可能會解讀央行的利率調整如何影響購房者的貸款成本，以及繼而傳導至整個市場的供需關係；它或許會分析房地産信托、REITs等金融工具在房地産融資中的作用，以及這些工具的波動又會如何反過來影響房地産的開發和銷售。我特彆期待它能解釋清楚，金融市場的某些“風吹草動”，例如股市的牛熊轉換，是如何影響到房地産市場的資金流嚮的，以及這種影響的傳導機製是什麼。如果這本書能夠提供一些量化的分析，比如通過一些金融指標來預測房地産周期的拐點，那就太棒瞭。我感覺這本書的作者一定是對金融和房地産都有著深刻的理解，否則很難寫齣這樣直擊要害的書名。

評分☆☆☆☆☆

讀到《房地産大周期的金融視角》這個書名，我立刻聯想到瞭一些關於經濟泡沫和金融風險的討論。房地産市場作為經濟體中最龐大、最敏感的資産類彆之一，其周期的波動往往與金融體係的健康狀況息息相關。我希望這本書能以一種審慎而專業的態度，去揭示房地産周期背後潛藏的金融風險。它是否會分析那些導緻金融危機的房地産泡沫是如何形成的？比如，過度杠杆化的融資模式、監管的缺失、或是投資者非理性的樂觀情緒。這本書會不會深入探討，當房地産市場齣現下行壓力時，金融體係會麵臨怎樣的傳導效應？是銀行的不良貸款激增，還是信用緊縮？我特彆期待它能夠提供一些風險識彆和防範的思路，也許是通過一些量化的指標，或是對曆史案例的分析。如果這本書能夠幫助我理解，如何在高位時保持警惕，在低榖時尋找機會，或者至少是避免因為對房地産周期的誤判而遭受重大損失，那它就具有瞭極其重要的實踐價值。我希望它能給我帶來一種“居安思危”的視角，幫助我更理性地理解和應對房地産市場帶來的機遇與挑戰。

評分☆☆☆☆☆

看到這本書的書名《房地産大周期的金融視角》，我腦海中立刻浮現齣無數關於經濟周期理論的討論。一直以來，我都對宏觀經濟學中的周期性波動非常感興趣，而房地産市場無疑是周期性最明顯、也最能影響普通人生活的領域之一。金融視角更是點睛之筆，因為我深知，任何大規模的經濟活動都離不開資金的支撐，房地産更是如此。這本書大概率會探討，在不同的經濟周期階段，金融市場的資金是如何流嚮房地産，又在何時抽離。它或許會從信貸擴張和收縮的角度，解釋房地産市場的繁榮與蕭條；可能會分析貨幣政策的緊鬆對房地産投資信心的影響；甚至會觸及資産泡沫的形成與破滅，以及金融危機如何與房地産周期相互作用。我期待這本書能夠提供一些嚴謹的理論框架，讓我能夠更好地理解那些看似混亂的市場波動背後，隱藏著的規律和邏輯。它是否會引用一些經典的經濟學模型，或者提齣新的視角來解釋房地産大周期？我希望它能幫助我構建一個更清晰的認知模型，讓我能夠更理性地看待房地産市場的短期波動，而將目光放長遠，去理解那些更深層次的、驅動市場長期走嚮的因素。

評分☆☆☆☆☆

我最近在尋找能夠幫我理解中國經濟深層邏輯的書籍，而《中國房地産觀察叢書》這個係列就引起瞭我的注意。雖然我還不確定這本書的具體內容，但“中國房地産觀察”這幾個字就足以讓我産生聯想。中國房地産市場在過去二十年經曆瞭翻天覆地的變化，它的發展不僅僅關乎民生，更是中國經濟轉型升級中的一個重要縮影。我希望這本書能夠像一位經驗豐富的“觀察者”一樣，為我呈現中國房地産市場各個層麵的復雜圖景。它是否會深入分析不同城市、不同區域房地産市場的差異化錶現？是否會探討政府政策在其中扮演的角色，以及這些政策的長期影響？我尤其好奇，書中會不會涉及到一些我們普通人很難接觸到的行業內部信息，比如房地産開發商的融資策略、地方政府的土地財政模式，甚至是銀行在房地産信貸方麵的風險管理。如果這本書能提供一些對未來市場走嚮的洞察，或者至少能幫助我理解當前市場麵臨的挑戰和機遇，那就非常有價值瞭。我希望它不是一本枯燥的數據堆砌，而是能夠通過生動的案例和深入的分析，讓我對中國房地産市場有一個更全麵、更深刻的認識，就像是在聽一位資深人士講述他眼中中國的房地産故事。

評分☆☆☆☆☆

我一直在尋找一本能夠解答我心中疑惑的書，尤其是在當前房地産市場復雜多變的背景下。這本書的標題《房地産大周期的金融視角》讓我覺得它可能正是我需要的。《中國房地産觀察叢書》這個係列本身就預示著其內容的專業性和深度。我希望能從這本書中找到關於“大周期”的答案。究竟什麼是房地産的“大周期”？它的形成機製是什麼？金融在其中扮演瞭怎樣的角色？是主導者，還是跟隨者？我特彆好奇，它是否會探討諸如人口結構變化、城鎮化進程、技術進步（比如綠色建築、智慧社區）等長期因素，如何與金融的短期波動相互交織，共同塑造房地産市場的長期趨勢。這本書會不會提供一些案例分析，比如對過去某個國傢或地區的房地産大周期進行深入剖析，從中提煉齣普遍適用的經驗教訓？我希望它不是一本停留在理論層麵的書，而是能夠結閤中國的實際情況，提供具有啓發性的洞見。如果它能幫助我理解，為什麼有些時候房地産市場會經曆長期的低迷，而又在何時何地會迎來新的爆發，那將非常有意義。