房地产投资分析（第二版 2015年版） [Real Estate Investment Analysis] pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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刘宁，周琳 编

图书标签:

• 房地产投资
• 投资分析
• 房地产金融
• 房地产估价
• 商业地产
• 投资决策
• 现金流分析
• 房地产市场
• 资产配置
• REITs

出版社： 大连理工大学出版社

ISBN：9787561198193

版次：2

商品编码：11733139

包装：平装

丛书名： 房地产经营管理系列经典教材 ，

外文名称：Real Estate Investment Analysis

开本：16开

出版时间：2015-05-01

用纸：胶版纸

页数：353

字数：490200

内容简介

　　房地产是人类赖以生存和生活的基本条件，是经济活动的基础和载体。房地产业是从事房地产开发经营管理和服务的产业，以房地产商品作为对象，直接影响社会生产生活的诸多方面。房地产业不仅在社会经济系统中起到基本承载体的作用，还在国民经济活动中联结生产和生活活动，是国民经济发展的主要支柱产业之一。房地产业能够为国民经济带来高额的附加值和为投资者带来丰厚的利润，从而成为投资热点。房地产投资能够为国家增加巨额财政收入，作为投资成果的房地产也是国家财富的重要组成部分。

内页插图

目录

第1章 概论
1.1 投资与房地产
1.2 房地产投资分析概述
1.3 房地产投资的产生与发展

第2章 房地产投资分析的基本原理
2.1 现金流量与资金的时间价值
2.2 房地产市场四象限模型
2.3 其他决策理论

第3章 房地产投资类型选择
3.1 概述
3.2 住宅投资分析
3.3 商业地产投资分析
3.4 写字楼投资分析

第1章 房地产投资环境与市场分析
4.1 房地产投资环境分析
4.2 房地产市场调查
4.3 房地产市场预测
4.4 A市房地产市场研究报告

第5章 房地产投资项目选址与建设方案
5.1 住宅选址
5.2 商业地产选址
5.3 写字楼选址
5.4 建设方案
5.5 案例分析

第6章 房地产投资估算与融资方案
6.1 房地产投资估算
6.2 房地产融资方案分析
6.3 资金成本分析
6.4 案例分析

第7章 房地产投资财务分析
7.1 概述
7.2 财务效益与费用估算
7.3 房地产投资财务分析指标
7.4 房地产投资项目偿债与财务生存能力分析
7.4 案例分析——D项目的财务分析

第8章 房地产投资风险分析
8.1 风险概述
8.2 房地产投资风险识别
8.3 房地产投资风险估计与评价
8.4 房地产投资风险管理
8.5 案例分析

第9章 房地产投资组合与方案选择
9.1 概述
9.2 房地产投资组合理论模型
9.3 房地产投资方案的选择
9.4 案例分析

第10章 房地产投资社会影响评价
10.1 概述
10.2 房地产投资社会影响评价的内容与方法
10.3 房地产投资社会影响评价报告的编写规范
10.4 案例分析——H项目社会稳定风险评估报告

第11章 房地产投资项目环境影响评价
11.1 概述
11.2 环境影响评价的法规体系与资质管理
11.3 环境影响评价的技术方法
11.4 案例分析——L项目环境影响评价

第12章 EXCEL在房地产投资分析中的应用
12.1 Excel简介及其基本操作
12.2 常用公式与函数
12.3 房地产投资分析Excel计算演示
参考文献

前言/序言

现代房地产投资的智慧罗盘 本书并非专注于特定某一版本的房地产投资分析书籍，而是致力于为所有渴望在复杂多变的房地产市场中稳健前行、实现资产增值的投资者提供一套全面、深入且实用的分析框架与决策指南。我们深知，房地产投资的魅力在于其潜藏的巨大价值，但同时也伴随着不可忽视的风险。因此，本书将目光投向房地产投资的普适性原则、核心方法论以及前沿趋势，旨在帮助读者建立起一套独立思考、理性判断的能力，从而在纷繁的投资机会中辨别真伪，规避陷阱，抓住盈利的脉络。 第一部分：房地产投资的基石——认知与决策 在深入分析之前，我们首先需要建立对房地产投资的宏观认知。这包括理解房地产作为一种资产的独特属性——其地域性、不可移动性、周期性以及与宏观经济、政策环境的紧密关联。本书将从以下几个层面展开： 房地产投资的价值驱动因素： 我们将剖析影响房地产价值的核心要素，而不仅仅局限于市场供需。这包括但不限于： 区位优势的深层解读： 探讨地理位置的宏观与微观因素，如城市发展规划、交通枢纽、教育医疗资源、就业机会、自然环境等，并分析这些因素如何转化为长期的价值支撑。 经济周期与房地产市场的互动： 深入理解不同经济发展阶段（如扩张期、衰退期、复苏期）对房地产市场的影响，包括房价波动、租金回报、交易量变化等。 人口结构与消费行为的演变： 分析人口增长、老龄化、城市化进程、家庭结构变化等因素如何塑造房地产需求，尤其是在不同类型房产（如住宅、商业、工业）上的体现。 政策法规的深远影响： 审视政府的土地政策、住房政策、税收政策、金融政策等如何引导市场走向，并为投资者提供预判与应对策略。 风险认知与管理： 任何投资都伴随风险，房地产投资尤甚。本书将系统梳理房地产投资可能面临的各类风险，并提供相应的识别、评估与规避方法： 市场风险： 价格下跌、需求萎缩、租金下降等。 流动性风险： 房地产变现周期长，可能面临资金周转困难。 政策风险： 政策变化可能导致投资价值受损。 法律风险： 产权不清、合同纠纷、交易违规等。 管理风险： 对物业的管理不善可能导致收益下降。 融资风险： 贷款利率波动、融资渠道不畅等。 本书将强调风险管理并非回避风险，而是通过审慎的分析和周密的规划，将风险控制在可接受的范围内，实现风险与收益的平衡。 投资目标的确立与策略选择： 不同的投资者有不同的目标和风险偏好。本书将引导读者明确自身的投资目标，例如： 资产增值： 追求房产价值的长期增长。 现金流收入： 侧重于通过租金获得稳定的被动收入。 短期投机： 期望通过短期交易获得快速回报。 多元化配置： 将房地产作为投资组合的一部分，分散风险。 基于不同的投资目标，本书将探讨多种投资策略，包括但不限于： 长期持有策略： 关注房产的长期增值潜力与稳定现金流。 价值投资策略： 寻找被低估的优质房产。 机会型投资策略： 抓住市场中的短期机会。 开发与改造策略： 通过提升房产的内在价值实现盈利。 第二部分：房地产投资的分析工具箱——量化与评估 理解了宏观框架后，本书将聚焦于具体的分析工具和方法，帮助读者对目标房产进行量化评估，做出明智的投资决策。 宏观与区域市场分析的深化： 经济指标的解读： 如何运用GDP增长率、失业率、通货膨胀率、利率水平、人口迁移数据等宏观经济指标来判断房地产市场的整体趋势。 区域经济与产业结构分析： 深入研究特定区域的产业发展状况、就业市场、基础设施建设、公共服务等，以评估其长期吸引力和投资潜力。 房地产市场数据分析： 学习如何解读和利用成交量、库存量、空置率、租金回报率、房价指数等关键市场数据，识别市场的健康程度和波动规律。 微观房产的价值评估方法： 成本法： 适用于新建或易于估算重置成本的房产，分析其土地成本、建造成本、开发费用等。 收益法： 核心关注房产的现金流生成能力，包括： 净营业收入（NOI）的计算： 详细解析如何准确计算房产的总收入（租金、停车费、广告费等）以及运营费用（物业管理费、维修费、保险费、房产税等），从而得出净营业收入。 资本化率（Cap Rate）的应用： 理解资本化率在评估房产投资回报方面的作用，并学习如何根据市场情况、风险等级选择合适的资本化率，进而推算出房产的潜在价值。 现金流折现法（DCF）： 介绍如何预测房产未来多年的现金流，并将其折现至现值，从而更全面地评估房产的长期投资价值。 比较法： 通过分析近期市场上相似房产的成交价格，进行调整后推算目标房产的价值。本书将重点讲解如何对可比房产进行有效筛选和必要的市场调整，以提高评估的准确性。 投资回报率的衡量与分析： 毛租金回报率与净租金回报率： 区分两者，并理解它们在评估短期现金流方面的意义。 持有期回报率： 结合房产升值和租金收入，全面衡量投资的整体收益。 内部收益率（IRR）： 介绍IRR作为一种更高级的衡量投资回报的方法，能够考虑资金的时间价值，对长期投资项目进行评估。 回收期： 计算收回初始投资所需的时间，评估投资的风险和流动性。 交易成本与税费的考量： 显性与隐性交易成本： 详细列举购房、售房、持有过程中可能发生的各项费用，如契税、印花税、中介费、评估费、律师费、维修费、物业费、房产税、所得税等。 税收筹划： 介绍不同国家和地区在房地产投资中的税收政策，以及如何通过合理的规划合法地降低税负，提升投资净收益。 第三部分：房地产投资的实践智慧——操作与进阶 理论分析是基础，将分析转化为实践，并不断优化投资策略，是实现成功的关键。 尽职调查（Due Diligence）的重要性： 产权调查： 确保房产产权清晰，无抵押、查封、租赁纠纷等。 房屋状况检查： 委托专业人士对房屋结构、水电、屋顶、地基等进行全面检查，评估潜在的维修成本。 市场调研： 深入了解周边区域的租赁市场、销售市场、未来规划等。 法律合规性审查： 确认房产是否符合所有相关的土地使用、建筑规范和租赁法规。 融资策略与杠杆的应用： 不同融资方式的比较： 银行贷款、公积金贷款、信托融资、民间借贷等，分析其优劣势、成本和风险。 合理利用杠杆： 探讨如何通过贷款放大投资收益，但同时强调杠杆的双刃剑效应，以及如何控制和管理融资风险。 再融资策略： 在市场条件有利时，通过再融资降低融资成本，优化现金流。 物业管理与资产增值： 主动管理与被动管理： 分析自行管理与委托专业物业管理公司的利弊。 提升租金收入： 通过装修、升级设施、优化服务等方式提高房产的吸引力，争取更高的租金。 降低运营成本： 优化能源使用、定期维护、合理采购等，以提高净营业收入。 关注资产的长期维护与翻新： 保持房产的良好状态，不仅能吸引优质租客，更能维持和提升房产的长期价值。 房地产投资的未来趋势与创新： 绿色建筑与可持续发展： 探讨环保理念如何影响房地产投资的价值和吸引力。 智能家居与科技应用： 分析技术进步如何改变居住体验和物业管理模式。 共享经济与新业态： 如共享办公空间、短租公寓等，为房地产投资带来新的机遇。 REITs（房地产投资信托基金）的机遇： 为缺乏直接投资经验或资金的投资者提供了参与房地产市场的途径。 本书的内容并非一成不变的教条，而是随着市场的发展不断演进的分析工具与智慧。我们鼓励读者将本书所学到的知识与实践相结合，保持学习的热情，不断深化对房地产市场的理解，从而在每一次投资决策中，都能够胸有成竹，运筹帷幄，最终实现稳健的财富增长。我们相信，凭借审慎的分析、理性的判断和灵活的策略，每一个有志于房地产投资的个体，都能够成为自己财富的卓越管理者。

评分☆☆☆☆☆

我对于《房地产投资分析（第二版 2015年版）》这本书的期望，更多地集中在它是否能帮助我建立一个相对完整的投资决策体系。我常常觉得，在投资房地产的时候，很多决策都是基于直觉或者零散的信息，缺乏系统性的支撑。《房地产投资分析》这个名字本身就暗示着它会提供一套分析方法论。我希望这本书能够清晰地阐述一个完整的房地产投资分析流程，从项目筛选、市场调研、财务建模，到风险评估和退出策略。我尤其希望它能在这几个方面给我启发：首先，在项目筛选方面，它是否有明确的指标和标准来帮助我辨别潜在的好项目？其次，在财务建模方面，是否能提供一些实用的工具和案例，让我能够准确地预测项目的现金流和收益？最后，在风险评估方面，它是否能够帮助我识别并量化各种潜在风险，并给出相应的应对措施？如果这本书能够帮助我构建这样一个“从0到1”的分析框架，并且能够让我将其应用于实际的投资决策中，那么它将对我具有极大的价值。

评分☆☆☆☆☆

说实话，我当初选择购买《房地产投资分析（第二版 2015年版）》纯粹是出于好奇，因为身边有几个朋友都在讨论这本书，而且他们对它的评价都挺高的。我虽然不是专业的投资者，但对房地产市场一直保持着一定的关注度。有时候会觉得，如果能更系统地了解房地产投资的逻辑，或许以后也能抓住一些机会。我比较期待的是，这本书是否能够提供一些比较“接地气”的分析视角。我不想看那种过于学术化、脱离实际的内容。我更希望看到一些能够指导我如何看懂房产报告、如何辨别房产的优劣、以及如何理解市场上的各种信息。比如，书中是否会讲到一些关于如何评估地段、如何分析周边配套、以及如何理解开发商背景的内容？这些细节对我这样的普通读者来说，可能比那些复杂的金融模型更有吸引力。我也希望这本书能够让我对“投资”这个概念有一个更清晰的认知，不仅仅是买房子然后等着升值，而是真正地去分析、去规划、去管理。

评分☆☆☆☆☆

这本书的名字我早就听说了，一直想找机会拜读一下，毕竟在房地产投资这个领域，信息和知识的更新迭代非常快，一本能够更新到2015年的版本，听上去就显得很有分量。我之前看过一些关于房地产投资的书，但总感觉有些内容过于理论化，或者案例比较陈旧，不够贴近当前的市场变化。所以，当看到《房地产投资分析（第二版 2015年版）》这个书名时，我眼前一亮，感觉它可能会提供更实用、更与时俱进的洞察。我尤其关心它在估值方法、风险评估以及市场趋势预测方面的内容。毕竟，房地产投资涉及的金额巨大，一个小小的疏忽都可能带来严重的后果。我希望这本书能够提供一套系统性的分析框架，帮助我理清思路，做出更明智的投资决策。同时，我也期待它能有一些实际的案例分析，让我能够将书中的理论知识与实际操作相结合，更好地理解书中的概念。毕竟，理论知识再扎实，如果不能落地，对于投资者来说价值也有限。总而言之，我抱有很高的期望，希望这本书能够成为我房地产投资路上的重要指南。

评分☆☆☆☆☆

我最近刚开始接触房地产投资，感觉自己像个门外汉，面对这个复杂且充满变数的市场，真是一头雾水。周围的朋友们都在谈论这个那个项目，但很多时候我根本听不懂他们讨论的专业术语，更别提理解其中的投资逻辑了。我听说《房地产投资分析（第二版 2015年版）》是一本非常经典的书，很多前辈都在推荐。我比较好奇的是，它是否能够用通俗易懂的语言来解释那些高深的金融和经济概念？我最怕的就是那种上来就抛出一堆公式和图表的书，那样我真的会望而却步。我希望这本书能够循序渐进地引导我，从最基础的知识讲起，逐步深入到更复杂的分析技巧。我特别希望能学到一些关于如何评估房产价值、如何计算投资回报率，以及如何识别潜在风险的方法。如果书中能包含一些针对不同类型房地产（比如住宅、商业地产）的分析方法，那就更好了。毕竟，我想对不同类型的投资机会都有所了解。总的来说，我希望这本书能够成为我开启房地产投资之旅的起点，让我不再感到迷茫和无助。

评分☆☆☆☆☆

作为一个已经在这个行业摸爬滚打了几年的投资者，我一直在寻找能够帮助我深化理解、提升分析能力的书籍。房地产投资领域的变化太快了，尤其是在金融政策、税收法规以及市场供需关系等方面，稍有不慎就可能错过良机或者掉入陷阱。《房地产投资分析（第二版 2015年版）》这个版本，在我看来，应该能够覆盖到一些比较重要的更新和发展。我特别关注它在宏观经济分析和房地产市场周期判断方面的内容。毕竟，宏观经济的波动直接影响到房地产市场的整体走向，而对市场周期的准确把握，是决定投资成败的关键。我希望这本书能够提供一些有效的方法来分析这些宏观因素，并将其与具体的投资项目相结合。此外，我也对书中关于不同投资策略的讨论很感兴趣，比如如何利用杠杆、如何进行资产配置，以及如何管理投资组合的风险。如果书中能够提供一些更高级的分析工具或模型，那将非常有帮助。我希望这本书能够在我现有的知识基础上，提供更深层次的见解，帮助我突破瓶颈，实现更上一层楼的投资水平。