房地产开发企业会计与纳税实操从新手到高手（全新图解案例版） pdf epub mobi txt 电子书 下载 2025

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☆☆☆☆☆

麦绮敏 著

图书标签:

• 房地产开发
• 企业会计
• 税务实操
• 会计实务
• 税务筹划
• 图解案例
• 新手入门
• 财务管理
• 房地产行业
• 会计纳税

出版社： 中国铁道出版社

ISBN：9787113234386

版次：1

商品编码：12175119

包装：平装

开本：16开

出版时间：2017-09-01

用纸：胶版纸

页数：376

字数：461000

产品特色

编辑推荐

推荐理由1：本书可全面解决会计核算和税务相关问题

推荐理由2：书中包含房地产企业设立、获取土地、项目立项报批、转让及销售等具体业务流程

推荐理由3：提供简单易学的“开发产品开发成本”估算模型和分析方法

内容简介

本书是一部解决企业日常会计核算和税务问题的“实务操作指南”。以房地产开发企业设立、获取土地、项目立项报批、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为线索，以会计流程为补充的结构体系，对房地产开发各阶段涉及的税务与会计事项进行了分析，重点介绍了房地产开发企业的业务、会计和税务处理，并给企业经营者提供了一个简易的“开发产品开发成本”估算模型和分析方法。

作者简介

麦绮敏:审计，从事过资产核清、年度报表审计、财务检查、会计人员培训等工作，涉及房地产开发企业、工业企业、商业企业、物业管理、旅游、金融等行业，服务对象包括大型国企集团、金融企业、上市公司。

目录

第一篇 房地产开发企业会计税务基础篇
第1章 房地产开发企业概述全图解
1.1 通俗概述房地产开发企业生产经营特点
1.2 图解房地产开发企业按开发类型分类
1.3 图解房地产开发企业的开发经营业务流程
1.4 图解房地产开发企业会计核算特殊性
1.5 房地产开发企业会计科目的设置
1.5.1 房地产开发企业会计科目表
1.5.2 房地产开发企业专用的会计科目
1.6 图解房地产开发企业的建账流程
1.6.1 总分类账
1.6.2 日记账
1.6.3 明细分类账
1.6.4 备查账簿
1.7 图解房地产开发企业纳税业务流程常用单据及案例索引
表1.1 房地产开发企业会计科目表
表1.2 人人乐房地产开发公司的总分类账格式
表1.3 房地产开发企业的库存现金日记账格式
表1.4 房地产开发企业的银行存款日记账格式
表1.5 房地产开发企业的预收账款明细账格式
表1.6 房地产开发企业的原材料明细账格式
表1.7 房地产开发企业的开发成本明细账格式
表1.8 房地产开发企业的开发间接费用明细账格式
表1.9 房地产开发企业开发经营各阶段应纳税种及税率
案例1.1 人人乐房地产开发公司先建立总分类账
案例1.2 人人乐房地产开发公司从银行取出备用金
案例1.3 人人乐房地产开发公司预收到个人房款
案例1.4 人人乐房地产开发公司购买建筑用原材料
案例1.5 人人乐房地产开发公司，支付地块、前期工程费、该项目的水电费
第2章 我国房地产开发企业初始阶段及前期调研阶段业务实操
2.1 房地产开发企业初始阶段业务
2.1.1 设立房地产开发企业的特殊规定
2.1.2 房地产开发企业开发经营资质
2.1.3 图解房地产开发企业开发经营资质核定流程
2.1.4 房地产开发企业开发经营资质年检
2.2 房地产开发企业初始阶段会计处理
2.2.1 房地产开发企业首次出资会计处理
2.2.2 房地产开发企业首次出资会计处理真账实操
2.2.3 图解房地产开发企业增资会计处理
2.2.4 房地产开发企业初始阶段开发费的会计处理
2.3 房地产开发企业初始阶段纳税处理
2.4 房地产开发公司前期调研阶段会计及纳税处理
2.5 热点难点问题解答
2.5.1 土地投资是否缴纳营业税、土地增值税
2.5.2 投资于政府土地改造项目是否缴纳营业税
2.5.3 筹建期的业务招待费可否税前扣除
2.5.4 以不动产投资入股的税务问题
常用单据及案例索引
表2.1 房地产开发企业不同资质审批及经营范围
表2.2 房地产开发企业资质年检
表2.3 房地产开发企业实收资本（或股本）的增减变动表
表2.4 房地产开发企业资本公积的概念与核算内容
……
第二篇 房地产开发企业特殊会计税务事项处理篇

前言/序言

PREFACE
前 言
写作目的
如何规避税务风险需要从最基础的会计工作做起。此外，房地产企
业与一般企业相比，具有开发周期长、投入资金量大、投资回收期长等
特点，房地产企业的生产经营特点决定其会计税务方面特点。所以编者
产生了对房地产企业的会计与税务进行系统梳理的想法，并著成本书。
本书特点
本书是一部解决企业日常会计核算问题和税务问题的“实务操作指
南”。采用以房地产开发企业设立、获取土地、项目立项报批、开发建设、
转让及销售等具体的业务流程为线索，以会计流程为补充的结构体系，
对房地产开发各阶段涉及的税务与会计事项进行分析，重点介绍房地产
开发企业的业务、会计和税务处理。
本书主要以房地产经营过程中遇到的实际业务为例来介绍会计的基
本核算理论和税务处理方法，并给企业经营者提供了一个简易“产品开
发成本”的估算模型和分析方法。
本书的主要特点在于：
（1）操作的规范性。系统地介绍会计核算范围的理论与方法。
（2）内容的更新。本书采用最新的企业会计准则，针对性强。结
合房地产企业的特性，突出房地产企业会计核算的特点，介绍了房地产
企业经济业务全流程中各环节的会计核算内容和方法，对房地产企业会
计的概念、企业会计政策的选择、会计科目的设置与使用、账务处理的
基本流程及方法、财务报表的编制与披露等方面进行了详细的论述。
（3）实用性。本书采用了以房地产开发企业设立、获取土地、项
目立项报批、开发建设、转让及销售等具体的业务流程为线索，以会计
流程为补充的结构体系，对房地产开发各阶段涉及的税务与会计事项进
行了分析，能让读者将所学知识直接应用到实务工作中。
（4）很强的可操作性。本书并非针对所有类型的企业泛泛而谈，
而是聚焦房地产行业，以人人乐房地产开发公司为例，列举大量的会计
与涉税业务实例，并对会计处理的确认、计量进行了详细的分析，如针
对具体业务发生后“何时进行确认”“依据什么确认”进行了详细的介
绍，充分考虑到了房地产企业面临的实际业务。
（5）给经营者提供了一个简易“产品开发成本”估算的分析方法。
如第四章房地产开发企业开发建设阶段，提供一个“产品开发成本”
的估算模型和分析方法，以便房地产经营决策者可以不必等到房地产
开发项目结算后，才知道整体开发项目开发成本。直接根据目前掌握
的财务数据进行产品开发成本估算，为经营决策提供极大帮助。
（6）新增“热点难点问题解答”专栏。在每一个业务流程的最后，
收集和整理了目前与房地产会计与税务有关的问题进行集中解答和分
析，具有相当的实用价值。
说明：为方便读者理解，本书中的“人人乐房地产”公司名称为虚
构，但书中案例均来自作者一线工作经验总结。
适合阅读本书的读者
适用于以下读者：
房地产企业经营者。
有意从事房地产企业会计岗位的
人员。
达成目标：
熟悉和掌握房地产企业的财务报
表特点。
熟悉和掌握各阶段的财务数据
特点。
适用于以下读者：
房地产企业的会计人员和管理人员。
内部审计人员。
会计师事务所人员。
达成目标：
可以参照本书案例重新检视和分析
房地产企业存在的财务和税务风险，提前
做好应对。
本书提供的“热点难点问题解答”，
更有效帮助解决有关房地产会计与税务
的疑问。
适用于以下读者：
研究房地产会计与税务财会专业的
学生。
会计学习者。
达成目标：
通过阅读本书了解房地产行业的财
务和税务特点，为会计专业学生、会计
学的学习者提供一个更全面的认识。

房地产开发企业财务管理与风险控制实务指南 内容提要： 本书聚焦于房地产开发企业的精细化财务管理、全面风险控制与高效税务筹划，旨在为行业从业人员提供一套系统、深入且具备极强实操性的理论与方法论。全书内容紧密围绕房地产项目从获取土地、开发建设、销售回款到竣工结算的全生命周期，深入剖析每一个关键环节可能面临的财务挑战与风险点，并提供切实可行的解决方案和先进的管理工具。 本书摒弃纯粹的理论堆砌，强调将财务管理、税务合规与业务流程的深度融合，特别注重在当前复杂多变的市场环境下，如何通过前瞻性的财务规划，实现企业价值的最大化和经营风险的最小化。内容涵盖了项目可行性研究中的财务敏感性分析、融资策略的优化配置、成本控制的精细化管理、合同风险的财务规避、税收政策的精准理解与应用，以及集团化管控下的合并报表与内部控制体系构建等核心议题。 第一章：房地产企业财务战略与宏观环境分析 本章深入探讨了在“房住不炒”宏观调控背景下，房地产企业应采取的财务战略转型方向。内容涵盖了行业周期的财务特征识别、不同业态（如住宅、商业、租赁住房）的财务模型差异分析。重点讲解了如何运用财务指标体系构建企业健康评估模型，识别潜在的流动性风险和偿债风险。同时，详细分析了当前宏观经济政策、土地金融政策对企业财务状况的影响，引导读者建立自上而下的全局财务视角。 第二章：土地获取与项目前期财务策划 土地获取是房地产开发的第一道关口，也是财务风险的集中爆发点。本章细致剖析了招拍挂、协议出让等不同土地获取方式下的财务测算方法。重点阐述了土地成本的构成、分摊机制（如契税、土地增值税预缴计算）以及如何进行科学的竞拍价格测算，平衡地价与未来盈利预期。此外，还涵盖了项目前期财务可行性研究报告的撰写规范，包括现金流滚动预测、敏感性分析矩阵的建立，确保项目决策的财务基础稳健。 第三章：融资结构优化与资本运作实务 房地产企业对资金的依赖性极高。本章系统梳理了房地产企业的主要融资渠道，包括银行信贷（开发贷、并购贷款）、信托、债券发行、私募基金等。重点在于讲解不同融资工具的成本结构、期限匹配原则和监管要求。内容着重于“去杠杆”与“控负债”背景下的融资结构优化策略，如何构建多层次、可持续的资本金体系。此外，还深入探讨了股权融资中的投前估值方法、合资合作的财务处理及利润分配机制设计。 第四章：工程建设阶段的成本控制与穿透式管理 工程建设阶段是成本支出最集中的时期，也是利润吞噬风险最高的阶段。本章超越传统的成本核算，强调全过程的成本控制和穿透式管理。详细介绍了从设计变更管理、材料采购比价控制、施工合同签订中的财务风险点识别与规避。内容包括：如何利用信息化手段实现进度款支付与工程进度的精准挂钩，如何建立健全的工程变更审批与财务核销流程，以及如何有效控制隐蔽工程成本和应对工程索赔的财务应对策略。 第五章：销售回款与收入确认的精准管控 销售回款的效率直接影响企业的现金流健康。本章详细解析了《企业会计准则》下预售收入、完工进度收入确认的复杂性与实务操作难点。内容涵盖了不同销售模式（期房、现房、分期付款）的收入确认时点判断，预收账款的有效管理与监控。此外，还探讨了商业保理、资产证券化（ABS）在加速回款中的应用及其财务影响分析，确保收入确认的合规性与财务报表的真实性。 第六章：税务筹划与合规风险应对前沿 税务管理是房地产企业利润的“第二战场”。本章紧跟国家最新的财税政策导向，系统梳理了土地增值税清算、企业所得税汇算清缴中的高风险点与优化策略。内容深入讲解了： 1. 土地增值税的精细化管理： 扣除项目管理的规范化、增值税进项的合理抵扣、不征税项目的界定与运用。 2. 企业所得税的筹划空间： 研发费用加计扣除在设计、装修环节的应用，资产折旧方法的选择对当期利润的影响。 3. 增值税链条管理： 涉及抵扣、免税、零税率业务的界定与风险防范。 本章强调税务合规优先，通过前瞻性筹划，实现税负的合理降低，避免因税务处理不当引发的滞纳金和处罚风险。 第七章：集团化管控与内部控制体系构建 随着企业规模的扩张，集团管控的复杂性日益增加。本章重点阐述了集团财务共享服务中心的构建思路与效益评估。内容包括：集团合并报表的编制与抵销分录处理，特别是股权变动、少数股东权益处理的实务难点。在内部控制方面，本书提供了针对高风险领域的控制流程设计，如资金集中管理、印鉴权限授权、招采舞弊防范等，确保财务流程的透明化和风险的可控性。 第八章：项目结算与竣工验收后的财务收尾 项目竣工结算标志着开发周期的结束，但也常常是财务问题暴露的最后阶段。本章详细指导了竣工成本的归集、与其他主体的往来款项清理（如政府部门的配套费清退、代建方的结算）。重点讲解了如何规范进行土地增值税的最终清算申报，并对历史成本进行复盘分析，为后续的资产管理和运营阶段的财务决策提供准确的历史数据支持。 读者对象： 房地产开发企业的中高层管理者、财务总监（CFO）、财务经理、成本控制人员、税务专员，以及从事房地产金融、审计、税务咨询的专业人士。本书尤其适合希望从财务视角系统提升对房地产开发业务理解的业务骨干和财务新手快速成长为行业专家的实践者。

评分☆☆☆☆☆

这本书最大的亮点在于它的“全新图解案例版”设计，这对于我们这些非财务专业的读者来说，简直是福音。我是一名房地产项目的策划人员，虽然不直接负责财务，但了解项目的财务状况和税务风险对我的工作至关重要。这本书用非常直观的方式，将房地产开发过程中的各个财务和税务环节进行可视化呈现。比如，在讲解“销售收入的确认”时，书中用流程图清晰地展示了不同销售模式（如现房销售、期房销售）下收入确认的时间节点和依据，并配以具体的财务凭证和报表示例，让我一下子就明白了其中的逻辑。同时，书中的案例分析也非常贴合实际，涵盖了从项目立项、开发建设到销售回款的整个生命周期，每个案例都提供了详细的财务处理和税务申报步骤，让我能够快速理解并应用到实际工作中。这本书让我觉得，财务和税务不再是遥不可及的专业领域，而是可以通过学习和理解，转化为指导实际工作的有力工具。它帮助我更好地理解项目的盈利模式和潜在风险，从而在项目策划阶段做出更明智的决策。

评分☆☆☆☆☆

作为一个在房地产行业摸爬滚打多年的老兵，我一直觉得虽然经验有了，但理论功底还是略显单薄，尤其是在面对日益复杂的税务政策和会计准则时，偶尔也会感到力不从心。我一直渴望找到一本能够系统梳理房地产开发财务与税务知识的书籍，但市面上同类书籍要么过于理论化，要么过于碎片化。直到我遇到了这本书，它以一种极其接地气的方式，深入浅出地讲解了房地产开发企业在整个生命周期中的财务处理和税务申报要点。书中对每一个环节的分析都非常细致，例如在土地增值税的计算方面，它不仅列举了计算公式，还结合了多个实际案例，分析了不同情况下如何正确归集扣除项目，如何处理视同销售等复杂问题。我尤其欣赏书中对于“如何合法节税”的探讨，这绝不是教人偷税漏税，而是教你在合规的前提下，最大化地降低企业的税负，这对于一个企业的生存和发展至关重要。它还提到了很多我在实际工作中遇到的疑难杂症，比如成本核算中的一些争议点，以及如何处理与政府部门的税务沟通。总而言之，这本书不仅仅是提供知识，更是提供了一种解决问题的思路和方法，它让我对房地产开发行业的财务与税务工作有了更深刻的理解和更强的信心。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是为我量身打造的！我是一名刚入行的财务新人，对房地产开发行业的财务和税务知识几乎是零基础。看书的时候，我最担心的就是那些复杂的专业术语和晦涩难懂的计算方法，但这本书的“全新图解案例版”彻底打消了我的顾虑。作者用了大量的图表、流程图和实际的财务报表截图来辅助说明，将原本枯燥的概念变得生动有趣。比如，在讲解“房地产开发成本的核算”这一章时，书中不仅详细列举了各类费用的构成，还提供了一个从项目立项到竣工验收整个过程中，各项费用的归集和分配的详细图示，让我一下子就理解了成本的构成和流转过程。更重要的是，书中还提供了很多“实操小贴士”，这些都是在课堂上或者书本上很难学到的，比如如何避免在税务检查中出现的一些常见问题，如何与银行、税务局打交道等等。这本书的内容非常全面，涵盖了房地产开发的几乎所有关键环节，从拿地前的财务测算，到开发过程中的会计处理，再到销售环节的税务申报，以及最终的利润分配，都有详尽的讲解。我感觉自己不再是那个面对一堆报表不知所措的小白了，而是逐渐拥有了独立处理一些基本财务税务问题的能力。

评分☆☆☆☆☆

这本书给我的感觉非常“有温度”，因为它不仅仅是枯燥的理论堆砌，而是充满了实操经验的分享。我是一名在房地产开发企业从事了几年税务工作的员工，平时工作中遇到的很多问题，在这本书里都能找到答案。例如，书中关于“土地增值税清算”的章节，讲解得非常透彻，不仅有理论公式，更重要的是结合了很多实际案例，分析了不同情况下如何进行清算，如何合理地进行成本和费用扣除，如何处理投资公司的股权转让等复杂问题。我经常会遇到一些因为政策理解不到位而导致税务风险的潜在问题，这本书就为我提供了很好的规避思路。此外，书中对于“营改增”后房地产行业的税务处理，以及企业所得税汇算清缴的重点和难点，都有非常详细的讲解和案例分析，这对于我们一线税务工作者来说，具有极高的参考价值。读完这本书，我感觉自己对房地产开发的整个财务和税务流程有了更清晰的认识，很多原本模棱两可的地方，都变得豁然开朗。这本书真的是我们这些实操人员的“宝藏”。

评分☆☆☆☆☆

这本书简直是房地产开发领域的“百科全书”！我之前一直对房地产开发的财务和税务方面感到云里雾里，感觉自己是个门外汉。偶然间看到了这本书，就被它“从新手到高手”和“全新图解案例”的承诺吸引了。拿到手后，迫不及待地翻阅起来，惊喜地发现它确实没有让我失望。书的排版清晰，每一个章节都紧密围绕着房地产开发的全流程展开，从土地的获取、项目的前期投入、工程建设、销售环节到最后的清算，都给出了详尽的会计处理和税务申报指南。最让我印象深刻的是那些图解案例，它们不是简单地堆砌数字，而是通过生动的流程图和具体的财务报表展示，将复杂的会计分录和税务计算过程变得一目了然。书中还穿插了很多实操技巧和注意事项，很多都是我在日常工作中想知道但找不到答案的问题，比如不同类型的合同如何进行收入确认，增值税和企业所得税的特殊政策如何应用，以及如何规避一些常见的税务风险。读完这本书，我感觉自己对房地产开发的财务和税务体系有了全新的认识，不再是以前那种零散的、碎片化的理解，而是形成了一个系统、完整的框架。我相信，这本书不仅能帮助新手快速入门，也能让有经验的从业者在精进专业技能的道路上更上一层楼。

评分☆☆☆☆☆

可以的 实用

评分☆☆☆☆☆

质次价高

评分☆☆☆☆☆

可以的 实用

评分☆☆☆☆☆

书不错，书的质量不错，准备开始看了

评分☆☆☆☆☆

帮同事买的，不错

评分☆☆☆☆☆

不是就开始快点快点生快生快时间想你

评分☆☆☆☆☆

不是就开始快点快点生快生快时间想你

评分☆☆☆☆☆

正品！点赞！

评分☆☆☆☆☆

京东品质，值得信赖。下次还会买。