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任泽平 著

图书标签:

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• 宏观经济
• 风险管理
• 政策

出版社： 人民出版社

ISBN：9787010179896

版次：1

商品编码：12180249

包装：平装

开本：16开

出版时间：2017-09-01

用纸：胶版纸

页数：424

编辑推荐

　　1.中国金融市场有影响力的经济学家之一、股市宏观分析diyi人、方正证券shouxi经济学家任泽平博士力作！
　　2.提出“新周期”“经济L型”“一线房价翻一倍”“新5%比旧8%好”“5000点不是梦”“改革牛”这些振聋发聩重要判断的任泽平博士对房地产市场再发声，《房地产周期》带你看穿中国房地产市场重重迷雾！
　　3.房价还会涨吗？房子还能买吗？买哪里的房子？什么造就了一线房价只涨不跌的神话？中国房地产泡沫风险有多大？什么是长效机制？一本书看懂逃不开的房地产周期。十年研究精华。不仅是研究，更重要的是可以实战！

内容简介

　　房地产是如此的重要，而又如此的广受争议。它是财富的象征、经济周期之母、金融危机的策源地、大类资产配置的核心，同时它关系民生福祉、社会稳定、实体经济竞争力。对于如此重要的问题，长期以来社会各界对于房价、泡沫风险、人口流动、城市规划、大城市病、长效机制等存在广泛的争论、分歧乃至误解。
　　本书是作者过去十年研究的一个总结，对关于房地产的一系列重要问题进行了长期认真的研究、推敲和琢磨，以期能够经得起时代的检验。书中采用广泛的国际视野、丰富的历史资料、扎实的数据逻辑，试图寻找那些争论和误解背后的真相以及事实，并建立分析房地产周期的逻辑框架，以期既能很好地解释过去，又能可靠地推演未来。

作者简介

　　任泽平，现任恒大集团首席经济学家（副总裁级）兼恒大经济研究院院长。曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任，国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师，首都金融智库专家，科技部国家高新区升级评审专家，中国金融40人论坛特邀研究员，中国新供给50人论坛成员，中国人民大学兼职研究员，对外经贸大学兼职教授。中国人民大学经济学博士，清华大学经济管理学院博士后。
　　长期从事宏观经济、货币金融、房地产、公共政策、产业经济等领域研究。2015年带领团队在中国机构投资者的各大评选中，获得新财富、水晶球、第1财经、AMAC等宏观第1大满贯，获得新财富四项大奖，为新财富分析师评选历史上获此殊荣的第1人。先后提出“新5%比旧8%好”、“5000点不是梦”、“改革牛”、“一线房价翻一倍”、“经济L型”、“新周期”等重要判断， 是中国金融市场上具有较大影响力的经济学家之一。
　　曾参与重大文件和改革方案起草，在国务院发展研究中心量化绩效考核常年名列前茅。在《人民日报》、《经济研究》等报刊发表文章百篇，专著《宏观经济结构研究》入选“当代经济学文库”，出版译著《从奇迹到成熟：韩国转型经验》，出版专著《大势研判：经济、政策与资本市场》。

目录

导论
第一篇 房地产周期的基本规律与国际经验：一线房价只涨不跌的神话
第一章 中国房地产周期研究
第一节 房地产周期的决定因素：长期看人口、中期看土地、短期看金融
第二节 房地产长周期的阶段性特点：理论逻辑与国际经验
第三节 中国房地产周期：过去、现在与未来
第四节 房地产政策工具的影响机制分析与国际比较
第五节 增速换挡期德日台韩的房市走势及启示
第二章 人口迁移的国际规律与中国展望：城市的胜利
第一节 人口迁移的主要理论逻辑
第二节 国际上人口迁移规律：城市的胜利
第三节 中国人口迁移趋势：步入第二阶段，向大都市圈集聚
第四节 中国人口迁移展望：集聚与分化
第三章 从国际经验看北京、上海等超大城市人口发展趋势：人口控制VS城市规划
第一节 城市人口集聚的基本逻辑与国际经验
第二节 北京、上海人口增长仍有较大潜力
第三节 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模
第四节 北京、上海人口发展存在的突出问题
第五节 完善北京、上海人口调控政策和城市规划

第二篇 房地产市场风险：十次危机九次地产
第四章 全球历次房地产大泡沫：催生、疯狂、崩溃及启示
第一节 美国1923—1926年佛罗里达州房地产泡沫
第二节 日本1986—1991年房地产泡沫
第三节 中国1992—1993年海南房地产泡沫
第四节 东南亚1991—1996年房地产泡沫与1997年亚洲金融风暴
第五节 美国2001—2007年房地产泡沫与2008年次贷危机
第六节 历次房地产泡沫的启示
第五章 中国房地产泡沫风险有多大?
第一节 什么造就了中国一二线城市房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
第二节 绝对房价：居于世界前列
第三节 房价收入比：一二线城市偏高，三四线城市基本合理
第四节 库存：去化压力比较大的是三四线中小城市
第五节 租金回报率：整体偏低
第六节 空置率：三四线城市高于一二线城市
第七节 房地产杠杆：居民杠杆快速上升但总体不高，开发商资产负债率快速上升
第六章 这次不一样? 2015m2016年中国房市泡沫与1991年日本、2015年中国股市比较
第一节 中国一线城市房地产泡沫程度很高：与日本和香港比较
第二节 与过去比：此轮一线城市房价上涨的新特点
第三节 与日本1986一1991年房地产大泡沫比
第四节 与2015年中国股市大泡沫比
第五节 一线城市房价泡沫的影响与风险
第七章 保汇率还是保房价：来自俄罗斯、东南亚和日本的启示
第一节 房价和汇率的理论关系
第二节 “俄罗斯模式”：弃汇率、保房价
第三节 “日本模式”：保汇率、弃房价
第四节 “东南亚模式”：弃汇率、弃房价
第五节 来自三种模式的启示

第三篇 房地产政策与制度：短期调控和长效机制
第八章 德国房价为什么长期稳定、在全球独善其身?
第一节 德国房价长期稳定、在全球独善其身
第二节 德国住房供给：居住导向的制度设计，总量充足、市场多元
第三节 德国住房需求：货币政策盯住通胀，住厉金融政策长期保持中性，城市体系均衡第四节 启示
第九章 中国房地产调控二十年：问题、反思和抉择
第一节 1998—2001年：房改启动市场
第二节 2002—2004年：抑制房地产市场过热
第三节 2005—2007年：稳定住房价格
第四节 2008—2009年：刺激住房消费
第五节 2010—2013年：遏制房价上涨
第六节 2014—2016年9月：借稳增长和去库存，再度刺激
第七节 2016年9月至今：长短结合，促进健康发展
第八节 历次房地产调控的反思
第十章 谁是房地产盛宴的最大受益者：房价构成分析
第一节 从宏观来看，土地出让金和税收占房价的八成
第二节 从中观城市来看，土地出让金和税收占房价的六成左右
第三节 从微观企业来看，土地出让金和税收约占房价的六成左右
第十一章 地王之谜：来自地方土地财政视角的解释
第一节 地王频出和高房价背后的制度因素：土地财政
第二节 土地财政的历史和成因
第三节 土地财政是地方政府的核心
第四节 客观认识土地财政的积极作用
第五节 正视土地财政带来的待解问题
第六节 改革完善土地财政
第十二章 供需错配、人地分离：一线城市高房价、三四线城市高库存的根源
第一节 人口迁移趋势：大都市圈化
第二节 人口城镇化与土地城镇化背离
第三节 解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革
第十三章 房产税会推出吗：从历史和国际视角推断
第一节 房地产税改革的国际经验与国内必要性
第二节 个人住房房产税推出需要具备六大前提条件
第三节 房产税的历史和效果
第四节 其他国家和地区房产税实践经验
参考文献
后记

精彩书摘

　　《房地产周期》：
　　第二，融资期限错配。基础设施项目属中长期项目，建设周期一般在5年以上，而地方投融资平台的银行贷款期限一般在5年以内，部分信托贷款的期限甚至为1年，导致地方政府面临贷款集中到期的偿还压力。
　　第三，还款来源不稳定。土地出让金是偿还地方政府债务的主要来源，但土地出让金与房地产市场密切相关，易受调控政策影响，导致地方政府的土地出让收入不稳定。土地出让金以土地供给为前提，但可供转用的农用地数量不是无限的，一旦未来无地可卖，地方财政将陷入困境。
　　第四，依赖于房价上涨。当土地出让价格在高位时，地方政府通过借新还旧等模式，还本付息尚可继续维持，因此在“房价：地价：抵押品价格”的正反馈过程中，价格上涨是核心因素，系统性风险逐步放大，却不存在纠偏的机制。一旦房价不振，风险将在此链条上快速传导，地方政府土地转让金会受到极大影响，很可能还本付息困难，地方政府将面临很大的债务风险，甚至影响到医药、教育、环保等民生领域的刚性支出。
　　……

《趋势的脉搏：金融市场中的周期性波动》 内容简介 在金融世界的宏大叙事中，充斥着无数的交易、分析和预测。然而，隐藏在这表面纷繁复杂之下的，是一种更为深刻、更为普遍的规律——周期性。我们常常被市场短期内的剧烈波动所吸引，却忽视了那些在时间长河中反复出现的潮起潮落。《趋势的脉搏：金融市场中的周期性波动》便是一部致力于揭示这一核心驱动力的著作。它并非简单罗列历史数据，而是深入剖析周期性现象的本质，探究其形成机制，并提供一套理解和应对这些周期的框架。 本书的核心论点是，金融市场的每一个角落，从股市的牛熊交替，到债券收益率的起伏，乃至大宗商品价格的波动，都并非随机事件，而是受到一系列相互关联的周期性力量的驱动。这些力量包括但不限于宏观经济政策的调整、技术革新的迭起、投资者情绪的周期性转变，以及全球地缘政治格局的变化。作者运用跨学科的视角，将经济学、心理学、社会学乃至自然科学的洞察融入其中，力图构建一个全面而深刻的周期理论。 第一部分：周期的织锦——金融市场中的普遍性 在本书的第一部分，我们将首先确凿地证明周期性在金融市场中的普遍性。作者不会止步于对“牛市”和“熊市”的笼统概括，而是将目光投向更细微、更具体的周期形态。例如，股票市场内部就存在着不同时间尺度的周期，如由经济景气度驱动的长期经济周期，由企业盈利能力变化引发的中期盈利周期，以及由市场情绪主导的短期技术周期。我们会通过详实的案例分析，展示这些周期是如何相互叠加、相互影响，共同塑造市场价格的。 除了股票市场，本书还将触及其他金融资产类别。对于债券市场，我们将探讨利率周期与债券价格的负相关性，以及央行货币政策调整如何在不同程度上影响长期和短期债券的回报。对于大宗商品，我们将分析供需关系的周期性变化，例如农产品因气候和作物周期而产生的波动，以及工业金属和能源因全球经济扩张和收缩而产生的需求周期。甚至在加密货币这一新兴领域，本书也会尝试探究其是否存在尚未被充分认识的周期性规律。 这一部分的另一项重要任务是厘清周期与随机性的界限。作者将明确指出，虽然市场短期内会受到许多不可预测的因素影响，但长期来看，周期性力量才是塑造市场大趋势的关键。我们将探讨如何区分“噪音”与“信号”，避免被市场短期的随机波动所迷惑，从而更清晰地捕捉到周期的脉搏。 第二部分：周期的动力学——揭示驱动因素 一旦确立了周期性的存在，本书的重心将转向对其内在驱动力的深入剖析。作者认为，周期性并非一种神秘的自然现象，而是由一系列可识别的经济、社会和心理因素相互作用而产生的必然结果。 宏观经济周期的涟漪效应： 首先，宏观经济周期无疑是影响金融市场最重要的周期性力量之一。本书将详细阐述经济增长、通货膨胀、失业率等关键宏观指标是如何随着时间推移而形成周期性波动的。我们将深入研究扩张期和衰退期各自的特征，以及它们如何通过影响企业盈利、消费者支出和投资信心，进而传导至金融市场。同时，本书还将探讨中央银行在管理宏观经济周期中所扮演的角色，以及货币政策和财政政策的调整如何成为周期性波动的重要触发器。 技术创新的浪潮与颠覆： 技术进步并非总是线性的，它往往以“浪潮”的形式出现，带来颠覆性的变革，并引发新的周期。本书将考察不同历史时期代表性技术创新（如工业革命、信息技术革命、互联网泡沫等）是如何在短期内快速发展，然后趋于成熟，甚至最终被下一代技术所取代的。这些技术周期如何影响相关行业的估值、投资机会以及整体经济的生产力，并将对金融市场产生何种深远的影响，都将是本部分探讨的重点。 投资者情绪的潮汐： 投资者情绪的周期性变化是金融市场中最容易被忽视但又至关重要的驱动力之一。本书将引入行为金融学的理论，分析贪婪与恐惧、乐观与悲观在市场中的周期性循环。我们将考察“羊群效应”是如何在市场过热时将价格推向非理性高点，又如何在市场恐慌时加剧下跌的。识别和理解投资者情绪的周期性，对于在市场极端时刻做出理性决策至关重要。 社会与政治的共振： 金融市场并非孤立存在，它深深地根植于社会和政治环境中。本书将探讨社会思潮的变迁、人口结构的周期性变化（如婴儿潮一代的消费习惯）、以及地缘政治事件的周期性爆发，如何与金融市场产生共振，并可能引发或加剧市场周期。例如，民族主义情绪的兴起、贸易保护主义的抬头，或重大国际冲突的爆发，都可能对全球金融格局产生周期性的影响。 第三部分：周期的智慧——理解与应对 在深入理解了周期的存在及其驱动力之后，本书的第三部分将聚焦于如何将这些认知转化为实际的智慧，从而在金融市场中做出更明智的决策。 识别周期信号的工具与方法： 作者将介绍多种分析工具和方法，帮助读者识别和理解不同类型的市场周期。这可能包括技术分析指标（如移动平均线、相对强线等）在识别趋势变化中的应用，经济指标（如PMI、消费者信心指数等）在预判宏观周期中的作用，以及对历史数据进行回溯分析，寻找规律性的痕迹。本书强调的不是预测周期的确切顶点和底部，而是理解周期所处的阶段，以及不同阶段的典型特征。 “顺势而为”的投资策略： 本书将倡导一种“顺势而为”的投资哲学。这意味着在上升周期中，投资者应更积极地参与，但在下降周期中，则应采取更为谨慎或防御性的策略。我们将探讨如何根据不同的周期阶段，调整资产配置、风险偏好以及投资标的选择。例如，在经济扩张期，可能更倾向于成长型股票和周期性行业；而在经济下行期，则可能转向价值型股票、债券或避险资产。 风险管理的周期性视角： 周期性波动天然伴随着风险。本书将从周期性的角度来审视风险管理。我们不仅仅关注单一资产的风险，更会探讨不同周期阶段下，整体投资组合的风险敞口变化。如何识别潜在的周期性风险，例如泡沫破裂的风险、流动性枯竭的风险，以及在周期性低点保护资本，都将是本部分的关键内容。 心态的成熟与超越： 市场周期性的波动，往往是对投资者心态的严峻考验。本书将强调，理解周期性不仅是技术层面的问题，更是心理层面的成熟。通过理解市场的周期性本质，投资者可以更好地管理自己的情绪，避免在市场狂热时过度贪婪，在市场恐慌时过度恐惧。最终目标是培养一种超越短期波动的长远眼光，在波动的潮水中保持定力，并从中寻找到持续创造价值的机会。 结语 《趋势的脉搏：金融市场中的周期性波动》并非一本教你如何“一夜暴富”的指南，而是一本帮助你理解金融市场深层运作机制的书。它邀请读者一同踏上一段探索周期性力量的旅程，从宏观经济的脉动，到投资者情绪的起伏，再到技术创新的浪潮，直至社会政治的共振。通过掌握周期的智慧，我们不仅能够更清晰地洞察市场的未来方向，更能培养出在复杂多变的金融世界中保持冷静、理性与从容的心态。这本书的价值在于，它提供了一个更广阔的视野，让投资者能够站在时间的肩膀上，理解那些在涨跌之间反复出现的，永恒的趋势。

评分☆☆☆☆☆

说实话，初读这本书时，我有些被它宏大的叙事框架震慑住了。它不是那种教你如何“抄底”或“逃顶”的实用手册，而更像是一部深刻剖析人性与资本共舞的社会学著作。作者对历史的梳理极为扎实，他没有回避那些令人不适的社会后果——比如过度开发导致的资源浪费，以及周期低谷期对中低收入群体的挤压。我尤其关注书中关于“土地稀缺性”的辩证分析。在很多城市，土地被视为永恒的稀缺资源，但作者却提出了一个尖锐的观点：在技术进步和人口结构变化面前，这种稀缺性是相对的，甚至是人为制造的。这种颠覆性的视角，让我重新审视了过去几年我们所接收到的所有关于“刚需”和“价值锚定”的说辞。书中对政府干预和市场失灵边界的探讨也极为精彩，那种试图熨平周期的努力，往往在不经意间孕育出更大的、更具破坏性的下一轮波动，这种“熨平”的悖论，是理解当代城市规划的钥匙。阅读体验是沉浸式的，它迫使你跳出眼前的季度报告，去思考未来二十年的城市形态。

评分☆☆☆☆☆

读完这本《房地产周期》，我最大的感受是“清醒”。它像一剂强效的清醒剂，把我从日常新闻的碎片化信息中抽离出来，让我看到了一套潜在运行的、冰冷的底层逻辑。作者对于“资产化”浪潮的描述尤其令人印象深刻，他精准地指出了当住房从“居住品”逐渐异化为纯粹的“金融工具”时，其价格的背离和风险的累积是如何发生的。书中的案例研究部分非常具有说服力，特别是对比了两个在政策导向上截然相反的城市——一个极力鼓励私有化和市场化，另一个则坚持强有力的社会保障住房体系——最终其各自的周期形态和居民承受能力出现了显著差异。这让我对政策选择的长期后果有了更清晰的认识。这本书的语言风格是那种老派的、严谨的叙事，没有花哨的修辞，全凭逻辑和证据堆砌出令人信服的论点，读起来虽然需要集中注意力，但每读完一个章节，都会有一种知识结构被重新搭建起来的踏实感。

评分☆☆☆☆☆

如果说市面上大部分关于房地产的书籍都是关于“现在”和“未来可能发生什么”，那么《房地产周期》则是一本深刻解读“为什么会这样”的历史教科书。它用近乎人类学的视角，去审视人类对土地和永久性居所的执念。我特别喜欢作者对“周期性恐惧”的描述，即在衰退期，人们对任何形式的投资都抱有极度的不信任感，而这种不信任感本身，又在抑制着真正的复苏。书中对“过度供应”的分析非常到位，它不仅仅是盖了太多楼，更是指在错误的地点、以错误的成本，根据过时的需求模型进行的生产过剩。作者并未提供一套万能公式，这一点我非常欣赏，他强调的是理解变量之间的相互作用和反馈回路。这本书的价值在于，它为你提供了一套高质量的“心智模型”，让你在面对市场波动时，能够迅速地定位当前所处的阶段，是早期扩张、中后期泡沫积累、还是痛苦的去杠杆阶段。它教会的不是预测，而是理解世界的运行方式，这对于任何一个想在经济活动中保持理性的人来说，都是一笔宝贵的财富。

评分☆☆☆☆☆

这本书的结构设计非常巧妙，它没有采取时间线索的线性叙事，而是围绕着几个核心的“驱动力”来构建章节，例如“信贷的魔力”、“规划的惯性”和“技术革新对区位价值的重塑”。这种模块化的处理方式，使得即便是对特定历史时期不甚了解的读者，也能迅速抓住核心概念。我最欣赏的是作者在论证过程中保持的学术克制，他很少下绝对的断言，而是倾向于提供一个多维度的分析框架。例如，在讨论上世纪末亚洲金融危机对区域房地产市场的影响时，他细致地拆解了资本外逃、货币贬值和资产抛售这三者的连锁反应，没有简单地将责任归咎于单一因素。书中大量引用的经济学模型和计量分析，虽然需要一定的专业背景来完全消化，但作者总能用形象的比喻来解释复杂的数学关系，这极大地提升了可读性。对于那些希望建立一个全面、非情绪化的房地产认知体系的专业人士来说，这本书无疑是一份高价值的参考资料，它的洞察力远超一般市场评论所能企及的深度。

评分☆☆☆☆☆

这本《房地产周期》读完后，我感觉自己像是被拉入了一场关于土地与金钱的史诗般的旅程。作者的笔触细腻入微，他并没有停留在枯燥的经济数据罗列上，而是将那些宏大的周期波动与微观的个体命运紧密地联系起来。我特别欣赏他对于“预期”在周期中的作用的剖析，那种心理层面的驱动力，往往比硬性的利率变化更能左右市场的走向。比如书中对“黄金时代”的描绘，那种集体性的乐观情绪如何一步步将泡沫吹大，直至最后一根稻草落下，那种从狂热到幻灭的转换，读起来让人心惊胆战，仿佛自己也身处其中，经历了财富的暴涨与骤降。书中对不同国家和地区房地产泡沫破裂后的复苏路径进行了详尽的对比分析，这提供了一个极其宝贵的参照系，让我理解到，尽管周期看似普遍，但每一次的底部构建和反弹逻辑，都深受当地政治、文化和监管环境的影响。特别是对“长波理论”在房地产领域的应用探讨，尽管学界对此褒贬不一，但作者的论证逻辑严谨，引用了大量跨越半个世纪的详实案例，让我对长期趋势的把握有了更深一层的认识，远超我预期的深度。

评分☆☆☆☆☆

书收到读了几页，很受启发，对一个不懂房地产的人可以起到普及的作用。美中不足之处就是书封面包装的有点皱！！

评分☆☆☆☆☆

好评，值得买来看一看，了解多一些。

评分☆☆☆☆☆

一个很牛的群友，推荐的书，希望对自己有用。

评分☆☆☆☆☆

不错超赞，内容翔实，干货满满，不愧是恒大首席经济学家，这次618买了好多，看中京东物流速度，种类齐全，价格良心美丽。

评分☆☆☆☆☆

挺好的，已经看完了，学习了很多

评分☆☆☆☆☆

质量不错，正阅读中 。

评分☆☆☆☆☆

东西不错，可是发货太慢了，明明有货就是不发，非要等到所有的书都齐了再发货。不过是有一本没货嘛，况且这本没货也没道理，提前一个月就买了，为什么一个月了还是没货？客服说买的人多，那既然是预定，买的多少都应该提前告知出版社，一个月也够印刷了啊！所以还是自己的问题，吐槽@！

评分☆☆☆☆☆

坐标｜ 肥糕钵仔糕

评分☆☆☆☆☆

非常不错的一本书，值得推荐阅读，理论偏多，数据详实，值得拜读一下。