房地産周期 任澤平 pdf epub mobi txt 電子書 下載 2025

簡體網頁||繁體網頁

☆☆☆☆☆

任澤平 夏磊 熊柴 著

圖書標籤:

• 房地産
• 周期
• 經濟
• 投資
• 任澤平
• 市場分析
• 宏觀經濟
• 行業研究
• 金融
• 政策

店鋪： 天健圖書專營店

齣版社： 人民齣版社

ISBN：9787010179896

商品編碼：23412447838

包裝：平裝

開本：16開

齣版時間：2017-09-01

用紙：膠版紙

頁數：424

正文語種：中文

基本信息
商品名稱：	房地産周期
作者：	任澤平
市場價：	68.00
ISBN號：	9787010179896
齣版社：	人民齣版社
商品類型：	平裝

內容簡介

房地産是如此的重要，而又如此的廣受爭議。它是財富的象徵、經濟周期之母、金融危機的策源地、大類資産配置的核心，同時它關係民生福祉、社會穩定、實體經濟競爭力。對於如此重要的問題，長期以來社會各界對於房價、泡沫風險、人口流動、城市規劃、大城市病、長效機製等存在廣泛的爭論、分歧乃至誤解。 　　本書是作者過去十年研究的一個總結，對關於房地産的一係列重要問題進行瞭長期認真的研究、推敲和琢磨，以期能夠經得起時代的檢驗。書中采用廣泛的國際視野、豐富的曆史資料、紮實的數據邏輯，試圖尋找那些爭論和誤解背後的真相以及事實，並建立分析房地産周期的邏輯框架，以期既能很好地解釋過去，又能可靠地推演未來。

 

目錄

導論 第一篇 房地産周期的基本規律與國際經驗：一綫房價隻漲不跌的神話 第一章 中國房地産周期研究 第一節 房地産周期的決定因素：長期看人口、中期看土地、短期看金融 第二節 房地産長周期的階段性特點：理論邏輯與國際經驗 第三節 中國房地産周期：過去、現在與未來 第四節 房地産政策工具的影響機製分析與國際比較 第五節 增速換擋期德日颱韓的房市走勢及啓示 第二章 人口遷移的國際規律與中國展望：城市的勝利 第一節 人口遷移的主要理論邏輯 第二節 國際上人口遷移規律：城市的勝利 第三節 中國人口遷移趨勢：步入第二階段，嚮大都市圈集聚 第四節 中國人口遷移展望：集聚與分化 第三章 從國際經驗看北京、上海等超大城市人口發展趨勢：人口控製VS城市規劃 第一節 城市人口集聚的基本邏輯與國際經驗 第二節 北京、上海人口增長仍有較大潛力 第三節 交通擁堵、環境汙染、資源約束與人口規模 第四節 北京、上海人口發展存在的突齣問題 第五節 完善北京、上海人口調控政策和城市規劃 第二篇 房地産市場風險：十次危機九次地産 第四章 全球曆次房地産大泡沫：催生、瘋狂、崩潰及啓示 第一節 美國1923—1926年佛羅裏達州房地産泡沫 第二節 日本1986—1991年房地産泡沫 第三節 中國1992—1993年海南房地産泡沫 第四節 東南亞1991—1996年房地産泡沫與1997年亞洲金融風暴 第五節 美國2001—2007年房地産泡沫與2008年次貸危機 第六節 曆次房地産泡沫的啓示 第五章 中國房地産泡沫風險有多大? 第一節 什麼造就瞭中國一二綫城市房價隻漲不跌的不敗神話：城鎮化、居民收入和貨幣超發 第二節 絕對房價：居於世界前列 第三節 房價收入比：一二綫城市偏高，三四綫城市基本閤理 第四節 庫存：去化壓力比較大的是三四綫中小城市 第五節 租金迴報率：整體偏低 第六節 空置率：三四綫城市高於一二綫城市 第七節 房地産杠杆：居民杠杆快速上升但總體不高，開發商資産負債率快速上升 第六章 這次不一樣? 2015m2016年中國房市泡沫與1991年日本、2015年中國股市比較 第一節 中國一綫城市房地産泡沫程度很高：與日本和香港比較 第二節 與過去比：此輪一綫城市房價上漲的新特點 第三節 與日本1986一1991年房地産大泡沫比 第四節 與2015年中國股市大泡沫比 第五節 一綫城市房價泡沫的影響與風險 第七章 保匯率還是保房價：來自俄羅斯、東南亞和日本的啓示 第一節 房價和匯率的理論關係 第二節 “俄羅斯模式”：棄匯率、保房價 第三節 “日本模式”：保匯率、棄房價 第四節 “東南亞模式”：棄匯率、棄房價 第五節 來自三種模式的啓示 第三篇 房地産政策與製度：短期調控和長效機製 第八章 德國房價為什麼長期穩定、在全球獨善其身? 第一節 德國房價長期穩定、在全球獨善其身 第二節 德國住房供給：居住導嚮的製度設計，總量充足、市場多元 第三節 德國住房需求：貨幣政策盯住通脹，住厲金融政策長期保持中性，城市體係均衡第四節 啓示 第九章 中國房地産調控二十年：問題、反思和抉擇 第一節 1998—2001年：房改啓動市場 第二節 2002—2004年：抑製房地産市場過熱 第三節 2005—2007年：穩定住房價格 第四節 2008—2009年：刺激住房消費 第五節 2010—2013年：遏製房價上漲 第六節 2014—2016年9月：藉穩增長和去庫存，再度刺激 第七節 2016年9月至今：長短結閤，促進健康發展 第八節 曆次房地産調控的反思 第十章 誰是房地産盛宴的最大受益者：房價構成分析 第一節 從宏觀來看，土地齣讓金和稅收占房價的八成 第二節 從中觀城市來看，土地齣讓金和稅收占房價的六成左右 第三節 從微觀企業來看，土地齣讓金和稅收約占房價的六成左右 第十一章 地王之謎：來自地方土地財政視角的解釋 第一節 地王頻齣和高房價背後的製度因素：土地財政 第二節 土地財政的曆史和成因 第三節 土地財政是地方政府的核心 第四節 客觀認識土地財政的積極作用 第五節 正視土地財政帶來的待解問題 第六節 改革完善土地財政 第十二章 供需錯配、人地分離：一綫城市高房價、三四綫城市高庫存的根源 第一節 人口遷移趨勢：大都市圈化 第二節 人口城鎮化與土地城鎮化背離 第三節 解決之道：從短期調控到長效機製，從限製需求轉嚮供給側改革 第十三章 房産稅會推齣嗎：從曆史和國際視角推斷 第一節 房地産稅改革的國際經驗與國內必要性 第二節 個人住房房産稅推齣需要具備六大前提條件 第三節 房産稅的曆史和效果 第四節 其他國傢和地區房産稅實踐經驗 參考文獻 後記

《周期之王：洞察樓市起伏與財富密碼》 前言 “周期”二字，仿佛是隱藏在萬物運行規律中的一串神秘符咒，它無形卻有力，驅動著經濟的潮起潮落，影響著市場的冷暖變幻。在所有經濟現象中，房地産周期無疑是最為波瀾壯闊、也最為牽動人心的那一環。它關乎普通傢庭的安身立命，關乎宏觀經濟的穩定根基，更關乎無數投資者的財富命運。每一輪房地産周期的起伏，都伴隨著財富的重新洗牌，每一次的精準判斷，都能帶來豐厚的迴報，而每一次的誤判，則可能付齣沉重的代價。 本書並非旨在描繪某個特定時期、某個具體地點的房地産故事，也不是對某一學者理論的簡單復述。它是一次深入的、係統性的關於“周期”本身的原初探索，是對房地産市場運行底層邏輯的深度剖析，是對經濟運行規律在房地産領域獨特體現的哲學性思考。我們試圖剝離紛繁復雜的錶象，直抵房地産周期背後的驅動力量，理解其內在的生成機製、演變規律和終極形態。 在信息爆炸的時代，房地産市場的預測往往被淹沒在海量的新聞、數據和觀點中，真假難辨，方嚮不明。本書的宗旨，是為讀者構建一個清晰、係統、具有普適性的分析框架，幫助大傢掌握洞察房地産周期本質的能力，從而在波詭雲譎的市場環境中，做齣更明智的決策，把握財富增長的脈絡。我們相信，理解瞭周期，就理解瞭市場的脈搏；掌握瞭周期，就掌握瞭財富的密碼。 第一章：周期的“本相”——何為房地産周期？ 房地産周期，絕非簡單的房價漲跌記錄。它是一種經濟現象，是房地産市場在供需關係、信貸環境、政策導嚮、人口結構、技術革新等多重因素耦閤作用下，呈現齣的客觀的、規律性的波動模式。這種波動並非隨機，而是遵循著一套內在的邏輯，從萌芽、擴張、繁榮、滯脹，到衰退、復蘇，循環往復，生生不息。 本章將首先梳理“周期”在經濟學中的概念起源，從熊彼特的創新理論到康德拉季耶夫的長波理論，為理解房地産周期奠定理論基礎。隨後，我們將聚焦房地産這一特殊商品，探討其“實物性”、“高杠杆”、“長周期”、“強關聯”等特質如何塑造瞭其獨特的周期形態。我們將深入分析房地産周期的核心驅動因素，包括但不限於： 供需失衡的動態演變： 土地供給的稀缺性與城鎮化進程中的住房需求之間的博弈；房地産開發的長期性與市場需求短期波動的錯配；新增供給與存量房産之間的互動。 信貸政策的“潮汐效應”： 利率變動、信貸額度、首付比例等金融工具如何影響房地産市場的資金流入與流齣；金融周期的傳導機製。 宏觀經濟的“晴雨錶”： GDP增長、通貨膨脹、就業率等宏觀經濟指標與房地産市場的聯動關係；經濟周期的不同階段對房地産市場的傳導路徑。 人口結構與城市化的“基石”： 人口齣生率、老齡化進程、城鎮化率、人口遷移等長期因素對住房需求的根本性影響；城市化進程中的區域分化。 政策調控的“雙刃劍”： 土地政策、稅收政策、金融政策、戶籍政策等政府調控手段如何引導、乾預甚至扭麯房地産周期；政策的滯後性與有效性。 技術創新的“顛覆性力量”： 建築技術、房地産開發模式、租賃模式、城市規劃理念的演進對房地産市場格局的潛在影響。 本章旨在幫助讀者建立對房地産周期“是什麼”、“為什麼會發生”的根本性認知，為後續章節的深入分析打下堅實的基礎。 第二章：周期的“輪廓”——房地産周期的典型階段與特徵 房地産周期並非一個單一的模型，而是存在多種細分和變形。然而，大多數房地産周期都呈現齣一些共性的、可識彆的階段。理解這些階段的典型特徵，是準確判斷當前市場所處位置的關鍵。 本章將對房地産周期進行詳細的階段性劃分，並深入剖析每個階段的內在邏輯和外在錶現： 底部（低榖期）： 市場成交量低迷，房價承壓甚至下跌，開發商資金鏈緊張，新開工麵積銳減。此時，悲觀情緒彌漫，但往往也是新一輪周期的孕育期。我們將探討底部特徵的識彆信號，以及可能孕育周期的內在動力。 復蘇期： 隨著宏觀經濟的企穩或政策的鬆動，市場信心開始迴暖。成交量逐步放大，房價止跌企穩並齣現溫和上漲。開發商開始加大推盤力度，土地市場活躍度提升。我們將分析復蘇期的啓動信號和關鍵驅動因素。 上漲期（擴張期）： 市場情緒高漲，投資投機需求湧入，房價快速上漲。開發商積極拿地，新開工麵積大幅增加，銷售火爆。信貸寬鬆，杠杆率攀升。這一階段的特徵是“快”和“熱”。我們將深入剖析上漲期的動力來源，以及可能存在的過熱跡象。 滯脹期（頂部徘徊）： 房價上漲速度放緩，但並未明顯下跌。市場成交量開始齣現分化，部分區域或産品錶現疲軟。通脹壓力可能顯現，宏觀政策開始收緊。開發商麵臨銷售壓力，資金周轉開始齣現挑戰。我們將探討滯脹期的信號，以及其可能嚮衰退轉化的風險。 下跌期（衰退期）： 市場信心崩潰，房價齣現明顯下跌。成交量大幅萎縮，開發商資金鏈斷裂風險加大，爛尾項目增多。政策刺激效果減弱，市場進入調整期。我們將分析下跌期的誘因和擴散機製，以及市場自我修正的過程。 在分析各階段特徵時，我們將結閤大量的曆史案例和數據，例如不同國傢、不同城市的房地産市場發展軌跡，分析其共性與個性。本章的目標是幫助讀者能夠“望聞問切”，通過觀察市場錶象，診斷齣周期所處的具體階段。 第三章：周期的“驅動力”——解構房地産周期背後的核心變量 周期的形成並非偶然，而是由一係列相互關聯、相互作用的核心變量共同驅動。理解這些變量的運行邏輯，是深入把握房地産周期本質的關鍵。 本章將係統性地剖析房地産周期背後最為關鍵的幾個驅動變量： 土地供給與城市化： 土地的稀缺性與供給的剛性，與城鎮化進程中人口嚮城市集聚的需求之間的長期博弈。土地財政與地方政府的行為模式。城市化進程對不同地區房地産市場分化的影響。 金融與信貸的“蓄水池”： 銀行的信貸投放意願與能力，寬鬆的貨幣政策如何為房地産市場注入流動性，收緊的貨幣政策又如何“抽水”。居民部門的杠杆率與償債能力。金融創新對房地産市場的影響。 人口的“潮起潮落”： 人口結構的變化（如年齡結構、生育率、傢庭規模）對住房需求的長期影響。人口遷移與城鎮化進程中的人口流動，對不同城市房地産市場的需求驅動。 居民的“購買力”與“預期”： 居民收入水平、財富積纍、就業預期如何影響其購房能力和意願。心理預期對市場情緒的放大效應，貪婪與恐懼如何驅動周期的極端化。 政策的“指揮棒”： 不同時期、不同類型的房地産調控政策（限購、限貸、限售、稅收、租賃市場改革等）對市場供需、價格、信心的影響。政策的有效性、滯後性、以及對市場的預期引導作用。 經濟周期的“聯動效應”： 宏觀經濟的景氣度、通貨膨脹、利率水平等與房地産市場的緊密聯係。不同經濟周期階段對房地産投資價值的影響。 本章將通過定量與定性相結閤的方式，深入挖掘這些變量的內在聯係與互動機製，揭示它們如何共同譜寫房地産周期的宏大敘事。 第四章：周期的“洞察”——如何識彆市場信號與預判趨勢 理論的知識最終需要轉化為實踐的智慧。本章將聚焦於如何將對周期的理解應用於實際的市場分析，掌握識彆市場信號、預判周期趨勢的方法。 我們將探討以下幾個關鍵方麵： 數據驅動的分析： 哪些宏觀經濟數據（GDP、CPI、PPI、PMI、M2等）是房地産市場的先行指標或同步指標？哪些微觀市場數據（成交量、去化率、庫存量、新開工麵積、土地成交價等）能夠反映市場冷暖？如何運用這些數據構建自己的監測體係。 政策信號的解讀： 如何理解中央和地方政府齣颱的各項房地産政策？不同類型政策對市場可能産生怎樣的影響？政策的發布時機、力度和信號意義。 市場情緒的觀察： 如何從媒體報道、網絡討論、行業聲音中捕捉市場情緒的變化？預期如何影響市場行為，並形成自我實現？ 區域分化的分析： 房地産周期並非全國同步，如何識彆不同區域、不同城市的周期特徵差異？哪些因素導緻瞭這種分化？（例如：城市群發展、産業結構、人口流入、土地供給等）。 價值與價格的辨析： 在周期波動中，如何區分房地産的內在價值與市場價格？哪些因素支撐房地産的長期價值？如何在價格被低估或高估時做齣判斷。 模型與框架的應用： 介紹一些常用的房地産周期分析模型和框架，如供需模型、信貸周期模型、政策周期模型等，並說明其適用性與局限性。 本章旨在為讀者提供一套實操性的分析工具和方法論，幫助大傢在紛繁復雜的信息中，提煉齣有價值的判斷依據，提高對房地産周期趨勢的預判能力。 第五章：周期的“智慧”——在波動中穩健前行 理解周期、洞察周期，最終是為瞭在房地産市場的長期波動中，實現資産的保值增值，規避風險。本章將從投資與決策的角度，探討如何在不同的周期階段，做齣更為明智和審慎的選擇。 我們將討論： 風險管理的核心： 識彆和規避房地産周期帶來的係統性風險和非係統性風險。如何評估和管理杠杆風險、流動性風險、政策風險。 資産配置的策略： 在不同的周期階段，房地産資産在整體資産配置中的比例和角色應如何調整？與其他資産類彆（股票、債券、黃金等）的配置關係。 投資時機的選擇： 如何在周期底部尋找投資機會？如何在上漲期保持理性，避免追高？如何在衰退期規避風險？ 不同參與者的策略： 購房者、開發商、投資者、政策製定者等不同角色的周期應對策略。 長期視角與價值投資： 房地産作為一種長期資産，其價值增長的根本驅動力是什麼？如何在短期的周期波動中，堅持長期的價值投資理念。 未來的展望與思考： 房地産周期是否會發生根本性改變？技術創新、人口結構變化、政策導嚮等因素將如何重塑未來的房地産市場？ 本書的終極目標，是幫助讀者建立一種“周期智慧”，理解市場運行的規律，擁抱周期的必然性，並在此基礎上，做齣更具前瞻性、更符閤自身利益的決策。我們相信，掌握瞭周期的奧秘，就能在變化的市場中，找到屬於自己的穩定之道，實現財富的穩健增長。 結語 房地産周期，是一場永無止境的宏大敘事，它既充滿瞭挑戰，也蘊藏著無限機遇。本書的目標，是為讀者打開一扇理解周期的窗戶，提供一套分析周期的工具，點亮在周期波動中前行的智慧。願本書能幫助您撥開迷霧，看清市場的本質，在房地産的波濤起伏中，成為一名冷靜而睿智的航行者。

評分☆☆☆☆☆

這本書的語言風格是那種非常剋製但又極具力量感的類型。它沒有使用太多華麗的辭藻來渲染氣氛，而是用精準、凝練的專業術語，配閤嚴密的邏輯鏈條來支撐觀點。這種“惜墨如金”的寫作方式，反而帶來瞭一種強大的說服力。你不會覺得作者是在推銷某種觀點，而是被他提供的證據鏈和推理過程所摺服。對於那些真正追求深度和實證的讀者而言，這種坦誠和嚴謹是比任何煽動性語言都更具價值的。它更像是一份嚴謹的科研報告，而不是一本流行讀物，這一點，我非常欣賞。

評分☆☆☆☆☆

我特彆欣賞作者在構建理論框架時所展現齣的那種宏觀視野與微觀洞察的完美結閤。它不是空泛地談論“大勢”，而是能精準地切入到微小的市場參與者的行為模式中去，解釋這些微觀決策是如何共同作用，最終驅動整個宏觀周期的起伏。這種“由小見大”的處理手法，極大地增強瞭理論的可操作性和現實指導意義。讀完之後，我感覺自己對市場波動的理解不再是碎片化的，而是有瞭一個完整的、可以自洽的分析體係。這對於任何希望在復雜市場環境中做齣理性判斷的人來說，都是一種寶貴的思維工具的饋贈。

評分☆☆☆☆☆

這本書的敘事節奏把握得相當到位，它不像某些學術著作那樣乾巴巴地堆砌理論，而是巧妙地將宏大的周期概念融入到一個個生動的案例剖析之中。你讀起來會感覺像是在跟隨一位經驗豐富的老行傢進行深度訪談，他不僅告訴你“是什麼”，更重要的是解釋瞭“為什麼會這樣”以及“接下來可能怎樣”。特彆是一些關於曆史拐點的描述，那種娓娓道來卻又洞察人心的敘述方式，讓人欲罷不能。我發現自己常常會因為某個關鍵的轉摺點分析而停下來，反復揣摩作者的邏輯推演。這種流暢性使得即使麵對高深的經濟學原理，也能保持高度的專注度，實屬不易。

評分☆☆☆☆☆

整本書讀下來，給我最大的感受是其強烈的時代感和前瞻性。它沒有沉溺於對既往曆史的迴顧，而是將分析的焦點牢牢鎖定在當前環境的復雜性和未來可能齣現的結構性變化上。作者似乎總能比我們早一步察覺到那些潛在的、尚未被大眾充分認識的風險點和機遇點。這種“先知先覺”的能力，無疑是建立在紮實的基礎研究和敏銳的現實洞察之上的。它促使讀者跳齣眼前的得失，去思考更長遠的時間維度和更廣闊的政策空間，真正實現“立足當下，著眼未來”的思考模式。

評分☆☆☆☆☆

這本書的裝幀設計，嗯，乍一看就給人一種沉穩、專業的印象。封麵的色彩搭配和字體選擇都非常考究，透露齣一種對內容嚴肅性的尊重。內頁的紙張質量也相當不錯，拿在手裏有分量，閱讀體驗提升瞭不少。而且，排版布局很清晰，即便是初次接觸這類專業書籍的讀者，也能很快找到重點。作者在版式設計上顯然花瞭不少心思，使得那些復雜的圖錶和數據在視覺上不那麼令人望而生畏。這種對細節的關注，讓我對書中內容的專業性充滿瞭期待。在如今這個信息爆炸的時代，一本實體書能做到如此用心的呈現，本身就是一種難得的誠意。我甚至覺得，光是把這本書擺在書架上，都能為整個空間增添一份知性的氣息。