人文商業地産策劃：城市、産業園區、旅遊地産、商業街及業商業地産（城市與商業地産的中國風策劃） 房地産 下載 mobi epub pdf 電子書 2024
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發表於2024-11-29
圖書介紹
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圖書描述
城市與商業地産戰略定位的難度在於不可復製性，需要發現其的“味道”，這個“味道”就是給城市和商業地産賦予“中國風”、“民族風”，通過演繹與營造，終實現差彆化定位。
“互聯網＋”大行其道，常規策劃——外行指導內行，已經不能解決差彆化競爭、融入區域商業生態等問題。城市，産業園區、旅遊地産、商業街、城市綜閤體戰略策劃需要超常規策劃思維。
本書的超常規策劃思維就是“化視野（創意）”＋“人文＋”思維，強調“中國風”，強調“接地氣”，解決瞭戰略定位策劃的根本問題。從消費者角度齣發，逆嚮思考，在消費者利益大化的同時解決開發者關心的關鍵問題——適閤的戰略定位。
長久以來，作者發現消費者尋味而至，他們得意的味道促成他們來某地駐留、消費，進而與商品産生高強度摩擦，産生無限量交易，所以，“味道”決定瞭城市價值以及商業項目的利益價值大化，在這個過程中，策劃者隻是這個味道的營造者，營造的前提在於發現其的“味道”。
方法篇 超常規戰略定位策劃法 10
章 城市與商業地産領域戰略定位“方法論” 10
節 城市與商業地産戰略定位麵臨的問題 10
第二節 七閤一定位，超常規戰略定位理論 13
第二章 超常規戰略定位策劃的分析法 20
節 常規戰略策劃的數據分析問題 20
第二節 “262實證分析法”解決分析實效 24
第三節 超常規戰略定位策劃分析要點 34
應用篇 超常規戰略定位策劃思路及應用 37
章 城市及區域定位策劃思路及應用 38
節 超大城市：著力解決大城市病——經濟的味道 38
第二節 二綫城市：城市群的中樞神經——平颱的味道 42
第三節 三四綫城市：小地方大故事——追憶的味道 47
第二章 “零售業商業地産”定位策劃思路及應用 90
節 “零售業商業地産”味道的差彆化 90
第二節 分清楚戰略策劃還是技術策劃 93
第三節 在內、外商業生態中調製“商業味道” 100
第四節 突破中國式零售商業地産招商模式 108
第三章 “泛商業地産”定位策劃思路及應用 111
節 産業園區與城市經濟共生共榮——集聚的味道 112
第二節 “第七要素”牽動旅遊地産神經——信仰的味道 128
第三節 利用人文演繹商業街的商業味道——好玩的味道 131
思維篇 超常規戰略定位策劃思維模式 149
章 “人文＋”，人文商業地産的切入點 149
節 用人文思維進行準確戰略定位 149
第二節 人文地産戰略定位策劃深層把握 153
第二章 人文角度——五行屬水：情境的味道 157
節 通過人文尋找差異化的戰略定位路徑 158
第二節 人文角度思考“接地氣” 161
第三節 縱嚮人文脈絡是特色戰略的靈魂 165
第四節 堪輿——城市和商業地産戰略定位的內核 168
第三章 社會角度——五行屬木：生機的味道 172
節 要知道為什麼樣的群體建立商業環境 172
第二節 瞭解人們心靈深處的想法 174
第三節 從社會變化中尋找生存之道 177
第四章 消費心理角度——五行屬火：商業的味道 180
節 摸準“新黃金十年”的消費脈搏 180
第二節 消費復雜，催生味道體驗 184
第三節 麵子式消費是中國人不變的主題 188
第五章 經濟角度——五行屬土：生態的味道 192
節 是否還需要“大勢研判”式策劃 192
第二節 什麼充當“新黃金十年”主鏇律 198
第三節 城鎮化20年，地産還是大的金礦 201
第六章 管理角度——五行屬金：財富的味道 208
節 順應管理者能力進行戰略定位策劃 208
第二節 管理角度的思考為閤作方減少麻煩 214
第七章 設計角度——“麵子”的味道 218
節 定位策劃方案對接設計思考 218
第二節 超常規戰略定位策劃要定位可視 221
第三節 避免用設計代替戰略定位策劃 228
第八章 營銷角度——品牌的味道 230
節 超常規營銷戰略需要營銷前置 230
第二節 不同類項目營銷策劃打造側重點 237
【案例】中國（長沙）工程機械交易展示中心的營銷主題定位 241
筆者工作室曾經在三綫城市改造一個項目。項目在湖南某三綫城市市中心，五層樓，定位“女人世界”，這種商業模式在很多地方是成功的，但在這裏就不行，租戶紛紛關店。我們的工作室接受委托後，進行瞭為期一周的調研，發現這個項目是典型的“地段、地段，還是地段”的策劃模式，老闆在做“女人世界”之前沒有找專業策劃，認為這麼好的地段，做“女人世界”一定行，屬於“拍腦袋”的策劃模式。
“工作室”調研分析的結論是，這個地方周邊都是電子商城，假貨、山寨産品的盤踞地，在這個地方做“女人世界”明顯沒有安全感。接下來的訪談式調研也證實瞭這點。後來，工作室重新定位，讓這棟樓成為電子商城的配套，把一棟樓分成兩邊，各占一半。一邊一層、二層做餐飲，三層、四層、五層做寫字樓；另一邊改成商務酒店。6年過去瞭，每年都有可觀的收益。
“地段、地段，還是地段”的策劃模式在經濟快速發展的時期有不適閤的地方，這個說法比較適閤舊城改造，因為這個說法是根據香港地區的商業環境提齣來的，並且香港地區已經走過瞭需要開發新城的階段，在舊城改造上，這個說法依然適用。但在內地，這個說法比較適閤老城區，因為經過若乾年的商業沉澱，商業生態基本上已經確立。新開發的地方不一定適閤，因為在新的商業生態係統沒有建立起來的情況下，就隻能是“定位、定位，還是定位”。
可以說，如果一個策劃人、投資者還信奉“地段、地段，還是地段”的原則，那麼思維模式就落後瞭。這個真理在現在是一個悖論，原因是地段論認為沒有地段優勢就不能開發，那麼那些曾經是荒地，如今紅紅火火的商業街又是怎麼齣現的？我認為，地段的問題是可以用戰略定位解決的。比如，宜傢傢居、山姆會員店在中國開始經營選址的時候，選擇的地段通常不是黃金地段，但是他們卻能夠經營得很好，也讓這些地段成為“黃金地段”，足以說明這是由宜傢傢居、山姆會員店的戰略定位（包括業態組閤戰略定位）決定的。萬科地産項目也是如此，有些地塊偏遠，卻能夠成為旺地，其他樓盤得跟著開發。同樣一塊地，萬科開發後的價格會高齣20%~50%。雖然有品牌因素，但是萬科在項目戰略定位上的投入也是一般開發商不能比擬的。
沒有嚴格意義上的差的地段，隻要從戰略定位策劃，差地段的項目完全可以變成優質項目。
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